TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 16/08/2024
à : - Me B. SCHRIMPF
- M. [G] [I]
- la S.A.R.L. IZORD INVEST
Copie exécutoire délivrée
le : 16/08/2024
à : - Me B. SCHRIMPF
La Greffière,
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP référé
N° RG 24/04666 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZDN
N° de MINUTE :
4/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 août 2024
DEMANDEURS
Madame [V] [D], domiciliée : [Adresse 4] - BRÉSIL -
représentée par Me Bruno SCHRIMPF, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0228, substitué par Me Bérénice BARTHÉLÉMY, Avocate au Barreau de PARIS
Monsieur [F] [D], domicilié : [Adresse 4] - BRÉSIL -
représenté par Me Bruno SCHRIMPF, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0228, substitué par Me Bérénice BARTHÉLÉMY, Avocate au Barreau de PARIS
Monsieur [X] [B] [D], domicilié : [Adresse 4] - BRÉSIL
représenté par Me Bruno SCHRIMPF, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0228, substitué par Me Bérénice BARTHÉLÉMY, Avocate au Barreau de PARIS
DÉFENDEURS
Monsieur [G], [K], [Y] [I], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
La Société à Responsabilité Limitée IZORD INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Monsieur [G], [K], [Y] [I], gérant, muni d’un mandat écrit
Décision du 16 août 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04666 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZDN
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Yasmine WALDMANN, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 16 août 2024 par Madame Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 15/12/2023, [F] [D], [V] [D], [N] [D], [T] [D], [P] [D] ont donné à bail à la société IZORD INVEST un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], hôtel particulier, consenti en tant que logement de fonction, moyennant un loyer mensuel initial de 10.800 euros, outre une provision sur charges de 200 euros, payable au 1er jour du 1er mois de chaque trimestre à échoir.
Le contrat prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 66.000 euros au jour de la signature du contrat.
[G] [I] se portait caution solidaire de la société IZORD INVEST du contrat de bail d’habitation.
Des loyers et le dépôt de garantie étant demeurés impayés, [F] [D], [V] [D], [N] [D], [T] [D], [P] [D] ont fait signifier par acte de commissaire de justice du 31/01/2024 un commandement de payer la somme de 105.097,81 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire était dénoncé à [G] [I], caution solidaire, le 08/02/2024.
Par exploits de commissaire de justice du 08/03/2024 remis à étude et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, [F] [D], [V] [D], [X] [D] ont respectivement fait assigner en référé [G] [I] et la société IZORD INVEST devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’application de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;
- ordonner l'expulsion de la société IZORD INVEST et de tous occupants de son chef, dont [G] [I], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il leur plaira, aux frais et aux risques de la société IZORD INVEST et de [G] [I] ;
- condamner solidairement la société IZORD INVEST et [G] [I] à leur payer à titre provisionnel la somme de 105.097,81 euros ;
- condamner solidairement la société IZORD INVEST et [G] [I] à leur payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 22.000 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner solidairement la société IZORD INVEST et [G] [I] à payer la somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L’affaire était renvoyée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, selon les dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile et avant toute audience.
L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 25/06/2024 du juge des contentieux de la protection.
La recevabilité de l’action en constat de résiliation de bail était soulevée d’office par le juge des contentieux de la protection en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
[F] [D], [V] [D], [X] [D], représentés par leur conseil, sollicitent la recevabilité de leur action et maintiennent leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance, actualisent le montant de l’arriéré de loyers et de dépôt de garantie à la somme de 139.575,88 euros TTC. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.
[G] [I], comparant en personne et en tant que représentant de la société IZORD INVEST, sollicite le rejet des demandes à titre principal et subsidiairement l’octroi de délais de paiement et de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Il indique ne pas contester le montant de la dette de loyers et l’absence de versement du dépôt de garantie, mais affirme être en attente du versement d’une somme de 800.000 euros suite à la vente aux enchères de son bien immobilier à [Localité 3]. Selon lui, cette somme lui permettra de régler la dette et de rester dans le bien qu’il occupe avec sa famille. Il explique être marié et avoir quatre enfants mineurs à charge. Il déclare avoir été condamné le 23/01/2024 à une interdiction de gérer par le tribunal de commerce de PARIS, mais qu’il a fait appel de cette décision prise en son absence. Il estime ses revenus annuels à la somme de 350.000 euros, générés par ses cinq sociétés.
La décision était mise en délibéré au 16/08/2024 par mise à disposition au greffe.
[G] [I] était autorisé à transmettre en cours de délibéré l’extrait KBIS de la SARL IZORD INVEST à jour. Il produisait le document le 25/06/2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Sur les pièces produites par [G] [I] en cours de délibéré
[G] [I] transmet par courriel du 25/06/2024 et après la clôture des débats : l’extrait KBIS de la société IZORD INVEST à jour, son avis d’imposition sur les revenus de 2022 et sa déclaration de revenus sur l’année 2023.
Si la production de l’extrait KBIS a été autorisée par le juge des contentieux de la protection à l’audience, cette autorisation ne portait que sur cette pièce et non sur le surplus.
Ces éléments produits par [G] [I], après clôture des débats et de manière non contradictoire, seront écartés.
Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
À titre liminaire sur les textes juridiques applicables au bail litigieux, il convient de relever que le bail a été consenti à une personne morale et prévoit expressément l’exclusion des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les requérants, qui produisent le contrat de bail, ne sont pas soumis à l’obligation de notifier l’assignation au représentant de l’État prévue par l’article 24 de la loi susvisée.
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, le bail conclu à effet au 15/12/2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (un mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 31/01/2024 à la société IZORD INVEST, pour la somme en principal de 105.097,81 euros.
Il correspond, par ailleurs, bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d'un mois. [G] [I], occupant des lieux et gérant de la société IZORD INVEST, ne conteste pas le principe et l’exigibilité de la dette locative.
Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01/02/2024 à minuit, soit le 02/02/2024.
[G] [I] sollicite le rejet de la demande d’expulsion et demande à rester dans le logement. Néanmoins, les bailleurs s’opposent à cette demande reconventionnelle. En outre, [G] [I] ne justifie du paiement d’aucune somme au titre des loyers et charges depuis son entrée dans les lieux, même partiel. Il déclare pourtant à l’audience des revenus annuels de 350.000 euros par an, ce qui lui permettrait de régler des sommes aux bailleurs.
Compte tenu de ces éléments, il ne peut qu’être constaté l’application de la clause résolutoire et de ses effets.
La société IZORD INVEST étant sans droit ni titre depuis le 02/02/2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, notamment de [G] [I] et de ses proches, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté - laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation provisionnels
La société IZORD INVEST est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, [F] [D], [V] [D], [X] [D] produisent un décompte arrêté au 14/06/2024, faisant apparaît que la société IZORD INVEST restait devoir la somme de 139.575,88 euros, deuxième trimestre 2024 et dépôt de garantie inclus.
Le commandement de payer à été dénoncé à [G] [I] le 08/02/2024 en sa qualité de caution solidaire. À l’audience, il ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.
La société IZORD INVEST et [G] [I] seront solidairement condamnés, à titre de provision, au paiement de la somme de 139.575,88 euros arrêtée au 14/06/2024.
Ils seront également solidairement condamnés au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation, et des charges mensuelles dûment justifiées et ce, jusqu'à la libération effective des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion.
Il n’y a pas lieu de faire droit entièrement à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, la clause du contrat prévoyant cette majoration s’apparentant à une clause pénale qu’il convient de diminuer à de plus justes proportions.
Ainsi, l’indemnité d’occupation sera majorée à hauteur de 50% du montant du loyer révisé à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu’au départ effectif des lieux.
Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, [G] [I] produit la décision d’interdiction de
gérer prononcée le 25/01/2024 dans le cadre d’une procédure visant la société IZORD INVEST, le certificat d’appel, le jugement d’adjudication concernant son bien immobilier à [Localité 3] vendu aux enchères et divers courriers de son conseil l’informant de l’attente du versement de la somme et du début de la procédure de redistribution du produit de la vente à compter du 03/06/2024.
À la lecture de ces pièces, il apparaît que la situation professionnelle et financière de [G] [I] est particulièrement précaire. Il ressort également de la décision du tribunal de commerce que [G] [I] se fonde sur une méconnaissance coupable de ses obligations de chef d’entreprise, notamment de gestion comptable et des paiements. À l’audience, [G] [I] déclare des revenus à hauteur de 350.000 euros par an mais n’en justifie pas. Il ne produit aucun justificatif de sa situation familiale, professionnelle et de l’état des autres sociétés qu’il gère.
Il convient également de prendre en compte le montant particulièrement important de la dette, et l’absence totale de règlement de la part de [G] [I] et de la société IZORD INVEST au bénéfice des créanciers.
Ces derniers s’opposent à l’octroi de délais de paiement.
Dans ces conditions, [G] [I] ne justifie pas du bien fondé de sa demande et sera débouté.
Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, [G] [I], en sa qualité de gérant de la société IZORD INVEST, ne produit aucune pièce sur sa situation personnelle, professionnelle, financière et sociale. Il ne démontre pas d’une recherche de logement dans le parc privé ou social. Il ressort du contrat de bail litigieux produit que [G] [I] a conclu un contrat de bail au nom de sa société, mais pour en réalité habiter le bien à titre personnel avec sa famille. Il ne paye aucune somme depuis son entrée dans les lieux et n’a pas déclaré la réalité de la situation financière de la société lors de la conclusion du bail.
Compte tenu de ces éléments, il n’est pas démonté par le défendeur que le relogement ne peut avoir lieu et qu’il a exécuté ses obligations de bonne foi et avec diligence.
Il convient enfin de prendre en compte le montant particulièrement important de la dette locative et du loyer mensuel : le maintien dans les lieux ne pourrait que faire augmenter significativement la dette locative de la société IZORD INVEST, ce qui n’est pas dans l’intérêt de cette société et des bailleurs.
Dans ces conditions, la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.
Sur les autres demandes
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société IZORD INVEST et [G] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.
Compte tenu des frais irrépétibles nécessairement exposés par les requérants dans le cadre de la procédure, il y a lieu de condamner solidairement la société IZORD INVEST et [G] [I] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 13/12/2023 entre [F] [D], [V] [D], [X] [D] et la société IZORD INVEST, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 02/02/2024 pour défaut du paiement du loyer et des charges ;
DISONS qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [F] [D], [V] [D], [X] [D] pourront faire procéder à l'expulsion de la société IZORD INVEST, ainsi que de tous les occupants de son chef et notamment [G] [I] et ses proches, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux prévue par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETONS la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
AUTORISONS [F] [D], [V] [D], [X] [D] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde- meubles de leur choix aux frais, risques et péril de la société IZORD INVEST à défaut de local désigné ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement la société IZORD INVEST et [G] [I] à payer à [F] [D], [V] [D], [X] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, due chaque mois à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail avait continué et des charges en sus ;
DISONS que cette indemnité d’occupation provisionnelle sera majorée à hauteur de 50 % du prix du loyer à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu’au départ effetif des lieux ;
CONDAMNONS solidairement la société IZORD INVEST et [G] [I] à payer à [F] [D], [V] [D], [X] [D] à titre de provision à valoir sur les loyers, charges impayés, dépôt de garantie et indemnités d’occupation arrêtés au 14/06/2024, la somme de 139.575,88 euros, deuxième trimestre 2024 et dépôt de garantie inclus ;
REJETONS la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement ;
CONDAMNONS solidairement la société IZORD INVEST et [G] [I] à payer à [F] [D], [V] [D], [X] [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement la société IZORD INVEST et [G] [I] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
Décision du 16 août 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04666 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZDN
