TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07127 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XCD
N° MINUTE : 1/2024
JUGEMENT
rendu le 14 août 2024
DEMANDERESSES
S.C.I. ERCKMANN-CHATRIAN, [Adresse 5], Société SEYNA, [Adresse 3], représentées par Me LACOME D’ESTALENX Marion, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque
C 0922
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 4], représenté par Me CHRAIBI Sophia, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque P 332
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 août 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 14 août 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07127 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XCD
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 12 février 2021, à effet le 15 février 2021, la SCI ERCKMANN-CHATRIAN a consenti un bail d'habitation à M. [R] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] , moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 680 euros et 80 euros de charges.
Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement solidaire de la société SEYNA.
Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 373,25 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, déduction faite des frais de procédure.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [V] le 25 mai 2023.
Par assignation du 17 août 2023, la SCI ERCKMANN-CHATRIAN et la société SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-4 758,58 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante :
-795,11 euros à la société SCI ERCKMANN-CHATRIAN ;
-3 963,47 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la SCI ERCKMANN-CHATRAIN à hauteur de ce montant ;
-1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Appelée à l'audience du 5 décembre 2023, l'affaire a fait l'objet de trois renvois, pour être finalement retenue à l'audience du 26 avril 2024.
À l'audience du 26 avril 2024, la SCI ERCKMANN-CHATRIAN et la société SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er avril 2024, s'élève désormais à 5 447,83 euros, terme de mars 2024 inclus. Elles demandent à ce que M. [R] [V] soit débouté de sa demande au titre des troubles de jouissance. Elles considèrent par ailleurs qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Leur conseil dépose des conclusions auxquelles il se rapporte. Il précise que la société SEYNA, en qualité de caution solidaire, est subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de la somme de 4 471,52 euros. Par ailleurs, il expose que l'inhabilité du logement n'a été soulevée par M. [R] [V], pour la première fois, que lors de la 1ère audience, soit le 5 décembre 2023. Enfin, leur conseil indique que le dégât des eaux allégué vient de l'appartement voisin. M. [R] [V], qui ne justifie d'aucune déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurance lors de la survenance de la fuite, ne saurait reprocher à son bailleur une défaillance de sa part, qui de surcroit a fait preuve de diligence. Il relève aussi, qu'il ne ressort pas des éléments versés aux débats une inhabilité totale du bien justifiant que M. [R] [V] puisse opposer l'exception d'inexécution à son bailleur. Enfin, il questionne la validité du contrat d'assurance souscrit par M. [R] [V] en ce qu'il a fait l'objet d'une signature électronique sans certificat d'authenticité.
M. [R] [V], représenté par son conseil, sollicitel'octroi d'un délai de paiement de 36 mois pour s'acquitter de la dette locative. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de la SCI ERCKMANN-CHATRIAN à lui verser la somme de 12 920 euros en réparation du trouble de jouissance et sa condamnation, au titre des dépens, à lui verser la somme de 300 euros correspondant à la facture du procès-verbal du constat d'huissier ainsi que 1740 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Son conseil dépose des conclusions auxquelles il se rapporte. Il expose que M. [R] [V], faisant face à des difficultés financières du fait de la perte de son emploi, a néanmoins repris le paiement du loyer à partir d'octobre 2023 et une partie de la dette, laquelle s'élève à 5 336 euros, du fait de la prise en charge par le bailleur de l'achat d'un meuble dans l'appartement. Il indique par ailleurs qu'un FSL va être demandé. Il souligne que depuis le mois de septembre 2022, l'appartement loué à M. [R] [V] fait l'objet d'importants dégâts en raison d'infiltration rendant le logement inhabitable. Malgré la dénonciation de ces troubles à plusieurs reprises auprès de la société gestionnaire, la situation est restée en l'état jusqu'au 27 février 2024, date où les travaux ont débuté. En effet, alors qu'il appartient au bailleur lui-même d'établir une déclaration de sinistre, celui-ci ne l'a accompli que tardivement. Ce trouble a par conséquent perduré de septembre 2022 à février 2024, soit 17 mois.
M. [R] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
La SCI ERCKMANN-CHATRIAN et la société SEYNA ont, par note reçue au greffe le 10 mai 2024, produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s'élève désormais à la somme de 5 356,85 euros, arrêtée le 1er mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, en ce que le décompte prend en compte le règlement effectué par M. [R] [V] le 10 avril 2024 et la remise de loyer d'un montant de 90,98 euros correspondant au montant de la table pliante acquise par la locataire et prise en charge par le bailleur.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La SCI ERCKMANN-CHATRIAN et la société SEYNA justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 373,25 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 juillet 2023.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [R] [V] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 149 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [R] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, la SCI ERCKMANN-CHATRIAN et la société SEYNA ont, par note reçue au greffe le 10 mai 2024, produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s'élève désormais à la somme de
5 356,85 euros, arrêtée le 1er mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, en ce que le décompte prend en compte le règlement effectué par M. [R] [V] le 10 avril 2024 et la remise de loyer d'un montant de 90,98 euros.
La société SEYNA justifie par ailleurs s'être acquittée du versement de la somme de 4 771,52 euros pour le compte de M. [R] [V] visé dans les quittances subrogatives établies le 3 février 2023, le 29 mars 2023, le 9 mai 2023, le 29 mai 2023, le 29 juin 2023 et le 16 février 2024.
Au vu de ces éléments, la société SEYNA démontre être subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de la somme de 4 771,52 euros. En application des dispositions de l'article 1346-1 du Code civil, M. [R] [V] sera par conséquent condamné à verser la somme de
4 771,52 euros à la société SEYNA, et le reste, soit la somme de 585,33 euros à la SCI ERCKMANN-CHATRIAN, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023.
Le locataire n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qui corrobore ses explications données lors de l'audience, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse et à la caution, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de
4 758,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation
Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI ERCKMANN-CHATRIAN ou à son mandataire.
4. Sur la réparation du trouble de jouissance
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser, en son article 2, que le logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...). En outre, il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes (….). Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptées aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
En l'espèce, M. [R] [V] a été victime de dégâts des eaux dans son logement en raison d'une infiltration en provenance de l'appartement situé à l'étage supérieur, à compter du mois de septembre 2022.
Il ressort des conclusions de M. [R] [V] que :
- Il a dénoncé ces troubles dès le 20 septembre 2022 auprès de la société gestionnaire ORPI OPTIMUM afin de les faire cesser ;
- Il appartient au bailleur lui-même d'établir une déclaration de sinistre ;
- Ce n'est que dans un courriel en date du 20 avril 2023 que le bailleur a confirmé avoir déclaré le sinistre ;
- Il a mandaté un huissier de justice aux fins de dresser un procès-verbal de constatation des dégradations de son appartement. Le procès-verbal de constat, en date du 4 janvier 2024, a alors constaté :
*la présence de cloques et de coulures éparses dans la cuisine sur le mur séparatif avec la chambre ;
*la présence d'un manque de matière au niveau du revêtement sur une large zone, des cloques et fissures sur de larges zones dans la chambre sur le mur séparatif avec la cuisine.
- Ce n'est que le 19 février 2024, soit 17 mois après la constatation du dégât des eaux que des travaux ont débuté ce qui caractérise le manque de diligence du bailleur.
La SCI ERCKMANN-CHATRIAN et la société SEYNA exposent quant à elles, dans leurs conclusions que :
- M. [R] [V] ne justifie pas de l'attestation d'assurance pour l'année 2022, ni de la déclaration faite à son assurance suite à la survenance de la fuite alors qu'il y était tenu ;
- Dès le 21 septembre 2022, l'agence ORPI OPTIMUM s'est rapprochée du syndic de l'immeuble afin que ce dernier puisse intervenir auprès du propriétaire de l'appartement à l'origine des désordres et le 22 septembre 2022, elle s'est rapprochée du gestionnaire dudit appartement ;
- En l'absence de réaction du gestionnaire de l'appartement du dessus, l'agence ORPI OPTIMUM a adressé une lettre recommandée à la locataire à l'origine du désordre, le 19 juillet 2023 ;
- En l'absence de réaction de cette dernière, l'assurance de la S.C.I ERCKMANN-CHATRIAN a décidé d'avancer les frais et de former un recours contre l'assurance de cette locataire ;
- M. [R] [V] a utilisé comme prétexte ce dégât des eaux pour s'exonérer de son obligation de paiement du loyer.
Ainsi, il ressort de pièces du dossier et de l'audience que M. [R] [V] a été victime du dégât des eaux provenant de l'appartement situé à l'étage supérieur de septembre 2022 à février 2024.
Par application de l'article 1725 du code civil, l'absence d'obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers ne dispense pas le bailleur de son obligation de faire pendant la durée du bail les réparations nécessaires autres que locatives.
Il ressort du constat d'huissier du 4 janvier 2024, la présence, dans la cuisine, de cloques au niveau du revêtement mural sur le mur séparatif entre la cuisine et la chambre et de coulures éparses ; de l'autre côté du mur, dans la chambre, l'huissier constate la présence d'un manque de matière au niveau du revêtement sur une large zone, le revêtement est cloqué et fissuré sur de larges zones également.
L'appartement d'une surface de 20.05 m² comprend une salle-à-manger avec cuisine ouverte, une chambre et une salle d'eau avec WC.
Le trouble de jouissance sera évalué à 20% du loyer soit
De septembre 2022 à janvier 2023 : 690.84x5x20% = 690.84
De février 2023 à janvier 2024 (703.03 + 715.11*11) x 20% = 1713.85
Février 2024 : 728.50 x 20% = 145.70
Soit un total de 2550.39 euros
La SCI ERCKMANN-CHATRIAN sera condamnée à payer à M. [R] [V] la somme de 2550.38 euros en réparation de son trouble de jouissance et la somme de 300 euros au titre des frais de constat d'huissier.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [R] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI ERCKMANN-CHATRIAN et de la société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire prevue au contrat conclu le 15 février 2021 entre la SCI ERCKMANN-CHATRIAN, d'une part, et M. [R] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] étaient réunies le 26 juillet 2023,
CONDAMNE M. [R] [V], à payer la somme de
5 356,85 euros (cinq mille trois cent cinquante-six euros et quatre-vingt-cinq centimes), selon la répartition suivante :
*4 771,52 euros à la société SEYNA, caution subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant,
*585,33 euros à la SCI ERCKMANN-CHATRIAN, bailleur,
le tout, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4 758,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE M. [R] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 149 euros (cent quarante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [V],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 juillet 2023,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [R] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-M. [R] [V] sera condamné à verser à la SCI ERCKMANN-CHATRIAN et à la société SEYNA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE la SCI ERCKMANN-CHATRIAN à payer à M. [R] [V] la somme de 2550.39 euros en réparation de son trouble de jouissance et la somme de 300 euros au titre des frais de constat d'huissier ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [R] [V] à payer à la SCI ERCKMANN-CHATRIAN et à la société SEYNA la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,
CONDAMNE M. [R] [V] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mai 2023 et celui de l'assignation du 17 août 2023.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
