TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Roger LEMONNIER
Monsieur [D] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02880 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JOE
N° MINUTE : 7
JUGEMENT
rendu le 01 août 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
[Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [Z],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 01 août 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02880 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JOE
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 09/06/ 2022 à effet au 10/06/2022, M. [W] [I] a donné à bail à M. [Z] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 521.28 euros et 23 euros de provision sur charges.
Un contrat de cautionnement simple a été conclu par acte séparé le 03/06/2022 entre la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et M.[W] [I], pour que celui-ci bénéficie, au profit du locataire désigné, du dispositif VISALE en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l'habitation, de l’article 7.4.1 de la convention Etat/ Action Logement 2018-2022 du 16/01/2018 et de la convention Etat/Uesl du 24/12/2015.
Des impayés de loyers se sont produits et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé ceux-ci en qualité de caution simple. Le 03/10/2023, il a été réclamé au locataire par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES paiement de la somme de 2210.48 euros, réglée au bailleur pour les loyers de juillet à octobre 2023.
Il a été délivré par le bailleur quittance subrogative le 03/10/2023 pour la somme de 2210.48 euros, le 01/02/2024 pour la somme de 3843.32 euros pour les loyers de juillet à décembre 2023.
Un plan de remboursement a été validé le 04/10/2023, respecté un mois en octobre 2023, mais non ultérieurement.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à M. [Z] [D] le 21/10/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2087.68 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 22/02/2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [Z] [D] sur le fondement de la convention du 02/12/2014, des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil devenus 1103,1217,1231-1 et 1224 et suivants du code civil , 24 de la loi du 06/7/89 aux fins de :
Voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés Subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail Voir ordonner l’expulsion de M. [Z] [D] ainsi que tous occupants de son chef , avec le concours de la force publiqueVoir condamner M. [Z] [D] au paiement :
- d'une somme de 3720.52 euros, au titre de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter du 21/12/2023 sur la somme de 2087.68 euros et de l’assignation pour le surplus
- d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel et des charges, à compter de la résiliation , qui sera due dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative
- d'une somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer
Voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit
L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 3] le 26/02/2024.
A l'audience du 03/06/2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5897.64 euros selon les quittances subrogatives, dont la dernière date du 07/05/2024 pour la somme de 6020.44 euros, période de juillet 2023 à mai 2024 inclus . Elle expose que selon le dispositif VISALE , il a été proposé cette caution simple au bailleur et que celui-ci délivre des quittances subrogatives pour l’ensemble de ses droits, y compris la possibilité d’une action en acquisition de la clause résolutoire. Elle précise que si l’assignation ne lui est pas dénoncée, il a connaissance des actions possibles selon le contrat et l’ensemble des courriers adressés, notamment du 21/02/2024, sans qu’il ne s’y soit opposé, qu’elle est donc recevable à agir.
Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [Z] [D] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté.
Le juge a soulevé la question de l’application dans le temps de la loi du 27/07/2023 au regard de la délivrance d’un commandement de payer avec un délai de 2 mois visé pour régler la somme réclamée.
Le demandeur a indiqué que la loi était d’application immédiate, mais que le contrat indiquait un délai de deux mois, et que ce délai plus favorable en tout état de cause ne peut faire grief.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu l’article 472 du code de procédure civile ,
Sur la qualité à agir et l’intérêt à agir :
En application de l’article 31 du code de procédure civile , l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’intérêt à agir doit être né et actuel.
En application de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
Le dispositif VISALE selon la convention ETAT /UESL du 24/12/2015 est un dispositif de « garantie des loyers impayés » selon certaines conditions pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé , qui permet au bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22-1 de la loi du 06/07/89, selon un visa dématérialisé. Il est valable pour une durée d’un an renouvelable deux fois en bail meublé .
Il y est précisé que le CIL qui est la caution recueille les droits de ce dernier contre le locataire avant la mise en jeu de la caution, et que le Cil est subrogé dans les droits du bailleur, que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) .
Dans le bail, a été stipulé une « garantie VISALE » (en point XIII annexes).
Le contrat de caution simple stipule que la caution est subrogée dans les droits et actions sur les sommes versées par elle en application de l’article 2306 du code civil, dès lors qu’elle a payé les sommes impayées par le locataire. Cette subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil , instituant un droit de préférence au profit du subrogeant.
Après règlement, toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation. Toute somme que le bailleur reçoit, acquise à la caution en vertu de cette subrogation, doit lui être reversée dans les 10 jours calendaires de son encaissement.
Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif VISALE.
Au cas où le bailleur empêcherait d’une quelconque façon la caution d’exercer sa subrogation, les sommes versées au titre de l’impayé de loyer devront être restituées à la caution. Cette restitution devra intervenir dans les 10 jours calendaires de la réception de la demande de reversement faite par la caution.
Il y est stipulé que la durée de la garantie selon le contrat VISALE pour le bail 10/06/2022 est de 36 mois d’impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus. Il n’est pas distingué selon la nature du bail dans cette clause.
Il résulte de ces stipulations du contrat de cautionnement que le principe de l’action en recouvrement des impayés est prévu, de même que la possibilité d’une action en résiliation du bail soit par acquisition de la clause résolutoire soit par résiliation judiciaire.
Pour autant si le bailleur reçoit des sommes, il doit en informer la caution qui a droit à reversement et s’il s’oppose aux actions diligentées par la caution, il peut perdre tout ou partie de ses droits au dispositif VISALE, seule cette sanction étant alors prévue par ce contrat.
Par conséquent si la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité à agir, l’absence à l’instance du bailleur pour une mise en œuvre d’une action en acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire ne permet pas d’une part de s’assurer des droits de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES envers M. [Z] [D] au titre des impayés, puisqu’il n’est pas déterminable si des sommes ont été payées directement au bailleur , ni de l’absence d’opposition du bailleur à une telle action .
En effet, le bailleur qui s’oppose à une telle action peut perdre tout ou partie de ses droits au dispositif VISALE selon le contrat ou se voir demander de restituer les sommes payées par la caution.
De plus, le bénéfice du dispositif cesse de plein droit en cas de congé donné par le locataire ou la caution, ou en cas de décès mettant fin au bail.
Dans le cas présent, M. [Z] [D] s’est vu signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en étude, de même que l’assignation.
Le seul courrier adressé au mandataire du bailleur FONCIA IMMOBILIAS du 21/02/2024, par mail, selon les pièces versées aux débats par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, est insuffisant pour s’assurer de ce que le bailleur est informé de la procédure. Il n’a pas été produit de courrier de ce dernier qui informe de son absence de toute opposition à la présente action.
Il est donc nécessaire pour s’assurer de l’intérêt à agir né mais également actuel de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES que le bailleur soit mis en cause dans la présente instance par dénonciation de l’assignation et du décompte actualisé , en application de l’article 332 du code de procédure civile.
Sur les dépens :
Il y a lieu de réserver les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement avant dire droit, mis à disposition au Greffe,
ORDONNE à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de mettre en cause M. [W] [I] par dénonciation de l’assignation du 22/02/2024 et du décompte actualisé de sa créance au 31/05/2024 en vue de l’audience d’ ACR-Fond du juge des contentieux de la protection du Pôle civil de Proximité du Tribunal judiciaire du lundi 30 septembre 2024 à 10h30
RENVOIE la cause et les parties à cette audience
DIT que le présent jugement vaudra convocation à l’égard de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [Z] [D]
RESERVE les dépens
LE GREFFIER LE PRESIDENT
