TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [W] [G]
Société ASTEREN
Me Yves ARDAILLOU
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Olivia ZAHEDI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/08118 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CCE
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 01 août 2024
DEMANDEURS
Monsieur [S] [D] [Y] [K], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103
Madame [F] [Y] [K], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103
DÉFENDERESSES
Madame [W] [G], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée
Société ASTEREN prise en son établissement domicilié au [Adresse 4] prise en la personne de Me [I] [U] liquidateur judiciaire de la SAS LEAVY
non comparante, ni représentée
Société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 3], Ireland -
représentée par Me Yves ARDAILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0138
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
Décision du 01 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08118 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CCE
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 prorogé du 4 juillet 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 21 mai 2020 à effet au 23 mai 2020, Mme [F] [K] et M. [S] [K] ont donné à bail meublé à la SAS LEAVY, représentée par sa présidente, Mme [W] [G], un logement à usage d'habitation situé dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], pour un loyer de 3500 euros, hors charges forfaitaires de 140 euros, et ce pour une durée de 15 mois.
Par avenant du 29 septembre 2021, les parties ont prolongé la durée du bail initial pour 11 mois, à effet au 22 août 2021, la date d’échéance étant le 21 juillet 2022.
Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 7 juin 2023, Mme [F] [K] et M. [S] [K] ont fait assigner Mme [W] [G], la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES, prise en la personne de Me [I] [U], en qualité de mandataire judiciaire désigné par le tribunal de commerce le 13 avril 2023 dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire engagée à l’encontre de la SAS LEAVY, la SAS LEAVY, ainsi que la société AIRBNB IRELAND, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :
➢
fixer la créance de M. et Mme [K] à l’égard de la société LEAVY à la somme totale de 82910,62 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, se décomposant ainsi :- 40204,85 euros au titre des sous-loyers ;
- 9430,77 euros au titre des frais de service ;
- 18275 euros au titre des travaux de réparation ;
- 10000 euros au titre du préjudice moral ;
- 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;
➢
inscrire au passif de la procédure collective de la société LEAVY la somme totale de 82910,62 euros, comme indiquée ci-dessus ;➢ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective ; ➢condamner in solidum Mme [W] [G] et la société AIRBNB IRELAND à payer à Mme [F] [K] et M. [S] [K] la somme de 40204,85 euros au titre des sous-loyers, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;➢condamner in solidum Mme [W] [G] et la société AIRBNB IRELAND à payer à Mme [F] [K] et M. [S] [K] la somme de 9430,77 euros au titre des frais de service, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;➢condamner in solidum Mme [W] [G] et la société AIRBNB IRELAND à payer à Mme [F] [K] et M. [S] [K] la somme de 18275 euros au titre des travaux de réparation, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;➢condamner in solidum Mme [W] [G] et la société AIRBNB IRELAND à payer à Mme [F] [K] et M. [S] [K] la somme de 10000 euros au titre du préjudice moral subi, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;➢condamner in solidum Mme [W] [G] et la société AIRBNB IRELAND à payer à Mme [F] [K] et M. [S] [K] la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, Mme [F] [K] et M. [S] [K] font valoir que Mme [W] [G], présidente de la SAS LEAVY, était l’occupante des lieux loués qui constitués un logement de fonction ; que les lieux ont été restitués à l’échéance du bail, mais que l’état des lieux de sortie a révélé l’état déplorable de l’appartement ; que les bailleurs ont appris que la société LEAVY et Mme [W] [G] avaient très régulièrement, sous un faux nom, sous-loué le bien sur la plateforme AIRBNB ; que par ordonnance de référé du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné à la société AIRBNB IRELAND de communiquer à Mme [F] [K] et M. [S] [K] le relevé des transactions relatives aux sous-locations visées ; que le relevé a été communiqué le 12 janvier 2023 ; qu’il en ressort que l’appartement a été sous-loué 43 fois entre le 16 février 2022 et le 2 juillet 2022 pour 79 jours au total ; que la locataire a perçu la somme de 40204,85 euros ; que la société AIRBNB IRELAND a manqué à son obligation de veiller à l’absence de contenus et d’agissements illicites sur sa plateforme et a violé les dispositions de l’article L.324-2-1 du Code du tourisme ; que s’agissant des frais de service, la société AIRBNB IRELAND les prélève directement sur les fruits civils destinés aux hôtes ; qu’en l’espèce, le total des sommes réglées était donc de 49635,62 euros, la société AIRBNB IRELAND ayant directement prélevé la somme de 9430,77 euros de frais de service ; que s’agissant des travaux de réparation, le bien avait été entièrement rénové en 2016 ; que les propriétaires y ont vécu 4 ans avant de le mettre en location ; que l’état des lieux de sortie révèle la dégradation des lieux, et notamment la dégradation anormale des peintures, des sols, du mobilier, et l’état de saleté de l’appartement ; s’agissant du préjudice moral, le droit de propriété est un droit fondamental ; qu’en outre, avant d’être mis en location lors de leur expatriation, le bien constituait la résidence principale des époux [K] et le constitue de nouveau ; qu’en découvrant que le bien avait été occupé par de nombreux inconnus, Mme [F] [K] et M. [S] [K] ont ressenti une profonde trahison et un véritable choc ; qu’en outre, la restitution des lieux en juillet a complexifié la réalisation des travaux qui n’ont pu avoir lieu en août et ont été reportés à septembre ; que Mme [K] était sur le point d’accoucher de son second enfant, mais a dû accoucher en Province auprès de sa famille et non à [Localité 6], lieu de son domicile ; que M. [K] a dû, pour gérer les travaux, faire des aller-retours à [Localité 6] dans un moment où la famille aurait dû être réunie ; que M. [K] et son fils aîné ont dû être hébergés chez un membre de la famille en région parisienne pour que l’enfant fasse sa rentrée en CP dans le [Localité 2], rentrée à laquelle Mme [K] n’a donc pas pu assister ; qu’ils ont en outre été embarrassés à l’égard de leurs voisins à qui les sous-locations ont causé des nuisances sonores d’une certaine gravité.
Après renvoi, l'affaire est appelée et examinée à l'audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 30 avril 2024.
Les demandeurs sont représentés par leur conseil et reprennent leurs demandes comme exposées dans l'assignation. Ils indiquent toutefois se désister de l’instance et de leur action à l’encontre de la société AIRBNB IRELAND, un accord ayant été trouvé et précisent que par jugement du 30 juin 2023, le Tribunal de commerce de Paris a converti la procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société LEAVY en liquidation judiciaire et a désigné la société ASTEREN en qualité de liquidateur judiciaire, prise en la personne de Me [I] [U].
La société AIRBNB IRELAND, représentée par son conseil, a sollicité qu’il lui soit donné acte de son acceptation du désistement de Mme [F] [K] et M. [S] [K] de ses demandes à son encontre ; que le désistement soit déclaré parfait et qu’il soit constaté l’extinction de l’instance et de l’action à son encontre ; que chaque partie conservera la charge du coût de la présente procédure.
Mme [W] [G], assignée à étude, et la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES, assignée à tiers présent, n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, puis prorogée au 1er août 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Il convient en outre de relever qu’il n’est pas contesté que le contrat de bail, liant des propriétaires privés et une locataire personne morale, est exclu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, comme le précisent les termes du contrat, et donc soumis aux dispositions du code civil.
Enfin, par jugement du 30 juin 2023, le tribunal de commerce de Paris a ordonné la liquidation judiciaire de la SAS LEAVY et a nommé la SELAFA MJA (Mandataires judiciaires associés ) en la personne de [I] [U], en qualité de liquidateur. Mais il apparaît à la lecture du BODACC des 16 et 17 juillet 2023 que ladite société est aujourd’hui nommée SELARL ASTEREN, toujours en la personne de Me [I] [U].
Sur le désistement à l’égard de la société AIRBNB IRELAND
Mme [F] [K] et M. [S] [K] ont indiqué se désister de leur instance et de leur action à l’encontre de la société AIRBNB IRELAND, désistement accepté par celle-ci. Ce désistement entraîne donc l’extinction de l’instance engagée contre ladite société.
Sur la demande au titre des sous loyers perçus
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois que l'exécution n'a pas été empêchée par la force majeure.
En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).
L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.
En l'espèce, la lecture du relevé de la société AIRBNB IRELAND permet de déterminer précisément les sommes perçues par la locataire au titre de la sous-location de l’appartement. Il apparaît par conséquent avéré que la SAS LEAVY a tiré de ces sous-locations un profit de 40204,85 euros, montant dont il sera ordonné l’inscription au passif de la société.
S’agissant de la demande de condamnation de Mme [W] [G], il ressort de l’extrait KBIS du 18 septembre 2022 que celle-ci était effectivement présidente de la SAS LEAVY et se domiciliait au [Adresse 1]. Le bail prévoit d’ailleurs qu’il est signé pour l’usage personnel de celle-ci. Toutefois, ledit contrat lie exclusivement Mme [F] [K] et M. [S] [K] d’une part et la SAS LEAVY d’autre part. Mme [W] [G] n’est pas engagée personnellement dans les termes du contrat, par exemple comme caution solidaire de la SAS LEAVY.
Les demandes ici formulées sont exclusivement fondées sur l’exécution du contrat de bail. Par conséquent, Mme [F] [K] et M. [S] [K] seront déboutés de leur demande à l’encontre de Mme [W] [G], dont il n’est d’ailleurs pas démontré qu’elle aurait perçu à titre personnel tout ou partie des sous loyers.
Sur la demande au titre des frais de service
Mme [F] [K] et M. [S] [K] sollicitent que soit retenue la somme de 9430,77 euros au titre des frais de service tout en expliquant que ces frais sont la part des loyers prélevée d’office par la société AIRBNB IRELAND avant reversement aux hôtes des sommes réglées par les touristes. Il est ainsi avéré que la société locataire n’a pas perçu ces sommes. Des éléments en possession de la présente juridiction, Mme [F] [K] et M. [S] [K] ne sollicitent pas le paiement de ces sommes à l’égard de la société AIRBNB IRELAND puisqu’ils se désistent à son égard.
Cette demande n’étant pas fondée à l’encontre de la SAS LEAVY, et comme indiqué ci-dessus de Mme [W] [G], Mme [F] [K] et M. [S] [K] en seront déboutés.
Sur la demande au titre des réparations locatives
L'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L'article 1731 du même code précise que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels sauf la preuve contraire.
En l’espèce, il était visé au bordereau de l’assignation une pièce n°34 et au bordereau des conclusions actualisées une pièce n°12 intitulée “Etat des lieux d’entrée et état des lieux de sortie”. Or cette pièce n°12 est composé d’un document intitulé “Etat des lieux d’entrée” daté du 23 mai 2020, mais dont il n’est produit que 44 pages sur les 73. Il n’est donc pas signé.
Si l’absence d’état des lieux d’entrée complet induirait de recourir à la présomption selon laquelle les lieux étaient en bon état lors de la prise d’effet du bail, on ne peut que constater que l’état des lieux de sortie n’est pas joint, ni à la pièce n°12 ni à aucune autre.
Les photographies produites ne sont pas datées et ne peuvent suffire à établir qu’il s’agit des biens composant les lieux loués.
Compte tenu des nombreux commentaires des personnes ayant sous-loué le bien, se plaignant de son état de saleté, même peu de temps avant la restitution des lieux, il sera retenu la nécessité de faire nettoyer le bien dans son ensemble pour un coût justifié de 900 euros et de 620 euros pour les matelas et fauteuils, et de changer la plante verte qui est décrite comme morte et desséchée dans les commentaires pour 269 euros, mais aussi compte tenu de la circulation des clés dans diverses mains de la nécessité de changer les serrures des portes d’accès pour 930 euros, soit un total de 2719 euros TTC.
Il sera ordonné que cette somme soit inscrite au passif de la société. Toutefois, comme indiqué ci-dessus, seul le locataire est tenu des réparations locatives en exécution du contrat. Les demandes à l’encontre de Mme [W] [G] seront rejetées.
Sur la demande au titre du préjudice moral
S’agissant de la SAS LEAVY, la demande faite à son encontre repose sur le principe de la responsabilité contractuelle. En effet, conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Il est ici caractérisé que la SAS LEAVY a manqué en ses obligations contractuelles, en sous-louant le bien sur la plateforme AIRBNB, sans autorisation du bailleur, et ceci alors que le contrat de bail reprenait en son IX « Obligations du locataire », l’obligation de « occuper personnellement les lieux loués. Ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne pourra se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur, ni d’aucun titre d’occupation ».
S’agissant du préjudice moral subi, Mme [F] [K] et M. [S] [K] expliquent que ce bien constituait leur résidence principale avant la signature dudit bail, ce qui ressort des termes des premières pages de l’état des lieux d’entrée. Les attestations établies par leurs voisins confirment que cet appartement est leur résidence principale. Il n’est toutefois pas justifié des circonstances familiales spécifiques, du fait que Mme [F] [K] ne pouvant retourner vivre dans l’appartement en travaux alors qu’elle était sur le point d’accoucher de son second enfant, elle a dû s’éloigner pour être hébergée par de la famille en Province pour y accoucher, alors même que son époux et leur premier enfant ont dû être hébergés par des proches en région parisienne pour la rentrée scolaire de celui-ci.
Si ces derniers éléments ne sont pas justifiés, en revanche, on ne peut que relever que le fait de savoir que des personnes non choisies par les propriétaires ont résidé dans les lieux, et plus précisément de nombreuses personnes s’agissant de sous-locations multiples, et ce alors que lesdits lieux, meublés, constituent hors la période de location du bien, la résidence principale des propriétaires qui devaient retourner y vivre à l’issue du contrat, leur a causé un préjudice moral certain. Celui-ci sera fixé à la somme de 2000 euros, montant qui devra être inscrit au passif de la SAS LEAVY.
Comme indiqué ci-dessus, Mme [W] [G] est tiers au contrat. Elle ne peut donc qu’engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Mme [W] [G], en sa qualité de résidente principale des lieux, a de fait permis l’occupation de ceux-ci par des tiers, sans autorisation des propriétaires, et a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité. Au vu du préjudice moral subi par les demandeurs, caractérisé ci-dessus à hauteur de 2000 euros, Mme [W] [G] sera condamnée au paiement de cette somme.
Sur les mesures accessoires
La SAS LEAVY, représentée par son liquidateur la société ASTEREN, es qualité de mandataire judiciaire, succombant en la présente instance, il sera ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective et il sera ordonné l’inscription à son passif de la somme de 1500 euros due aux époux [K] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [W] [G] succombant partiellement en la présente instance, elle sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l’extinction de l’instance et action engagées par Mme [F] [K] et M. [S] [K] à l’encontre de la société AIRBNB IRELAND par l’effet de son désistement acceptée par la société défenderesse ;
FIXE la créance de Mme [F] [K] et M. [S] [K] à l’égard de la SAS LEAVY à la somme totale de 46423,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, somme ainsi composée :
- 40204,85 euros au titre des sous-loyers ;
- 2719,00 euros au titre des réparations locatives ;
- 2000,00 euros au titre du préjudice moral ;
- 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
DIT que lesdites sommes seront inscrites au passif de la procédure collective de la société LEAVY ;
CONDAMNE Mme [W] [G] à payer à Mme [F] [K] et M. [S] [K] la somme de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE Mme [F] [K] et M. [S] [K] de leurs demandes au titre des frais de service et du surplus de leurs demandes à l’égard de la SAS LEAVY et de Mme [W] [G] ;
RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE Mme [W] [G] à payer à Mme [F] [K] et M. [S] [K] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure collective concernant la SAS LEAVY ;
CONDAMNE Mme [W] [G] aux entiers dépens de l'instance ;
REJETTE toute demande des parties plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA JUGE
