TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [P] [N]
Madame [E] [N]
Monsieur [V] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Eric AUDINEAU
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01577 - N° Portalis 352J-W-B7I-C363H
N° MINUTE : 6
JUGEMENT
rendu le 20 août 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. I.N.M. EZER,
[Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [P] [N],
[Adresse 2] - [Localité 4]
comparant en personne
Madame [E] [N],
[Adresse 2] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [V] [N],
[Adresse 3] - [Localité 5]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 août 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 20 août 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01577 - N° Portalis 352J-W-B7I-C363H
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 15 février 2017, la SCI I.N.M. EZER a consenti un bail d’habitation à M. [P] [N] et Mme [E] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 388,68 euros et d’une provision pour charges de 261,32 euros.
Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [V] [N].
Par actes de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 369,18 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 24 octobre 2023.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [N] et Mme [E] [N] le 17 octobre 2023.
Par assignations des 11 et 22 janvier 2024, la SCI I.N.M. EZER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [N] et Mme [E] [N] sous astreinte de 150 euros par jour de retard et obtenir leur condamnation solidaire avec M. [V] [N] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9 036,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 21 mai 2024, la SCI I.N.M. EZER maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mai 2024, s'élève désormais à 8 000,65 euros. La SCI I.N.M. EZER considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [P] [N] expose que la dette n’est plus que 3.000,65 euros compte tenu des derniers règlements effectués. Il précise que dans cette dette il y a des frais de relance qui doivent être déduits.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et à domicile, Mme [E] [N] et M. [V] [N] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
M. [P] [N] et Mme [E] [N] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [P] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Autorisée à produire une note en délibéré, le conseil de la bailleresse confirme par courrier électronique du 22 mai 2024 que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.000,65 euros et précise qu’elle maintient sa demande compte tenu de l’irrégularité des paiements des locataires.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La SCI I.N.M. EZER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 16 octobre 2023 et que la somme de 5369,18 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.
Il y a donc lieu de prendre en compte un délai de deux mois et de constater que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans ce délai.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2023.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, ainsi que cela ressort du décompte versé au débat, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [P] [N] et Mme [E] [N] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [P] [N] et Mme [E] [N] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SCI I.N.M. EZER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 mai 2024, M. [P] [N] et Mme [E] [N] lui devaient la somme de 2.272,30 euros, déduction faite des frais de mise en demeure dont la facturation au locataire est interdite par les dispositions l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.
Les défendeurs seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [N] et Mme [E] [N] ainsi que M. [V] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.868,92 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI I.N.M. EZER ou à son mandataire.
4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [P] [N] et Mme [E] [N] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [P] [N], Mme [E] [N] et M. [V] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la SCI I.N.M. EZER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 février 2017 entre la SCI I.N.M. EZER, d’une part, et M. [P] [N] et Mme [E] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 17 décembre 2023,
CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [E] [N] solidairement avec M. [V] [N], à payer à la SCI I.N.M. EZER la somme de 2.272,30 euros (deux mille deux soixante-douze euros et trente centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023,
AUTORISE M. [P] [N] et Mme [E] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [N] et Mme [E] [N],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [N] et Mme [E] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [P] [N] et Mme [E] [N] seront solidairement condamnés à verser à la SCI I.N.M. EZER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la SCI I.N.M. EZER de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [E] [N], solidairement avec M. [V] [N], à payer à la SCI I.N.M. EZER la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [P] [N] et Mme [E] [N], solidairement avec M. [V] [N], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 octobre 2023 et celui des assignations du 11 janvier 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
