TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Elie SULTAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christine ECHALIER DALIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09533 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PZM
N° MINUTE :
5 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 01 août 2024
DEMANDEUR
Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0337
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 prorogé du 04 juillet 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 01 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09533 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PZM
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 25 juillet 2011, à effet au 16 septembre 2011, M. [N] [X] a consenti à M. [I] [R] un bail à usage d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 2] à [Localité 3], outre une cave, pour une durée de trois ans et un loyer de 700,00 euros par mois, outre une provision sur charges de 60 euros.
Par acte de commissaire de justice, M. [N] [X] a fait délivrer à M. [I] [R] un congé pour vente le 28 décembre 2022 à effet au 15 septembre 2023.
Par acte authentique du 29 juin 2023, M. [N] [X] a cédé le bien objet de la présente instance à M. [K] [U] pour le prix de 255000 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2023, M. [K] [U] a fait citer M. [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :
déclarer valide le congé pour vente délivré le 28 décembre 2022 à effet au 15 septembre 2023 ;ordonner en conséquence l’expulsion de M. [I] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués, et ce avec l'assistance du Commissaire de police, de la force armée et d'un serrurier si besoin est ;condamner M. [I] [R] à payer une indemnité d'occupation égale à la somme de 1000 euros par mois, charges et taxes en sus, à compter du 16 septembre 2023 ;condamner M. [I] [R] à payer à M. [K] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Après renvoi à la demande des parties, l'affaire est appelée et examinée à l'audience du 30 avril 2024.
M. [K] [U], représenté par son conseil, a soutenu les demandes exposées dans son assignation, en sollicitant que l’exécution provisoire soit maintenue, et a sollicité que M. [I] [R] soit débouté de l’ensemble de ses demandes.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [I] [R], représenté par son conseil, a sollicité de :
à titre principal, débouter M. [K] [U] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont irrecevables compte tenu du fait qu’il est dépourvu du droit et de la qualité à agir sur le fondement d’un congé pour vente délivré au nom et pour le compte d’un tiers et dont la cause au jour de l’action est éteinte ;à titre subsidiaire, prononcer la nullité du congé pour vente sur lequel M. [K] [U] fonde sa demande d’expulsion, en ce que ledit congé est dépourvu de cause, la vente ayant déjà été conclue et exécutée et la demande de M. [U] étant frauduleuse ;prononcer la nullité du congé délivré par M. [X], en ce qu’il a renoncé à s’en prévaloir en vendant le bien objet de la présente instance en violation du droit de préemption de M. [I] ;à titre infiniment subsidiaire, accorder des délais nécessaires à M. [I] et sa famille pour se reloger compte tenu des démarches entreprises ;en tout état de cause, condamner M. [K] [U] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, puis prorogée au 1er août 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes
Conformément à l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie, pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.
L'article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il est constant que l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures.
M. [I] [R] fonde cette demande par le fait qu’il envisagerait d’agir devant le tribunal judiciaire pour obtenir la nullité de la vente du bien intervenue entre M. [N] [X] et M. [K] [U] le 29 juin 2023 et que la nullité rétroactive de l’acte de vente immobilière aurait pour effet de replacer les parties dans leur situation antérieure ; que M. [U] serait réputé alors n’avoir jamais été propriétaire du bien ; qu’il est donc dépourvu du droit d’agir ; qu’en outre, sa demande est faite sur le fondement d’un congé dénué de cause, la vente ayant eu lieu.
Comme indiqué ci-dessus, il appartient au juge d’apprécier le droit d’agir au jour de l’acte introductif d’instance, soit en l’espèce le 18 octobre 2023. A cette date, M. [K] [U] était, et est toujours, le propriétaire du bien objet de l’instance suite à sa vente intervenue le 29 juin 2023. Aucune action n’a d’ailleurs été engagée pour voir annuler la vente du bien. Bien que n’étant pas l’auteur du congé, il a en qualité de propriétaire actuel tant la qualité que l’intérêt à agir et à faire reconnaître la validité du congé et par conséquent la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [I]. Ses demandes seront donc déclarées recevables.
Sur la validité du congé
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction tacite du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Il est ajouté en son II que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'est pas réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. En cas d'acceptation de l'offre, les mêmes délais s'appliquent qu'exposés ci-dessus.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Il est constant que le congé délivré frauduleusement par le bailleur doit être déclaré nul.
En l'espèce, le contrat de bail du 25 juillet 2011 a pris effet le 16 septembre 2011 pour une durée de trois ans, et s’est reconduit tacitement le 16 septembre 2014, puis le 16 septembre 2017 et le 16 septembre 2020. Il venait donc bien à échéance le 15 septembre 2023. Le congé ayant été délivré le 28 décembre 2022, il respecte le délai de préavis de 6 mois.
Le congé délivré le 28 décembre 2022 par M. [N] [X] l’était pour vente et valait offre de vente à l’égard de M. [I] [R] au prix de 255000 euros.
Il est constant que ledit délai de préavis doit être calculé à compter de la date de prise d’effet du congé ; qu’ainsi il débutait le 16 mars 2023 ; que M. [I] [R] disposait donc d’un délai de deux mois pour accepter l’offre à compter de cette date, délai qui expirait le 15 mai 2023.
Si M. [N] [X] et M. [K] [U] ont conclu la vente du bien par acte authentique du 29 juin 2023, celui-ci faisait suite à une promesse de vente dont il n’est pas contesté qu’elle est intervenue le 18 avril 2023.
En application de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Il est constant que s’il est constaté l’accord des parties sur la chose et le prix, et sans autres éléments de nature à établir que les parties aient fait de la réitération de leur accord par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, quelle que soit la date de transfert de propriété convenue, la vente doit être considérée comme parfaite.
En l’espèce, l’acte de promesse de vente n’est pas produit. M. [K] [U] ne fait nullement état du fait que ledit acte ait prévu toute clause suspensive. La vente doit donc effectivement être considérée comme parfaite le 18 avril 2023, soit avant l’expiration du délai de préemption de M. [I] [R]. On ne peut toutefois que constater que M. [I] [R], qui ne pouvait à cette date être informé de la signature de cette promesse de vente et qui pouvait exercer son droit de préemption, n’a pas exercé ledit droit de préemption avant le 15 mai 2023. Il n’a donc subi aucun grief.
En outre, le congé pour vente avait pour objet, compte tenu de la volonté de vendre de M. [X], de faire offre de vente au locataire et de faire acter la résiliation du bail à sa date d’échéance le 15 septembre 2023. Le fait que la vente ait été réalisée avant la date d’expiration du bail ne vide pas le congé de cause, l’acte authentique de vente reprend d’ailleurs ces éléments.
En l’absence de cause de nullité du congé du 28 décembre 2022, dont il n’est pas démontré qu’il ait été délivré de façon frauduleuse, il sera déclaré valide.
Le bail est donc résilié depuis le 15 septembre 2023 et M. [I] [R] occupant sans droit ni titre.
Par conséquent, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les conditions définies au dispositif ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
Il est constant que l'indemnité d'occupation a pour objet d'indemniser le préjudice subi par les bailleurs du fait de ne pouvoir librement jouir du bien malgré la résiliation du bail ; que fixer cette indemnité à la valeur locative du bien constitue une juste indemnisation, sauf préjudice spécifique.
M. [K] [U] sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 1000 euros par mois, charges et taxes en sus. S’il indique produire l’avis d’échéance de M. [I], on ne peut que constater qu’il est produit deux fois l’avis d’échéance de M. [U] pour février et mars 2024. M. [I] produit quant à lui le courrier du 28 août 2023 lui notifiant le nouveau montant du loyer compte tenu de l’indexation. Il est de 797,93 euros.
Le bailleur ne justifie nullement des motifs qui conduiraient à fixer l’indemnité d’occupation à un montant supérieur à celui du loyer. M. [I] [R] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 797,93 euros par mois, charges et taxes en sus, et ce à compter du 16 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux. Cette condamnation sera prononcée en deniers et quittances afin qu’il soit tenu compte des paiements effectués par le défendeur depuis cette date.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction en vigueur suite à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sauf exceptions permettant de réduire ce délai définies audit article.
L'article L.412-3 en vigueur précise que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (...)
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manoeuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
L'article L.412-4 prévoit quant à lui que les délais accordés dans ce cadre ne peuvent être d'une durée inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
M. [I] [R] justifie avoir déposé une demande de logement social dès le 2 janvier 2015 et l’avoir renouvelée depuis. Il a d’ailleurs obtenu une décision de reconnaissance de son droit au logement opposable et du caractère prioritaire de son relogement le 12 janvier 2023. Il produit également les différentes candidatures qui sont actuellement en attente. Par ordonnance du 20 novembre 2023, le tribunal administratif de Paris a enjoint au Préfet de la région ILE-DE-FRANCE d’assurer son relogement et celui de sa famille, sous astreinte. Il précise être marié et avoir trois enfants âgés de 8, 7 et 2 ans.
M. [I] [R] témoigne donc de ses parfaites diligences pour être relogé et ce bien avant la délivrance du congé dans la mesure où le bien loué n’est pas d’une surface adaptée à la taille de sa famille. Son relogement ne pourrait à ce jour être assuré dans des conditions normales.
M. [K] [U] quant à lui, soutient qu’il a acheté ce bien pour y vivre et non pour le louer ; qu’il est actuellement locataire pour un loyer de 1193,74 euros ; qu’il assume un prêt immobilier pour l’acquisition du bien. Si dans ses écritures, son conseil indique que la mensualité hors assurance est de 1193,74 euros, les pièces produites témoignent du fait que cette mensualité est a minima de 1339,66 euros à compter de l’été 2024. Il indique assumer également le remboursement d’un prêt étudiant de 800 euros par mois et justifie percevoir un salaire de 3617 euros avant impôts sur le revenu et après ajout du coût des tickets restaurant, non obligatoires, et de la saisie arrêt, dont ni l’objet ni la durée ne sont précisés. Il soutient qu’il ne pourrait pas assumer financièrement l’octroi de délais.
M. [I] [R] justifie que M. [K] [U] a conclu un mandat de gestion locative portant sur le bien objet de la présente instance avec un administrateur de biens pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2023, ce qui interroge effectivement sur son intention de résider dans le bien, mais n’est pas exclusif d’un tel projet, le mandat pouvant avoir été conclu pour la période dans l’attente du départ de M. [I].
Mais en tout état de cause, les éléments financiers présentés ci-dessus étaient prévisibles dans le cadre du projet d’acquisition du bien, et M. [K] [U] qui n’a pas de charges familiales dispose d’un logement et de ressources lui permettant d’assumer ses charges courantes.
Compte tenu des situations réciproques du bailleur et du locataire, et tout particulièrement de l’impossibilité pour le locataire de se loger avec sa famille dans des conditions normales, il sera fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux à hauteur d’un an à compter de la signification du présent jugement, en ce compris le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux qui pourra être délivré avant la fin du délai d’un an.
Sur les mesures accessoires
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, dans la mesure où il a été fait droit à la demande de M. [I] [R] de délais pour quitter les lieux, l’exécution provisoire n’est nullement incompatible avec la nature de l’affaire. M. [I] [R] sera débouté de sa demande tendant à la voir écartée.
M. [I] [R] succombant en ses demandes principales, il sera condamné aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer à M. [K] [U] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevables les demandes de M. [K] [U] ;
CONSTATE la validité du congé délivré le 28 décembre 2022 à M. [I] [R] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] à effet au 15 septembre 2023 ;
ACCORDE à M. [I] [R] un délai d'un an à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux ;
AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'expulsion de M. [I] [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ledit commandement pouvant être délivré avant l’issue du délai d’un an ;
CONDAMNE M. [I] [R] au paiement au profit de M. [K] [U] d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 797,93 euros par mois, charges et taxes en sus, et ce à compter du 16 septembre 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, et ceci en quittance et deniers ;
DEBOUTE M. [K] [U] du surplus de ses demandes à ce titre ;
DEBOUTE M. [I] [R] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;
CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [K] [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [I] [R] aux entiers dépens de l'instance ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
LA GREFFIERE LA JUGE
