TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me CHAOUI (L0291)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 23/05948
N° Portalis 352J-W-B7H-CZS7P
N° MINUTE : 4
Assignation du :
14 Avril 2023
JUGEMENT
rendu le 24 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. KLEPIERRE ALPES (RCS de Paris 395 110 695)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Hanan CHAOUI de la S.E.L.A.R.L. Hanan Chaoui Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0291
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. YASCHAY (RCS de Grenoble 840 512 933)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
défaillante
Décision du 24 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 23/05948 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZS7P
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique,
assistée de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 05 Juin 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par un acte sous seing privé en date du 30 avril 2018, la S.A.S. KLEPIERRE ALPES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. YASCHAY des locaux n°K10 et K05 au sein du centre commercial "[Adresse 1]" sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de 10 années à compter de la livraison, laquelle est intervenue le 1er septembre 2018, et moyennant le versement d'un loyer variable fixé au taux de 8 % hors taxes sur le chiffre d'affaires hors taxes, avec un loyer minimum garanti de 45.000 euros hors taxes et hors charges décomposé comme suit :
"- kiosque d'une surface d'environ 25 m² : 39 000 € hors taxes et hors charges ;
- terrasse d'une surface d'environ 20 m² : 6 000 € hors taxes et hors charges".
Compte tenu du contexte sanitaire lié à la pandémie de covid-19, la S.A.S. KLEPIERRE ALPES a autorisé la S.A.R.L. YASCHAY, pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l'année 2020, à régler ses loyers et provisions pour charges mensuellement, à titre exceptionnel, par dérogation aux dispositions du bail prévoyant un règlement trimestriel. Elle a également consenti un abandon de créance d'un montant de :
- 10.744,92 euros hors taxes au titre de la période du 16 mars 2020 au 11 mai 2020,
- 3.548,28 euros hors taxes au titre de la période du 1er février 2021 au 19 mai 2021.
Faisant valoir que les loyers, charges et taxes n'étaient pas intégralement payés, la S.A.S. KLEPIERRE ALPES a adressé à la locataire plusieurs relances et mises en demeure de payer puis, par acte extrajudiciaire en date du 2 mars 2022, lui a fait signifier une sommation de payer la somme de 59.268,62 euros au titre de l'arriéré locatif, outre le coût de l'acte de 73,30 euros.
Par acte extrajudiciaire en date du 15 février 2023, la S.A.S. KLEPIERRE ALPES a fait signifier à la S.A.R.L. YASCHAY une nouvelle sommation de payer la somme de 106.260,62 euros au titre de l'arriéré locatif, outre le coût de l'acte de 73,30 euros.
Décision du 24 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 23/05948 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZS7P
Par exploit d'huissier en date du 15 mars 2023, la S.A.S. KLEPIERRE ALPES a procédé à une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la locataire ouvert auprès de la S.A. BRED BANQUE POPULAIRE à hauteur de 19.888,80 euros, dénoncée à la S.A.R.L. YASCHAY le 22 mars 2023.
Par acte délivré le 14 avril 2023, la S.A.S. KLEPIERRE ALPES a fait assigner la S.A.R.L. YASCHAY devant ce tribunal aux fins de :
Vu l'article R. 511-7 du code des procédures civiles d'exécution,
Vu les articles 1103 et 1728 du code civil,
- Condamner la S.A.R.L. YASCHAY à lui régler les sommes suivantes :
- 106.260,62 euros TTC correspondant aux loyers, charges et accessoires dus selon le décompte du 10 mars 2023 arrêté au 31 mars 2023, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal, augmenté de cinq cents points de base, à compter de l'exigibilité des sommes concernées ;
- 10.626,06 euros TTC au titre des pénalités de retard prévues au bail du 30 avril 2018 ;
- 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la S.A.R.L. YASCHAY aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais liés à la saisie-conservatoire du 15 mars 2023 ainsi que les sommations du 2 mars 2022 et du 15 février 2023 et autoriser Maître Hanan CHAOUI, avocat au Barreau de Paris, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
La clôture de la mise en état a été prononcée le 11 septembre 2023.
Suivant des conclusions d'actualisation de sa créance notifiées par RPVA le 28 mai 2024, la S.A.S. KLEPIERRE ALPES sollicite la condamnation de la S.A.R.L. YASCHAY à lui régler la somme de 109.749,95 euros TTC correspondant aux loyers, charges et accessoires dus selon le décompte du 27 mai 2024 arrêté au 30 juin 2024, sauf à parfaire et la somme de 10.974,99 euros TTC au titre des pénalités de retard prévues au bail du 30 avril 2018.
La S.A.R.L. YASCHAY n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.
L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge unique du 5 juin 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité des demandes actualisées de la S.A.S. KLEPIERRE ALPES notifiées par conclusions du 28 mai 2024
L'article 802 du code de procédure civile dispose qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
La recevabilité des conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats suppose néanmoins qu'elles aient été notifiées régulièrement à la partie adverse.
En application des articles 14 et 16 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue et il appartient donc au juge, garant du respect du contradictoire en application de l'article 16 du même code, de vérifier la régularité de sa saisine à l'égard d'une partie non comparante ainsi que la recevabilité des demandes.
En l'espèce, la S.A.S. KLEPIERRE ALPES ne justifie pas avoir signifié par voie extrajudiciaire à la S.A.R.L. YASCHAY, partie défaillante, ses conclusions d'actualisation. Ses demandes formées à l'encontre de la partie adverse suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024 sont ainsi irrecevables. Il en est de même des pièces 7 et 8 non visées dans l'assignation et dont il n'est pas justifié de leur communication à la partie adverse défaillante.
Sur la demande de paiement
- Au titre des loyers, charges et taxes
Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.
D'après les dispositions de l'article 1221 de ce code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.
Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 10 mars 2023 annexé au procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 15 mars 2023 que la bailleresse invoque un arriéré locatif au titre des loyers, charges et taxes locatives dus au 10 mars 2023 (échéances depuis le 1er janvier 2021 et jusqu'au 4ème trimestre 2022), après régularisation des charges de l'année 2021, d'un montant de 106.260,62 euros.
Ce montant inclut des intérêts de retard qu'il convient de déduire puisqu'il n'y a pas lieu de les comptabiliser deux fois, la bailleresse formant par ailleurs une demande au titre des intérêts de retard.
Après déduction des sommes de 1.810 euros (facture du 5 février 2022), de 1.861 euros (facture du 5 mai 2022), de 1.435 euros (facture du 12 août 2022), de 1.861 euros (facture du 10 novembre 2022) au titre des intérêts de retard ainsi que celle de 398,11 euros (frais divers non justifiés - facture du 25 mars 2022), il est justifié d'une créance de 98.895,51 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 10 mars 2023, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse (106.260,62 - 1.810 - 1.861 -1.435 - 1.861 - 398,11).
- Sur les clauses pénales
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En outre, en application des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
En l'espèce, l'article 29 du bail intitulé "PENALITES DE RETARD" stipule :
"29.1 A défaut de paiement de toute somme due en vertu du Bail à son échéance, une majoration de dix pour cent (10%) des sommes dues sera appliquée à titre de pénalité, sans préjudice de la mise en jeu de la clause résolutoire, si bon semble au Bailleur, des intérêts de retard prévus ci-après et de tous dommages-intérêts supplémentaires que le Bailleur serait en droit de réclamer. Cette pénalité s'appliquera de plein droit à compter de la date d'exigibilité des sommes dues, sans qu'il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure.
29.2 Toute somme non réglée par le Preneur à sa date d'exigibilité portera intérêt [si bon semble au Bailleur] un mois à compter de cette date jusqu'au jour du paiement effectif, sans qu'il soit besoin d'effectuer une mise en demeure. Cet intérêt sera égal au taux de l'intérêt légal applicable à l'année considérée majoré de cinq cents points de base (c'est-à-dire si par exemple le taux d'intérêt légal est de 4%, le taux majoré sera de 9%). (...)".
Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s'apprécie au regard d'une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d'autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l'autre partie pour l'inciter à s'exécuter.
En l'espèce, le cumul des pénalités prévues par les articles 29.1 et 29.2 du bail apparait excessif au regard du préjudice causé à la S.A.S. KLEPIERRE ALPES dès lors que la seule application de l'article 29.1 du bail conduit à lui allouer la somme de 9.889,55 euros (98.895,51 x 0,10) et qu'elle sollicite en sus l'application d'intérêts majorés.
La S.A.R.L. YASCHAY sera donc condamnée à payer à la S.A.S. KLEPIERRE ALPES la somme de 9.889,55 euros au titre de la clause pénale.
La S.A.S. KLEPIERRE ALPES sera déboutée de sa demande tendant à l'octroi d'intérêts de retard majorés en application de la clause pénale. La S.A.R.L. YASCHAY sera donc condamnée à payer à la bailleresse la somme de 98.895,51 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 10 mars 2023, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2021 sur la somme de 44.975,18 euros, à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2021 pour le surplus et jusqu'à 57.458,62 euros, à compter de la mise en demeure du 10 juin 2022 pour le surplus et jusqu'à 70.280,02 euros, à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2022 pour le surplus et jusqu'à 84.634,39 euros et à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2022 pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. YASCHAY, partie perdante, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de la saisie-conservatoire du 15 mars 2023 ainsi que des sommations de payer du 2 mars 2022 et du 15 février 2023, qui pourront être recouvrés directement par Maître Hanan CHAOUI, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La S.A.R.L. YASCHAY sera également condamnée à payer à la S.A.S. KLEPIERRE ALPES une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité commande de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
DÉCLARE irrecevables les demandes actualisées de la S.A.S. KLEPIERRE ALPES à l'encontre de la S.A.R.L. YASCHAY suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024 faute de signification à la partie adverse défaillante,
DÉCLARE irrecevables les pièces 7 et 8 de la S.A.S. KLEPIERRE ALPES non visées dans l'assignation et dont il n'est pas justifié de leur communication à la partie adverse défaillante,
CONDAMNE la S.A.R.L. YASCHAY à payer à la S.A.S. KLEPIERRE ALPES les sommes suivantes :
- 98.895,51 euros (quatre-vingt-dix-huit mille huit cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante et un centimes) au titre des loyers, charges et taxes dus au 10 mars 2023, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2021 sur la somme de 44.975,18 euros, à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2021 pour le surplus et jusqu'à 57.458,62 euros, à compter de la mise en demeure du 10 juin 2022 pour le surplus et jusqu'à 70.280,02 euros, à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2022 pour le surplus et jusqu'à 84.634,39 euros et à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2022 pour le surplus,
- 9.889,55 euros (neuf mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et cinquante-cinq centimes) au titre de la clause pénale,
- 2.000 (deux mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.R.L. YASCHAY aux dépens comprenant le coût de la saisie-conservatoire du 15 mars 2023 ainsi que des sommations de payer du 2 mars 2022 et du 15 février 2023, qui pourront être recouvrés directement par Maître Hanan CHAOUI, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la S.A.S. KLEPIERRE ALPES de sa demande tendant à l'octroi d'intérêts de retard majorés en application de la clause pénale et du surplus de ses demandes,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 24 Juillet 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Maïa ESCRIVE
