TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 16/08/2024
à : - Me M. MATIN-BAHER
- Me Z. ZIANI CHERIF
Copie exécutoire délivrée
le : 16/08/2024
à : - Me M. MATIN-BAHER
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 24/03852 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4R7C
N° de MINUTE :
2/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 16 août 2024
DEMANDEURS
Madame [F] [X], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Mardjan MATIN-BAHER, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : E1776
Monsieur [J] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Mardjan MATIN-BAHER, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : E1776
DÉFENDEUR
Monsieur [C], [N] [O], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Zohor ZIANI CHERIF, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : D0187
(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du 6 mai 2024 BAJ n° N-75056-2024-010428)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Yasmine WALDMANN, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 juin 2024
Décision du 16 août 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03852 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4R7C
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 16 août 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet au 05/10/2020, [F] [X] et [J] [X] ont donné à bail à [C] [O] un appartement meublé à usage d'habitation sis [Adresse 3], pour une durée d’un an renouvelable.Par exploit de commissaire de justice signifié en date du 20/03/2023, [F] [X] et [J] [X] ont fait signifier à [C] [O] un congé pour vente à effet au 04/10/2023.
Par acte de commissaire de justice remis le 19/03/2024 à personne, [F] [X] et [J] [X] ont assigné [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé.
L’affaire était appelée à l’audience du 13/05/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 25/06/2024.
[F] [X] et [J] [X], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures soutenues oralement à l’audience, de voir :
- constater la résiliation du bail du 05/10/2020 ;
- valider le congé signifié le 20/03/2023 par les bailleurs et portant sur le logement sis [Adresse 3] ;
- dire que le défendeur occupe le logement sis [Adresse 3], porte gauche sans droit ni titre ;
- ordonner sans délai l’expulsion de [C] [O], ainsi que de tout occupants de son chef, des lieux loués ;
- dire n’y avoir lieu à l’application, et à défaut supprimer, des délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de céans, aux frais, risques et périls du défendeur ;
- condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 1997,79 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner le défendeur à lui payer une somme provisionnelle de 34.328,62 euros au titre des travaux rendus nécessaires du fait de la dégradation des lieux loués ;
- déclarer l’ordonnance opposable à [Z] [O], garant ;
à titre subsidiaire : ordonner la transmission du dossier au juge du fond compétent ;
- en toutes hypothèses : condamner le défendeur à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
[C] [O], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures, reprises oralement, de voir :
- dire et juger le congé du 07/03/2022 irrégulier et par voie de conséquence nul et sans effet ;
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;
- à titre infiniment subsidiaire : accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;
- condamner les demandeurs en tous les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 16/08/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences
Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé.
En l'espèce, le bail consenti à [C] [O], à effet au 05/10/2020, a été renouvelé tacitement tous les ans, soit le 05/10/2021 puis le 05/10/2022. Les bailleurs ont délivré à leur locataire le congé par exploit de commissaire de justice le 20/03/2023, à effet au 04/10/2023, date de fin de bail.
Le congé pour vente de [F] [X] et [J] [X] a donc été régulièrement délivré trois mois avant le terme, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 dans le cas d’un logement meublé, avec mention du motif : la vente.
[C] [O] soutient que les bailleurs n’ont pas respecté les dispositions prévues à l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé donné par le bailleur pour un logement non meublé.
Or, il résulte du contrat de bail produit par les bailleurs, régulièrement signé par les deux parties, que le bien loué à usage d’habitation est un meublé. Les bailleurs sont donc soumis aux dispositions de l’article 25-8 susvisé pour délivrer un congé à leur locataire.
Cet article, s’il prévoit l’indication du motif dans le congé donné par le bailleur, n’impose aucune mention supplémentaire.
Par conséquent, [C] [O] ne soulève pas de contestation sérieuse et le congé délivré le 20/03/2023 apparaît régulier.
[C] [O], en se maintenant dans les lieux postérieurement au 04/10/2023 à minuit, est devenu occupant sans droit ni titre des lieux et cause un trouble manifestement illicite.
Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté - laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de suppression du délai de deux mois
Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le
commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 du même code. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l'espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, [C] [O] n'étant pas entré dans les locaux par voie de fait mais selon contrat de bail.
Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, [C] [O] ne produit aucune pièce au soutien de sa demande. Il ne justifie donc pas de sa situation personnelle, familiale, professionnelle et financière. Il ne justifie, par ailleurs, par de recherches de logement infructueuses.
Les bailleurs s’opposent à l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux et justifient du remboursement d’un prêt immobilier en cours nécessitant une vente rapide du bien loué.
Par conséquent, compte tenu de ces éléments, la demande sera rejetée.
Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du
bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
[C] [O] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 05/10/2023, date d’effet de la résiliation du bail, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1997,79 euros charges incluses.
Sur la demande de condamnation en paiement au titre des réparations locatives
Les requérants sollicitent la condamnation de [C] [O] au titre des frais de réparation à venir du parquet de l’appartement. Ils produisent l’état des lieux d’entrée, des photographies non datées du parquet de l’appartement et une attestation de [M] [Y].
[C] [O] conteste le principe et le montant de la créance, estimant qu’il n’est pas apporté la preuve d’une dégradation du parquet de son fait. Il indique que la prétention des bailleurs ne correspond pas à une créance non contestable.
En l’espèce, les parties ne s’accordent pas sur le principe de la créance. Il n’est produit aucun état des lieux de sortie contradictoire, ni de pièce venant attester de manière non contestable l’imputabilité des dégradations du parquet à un comportement du défendeur. Or, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur le principe et le montant d’une créance contestée.
Par conséquent, les requérants seront déboutés de cette demande.
Sur les demandes accessoires
[C] [O], partie succombante, sera tenu aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
[C] [O] sera condamné à verser à [F] [X] et [J] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions de délivrance le 20/03/2023 à [C] [O] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 05/10/2020, concernant l’appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 04/10/2023 à minuit ;
DISONS qu’à défaut pour [C] [O] d’avoir volontairement
libéré les lieux et restitué les clés suivant la notification de la présente ordonnance, [F] [X] et [J] [X] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;
REJETONS la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
AUTORISONS [F] [X] et [J] [X] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et péril de [C] [O] à défaut de local désigné ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS [C] [O] à verser à [F] [X] et [J] [X] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges de 1997,79 euros, tel qu'il aurait dû été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 05/10/2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
DÉBOUTONS [F] [X] et [J] [X] de leur demande au titre des réparations locatives ;
CONDAMNONS [C] [O] à verser à [F] [X] et [J] [X] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS [C] [O] aux dépens ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
