TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
â–
N° RG 24/52520
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KQT
N° : 2-CH
Assignation du :
15 Mars 2024
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 juillet 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La société SC DU [Adresse 1], société civile immobilière
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de PARIS - #B0020
DEFENDERESSE
S.A.R.L. HEIMSTONE DIFFUSION
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Yann GASNIER, avocat au barreau de PARIS - #C0470
DÉBATS
A l’audience du 31 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 13 septembre 2007, la fondation JEAN-LEON LE PREVOUST a donné à bail à la SARL HEIMSTONE DIFFUSION des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 15 septembre 2007, moyennant un loyer annuel de 25 200 euros hors taxes et hors charges.
Suivant exploit du 21 mars 2016, la société HEIMSTONE DIFFUSION a fait délivrer au mandataire de la fondation JEAN-LEON LE PREVOST ainsi qu'à la fondation JEAN-LEON LE PREVOST, une demande de renouvellement de bail commercial à compter du 15 septembre 2016 aux charges et conditions du bail initial.
Par acte extrajudiciaire du 27 janvier 2020, la SCI [Adresse 1], venant aux droits de la fondation JEAN LEON LE PREVOST, a fait délivrer à la société preneuse un commandement de payer la somme de 10 169,76 euros et visant la clause résolutoire.
Par ordonnance du 15 septembre 2020, le juge des référés de la présente juridiction, saisi aux fins de constatation de la clause résolutoire et paiement de provisions, a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 février 2020 et condamné la preneuse au paiement d'une provision d'un montant de 24 488,34 euros.
Parallèlement, par exploits d'huissier en date des 6 et 12 octobre 2020, la société HEIMSTONE DIFFUSION a fait délivrer une assignation à sa bailleresse et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux fins, notamment, de voir annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré à la requête de la bailleresse le 27 janvier 2020, régulariser les décomptes de charges sous astreinte, se faire autoriser à suspendre le paiement des loyers dans l'attente des travaux de remise en état de la devanture des lieux loués, ordonner à la bailleresse de faire cesser le trouble de jouissance que la demanderesse soutient subir, voir condamner la bailleresse à lui payer les sommes de 20 000 euros de dommages-intérêts au titre du manquement à l'obligation de délivrance et 20 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance, outre la condamnation in solidum des parties défenderesses à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par arrêt du 18 mars 2021, la cour d'appel de Paris, infirmant dans toutes ses dispositions l'ordonnance de référés du 15 septembre 2020, a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur la demande de paiement provisionnel et a ordonné la production des comptes annuels de régularisation des charges des années 2017 à 2020.
Trois nouveaux commandements de payer ont été délivrées à l’initiative de la bailleresse par actes extrajudiciaires du 29 juillet 2021, 19 avril 2022 et 2 septembre 2022.
Parallèlement, aux termes de conclusions d'incident signifiées par voie électronique le 9 février 2022, dans le cadre de la procédure au fond initiée par exploits d'huissier en date des 6 et 12 octobre 2020, la société HEIMSTONE DIFFUSION a saisi le juge de la mise en état aux fins notamment de voir ordonner d'une part la communication sous astreinte par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ou par la bailleresse, des comptes annuels de régularisation des charges locatives du local et, d'autre part, une expertise destinée à déterminer les causes et les solutions à apporter pour mettre fin aux désordres affectant l'auvent de la devanture de la boutique.
Par ordonnance du 30 octobre 2022, le juge de la mise à l’état a notamment enjoint à la SCI [Adresse 1] de communiquer à la SARL HEIMSTOME DIFFUSION les comptes annuels de régularisation des charges locatives concernant le local dont la SARL HEIMSTOME DIFFUSION est locataire, de l'année 2007 à l'année 2016 inclus ainsi que pour l'année 2021, débouté la SARL HEIMSTOME DIFFUSION de sa demande de communication de pièces formulée à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], débouté la SARL HEIMSTONE DIFFUSION de ses demandes d'astreinte, de provision ad litem, débouté la SCI [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de leur demande de remise en état des murs de la façade de l'immeuble et de la devanture sous astreinte et désigné un expert, en la personne de M. [R] [S] afin d’examiner les désordres affectant le local commercial, liés, selon les parties, à l’auvent en devanture de la boutique.
En cours d’expertise, un nouveau commandement de payer la somme de 41 016,56 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2023 inclus augmenté d’une clause pénale de 10%, et d’avoir à procéder à l’entretien de la vitrine de la boutique et de l’auvent la surplombant, au rétablissement du coloris de façade, à justifier de la souscription et du règlement des primes d’une police d’assurance conforme aux stipulations contractuelles et à remettre un engagement solidaire de caution bancaire, a été délivré à la société preneuse par acte extrajudiciaire du 28 mars 2023.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 octobre 2023.
Par ordonnance du 11 janvier 2024, le juge de la mise en état a radié l’instance, faute pour les parties de communiquer les conclusions en ouverture de rapport.
Suivant acte extrajudiciaire du 15 mars 2023, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SARL HEIMSTONE DIFFUSION devant le président de la présente juridiction statuant en référé, en sollicitant, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1231-6 et 1343-2 du code civil et L.145-41 du code de commerce :
« -CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail au profit de la SC DU [Adresse 1], bailleresse, à compter du 28 avril 2023 ;
-ORDONNER, en conséquence, l'expulsion de la société HEIMSTONE DIFFUSION et de toutes autres personnes physiques ou morales se trouvant dans les lieux loués, [Adresse 1], avec l'assistance et le concours de la force publique, le cas échéant ;
- ORDONNER, aux frais de la locataire, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à Mme ou M. le président de désigner et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues ;
- CONDAMNER la société HEIMSTONE DIFFUSION à payer, par provision, à la SC DU [Adresse 1] la somme 59 450,37 euros TTC selon décompte produit arrêté à la date de l’assignation, à parfaire ou à diminuer à la date de l’audience, assortie des intérêts au taux contractuel calculés conformément à l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement pour les sommes qu’il vise et à compter de la date de l’ordonnance pour le surplus, intérêts qui seront capitalisés dès lors que les conditions de l’article 1343-2 du même code seront réunies ;
- CONDAMNER la société HEIMSTONE DIFFUSION au paiement, par provision et à compter du 28 avril 2023, d'une indemnité d'occupation de 210 euros TTC par jour, hors charges, jusqu'à son départ effectif des lieux et jusqu’à la remise des clefs ;
- DIRE que cette indemnité d'occupation sera assortie des intérêts au taux légal calculés conformément à l’article 1231-6 du code civil, intérêts qui seront capitalisés dès lors que les conditions de l’article 1343-2 du même code seront réunies ;
- CONDAMNER la société HEIMSTONE DIFFUSION à payer à la SC DU [Adresse 1] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la CONDAMNER aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer, le coût des états des créanciers, les frais d’exécution et d’expulsion ;
- le tout avec exécution provisoire qui est de droit ».
A l'audience du 31 mai 2024, la requérante a maintenu ses prétentions.
Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société HEIMSTONE DIFFUSION, demande, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de :
« -dire n’y avoir lieu à référé,
-condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la société HEIMSTONE DIFFUSION la somme de 4 000 euros sur le fondement de l ’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au profit de Me Yann GASNIER, avocat aux offres de droit ».
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la compétence du juge des référés
Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
2° Allouer une provision pour le procès,
3°Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable,
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires.
Il est constant qu'une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, le caractère exclusif de cette compétence n'opérant que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation.
La compétence du juge de la mise en état s'apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 754 du code de procédure civile.
En l’espèce, la société [Adresse 1] sollicite le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire, aux motifs que l’intégralité de la somme visée au commandement de payer du 28 mars 2023 n’a pas été réglée par la société HEIMSTONE DIFFUSION dans le mois suivant sa délivrance et que cette dernière n’a pas exécuté les obligations auxquelles elle a été enjointe aux termes dudit commandement.
La société HEIMSTONE DIFFUSION soutient que les conditions d’une action en référé ne sont pas réunies, dans la mesure où le tribunal judiciaire a été saisi au fond préalablement à l'introduction de la présente instance.
Or en l’espèce, la demande du bailleur tendant à l’acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement du 28 mars 2023 et en paiement de provisions a été présentée par assignation en référé délivrée le 15 mars 2024, placée par RPVA le 5 avril 2024, soit après la désignation du juge de la mise en état saisi dans le cadre de l’instance au fond initiée par exploits d'huissier en date des 6 et 12 octobre 2020 délivrées par la société HEIMSTONE DIFFUSION, instance qui a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 11 janvier 2024, l’affaire ayant été rétablie à la demande de cette dernière et renvoyée à la mise en état du 19 septembre 2024.
En application de l’article 381 du code de procédure civile, la radiation est une simple mesure d’administration judiciaire emportant suppression de l’affaire du rang des affaires en cours et laissant persister l’instance, laquelle peut être reprise ultérieurement, de sorte que la radiation prononcée en espèce le 11 janvier 2024 n’a pas eu pour conséquence le dessaisissement du juge de la mise en état.
Il convient toutefois d’observer que l’instance au fond introduite par la société HEIMSTONE DIFFUSION par exploits d'huissier du 6 et 12 octobre 2020, tend, notamment, à l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 janvier 2020, la régularisation des décomptes de charges sous astreinte, la suspension du paiement des loyers dans l'attente des travaux de remise en état de la devanture des lieux loués, la cessation du trouble de jouissance allégué, ainsi que la condamnation de la bailleresse au paiement des provisions.
Or, la saisine du juge des référés, bien que postérieure à celle du juge de la mise en état, tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement des provisions en vertu du commandement de payer délivré le 28 mars 2023 n’a pas le même objet que l’instance au fond, de sorte que les demandes de la SCI [Adresse 1] sont recevables devant la juridiction des référés de ce tribunal, étant au surplus rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de constater l’acquisition d’une clause résolutoire.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Il ressort des pièces versées aux débats que, par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2023, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la société HEIMSTONE DIFFUSION un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 41 016,56 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2023 inclus augmenté d’une clause pénale de 10%, et d’avoir à procéder à l’entretien de la vitrine de la boutique et de l’auvent la surplombant, au rétablissement du coloris de façade, à justifier de la souscription et du règlement des primes d’une police d’assurance conforme aux stipulations contractuelles et à remettre un engagement solidaire de caution bancaire.
Cependant, la société bailleresse ne peut se prévaloir de sa bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire dans la mesure où ce commandement a été délivré alors qu’une instance était en cours, engagée à l’initiative de la société preneuse, qui bien que n’ayant pas le même objet, tendait à voir ordonner la remise par la société bailleresse du décompte de régularisation des charges et la suspension du paiement des loyers dans l'attente des travaux de remise en état de la devanture des lieux loués, la cessation du trouble de jouissance allégué, ainsi que la condamnation de la bailleresse au paiement des provisions et que, dans le cadre de cette instance, une expertise ayant été ordonnée dans ce cadre par ordonnance du juge de la mise en état du 30 octobre 2022.
En outre, la société HEIMSTONE DIFFUSION indique avoir consigné puis procédé au règlement de l’intégralité des loyers dûs à la société bailleresse, exception faite de la somme de 6 296,10 non couverte par le commandement de payer, ce qui n'est pas contesté par la demanderesse.
Il ressort en outre des termes de l’ordonnance du 31 octobre 2022, que la demande de condamnation de la société preneuse à réaliser les travaux de remise en état de la façade sous astreinte, a été rejetée par juge de la mise en état, aux motifs que « la bailleresse et le syndicat des copropriétaires ne justifient ni que la remise en état du mur et de la devanture est nécessaire à la conservation immédiate de l’immeuble, ni de l’état antérieur précis dans lequel il conviendrait de remettre le mur et la devanture ».
Dans ces conditions, il n'y a lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement de l'arriéré locatif et sur l’inexécution d’une obligation de remise en état.
Il convient par ailleurs de constater que la société HEIMSTONE DIFFUSION produit une attestation d'assurance délivrée le 28 mai 2024 par la société ALLIANZ, certifiant que la défenderesse bénéficie d'une garantie au titre de son contrat d'assurance « Allianz Profilpro » pour le local litigieux, à effet du 22 juillet 2015 valable jusqu'au 28 mars 2025.
Par conséquent, la société HEIMSTONE DIFFUSION n'est pas contrevenue aux dispositions du bail relatives à l'obligation de prendre une assurance afférente aux locaux loués.
Dans ces conditions encore, il n'y a lieu à référé la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d'assurance.
Quant à l’obligation alléguée de renouvèlement de la caution bancaire, la société bailleresse ne justifie pas, avec l’évidence requise en référé, de l’engagement de la société preneuse de reconstituer la caution bancaire suivant le renouvellement du bail. L’appréciation du bien-fondé de cette demande implique une analyse approfondie des clauses contractuelles, faisant ainsi échec au constat de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés, qui ne saurait, sans excéder ses pouvoirs et l’évidence requise en référé, se prêter à cette analyse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire de ce chef.
Sur la demande de provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il convient de constater qu'au jour de la délivrance de l'assignation, le juge de la mise en état était saisi d'une demande portant sur le paiement de l'arriéré locatif des locaux situés [Adresse 1], à Paris (75006), suite à l'assignation délivrée par la société HEIMSTONE DIFFUSION à la société [Adresse 1], le 6 et 12 octobre 2020 devant le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ces conditions, le juge de la mise en état chargé de la procédure est seul compétent pour ordonner, conformément aux dispositions de l'article 789 susvisées du code de procédure civile toutes mesures provisoires, même conservatoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.
Dans ces conditions, le juge des référés n'est pas compétent pour connaitre des demandes présentées par la société [Adresse 1] concernant les provisions sur l'arriéré de loyers et la clause pénale prévue au contrat de bail.
Sur les demandes accessoires
La société [Adresse 1], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la demanderesse à payer à la société HEIMSTONE DIFFUSION une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Déclarons la SCI [Adresse 1] recevable en son instance en acquisition de la clause résolutoire engagée devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande de paiement de provisions formulée par la SCI [Adresse 1] ;
Condamnons la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance ;
Condamnons la SCI [Adresse 1] à payer à la SARL HEIMSTONE DIFFUSION la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Fait à Paris le 22 juillet 2024.
Le Greffier, La Présidente,
Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE
