TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
â–
PCP JCP fond
N° RG 23/09911 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TBC
N° MINUTE : 5/2024
JUGEMENT
rendu le mardi 20 août 2024
DEMANDERESSE
Madame [U] [J], demeurant [Adresse 5], représentée par Me PECH de LACLAUSE Marie, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque C 2433
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 2], représenté par Me MOYSE Jean Marie, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque P 274
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection
assistée de MOUFIDI Jihane, Greffière lors des débats et de Caroline CROUZIER, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS : 29 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé le 20 août 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 20 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09911 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TBC
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 1er juillet 2020, M. [Z] [O] a consenti à Mme [U] [J] un bail portant sur un logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée d'un an, contre un loyer mensuel de 550 euros outre 30 euros de provision sur charges.
M. [E] [B] a acquis le bien par acte du 3 décembre 2020.
Par contrat du 4 décembre 2020, M. [E] [B], devenu propriétaire du bien, a consenti à Mme [U] [J] un bail portant sur le logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 7] contre un loyer mensuel de 550 euros outre 30 euros de provision sur charges.
Selon avis du 30 septembre 2021 de la commission départementale de conciliation de [Localité 6], M. [E] [B] s'est engagé à respecter le loyer de référence majoré soit 362 euros hors charges à effet rétroactif depuis l'entrée dans les lieux de la locataire.
Mme [U] [J] a quitté les lieux et remis les clés du logement au conseil de M. [E] [B] le 10 mai 2022.
Par acte du 3 octobre 2023, Mme [U] [J] a fait assigner M. [E] [B] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la condamnation de celui-ci à lui payer les sommes suivantes :
- 4574 euros au titre du préjudice de jouissance pour avoir donné à bail un logement indécent,
- 3077 euros au titre de l'indécence du logement et pour n'avoir pas entrepris de travaux sur l'installation électrique, faisant peser un risque sur la santé et la sécurité de Mme [U] [J]
- 362 euros pour ne pas avoir traité l'invasion de fourmis subie par Mme [U] [J] en mars 2021,
- 8000 euros au titre du préjudice moral subi par Mme [U] [J],
- 1247.60 euros au titre des frais d'huissier et de diagnostic,
- 5000 euros au titre de la procédure abusive,
- 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
L'affaire a été enregistrée sous le n° RG 23/09911.
La même assignation a été enregistrée sous le N° 23/10054.
A l'audience du 29 mai 2024, la jonction des deux affaires a été ordonnée.
Mme [U] [J], représentée par son conseil, soutient les termes des conclusions qu'elle dépose.
M. [E] [B], représenté par son conseil, soutient les termes des conclusions qu'il dépose.
Par application de l'article 455 du code de procédure, il est procédé au visa des conclusions de Mme [U] [J] et de M. [E] [B] déposées et débattues à l'audience du 29 mai 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la prescription de l'action de Mme [U] [J]
Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Il s'avère que Mme [U] [J] ne pouvait agir contre M. [E] [B] qu'à compter du jour où celui-ci est devenu propriétaire du bien mis en location soit le 3 décembre 2020. L'action introduite le 3 octobre 2023 n'est pas prescrite.
Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit à l'article 1 les caractéristiques que le local devra réunir
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
(...)
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement
Aux termes de l'article 4 du décret précité :
Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, il ressort du certificat de surface établi par la société Geodimm le 11 mars 2022 à la demande de Mme [U] [J] relevant que la surface est de 4.94 m² et le volume de 12.34 m².
Il convient de considérer que la preuve de l’indécence du logement est suffisamment rapportée et que M. [E] [B] n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent.
M. [E] [B] sera condamné à payer à Mme [U] [J] la somme de 4574 euros correspondant aux loyers versés de décembre 2020 à août 2021, en réparation du trouble de jouissance.
Mme [U] [J] sera déboutée de sa demande au titre de l’installation électrique dès lors que l’intégralité des loyers est remboursée.
Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral dès lors qu’elle ne démontre pas avoir subi un préjudice autre que celui réparé au titre du trouble de jouissance.
Elle sera déboutée de sa demande au titre de la procédure abusive dès lors qu’il n’est pas démontré que le défendeur a usé de son droit d’ester en justice.
M. [E] [B] sera condamné à payer à Mme [U] [J] la somme de 362 euros correspondant à un mois de loyer pour la présence de fourmis signalées dès mars 2021 et alors qu'aucune mesure ne sera prise avant le départ de la locataire.
M. [E] [B] sera condamné à payer à Mme [U] [J] la somme de 1247.60 euros au titre des frais de constat d’huissier et de diagnostic.
Sur la demande de M. [E] [B] de voir fixer le loyer à 362 euros hors charges
Dès lors qu’il n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un loigement décent, M. [E] [B] sera débouté de sa demande de voir fixer judiciairement le loyer à 362 euros et de sa demande de condamnation de Mme [U] [J] au paiement de la somme de 2300 euros, le montant du loyer ne pouvant être judiciairement fixé.
Sur les autres demandes
M. [E] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens et à payer à Mme [U] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déclare recevables les demandes de Mme [U] [J]
Condamne M. [E] [B] à payer à Mme [U] [J] la somme de 4574 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour logement indécent,
Condamne M. [E] [B] à payer à Mme [U] [J] la somme de 362 euros pour ne pas avoir traité l'invasion de fourmis subie par Mme [U] [J] en mars 2021,
Condamne M. [E] [B] à payer à Mme [U] [J] la somme de 1247.60 euros au titre des frais de diagnostic et de contrat d’huissier,
Déboute Mme [U] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour résistance abusive,
Déboute M. [E] [B] de sa demande de voir fixer judiciairement le montant du loyer et de condamner Mme [U] [J] à un rappel de loyers,
Condamne M. [E] [B] aux dépens,
Condamne M. [E] [B] à payer à Mme [U] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toute autre demande.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
