TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame et Monsieur
[V] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître EL HAITE
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/09126 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ME5
N° MINUTE :
4 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 21 août 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. GARNIER,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître EL HAITÉ, avocat au barreau de paris, vestiaire #C554
DÉFENDEURS
Madame [V] [X],
Monsieur [V] [X],
demeurant [Adresse 2]
non comparants, ni représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 21 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09126 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ME5
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé prenant effet le 10/10/2005, pour une durée de 3 ans renouvelable tacitement, [R] et [K] [E] ont donné à bail à Monsieur [V] et madame [X] épouse [V] un appartement à usage d'habitation et d’exercice de la profession situé [Adresse 2].
La SCI GARNIER devenait propriétaire du bien immobilier le 07/10/2016.
Le 02/02/2023, la SCI GARNIER a délivré à Monsieur [V] et madame [X] épouse [V] un congé pour reprise à effet au 10/10/2023, et un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04/05/2023.
Le 02/08/2023, le préfet d’ILE-DE-FRANCE notifiait un arrêté d’insalubrité portant sur le bien immobilier.
Par actes de commissaire de justice signifié à étude en date du 27/09/2023, la SCI GARNIER ont assigné monsieur [V] et madame [X] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :
valider le congé pour reprise délivré le 02/02/2023 ;juger que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le mois de novembre 2022 ;ordonner l’expulsion des lieux de monsieur [V] et madame [X] épouse [V] et de tous les occupants de son chefs, avec concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la présente décision ;condamner monsieur [V] et madame [X] épouse [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1082,40 euros entre le mois de novembre 2022 et le mois de juillet 2023, soit un total de 9741,60 euros ;ordonner que le sort du mobilier garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des article L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner monsieur [V] et madame [X] épouse [V] au paiement de la somme de 2000 euros en réparation des dégradations locatives ; condamner monsieur [V] et madame [X] épouse [V] au paiement de la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral et financier ; condamner monsieur [V] et madame [X] épouse [V] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;prononcer l’exécution provisoire de la décision.
L’affaire était appelée à l’audience du 02/02/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 31/05/2024.
La SCI GARNIER, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.
Monsieur [V] et madame [X] épouse [V], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
L'affaire était mise en délibéré au 21/08/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L.511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code.
En l'espèce, le bail consenti à monsieur [V] et madame [X] épouse [V] pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit pour la dernière fois le 09/10/2020 pour expirer le 09/10/2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé de la bailleresse délivré le 02/02/2022 par commissaire de justice a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour reprise du bien loué, mentionne l’identité et les conditions de la reprise projetée.
En outre, le congé a été délivré avant la notification de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.
Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation des occupants, est bien régulier.
Le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 09/10/2023, tel que l’a prévu la bailleresse dans son congé.
Monsieur [V] et madame [X] épouse [V], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 10/10/2023 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’autorisation de disposer de l’assistance de la force publique pour faire exécuter l’expulsion répondant déjà à l’objectif poursuivi.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
La bailleresse sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 9741,60 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelles ayant couru entre novembre 2022 et juillet 2023.
Toutefois, le bail ayant pris fin le 09/10/2023 à minuit, il était toujours en cours sur la période comprise entre novembre 2022 et juillet 2023. Les défendeurs sont donc redevables des loyers échus impayés et non d’indemnités d’occupation.
Compte tenu du décompte produit par la demanderesse et du commandement de payer délivré le 04/05/2023, il y a lieu de condamner monsieur [V] et madame [X] épouse [V] au paiement de la somme de 7041,60 euros au titre des loyers et charges échus entre le 01/11/2022 et le 31/07/2023 inclus.
Sur les demandes indemnitaires
La SCI GARNIER sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice financier, du préjudice moral et de la résistance abusive subis.
Néanmoins, elle ne produit aucune pièce pour justifier d’un préjudice distinct de la seule perte des loyers, déjà réparé par la condamnation en paiement de la dette locative.
S’agissant des dégradations locatives, la demanderesse se fonde entièrement sur un échange courriel émanant du représentant de la SCI GARNIER et du Syndic de la copropriété pour justifier de l’absence d’entretien du logement.
Néanmoins, ces échanges ne démontrent pas de manière objective l’existence de dégradations du fait des défendeurs. Il est évoqué des coupures d’eau faite par les locataires et l’absence de déclaration de sinistres à l’assurance, sans qu’il ne soit démontré de la réalité de ces coupures, des dommages causés par ces éventuelles coupures et du lien certain entre les locataires et ces coupures.
En outre, il convient de relever que le bien immobilier fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité, et que les occupants ne peuvent pas être tenus responsables de l’état de dégradation et d’insécurité du bien.
Les demandes indemnitaires seront rejetées.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [V] et madame [X] épouse [V], parties succombantes, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à monsieur [V] et madame [X] épouse [V] par la SCI GARNIER d'un congé pour reprise relatif au bail conclu le 10/10/2005 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 09/10/2023 à minuit ;
DIT qu’à défaut pour monsieur [V] et madame [X] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification de la présente décision, la SCI GARNIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
REJETTE la demande d’astreinte ;
CONDAMNE monsieur [V] et madame [X] épouse [V] à payer à la SCI GARNIER la somme de 7041,60 euros au titre des loyers et charges échus entre le 01/11/2022 et le 31/07/2023 inclus ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE les demandes indemnitaires ;
CONDAMNE monsieur [V] et madame [X] épouse [V] à verser à la SCI GARNIER la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE monsieur [V] et madame [X] épouse [V] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
La greffière La juge des contentieux de la protection
