TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 22/03557
N° Portalis 352J-W-B7G-CWO5C
N° MINUTE : 1
Assignation du :
07 Mars 2022
Jugement de fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 01 Août 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. SEPHORA
[Adresse 6]
[Localité 12]
représentée par Maître Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987
DEFENDEURS
Monsieur [A] [Z] [R]
[Adresse 3]
[Localité 16]
Madame [D] [E] [B] [Z] [R]
[Adresse 3]
[Localité 16]
Madame [F] [N] [X] [Z] [R]
[Adresse 9]
[Localité 10]
Monsieur [T] [U]
[Adresse 4]
[Localité 16]
Monsieur [K] [O] [U]
[Adresse 5]
[Localité 11]
Madame [J] [B] [X] [Z] [R]
[Adresse 3]
[Localité 16]
tous représentés par Maître Fang Fang WANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1814
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 05 Juin 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 1995, Mme [H] [C] épouse [U] et Mme [Y] [C] épouse [Z] [R], aux droits desquelles se trouvent M. [A] [Z] [R], Mme [D] [Z] [R], Mme [F] [V] [R], Mme [J] [V] [R], M. [T] [U] et M. [K] [U] (ci-après les consorts [Z] [L]) ont donné à bail commercial à la société MANDONNAUD UNIVERS BEAUTE, aux droits de laquelle se trouve la société SEPHORA, des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 17], pour une durée de neuf ans du 1er octobre 1993 au 30 septembre 2022, l'usage de « TOUS COMMERCES à l'exception des commerces existants ou qui existeraient dans l'immeuble» et un loyer annuel de 440.000 francs (67.077,56 euros) hors taxes et hors charges.
Par avenants du 5 mars 1997 et du 29 octobre 1999, les parties ont procédé à la révision triennale du loyer qui a été porté à la somme de 446.888 francs (68.127,63 euros) au 1er octobre 1996 puis à la somme de 461.095 francs (70.293,47 euros) au 1er octobre 1999.
Par acte sous seing privé du 24 avril 2013, les parties ont décidé du renouvellement du bail pour une durée de neuf années du 1er octobre 2011au 30 septembre 2020 et un loyer annuel de 140.000 euros hors taxes et hors charges.
Selon acte d'huissier de justice signifié le 30 décembre 2020, la société SEPHORA a sollicité des consorts [Z] [L] le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021.
Par mémoire préalable du 10 janvier 2022 notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la société SEPHORA a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 63.740 euros en principal à compter du 1er janvier 2021.
C'est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 07 mars 2022, la société SEPHORA a assigné les consorts [Z] [L] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Par jugement rendu le 18 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :
- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 ;
- désigné en qualité d'expert M. [G] [P] en lui donnant notamment pour mission de donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité, de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et de donner son avis sur le montant de loyer plafonné au 1er janvier 2021 ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.
L'expert a déposé son rapport le 22 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 05 juin 2024 à laquelle la société SEPHORA et les consorts [Z] [L] étaient représentés par leur avocat.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SEPHORA demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer à 90.728 euros le loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2021 ;
- dire que les consorts [Z] [L] devront lui rembourser in solidum les trop-perçus de loyer indus depuis le 1er janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du1er janvier 2021 puis à compter de chaque échéance trimestrielle ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an ;
- débouter les consorts [Z] [L] de leurs demandes ;
- condamner in solidum les consorts [Z] [L] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [Z] [L] aux entiers dépens ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, les consorts [Z] [L] demandent au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la société SEPHORA de ses demandes ;
- fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 272.000 euros hors charges et hors taxes et payable à termes à échoir en début de chaque trimestre, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- condamner la société SEPHORA au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et ordonner leur capitalisation pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an ;
- dire qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option et qu'à défaut d'appel, ou si l'exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 et 4 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.
L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé
En vertu des articles L. 145-34 et L. 145-33 du code de commerce, la société SEPHORA soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où celle-ci est inférieure au loyer plafond.
Les consorts [Z] [L] soutiennent que l'expert a sous-évalué la valeur locative.
Sur ce,
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.
Pour fixer le montant du loyer renouvelé, il convient donc d'établir le montant du loyer plafonné et celui de la valeur locative à la date du renouvellement du 1er janvier 2021.
1-1- Sur le loyer plafonné
En application de l'article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er janvier 2021 doit être calculé par application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :
140.000 euros (loyer initial) x 115,70 (dernier indice publié au 1er janvier 2021 soit celui du 3ème trimestre 2020) /104,44 ( indice du 2ème trimestre 2011)
= 155.093,83 euros
Le loyer plafonné au 1er janvier 2021 s'élève donc à 155.093,83 euros .
1-2- Sur la valeur locative
Il ressort de l'article L 145-33 du code de commerce, qu'à défaut d'accord des parties, la valeur locative est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
a) Sur les caractéristiques du local
Selon l'article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
L'article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
- Sur la description du local
L'expert indique que les locaux loués dépendent d'un immeuble ancien, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, de quatre étages droits et d'un cinquième légèrement mansardé, construit en maçonnerie, à façade en pierre de taille apparente et légèrement ouvragée, avec garde-corps en ferronnerie ouvragée et couverture constituée d'un brisis en ardoise et d'un terrasson en zinc.
Il les décrit ainsi :
- au rez-de-chaussée
• une boutique avec un linéaire de façade d'environ 32,00 mètres (14,00 mètres sur l’[Adresse 13], avec accès par porte coulissante à double battant à ouverture automatique sécurisée par rideau métallique extérieur, 15,50 mètres sur la [Adresse 20] et 2,50 mètres dans le pan coupé, avec accès par porte coulissante à double battant à ouverture automatique sécurisée par rideau métallique extérieur), double hauteur dans la zone d'angle, configuration en L avec cinq piliers porteurs, escalator et escalier desservant l'aire de vente du premier étage, ascenseur PMR desservant l'aire de vente du premier étage, escalier desservant les locaux sociaux et la réserve au sous-sol ;
• une petite réserve ;
• un local poubelles desservi par la petite réserve et aménagé sous l'escalier desservant le premier étage ;
• un local TGBT (non visité) ;
- au premier étage
• une aire de vente, éclairée sur la [Adresse 20] par quatre fenêtres double battant double vitrage, sur l'[Adresse 13] par quatre fenêtres double battant dont trois occultées et sur le pan coupé par une fenêtre double battant double vitrage, avec configuration en L, plusieurs piliers porteurs et une large communication avec une partie de l'aire de vente, dépendant de l'immeuble sis [Adresse 8] et donnée en location par un autre bailleur donc hors assiette locative ; porte d'accès sur les parties communes de l'immeuble ;
• deux réserves, éclairées sur cour par une fenêtre ou sur la rue Brézin par une fenêtre double battant double vitrage ;
• un dégagement partiellement hors assiette locative avec porté d'accès sur les parties communes de l'immeuble ;
• sanitaires hors assiette locative ;
• un bureau hors assiette locative ;
• un local vidéo-surveillance hors assiette locative ;
- au sous-sol
• un dégagement relativement large ;
• une cabine de WC ;
• des vestiaires femmes ;
• des vestiaires hommes ;
• un espace détente ;
• une vaste réserve avec porte d'accès sur les parties communes de l'immeuble.
Cette description doit être retenue dès lors qu'elle résulte des constations objectives de l'expert lors de sa visite des locaux, que les parties ne la contestent pas et qu'elle est conforme à leurs observations.
- Sur la surface
La société SEPHORA retient une surface pondérée de 188,39 m² qu'elle arrondit à 188 m². Elle souligne que l'expert n'a pas toujours retenu les méthodes et coefficients de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Ainsi, seon elle, au rez-de-chaussée, la zone d'angle ne peut excéder 12,5 m², le coefficient de pondération de la zone 2 ne peut être supérieur à 0,80 s'agissant d'une zone ordinaire, le coefficient de pondération de la zone 3 ne peut être supérieur à 0,60 s'agissant d'une zone ordinaire, pour les locaux annexes le coefficient de 0,15 est plus adapté à leur utilisation. En ce qui concerne le premier étage, le coefficient de 0,10 sera plus adapté aux réserves et au dégagement partiel compte tenu de leurs surfaces et de leur utilité réduites. La société SEPHORA indique également que dans leur appréciation les consorts [Z] [L] prennent en compte les surfaces hors de l'assiette.
Les consorts [Z] [L] font état d'une surface utile de 418,40 m² et d'une surface pondérée de 272,24 m² en indiquant que le rapport du géomètre retient une surface utile de 460,20 m² et l'attestation de propriété de la surface qu'elle a acquise les années précédentes une surface utile de 418,40 m². Elle mentionne que dans son rapport de 2009 Mme [I] fixait la surface pondérée à 247 m².
Sur ce,
L'expert retient une surface réelle de 357,90 m² au regard des plans avec indication des métrés qui ont été établis le 04 mai 2023 par le cabinet PIERRE BLOY, géomètres-experts, et, après application des principes fixés par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et des coefficients suivants,une surface pondérée de 209,02 m² qu'il arrondit à 209 m² :
En ce qui concerne la surface réelle, il convient de retenir la surface de 357,90 m² fixée par l'expert car, d'une part, elle a été mesurée au vu des plans avec métrés établis par un géomètre-expert le 4 mai 2023 et, d'autre part, les surfaces des locaux du premier étage dépendant de l'immeuble mitoyen et données à bail par un autre bailleur ainsi que les surfaces du premier étage appartenant à la société SEPHORA ont été dûment déduites car hors de l'assiette du contrat de bail liant les parties.
S'agissant de la surface pondérée et des locaux du rez-de-chaussée, selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière il est préconisé de limiter la surface de la zone d'angle à un triangle isocèle de 5m x 5m, soit une surface de 12,50 m². La zone d'angle sera ainsi limitée à une surface de 12,50 m² au lieu de la surface largement supérieure de 24 m² retenue par l'expert sans justification, et le surplus de 11,50 m² intégré dans la zone 1.
Le coefficient de pondération de la zone 2 sera maintenu à 0,85 et celui de la zone 3 à 0,70 conformément à l'analyse de l'expert qui indique qu'un coefficient supérieur à 0,80 est justifié dans la mesure où ces zones sont en partie éclairées sur la [Adresse 20], étant observé que les principes visés par la Charte constituent des préconisations et non des règles impératives.
S'agissant des annexes (réserve, local poubelle et local TGBT), il sera appliqué un coefficient de 0,15, au lieu du coefficient de 0,30 retenu par l'expert, compte tenu de leur surface réduite et afin de tenir compte de l'installation du local poubelles sous un escalier.
En ce qui concerne les réserves du premier étage, le coefficient de 0,25 appliqué par l'expert sera retenu dès lors que ces réserves bénéficient d'un éclairage naturel, l'une grâce à une fenêtre sur cour et l'autre grâce à une fenêtre double battant sur la [Adresse 20]. Un coefficient de 0,10 sera appliqué pour le dégagement partiel car il s'agit d'un simple dégagement et non d' une réserve ou d'un local social ou technique.
Les autres coefficients appliqués par l'expert doivent être appliqués dès lors que celui-ci a procédé à une juste appréciation, qu'ils ne sont pas contestés par la société SEPHORA et que les consorts [Z] [L] n'expliquent pas pour quel motif ils retiennent parfois des coefficients différents. En outre, le rapport de Mme [I], expert, dont les consorts [Z] [L] font état, n'est pas produit et il n'est pas établi que celle-ci disposait à l'époque de plan et de relevé de surfaces fiables.
Dès lors, la surface pondérée totale s'établit ainsi qu'il suit :
Rez-de-chaussée
• Zone d’ang1e 12,50 m² x 1,15 = 14,38 m²P
• Zone de vente 1 68,80 m² x 1,00 = 68,80 m²P
• Zone de vente 2 30,70 m² x 0,85 = 26,10 m²P
• Zone de vente 3 34,00 m² x 0,70 = 23,80 m²P
• Annexes 7,10 m² x 0,15 = 1,07 m²P
Premier étage
• Zone de vente 1 62,10 m² x 0,50 = 31,05 m²P
• Surplus 48,80 m² x 0,40 = 19,52 m²P
• Réserves 1 et 2 6,30 m² x 0,25 = 1,58 m²P
• Dégagement partie1 2,90 m² x 0,10 = 0,29 M²P
Sous-sol
• Locaux sociaux et annexes 45,30 m² x 0,25 = 11,33 m²P
• Vaste réserve 39,40 m² x 0,20 = 7,88 m²P
Total 357,90 m² 205,80 m²P arrondis à 206 m²P,
soit une surface pondérée totale de 206 m²P.
b) Sur l'emplacement des locaux et la commercialité du secteur
La société SEPHORA soutient que si l'expert considère que la situation des locaux sur le deuxième tronçon de l'[Adresse 13] constitue un élement positif, il s'avère qu'ils sont situés majoritairement sur la [Adresse 20] dont la commercialité est moins importante. Elle relève également que si l'expert a conclu à une absence de modification des facteurs locaux de commercialité, il a néanmoins relevé une baisse de la population du quartier de -6% , une stagnation du nombre de cadre et professions supérieures dans le quartier, sans aucune mutation socioprofessionnelle plus élevée, une baisse du nombre de logement dans le quartier, une forte diminution de la fréquentation des métros du quartier, atteignant -45 %, en 2020, une absence d’évolution de la commercialité et une absence de réaménagement de la voirie sur l’[Adresse 13].
Les consorts [Z] [L] se réfèrent à l'analyse de l'expert et indiquent que les locaux bénéficient d'une attractivité commerciale exceptionnelle. Ils ajoutent que la mairie du [Localité 16] a plusieurs projets d'aménagement et de développement avec création de logements, d'un grand équipement privé d'intérêt général et d'équipements de proximité.
Sur ce,
Selon l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Si le contrat de bail mentionne que les locaux sont situés à [Localité 16][Adresse 1], il apparaît que c'est l'accès del'immeuble dont dépendent les locaux loués qui est situé à cette adresse et que les locaux sont eux situés [Adresse 7] et [Adresse 2], à l'angle des deux rues, et accessibles à la clientèle tant depuis l'[Adresse 13] que depuis le pan coupé formé à l'intersection des deux rues. L'expert précise qu'ils disposent d'un linéaire de façade d'environ 14,00 mètres sur l'[Adresse 13] et d'environ 15,50 mètres sur la [Adresse 20].
Selon l'expert, l'[Adresse 13] est une artère à circulation automobile intense dans les deux sens, présentant de larges trottoirs arborés et s'étendant sur environ 1.200 mètres du [Adresse 14] à la [Adresse 18]. Les locaux loués dépendent du second tronçon de l'[Adresse 13], compris entre la [Adresse 19] et la [Adresse 18]. Les enseignes nationales sont bien représentées côté numéros pairs de ce tronçon très dynamique qui bénéficie d'une commercialité hétérogène et équilibrée (alimentation, services, équipement de la personne…) animée par la présence d'un magasin Monoprix.
Les locaux sont desservis par station de métro Mouton-Duvernet (ligne 4), depuis laquelle le magasin SEPHORA n'est pas parfaitement visible, située à moins de 50 mètres, ainsi que par la station de métro Denfert-Rochereau (lignes 4-6) et la gare RER [15] (ligne B) qui sont distantes de 300 mètres environ.
L'expert considère que ces éléments mettent en évidence la très bonne adéquation entre la commercialité de l'emplacement des locaux loués et l'activité de parfumerie exercée par la société SEPHORA.
Si dans son étude de l'éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, l'expert relève une baisse signifiative des résidents du quartier (-6%), sans aucune mutation socioprofessionnelle plus élevée, une légère diminution du nombre de logements occupés dans le quartier (- 4%), une baisse significative de la fréquentation de la station de métro Mouton-Duvernet, une absence d'évolution sensible de la commercialité du second tronçon de l'[Adresse 13] et une absence de réaménagement de la voirie du tronçon nord de l’[Adresse 13], il en conclut néanmoins qu'il n'y a eu aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce de parfumerie exploité par la société SEPHORA.
En outre, contrairement à ce que soutient la société SEPHORA, il ne peut être retenu que les locaux sont situés majoritairement dans la [Adresse 20] dont la commercialité est moins importante puisque, ainsi que cela ressort avec évidence des photographies du rapport, ils se situent à l'angle de l'[Adresse 13] et de la [Adresse 20], avec un linéaire de façade équivalent et important dans chacune des deux rues et un accès depuis l'[Adresse 13] ainsi que depuis le pan coupé situé à l'intersection des deux rues. Enfin, la commercialité de l'emplacement ne saurait s'apprécier au regard de la seule [Adresse 20].
Enfin, seuls les facteurs locaux de commercialité existant à la date du renouvellement devant être pris en considération, il ne peut être tenu compte des projets d'aménagement du quartier invoqués par les consorts [Z] [L].
En l'état de ces éléments, il convient de retenir que les locaux loués bénéficient d'un très bon emplacement pour l'activité exercée car situés dans un secteur à la fois résidentiel et commerçant, avec une diversité équilibrée d'enseignes dont des enseignes nationales et un magasin Monoprix, et accessibles par les transports en commun à proximité immédiate.
c) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire
La société SEPHORA évalue la valeur locative unitaire à 700 euros/m²P. Elle prétend que les références retenues par l'expert sont à minorer car elles correspondent toutes à des surfaces inférieures à la superficie des locaux loués, à des adresses situées sur l’[Adresse 13] uniquement et elles ne prennent pas en compte les perturbations impactant son activité comme la suppression de deux voies de circulation sur l'[Adresse 13], l'épidémie de covid-19 et les manifestations des gilets jaunes. Elle précise que pour un local située dans la même avenue et à une centaine de mètres, Mme [M], expert, a retenu une valeur locative de 650 euros/m²P.
Les consorts [Z] [L] invoquent une valeur locative unitaire de 1.000 euros/m²P. Ils exposent que le loyer payé par la société SEPHORA est en-deçà de plus de 48 % des loyers pratiqués dans le quartier. Il ressort selon eux du rapport d'expertise que la fixation judiciaire du loyer de renouvellement en 2012 varie entre 650 euros et 900 euros/m²B sur les commerces annexes aux locaux loués et la fixation amiable varie entre 582 et 1.272 euros/m²B. Ils ajoutent que de manière générale, le prix moyen au mètre carré sur l'[Adresse 13] s'élève à 1.077,50 euros pour des renouvellements datant de dix ans auparavant et qu'en 2024 le loyer des locaux loués n'atteint même pas le loyer moyen des renouvellements de 2012.
Sur ce,
L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
L'expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :
- trois références de loyer fixé judiciairement de 650 euros, 700 euros et 900 euros /m²P, pour des surfaces situées [Adresse 13] (2ème tronçon), de 57,50 m²B, 58 m²B et 77,40 m²B, des renouvellements à effet au 1er octobre 2017, 1er avril 2012 et 1er octobre 2013 et des locaux dans lesquels sont exercés des activités d'agence bancaire, vente de chaussures et vente de meubles et objet de décoration ;
- sept références de loyer de renouvellement amiable de 582, 893, 949, 968, 1.183, 1.200 et 1.272 euros/m²P, pour des surfaces situées [Adresse 13] (2ème tronçon), de 41,25 m²B, 291, 84 m²B,30 m²B (local commercial) et 44,80 m² (logement), 62 m²B, 93 m²B, 75 m²B et 66,83 m²B, des renouvellements à effet entre le 1er avril 2012 et le 1er janvier 2018 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de vente de chaussures, agence bancaire, boulangerie-pâtisserie, parfumerie, prêt-à-porter, déstockage ;
- deux références de loyer de première location de 1.525 euros et 2.044 euros/m²B (1.083 euros de loyer et 961 euros de capitalisation de droit au bail pour la seconde référence), pour des surfaces situées [Adresse 13] (2ème tronçon), de 59 m²B et 60 m²B, avec des baux à effet au 1er juillet 2020 et 1er février 20213 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de kebab et bijouterie fantaisie.
L'expert retient une valeur locative unitaire de 800 euros/m²B compte tenu de la situation géographique des locaux, du bel aspect de l'immeuble dont ils dépendent, de leur très bonne visibilité, des clauses et conditions locatives et de l'activité exercée ainsi que de l'état du marché compte tenu des fixations amiables et judiciaires mais aussi du contexte économique de janvier 2021dû à la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19.
Il est relevé que les références citées par l'expert ne concernent pas uniquement des locaux de petite surface pondérée, ainsi que le soutient la société SEPHORA, puisqu'il est mentionné un loyer d'agence bancaire de 893 m²B pour une surface de 291 m²B. L'expert a d'ailleurs tenu compte dans son évaluation des différences de surface puisqu'il mentionne en introduction qu'il y a lieu de tenir compte des caractéristiques des locaux en précisant que la valeur locative unitaire des locaux de petite surface est plus élevée que celle des locaux de grande superficie.
En outre, ainsi que cela a été précédemment retenu, les locaux loués ne se situent pas majoritairement [Adresse 20]. A ce sujet, l'évaluation à laquelle Mme [M] a procédé concerne un local situé [Adresse 8], soit de l'autre côté de l'avenue dont, selon l'expert, la commercialité est moindre que celle dont bénéficie les locaux loués.
De plus, la société SEPHORA ne rapporte pas la preuve que les mesures gouvernementales prises pour lutter contre l'épidémie de covid 19 et les manifestations du mouvement des gilets jaunes ont entraîné une modification notable, durable ou provisoire, des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur son activité. La baisse de son chiffres d'affaires, qui a d'ailleurs débuté avant ces évènements, ne suffit pas à établir l'incidence de ceux-ci sur la commercialité, dès lors que le chiffre d'affaires constitue un élément surtout subjectifqui dépend des choix stratégiques et des qualités de gestion de l'exploitant du fonds de commerce Néanmoins, il est constant qu'au mois de janvier 2021 le renouvellement du bail des locaux loués s'inscrit dans la période perturbée de la crise sanitaire dont on ne connaissait pas encore les conséquences sur le coût des loyers, et dont il convient de tenir compte, ainsi que l'a fait l'expert, en modérant à la baisse les prix de référence.
Il est rappelé enfin que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais qu'il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu'ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d'intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.
Ainsi, eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents et à son analyse ci-dessus bien fondée, il convient de retenir le prix unitaire de 900 euros/ m²P proposé par l'expert.
d) Sur l'incidence des obligations respectives des parties
L'article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
En outre, il ressort de l'article R. 145-35 du code de commerce que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
De surcroît, selon l'article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d'une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d'autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.
Il ressort de l'article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été livrés, qu'il lui incombe d'effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.
- Sur le transfert au preneur du coût de l'assurance de l'immeuble
Sur le fondement de l'article R.145-8 du code de commerce, la société SEPHORA approuve l'abattement sur la valeur locative pratiqué par l'expert au titre du transfert au preneur des primes de police d'assurance. Elle conteste cependant le taux de 1% qu'il applique au profit d'un taux de 5%, selon elle conforme à la jurispurdence, dans la mesure où les consorts consorts [Z] [L] n'ont pas communiqué le coût réel réglé.
Les consorts [Z] [L] demandent la suppression de l'abattement en soutenant que la société SEPHORA est liée par la clause qu'elle a contractuellement acceptée.
Sur ce,
Le contrat de bail (Charges, clauses et conditions, 12°) stipule que le preneur est tenu « D'acquitter en sus du loyer ou de rembourser toutes les primes ou surprimes d'assurances qui viendraient à être réclamées au bailleur ou au locataires voisins de l'immeuble, du fait de l'exercice de son commerce ou de son industrie et de la nature de ses marchandises. »
Dans la mesure où cette charge incombe normalement au propriétaire , la clause du contrat de bail en vertu de laquelle le bailleur s'en décharge sur le preneur sans contrepartie constitue une stipulation exorbitante du droit commun et un facteur de diminution de la valeur locative qui doit être pris en compte dans l'appréciation de celle-ci.
L'abattement de 1% proposé par l'expert doit être retenu compte tenu des caractéristiques des locaux et de l'activité exercée par la société SEPHORA.
- Sur le transfert au preneur des travaux de mise aux normes
La société SEPHORA expose que le contrat de bail met à sa charge les travaux de mise aux normes alors qu'ils relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur et sont normalement àla charge de celui-ci. Elle considère que l'abattement de 3% appliqué par l'expert est insuffisant au regard de la jurisprudence et des travaux qu'elles a réalisés dans les locaux, et demande qu'il soit appliqué un abattement de 10%.
Les consorts [Z] [L] soutiennent que l'abattement sollicité n'est pas justifié car la clause du bail qui met les travaux de mise aux normes à la charge du locataire est parfaitement claire.
Sur ce,
Selon le contrat de bail (Charges, clauses et conditions, 1°) « En cas de travaux exécutés à la suite d'une injonction administrative, le locataire devra en effectuer le remboursement. »
La clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l'autorité administrative, alors que ces travaux relèvent de son obligation de délivrance, constitue une clause exorbitante du droit commun et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l'appréciation de celle-ci.
Il ne peut être tenu compte des travaux invoqués par la société SEPHORA dès lors qu'elle ne justifie pas qu'il s'agissait de travaux de mise aux normes.
L'abattement sera par conséquent évalué forfaitairement et fixé à 5 % s'agissant de travaux de mise aux normes.
- Sur l'accession des travaux
La société SEPHORA soutient qu'en application de la clause d'accession des travaux stipulée au bail, les travaux réalisés par le locataire ne feront accession au bailleur qu'au départ du locataire et qu'en conséquence il y a lieu d'estimer la valeur locative en tenant compte de l'état des locaux avant travaux en pratiquant un abattement sur la valeur locative. Elle explique que dans la mesure où elle a installé un ascenseur PMR et remplacé l'escalator pour un montant total de 126.700 euros, l'abattement de 15 % appliqué par l'expert est justifié.
Les consorts [Z] [L] considèrent que selon la clause stipulée au bail, les travaux réalisés par le locataire font accession au bailleur en fin de bail. Ils exposent qu'en effet le bailleur avait autorisé le locataire à effectuer des travaux d'aménagement de toute nature et que c'est pour cela qu'ils avaient choisi l'accession en fin de bail. Ils demandent en conséquence qu'aucun abattement ne soit pratiqué et, subsidiairement, que l'abattement de 15% proposé par l'expert soit revu à la baisse.
Sur ce,
Le contrat de bail (Charges, clauses et conditions, 6°) prévoit que le preneur est tenu « De laisser à la fin du bail, sans indemnité, tout changement, décoration, embellissement, augmentation, armoires et placards scellés aux murs, sonneries électriques ainsi que toutes canalisations d'eau, de gaz, d'électricité et de chauffage central y compris les radiateurs et les chaudières que le preneur aurait pu faire installer dans les lieux loués, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif. »
Cependant, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise en état des lieux loués en leur état primitif que le preneur peut exiger, l'accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles.
Dès lors, les travaux réalisés par la société SEPHORA au cours du bail ne sont pas encore devenus la propriété des consorts [Z] [L] et il convient d'évaluer la valeur locative sans en tenir compte en pratiquant un abattement.
Il apparaît que la société SEPHORA a réalisé des travaux structurels, dont le coût n'est pas indiqué, et installé un ascenseur PMR et remplacé l'escalator pour un montant total de 126.700 euros.
L'abattement est ainsi justifié et doit être fixé à 12%.
- Sur le transfert au preneur de l'impôt foncier
La société SEPHORA explique qu'aux termes du bail le preneur est tenu de rembourser au bailleur la taxe foncière alors qu'il s'agit d'un impôt à la charge du propriétaire. Elle en conclut qu'il s'agit d'une charge exorbitante qui doit venir en déduction de la valeur locative, et ce même si les baux des loyers de référence comportent cette même clause.
Les consorts [Z] [L] indiquent que l'article R.145-35 du code de commerce permet de mettre la taxe foncière à la charge du locataire et que la majorité des baux du quartier mettent cette taxe à la charge du preneur de sorte qu'il n'y a pas lieu à abattement.
Sur ce,
Si le contrat de bail peut valablement mettre l'impôt foncier à la charge du preneur, il demeure que cet impôt incombe légalement au bailleur. Son transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l'appréciation de la valeur locative.
En l'espèce, l'expert ne précise pas avoir procédé à son estimation du prix unitaire de la valeur locative en comparaison avec des loyers de référence desquels la taxe foncière avait été déduite. Il procède au contraire à une déduction de la taxe foncière du montant de la valeur locative.
Selon l'expert, la taxe foncière 2021 s'élevait à la somme de 7.555 euros, déduction faite de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 3.300 euros, qui doit donc être déduite de la valeur locative.
e) Sur les majorations
La société SEPHORA conteste la majoration de 10% pratiquée par l'expert au titre de la clause de destination tous commerces. Elle expose que cette clause ne lui est pas utile car elle ne peut se livrer à aucune autre activité que celle qu'elle exerce sans adaptations importantes de telle sorte qu'elle serait contrainte de restituer les locaux. Subsidiairement, elle demande que la majoration soit réduite à 3% dans la mesure où elle est limitée puisque le locataire ne peut exercer aucune activité qui existe ou qui existerait déjà dans l'immeuble. Elle conteste également les majorations sollicitées par les consorts [Z] [L] eu égard à son chiffre d'affaires, en indiquant que rien ne la justifie, et eu égard au ravalement, en déclarant que le ravalement constitue une obligation du bailleur en application de l'article 606 du code civil.
Les consorts [Z] [L] demandent l'application d'une majoration d'au moins 20%, d'une part, en soutenant que la destination tous commerces permet au preneur de céder son fonds de commerce à tous autres entrepreneurs ou d'étendre son activité voire d'en changer, ce qui lui confère un avantage considérable mais les prive d'un droit de regard sur leur propre local, d'autre part, au regard du chiffre d'affaires de la société SEPHORA, et enfin compte tenu des travaux de ravalement et d'amélioration des parties communes qui sont à leur charge et qu'ils ont réalisés.
Sur ce,
Sur la majoration pour destination tous commerces
Il est rappelé que selon l'article L 145-33 du code de commerce la valeur locative est notamment déterminée d'après la destination des lieux.
Le contrat de bail stipule que les locaux sont destinés à l'usage de « TOUS COMMERCES à l'exception des commerces existants ou qui existeraient dans l'immeuble ».
L'expert considère qu'il convient d'appliquer à la valeur locative une majoration de 10% afin d'en tenir compte.
Il est manifeste que cette destination est très étendue puisque les seules restrictions portées sont celles relatives aux commerces existants ou qui existeraient dans l'immeuble et qu'elle constitue un avantage indéniable pour la société SEPHORA qui peut adapter son activité comme elle le souhaite et céder plus facilement son droit au bail.
La majoration de 10% est donc bien fondée.
Sur les majorations en raison du chiffre d'affaires et de la charge du ravalement
Aucune disposition légale ne permet de majorer la valeur locative en raison du chiffre d'affaires réalisé par la société SEPHORA et de la charge des travaux de ravalement, lesquels incombent au bailleur en application de l'article 606 du code civil.
Dès lors, il n'y a pas lieu à majoration de la valeur locative.
*****
Par conséquent, la valeur locative brute au 1er janvier 2021 s'évalue ainsi :
- valeur locative brute (206 m²P x 900 euros =) 185.400 euros ;
- valeur locative nette après application d'un abattement résiduel de - 8% (- 1%, -5%, -12%, et + 10 % = - 8%) et déduction de la taxe foncière de 7.555 euros :
185.400 - (185.400 x 8% = 14.832) - 7.555 = 163.013 euros,
soit une valeur locative nette au 1er janvier 2021 de 163.013 euros.
1-3- Sur le montant du loyer du bail renouvelé
Au 1er janvier 2021, la valeur locative de 163.013 euros étant supérieure au loyer plafonné de 155.093,83 euros, le montant annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé au loyer plafonné de 155.093,83 euros, hors charges et hors taxes.
En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 07 mars 2022, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.
2- Sur la demande de remboursement des trop-perçus de loyer
L'article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.
Il n'appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur le remboursement par le bailleur d'un éventuel trop perçu de loyer.
Par conséquent, la demande de la société SEPHORA de condamnation in solidum des consorts [Z] [L] à lui rembourser les trop-perçus de loyer sera rejetée.
3- Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.
Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Fixe à la somme de 155.093,83 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2021, le loyer annuel du bail renouvelé entre M. [A] [Z] [R], Mme [D] [Z] [R], Mme [F] [V] [R], Mme [J] [V] [R], M. [T] [U] et M. [K] [U] , d'une part, et la société SEPHORA, d'autre part, pour les locaux situés à [Adresse 17], ;
Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 07 mars 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;
Rejette la demande de la société SEPHORA de condamnation in solidum de M. [A] [Z] [R], Mme [D] [Z] [R], Mme [F] [V] [R], Mme [J] [V] [R], M. [T] [U] et M. [K] [U] à lui rembourser les trop-perçus de loyer ;
Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;
Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à PARIS, le 1er août 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER
