TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Marie-charlotte TOUZET
Me Jesse SERFATI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Marie-charlotte TOUZET
Me Jesse SERFATI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/07752 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25XV
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 31 juillet 2024
DEMANDERESSE
Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Maître Marie-charlotte TOUZET de la SARL MCT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D961
DÉFENDERESSE
Madame [O] [F], demeurant [Adresse 1] - [Localité 7]
représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0635
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 juillet 2024 prorogé du 14 juin 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 31 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07752 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25XV
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 3 juin 2014, avec effet au 12 juin 2014, Mme [Y] [X] veuve [P], aux droits de laquelle se trouve Mme [G] [P], a donné à bail à Mme [O] [F], un appartement d’habitation au troisième étage situé [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de trois années, contre un loyer mensuel de 1985 euros et 115 euros de provision sur charges.
Par exploit de commissaire de justice du 25 novembre 2022, Mme [G] [P] a donné congé pour reprise, pour le 11 juin 2023.
Par exploit du 12 juin 2023, Mme [G] [P] a fait assigner Mme [O] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé pour reprise du 25 novembre 2022, expulsion de Mme [O] [F], voir fixer une indemnité d’occupation et condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 14 mars 2024, Mme [G] [P] et Mme [O] [F], représentées par leurs conseils, soutiennent les termes de leurs conclusions respectives.
Par application de l’article 455 du code de procédure, il est procédé au visa des conclusions de Mme [G] [P] et de Mme [O] [F] déposées et débattues à l’audience du 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité du congé
La circonstance que les termes du contrat de bail ne prévoient pas la possibilité pour le bailleur de délivrer au locataire un congé pour reprise des lieux est sans conséquence dès lors que, ainsi que le prévoit l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 15 relatives notamment au congé pour reprise sont d’ordre public et s’imposent aux cocontractants quelles que soient les termes de la convention.
Aux termes de l’article 15 précité, une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Il ressort de la pièce 3 versée en demande que le congé pour reprise contient 6 feuillets outre l’acte de signification. La notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017 en application de l’article 15 précité est jointe au congé. Le congé ne peut donc être annulé pour défaut de notice d’information.
Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Il doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
En l’espèce, Mme [G] [P] a fait délivrer à Mme [O] [F] un congé pour reprise des lieux le 25 novembre 2022 pour le 11 juin 2023 afin de les occuper elle-même pour le motif suivant : suivi médical à [Localité 6] et volonté de rapprochement avec son fils unique habitant en région parisienne.
A cet égard, Mme [G] [P], domiciliée à [Localité 4] (Finistère) justifie que son état de santé nécessite un suivi hebdomadaire médical à l’Hôpital [3] de [Localité 5] ainsi qu’il ressort de l’attestation du Dr [R] du 10 novembre 2022. Le Docteur [B] certifie le 31 juillet 2023 que “l’état de santé de Mme [G] [P] entraîne une incapacité actuelle aux déplacements en voiture suite à un traumatisme sévère par chute. (...) Vivant seule, le rapprochement de domiciliation près de son fils vivant à [Localité 6] est nécessaire et justifié”. Mme [G] [P] démontre par ailleurs que son fils réside à [Localité 8] (Yvelines) et qu’une installation à [Localité 6] lui permettra de se rapprocher de celui-ci à 43 kms de son appartement situé à [Localité 6] alors qu’elle réside actuellement à [Localité 4] à 600 kms.
Le fait que Mme [G] [P] participe à des manifestations et passe des vacances à l’étranger ne semble pas incompatible avec un suivi médical régulier à l’Hôpital [3] de [Localité 5], ni à son souhait de se rapprocher de son fils.
Au regard de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré par Mme [G] [P] le 25 novembre 2022 à Mme [O] [F], valable.
Il y a lieu de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 11 juin 2023, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.
Ainsi, Mme [O] [F], qui s’est maintenue dans les lieux au delà du 11 juin 2023 en est devenue occupant sans droit, ni titre.
Mme [G] [P], propriétaire, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [O] [F] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [O] [F] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
Le maintien dans les lieux de Mme [O] [F], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.
La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.
Aussi, Mme [O] [F], sera condamnée à payer à Mme [G] [P] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel en cours, et aux charges locatives, à compter du 12 juin 2023, (soit un total de 2149.21 euros par mois) et jusqu’à la libération effective des lieux.
Mme [O] [F] devra produire à Mme [G] [P] les attestations d’assurance sur les quatre dernières années.
Sur les demandes reconventionnelles
Sur la diminution des loyers
Aux termes de l’article 3-1 de la loi précitée, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Mme [O] [F] ne démontre pas avoir demandé au bailleur une diminution du loyer ni avoir tenté un accord avec Mme [G] [P] à ce titre. Aux termes de son mail adressé le 18 juin 2021 à Mme [G] [P], elle ne sollicite pas une diminution du loyer, de sorte que le juge ne peut être saisi de cette demande de diminution de loyer.
Mme [O] [F] sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 14056 euros au titre de la réduction du montant du loyer.
Dès lors que Mme [O] [F] est occupant sans droit ni titre depuis le 12 juin 2023, ses demandes de diagnostic énergétique et de gel du loyer ne sauraient propérer.
Sur la régularisation des charges
Aux termes de l’article 23 de la loi précitée, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
(...).
Mme [O] [F] sollicite le rembousement de l’intégralité des charges payées depuis trois ans soit 4140 euros (115x36 mois).
Il apparaît que Mme [G] [P] justifie avoir régularisé les charges locatives de 2020 à 2021 et versé le trop perçu à sa locataire. Elle sera condamnée à payer à Mme [O] [F] la somme de 29.03 euros correspondant à la régularisation des charges de 2022 (1380-1350.97).
Sur les demandes de dommages et intérêts
Par application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est seul tenu à l’égard du locataire de l’obligation de garantie en raison de l’absence de lien de droit entre le locataire et le syndicat.
Il ressort du constat d’huissier du 8 octobre 2021 la présence d’humidité dans les parties communes et le défaut de fonctionnement de l’électricité à sollicitation dans les parties communes de sorte que les parties communes restent plongées dans l’obscurité au rez-de-chaussée, 1er, 2ème et 3ème étage. Il n’est pas démontré que ces désordres ont été réparés.
L’origine de l’humidité dans l’appartement occupé par Mme [O] [F] n’est pas démontrée.
En conséquence, Mme [G] [P] sera condamnée à payer à Mme [O] [F] la somme de 2000 euros en réparation du préjudice subi pour l’absence d’électricité dans les parties communes.
Mme [O] [F], occupant sans droit ni titre, sera déboutée de sa demande de remplacement des volets.
Mme [O] [F] ne démontre pas avoir subi un préjudice différent du préjudice de jouissance. elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Sur les autres demandes
Mme [O] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] [P] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens ;il y a lieu de lui allouer la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant Mme [O] [F] à la lui payer.
L’exécution provisoire est de droit par applciation d le’article 514 du code de procédure civile. En raison de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
Constate la validité du congé délivré par Mme [G] [P] à Mme [O] [F] le 25 novembre 2022, à effet au 11 juin 2023,
Constate que Mme [O] [F] est occupant sans droit, ni titre des lieux, depuis le 12 juin 2023,
Dit que Mme [O] [F] et tous occupants de son chef devront libérer les lieux, un appartement d’habitation au troisième étage situé [Adresse 1] à [Localité 7], remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur,
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Autorise Mme [G] [P] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [O] [F] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement d’habitation au troisième étage situé [Adresse 1] à [Localité 7],
Condamne Mme [O] [F] à payer à Mme [G] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer mensuel en cours, et aux charges locatives, à compter du 12 juin 2024, (soit un total de 2149.21 euros par mois) et jusqu’à la libération effective des lieux qui se traduira par la remise des clés au bailleur ;
Ordonne la production par Mme [O] [F] à Mme [G] [P] des attestations d’assurance sur les 4 dernières années,
Déboute Mme [O] [F] de sa demande de remboursement de la somme de 14056 euros au titre d’une réduction du montant du loyer,
Déboute Mme [O] [F] de ses demandes de diagnostic énergétique et de gel du loyer,
Condamne Mme [G] [P] à payer à Mme [O] [F] la somme de 29.03 euros correspondant à la régularisation des charges de 2022,
Condamne Mme [G] [P] à payer à Mme [O] [F] la somme de 2000 euros pour troubles de jouissance,
Déboute Mme [O] [F] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et de remplacement des volets,
Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,
Condamne Mme [O] [F] aux dépens de l’instance,
Condamne Mme [O] [F] à payer à Mme [G] [P] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l’écarter,
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
