TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 16/08/2024
à : - Me G. DUCONSEIL
- Me B. de LACGER
Copie exécutoire délivrée
le : 16/08/2024
à : - Me G. DUCONSEIL
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 24/04592 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YG3
N° de MINUTE :
3/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 août 2024
DEMANDERESSE
Madame [R] [J], [F] [G], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Grégoire DUCONSEIL, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : K0131
DÉFENDERESSE
Madame [V] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Bertrand de LACGER, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : A0272
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Yasmine WALDMANN, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 16 août 2024 par Madame Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
Décision du 16 août 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04592 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YG3
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet en date du 21/06/2021, [E] [T] et son épouse [V] [H] épouse [T] ont donné à bail un appartement de type studio à [R] [G] situé [Adresse 2], 1er étage face, pour un loyer initial mensuel de 610,10 euros et des charges provisionnelles de 100 euros.
[E] [T] décédait le 19/06/2023.
Par acte de commissaire de justice du 26/04/2024 remis à étude, [R] [G] a fait assigner [V] [T] devant le président du pôle civil de proximité près du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins notamment d’injonction à travaux et d’une indemnisation provisionnelle.
L’affaire était appelée à l’audience du 14/05/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avec injonction de rencontrer un conciliateur de justice.
L’affaire était finalement évoquée à l’audience du 25/06/2024.
[R] [G], représentée par son conseil, sollicite aux termes de son acte introductif d’instance soutenu oralement à l’audience, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :
- condamner le bailleur à remédier à l’excès d’humidité et à nettoyer les surfaces atteintes de moisissures affectant l’appartement, dans le délai d’un mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- ordonner la suspension des loyers jusqu’à la réalisation de la mesure ;
- condamner le bailleur à lui verser une provision de 6040 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait du caractère indécent du logement ;
- condamner le bailleur à lui verser une provision de 350 euros au titre des frais de commissaire de justice, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
Elle sollicite oralement la condamnation du bailleur à produire un avis d’un professionnel permettant de justifier du rétablissement du chauffage normal et ce, dans un délai d’un mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Au soutien de ses demandes, elle indique qu’une intervention sur le chauffage a eu lieu mais que le bon fonctionnement n’a pas pu être vérifié, car le chauffage est collectif et n’est allumé qu’en période hivernale par la copropriété. Elle estime qu’un avis d’un professionnel assurant le bon fonctionnement du chauffage, notamment au niveau de la température, est nécessaire. S’agissant de la moisissure, elle indique qu’un procès-verbal de constat a été rédigé par un commissaire de justice et met en évidence de manière précise les moisissures présentes. Elle ajoute qu’une VMC a été installée dans la salle de bain et qu’elle entretient le logement mais que la moisissure persiste.
[V] [T], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures et au visa des articles 835, 145 du code de procédure civile, de voir :
- dire n’y avoir lieu à référer au vu de l’absence d’un trouble manifestement illicite ;
- se déclarer incompétent sur la demande de travaux et de suspension des loyers ;
- dire n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
- constater l’existence de contestations sérieuses sur les demandes de réparation du trouble de jouissance tant dans le principe que sur leur quantum ;
- débouter la requérante de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle estime notamment que le trouble manifestement illicite n’est pas démontré en ce que le chauffage de l’immeuble est collectif et toute réparation ou manipulation doit être effectuée après accord de la copropriété, augmentant de fait les délais d’intervention sans responsabilité du bailleur. Elle estime avoir été diligente. Elle ajoute avoir effectué des réparations dans le logement : changement de la fenêtre du studio en 2021, installation d’une VMC en avril 2024 et remplacement du chauffe-eau en 2023. S’agissant de la nouvelle demande, elle estime qu’elle n’est pas fondée et est impossible à faire puisque le chauffage ne sera pas rallumé avant la période hivernale. Sur la moisissure, elle indique que les éléments ne sont pas suffisants et révèlent plus un manque d’entretien qu’un défaut de ventilation.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré au 16/08/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande d’injonction à produire un avis d’un professionnel sur le bon fonctionnement du chauffage
Il résulte de cet article que la prétendue contestation sérieuse de la bailleresse, portant en l’espèce sur l’absence de preuve du caractère indécent du logement, ne fait pas obstacle à la prescription par le juge des référés de travaux de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur l’urgence, la demande de travaux étant fondée sur la caractérisation d’un trouble manifestement illicite et non sur l’urgence.
En l’espèce, il est un fait constant et non contesté que le bailleur a fait changer la pièce du chauffage à l’origine de la défectuosité au cours de la présente procédure. La requérante estime qu’une vérification du bon fonctionnement est nécessaire car le chauffage collectif est éteint depuis la fin de la période hivernale.
Cependant, et compte tenu de la réparation effectuée sur le chauffage, le trouble causé par la défectuosité de la température a cessé. Si la requérante estime qu’il n’est pas certain que la température fonctionne correctement, il n’est pas manifeste que le trouble continue. Or, la charge de la preuve incombe à la partie qui se prévaut de l’existence d’un trouble.
Dans ces conditions, la demande de vérification de la température ne correspond ni à une mesure conservatoire ni à une mesure de remise en état de nature à faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aussi, le défendeur soulève une contestation sérieuse en indiquant que le chauffage est collectif et qu’une intervention a déjà eu lieu.
La demande sera ainsi rejetée.
Sur la demande de prononcé de mesures relatives à la présence de moisissures dans le logement
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en
bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
À l'appui de ses prétentions, [R] [G] verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail ;
- un courriel du 30/12/2023, un courrier recommandé du 19/01/2024 de la mère de [R] [G] informant le gestionnaire immobilier de la présence de moisissure dans la salle de bain ;
- un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 27/02/2024.
[V] [T] s’oppose à la demande de travaux, soutenant avoir fait installer une VMC dans la salle de bain et qu’une nouvelle intervention est prévue courant juin 2024.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties que des marques noires ressemblant à de la moisissure est visible dans le logement au niveau de la fenêtres du studio et autour des WC et de la vasque de la salle de bain. Si le constat avec photographies permet d’attester de l’existence de ces marques, il n’est pas possible d’identifier l’origine de ces marques ni leur toxicité. En effet, il n’est produit aucun rapport technique ou constat par les services de l’habitat de la Ville de [Localité 3] permettant d’attester du lien entre l’état du logement et les marques noires visibles. Aussi, la mère de la locataire a informé le gestionnaire immobilier du problème d’humidité en décembre 2023, en lien avec la problématique du chauffage trop élevé et l’absence de VMC dans le logement.
Or, depuis le début de la procédure : une intervention sur le chauffage a eu lieu et une VMC a été installée.
Dans ces conditions, et compte tenu de l’absence de précision quant à la demande de travaux, quant à l’existence de moisissures en lien avec une indécence du logement et au regard des travaux déjà effectués, la requérante ne démontre pas de l’existence d’un trouble manifestement illicite.
Par conséquent, la demande de travaux sera rejetée, ainsi que la demande de diminution des loyers le temps des travaux.
Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance subi
[R] [G] sollicite le versement d’une provision de 6050 euros correspondant à 40 % de la valeur locative de novembre 2023 à avril 2024 pendant trois ans et à 15 % de la valeur locative de mai 2024 à octobre 2024 pendant trois ans.
Le bailleur conteste cette demande, estimant que l’existence du trouble n’est pas démontrée et que le quantum d’indemnisation n’est pas justifié par la locataire.
En l’espèce, il est établi par les courriers recommandés avisés les 04/10/2023, 19/01/2024, les courriels des 13/02/2022, 17/05/2022, 22/01/2024, que IPF CONSEILS, gestionnaire immobilier du bien de [V] [T], était informé que le chauffage ne fonctionnait pas normalement et engendrait une température trop élevée dans le logement. Dans le courriel du 13/02/2022, la mère de la locataire [R] [G] indique que la situation a été constatée dès le début de la période hivernale, avec une température de 25 degrés dans le logement.
Le constat par commissaire de justice du 27/02/2024, effectué pendant la période de chauffe et avant la réparation du chauffage, note que le chauffage est particulièrement chaud au toucher et que la poignée de réglage, bloquée, ne fonctionne pas. Il relève des températures successives de 22,5 degrés et 24 degrés dans le logement.
Or, il est manifeste qu’une température supérieure à 21 degrés dans un logement est excessive. L’appartement de la requérante étant un studio, l’entièreté des lieux a été concernée par la problématique de surchauffe et donc d’indécence.
La présence d’humidité et de moisissures ne sera pas prise en compte dans l’évaluation du préjudice, la requérante ne justifiant pas des causes de l’humidité et d’une présence de nature à la priver de la jouissance normale du bien.
Il résulte de ces éléments que [R] [G] a subi un préjudice du fait de la température trop élevée dans le logement.
[V] [T] affirme avoir été diligente et ne pas être responsable des délais de réparation du chauffage. Cependant, IPF CONSEILS a été informé dès février 2022 de la problématique de surchauffe. Pour autant, la bailleresse ne produit aucune pièce venant démontrer d’une tentative d’intervention au cours de l’année 2022 afin que la problématique ne réapparaisse pas l’hiver suivant. Aussi, le fait que le chauffage soit collectif et donc soumis à des périodes de chauffe réglementées et à des autorisations de la copropriété pour toute intervention n’est pas de nature à exonérer la bailleresse de sa responsabilité à l’égard de sa locataire. Au contraire, la nature collective du chauffage a empêché la locataire de couper le chauffage elle-même afin d’éviter la surchauffe des lieux.
Ainsi, la violation de l’obligation de [V] [T] de
permettre à sa locataire une jouissance paisible des lieux n’est pas sérieusement contestable.
Enfin, s’agissant de l’évaluation complète du préjudice de jouissance, qui nécessite une analyse au fond des pièces du dossier et des sommes à allouer au regard des contestations soulevées par la défenderesse, il convient de constater qu’elle ne relève pas de la compétence du juge des référés.
Il sera néanmoins d’ores et déjà alloué la somme provisionnelle de 2196,36 euros à [R] [G] à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance, correspondant à 20 % du loyer (fixé à 610,10 euros) de novembre 2021 à avril 2022, novembre 2022 à avril 2023, novembre 2023 à avril 2024, périodes de chauffe au cours desquelles elle est due de manière incontestable.
Par conséquent, [V] [T] sera condamnée à verser à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance la somme de 2196,36 euros à [R] [G].
Sur les demandes accessoires
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en décide autrement.
En l'espèce, [V] [T] sera condamnée à verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la demanderesse.
[V] [T] sera condamnée au paiement des dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 27/02/2024.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
CONDAMNONS [V] [T] à verser à [R] [G], à titre provisionnel, la somme de 2196,36 euros à valoir sur le préjudice de jouissance ;
DÉBOUTONS [R] [G] de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à [V] [T] de remédier à l’excès d’humidité et à nettoyer les surfaces atteintes de moisissures affectant l’appartement, dans le délai d’un mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
DÉBOUTONS [R] [G] de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à [V] [T] de produire un avis d’un
professionnel permettant de justifier du rétablissement du chauffage
normal et ce, dans un délai d’un mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
DÉBOUTONS [R] [G] de sa demande de suspension des loyers ;
CONDAMNONS [V] [T] à payer à [R] [G] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS [V] [T] aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 27/02/2024 ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
