TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58088 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C24C6
N° : 2-CB
Assignation du :
26 octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 juillet 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEURS
Monsieur [J] [E]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Madame [S] [H] épouse [E]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentés par Maître Amandine RICHARD DELAURIER, avocat au barreau de PARIS - #B0077
DEFENDERESSE
Madame [S] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Onur BAYSAN, avocat postuant inscrit au barreau de PARIS - #P0476 et par Maître Julien MARIGO, avocat plaidant inscrit au barreau des Pyrénées Orientales
DÉBATS
A l’audience du 11 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
L'immeuble situé [Adresse 3] dans le [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété.
Monsieur [J] [E] et Madame [S] [H] épouse [E] (ci-après les époux [E]) sont propriétaires, au sein de cet immeuble, d'une studette située au 6eme étage, qu'ils ont acquis le 10 juillet 2013.
Cette studette est attenante à une autre studette dont Madame [S] [Z] est propriétaire depuis le 9 juillet 2009.
Les deux studettes sont desservies par une canalisation d'évacuation des eaux usées qui prend son origine dans la studette des époux [E] et traverse celle de Madame [Z] avant de se raccorder au collecteur de l'immeuble.
Exposant que Madame [Z] aurait unilatéralement condamné cette canalisation, les époux [E] l'ont, par exploit délivré le 26 octobre 2023, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 491 et 835 du code de procédure civile, 9 de la loi du 10 juillet 1965, 696, 693 et 694 du code civil, et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 :
- Condamner Madame [S] [Z] à remettre immédiatement en fonction, à ses frais, la canalisation litigieuse, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [S] [Z] à leur verser la somme provisionnelle de 2.681 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre de l'indemnisation de leur préjudice locatif,
- Condamner Madame [S] [Z] à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 16 novembre 2023, a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties, qui ont reçu l'injonction de rencontrer un médiateur mais n'ont pas souhaité entrer en médiation.
A l'audience du 11 juin 2024, les demandeurs, représentés, déposent des conclusions qu'ils soutiennent oralement et demandent au juge des référés de :
- Condamner Madame [S] [Z] à remettre immédiatement en fonction, à ses frais, la canalisation litigieuse, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- Condamner Madame [S] [Z] à leur verser la somme provisionnelle de 5.745 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre de l'indemnisation de leur préjudice locatif sur la période du 1er mars 2023 au 30 juin 2024,
- Condamner Madame [S] [Z] à leur verser la somme provisionnelle mensuelle de 383 euros, à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre de l'indemnisation du préjudice locatif à compter du 1er juillet 2023, jusqu'au jour de remise en fonction effective des canalisations de l'appartement de Monsieur [E],
- Condamner Madame [S] [Z] à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
Aux termes de ses conclusions déposées et oralement soutenues, Madame [S] [Z] demande au juge des référés de :
A titre principal, dire n'y avoir lieu à référé et inviter les demandeurs à mieux se pourvoir ; en tant que de besoin, débouter les consorts [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire :
- Dire n'y avoir lieu à référé et inviter les demandeurs à mieux se pourvoir,
- En tant que de besoin, débouter les consorts [E] de leur demande de remise en fonction de la canalisation préexistante sous astreinte,
- Débouter les consorts [E] de leurs demandes de provisions,
En toute hypothèse, condamner solidairement Monsieur et Madame [E] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2024.
Les parties, autorisées en ce sens, ont adressé dans le délai imparti une note en délibéré et des éléments de réponse à cette note.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé que les " demandes " tendant à voir " constater ", " déclarer " ou " dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l'objet d'une exécution forcée. Ces demandes -qui n'en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande de remise en état
Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
La seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble.
Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.
Il dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.
En l'espèce, les époux [E] soutiennent qu'en condamnant la conduite d'évacuation des eaux usées passant par son lot, Madame [S] [Z] est à l'origine d'un trouble manifestement illicite à un triple titre :
- par violation des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu'ils ont été privés de la jouissance normale et habituelle de leur bien par les agissements de la défenderesse ;
- par violation des articles 692 à 694 du code civil, dès lors qu'ils se prévalent de l'existence au profit de leur studette, d'une servitude par destination du père de famille ;
- par violation de l'article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui prévoit, parmi les éléments définissant un logement décent, qu'il soit alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
En réplique, Madame [Z], qui ne conteste pas avoir condamné la canalisation litigieuse, justifie son geste par l'existence de nuisances olfactives dans son lot, qu'elle attribue à cette canalisation. Elle soutient que la preuve n'est pas rapportée que la condamnation de la canalisation a eu pour effet de priver d'accès à l'eau le locataire des demandeurs ; que la preuve d'un trouble manifestement illicite n'est pas davantage rapportée, dès lors que c'est le passage des eaux usées des époux [E] par le lot de la défenderesse qui constituait un trouble manifestement illicite par atteinte au droit de propriété de cette dernière, en l'absence de toute servitude entre les deux lots ; que le dommage allégué par les demandeurs n'est pas imminent mais déjà réalisé depuis mars 2023, date de condamnation de la canalisation, de sorte que les conditions d'application de l'article 835 du code de procédure civile ne sont pas remplies ; que la condition d'urgence d'une action en référé n'est pas davantage remplie.
Elle fait encore valoir qu'en l'absence de titre juridique justifiant du passage par son lot de la canalisation d'évacuation des eaux usées des requérants, il n'est démontré aucune atteinte à leurs droits de copropriétaires, ce droit n'étant pas établi ; que la reconnaissance d'une servitude par destination du père de famille est exclue en l'espèce, en l'absence de toute division d'un lot unique en deux fonds distincts, et alors que la servitude d'écoulement des eaux usées est une servitude discontinue et non continue et apparente comme exigé par l'article 692 du code civil.
Elle soutient enfin qu'en ne faisant pas procéder au raccordement collectif des eaux usées de leur lot, ce sont les requérants eux-mêmes qui sont à l'origine de l'indécence alléguée de la studette qu'ils donnent en location.
***
Les demandeurs ne fondant pas leur action sur les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de caractériser l'urgence.
Aux termes de l'article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 686 du code civil dispose : " Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. "
L'article 692 du même code énonce que " La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes " ; l'article 693 précise qu' " Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude".
Enfin, aux termes de l'article 694 du code précité, " Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ".
Il est établi en l'espèce d'une part que Madame [S] [Z] a acquis, le 9 juillet 2009, le lot n°30 de l'immeuble situé [Adresse 3] dans le [Localité 1], constitué d'une chambre située au 6eme étage, désigné " séjour avec coin cuisine " par suite d'aménagements intérieurs, d'autre part que Monsieur [J] [E] et Madame [S] [H] épouse [E] ont acquis, le 10 juillet 2013, le lot n°31 de l'immeuble constitué d'une chambre au 6eme étage, dont la désignation est désormais " pièce, cuisine, salle d'eau " par suite de travaux réalisés par le précédent propriétaire.
Ces deux lots ont été acquis auprès de Monsieur [M] [O], nu-propriétaire, et de Madame [B] [R], usufruitière.
L'acte authentique de vente au profit de Madame [Z] mentionne : " le VENDEUR déclare qu'il n'a été créé, ni laissé aucune servitude sur l'IMMEUBLE vendu et qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme ou encore du règlement de copropriété ". La copie du second acte authentique de vente n'est pas produite dans son intégralité par les requérants.
Monsieur et Madame [E] se prévalent de l'existence à leur profit d'une servitude par destination du père de famille, résultant de l'aménagement opéré par l'auteur commun des deux fonds et consistant à faire traverser la studette de Madame [Z] par la canalisation d'évacuation des eaux usées desservant leur studette, afin de lui permettre de se raccorder à la descente commune de l'immeuble.
Les échanges de SMS, courriels et courriers de mise en demeure versés aux débats par les parties, intervenus entre elles d'une part entre le 9 mars et le 26 octobre 2021, d'autre part entre le 14 mars et le 9 août 2023, permettent d'établir :
- qu'à l'occasion d'échanges relatifs à un dégât des eaux en provenance du lot des époux [E], Madame [Z] a fait état de nuisances olfactives qui émaneraient du lot des demandeurs et indisposeraient sa locataire ; qu'elle a déploré l'absence de réactivité suffisante des époux [E] pour y remédier et annoncé, le 1er juillet 2021, qu'à défaut d'intervention par ces derniers, elle ferait intervenir au début du mois de septembre suivant une entreprise pour " condamner les tuyaux " ;
- que Madame [Z] a confirmé, par courriel du 14 mars 2023, que les deux studettes appartenaient auparavant au même propriétaire, et que celui-ci est l'auteur de l'installation ci-dessus évoquée ;
- que par courrier du 14 mars 2023, les époux [E] ont adressé à la défenderesse une première mise en demeure de faire procéder à la remise en état de la canalisation d'évacuation des eaux usées ;
- qu'en réponse, Madame [Z] a contesté le 21 mars suivant, faute de toute mention en ce sens dans l'acte authentique d'achat de son lot, l'existence d'une servitude grevant son lot ; qu'elle a proposé la mise en œuvre d'un protocole d'accord par lequel elle consentirait temporairement au raccordement des demandeurs à la descente commune en passant par son lot privatif, ce protocole devant prévoir une date butoir à compter de laquelle le raccordement par sa studette serait supprimé si les demandeurs n'avaient pas fait procéder à leur raccordement à la descente commune par une autre voie ; que cette solution a été refusée par les époux [E] ;
- qu'une deuxième mise en demeure a été adressée à Madame [Z] le 27 mars 2023 ; qu'en réponse, celle-ci a opposé le même argumentaire que précédemment, contestant l'existence de toute servitude et assurant que les odeurs nauséabondes ont disparu depuis la condamnation de la canalisation ;
- qu'un troisième courrier de mise en demeure reprenant l'argumentation des demandeurs, a été adressée par la voix de leur conseil le 17 juillet 2023.
Il résulte par ailleurs d'un courriel adressé le 21 octobre 2022 par Madame [Z] au syndic de copropriété, indiquant notamment " Je vous rappelle que ce tuyau avait été mis en place par l'ancien propriétaire !!! ", qu'elle connaissait l'existence de l'aménagement précité, et savait que son auteur en était le propriétaire commun des deux lots avant leur vente respective.
Ainsi, bien que contestant l'existence de toute servitude faute de mention en ce sens dans l'acte notarié de vente, Madame [Z] n'en était pas moins parfaitement informée de l'état de fait invoqué par les demandeurs au soutien de leur demande de reconnaissance d'une servitude de canalisation au profit de leur lot.
Il existe certes des indices apparents en faveur de l'existence d'une servitude par destination du père de famille ; cependant il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'interpréter l'intention de l'auteur commun qui a divisé le fonds d'assujettir l'un des fonds issus de la division au profit de l'autre. La reconnaissance d'une servitude par destination du père de famille est de la compétence du juge du fond, à la saisine duquel les parties seront renvoyées.
Il est néanmoins établi par l'aveu de Madame [Z] et par l'attestation de sa locataire Madame [U] [W], datée du 28 octobre 2023, que la défenderesse a sciemment fait condamner la canalisation litigieuse, après en avoir informé le syndic, en mars 2023, afin de faire cesser les odeurs nauséabondes ressenties par sa locataire.
Force est de relever que tant Madame [Z] que sa locataire affirment que les nuisances olfactives provenaient de la canalisation condamnée, mais qu'aucun élément de preuve émanant d'un homme de l'art, ou procès-verbal de constat, ne sont produits pour objectiver la réalité de ces nuisances et de l'implication de la canalisation.
Il résulte par ailleurs des échanges de courriels et procès-verbaux produits que Monsieur [E] a sollicité de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2023, qu'elle l'autorise procéder au raccordement de la douche et du lavabo desservant son lot n°31 à l'évacuation commune des eaux usées, mais que l'architecte de l'immeuble n'a pas validé sa proposition - qui nécessitait l'installation d'une pompe de relevage, proscrite par le Règlement sanitaire de la Ville de [Localité 7]- de sorte que cette résolution a été rejetée, et qu'il a été prévu que Monsieur [E] fasse une nouvelle demande à l'assemblée générale des copropriétaires.
En conséquence, en procédant délibérément à la condamnation de la canalisation passant par son lot, et dont elle n'ignorait pas la fonction remplie au profit du fonds voisin, ni qu'elle lui causerait nécessairement des perturbations dans sa bonne alimentation en eau courante du fait de l'absence brutale de raccordement à la descente commune de l'immeuble, sans disposer d'une autorisation en justice préalable, Madame [Z] a commis une voie de fait, constitutive d'un trouble manifestement illicite, par abus de jouissance de ses parties privatives.
Il y a donc lieu de la condamner à faire cesser ce trouble en procédant à la remise en l'état antérieur de la canalisation litigieuse, qui apparaît être la seule mesure de nature à faire cesser le trouble dans l'attente qu'une autre solution de raccordement à la descente commune soit validée par l'architecte de l'immeuble et autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le principe d'une astreinte sera accueilli compte-tenu de la résistance de Madame [Z] aux mises en demeure successives qui lui ont été adressées.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Au cas présent, les époux [E] soutiennent que depuis que leur studette n'a plus accès à la descente commune d'évacuation des eaux usées, soit depuis mars 2023, ils subissent une perte de loyers qu'ils chiffrent à la somme de 5.745 euros correspondant à 15 mois de revenus locatifs.
Cependant, ils ne produisent aucun justificatif de nature à établir d'une part, le montant du loyer qu'ils perçoivent sur leur studette, d'autre part, qu'ils ont effectivement été privés de ce revenu locatif, ni que ce manque à gagner persiste à ce jour.
L'obligation d'indemnisation invoquée à l'encontre de la défenderesse apparait ainsi sérieusement contestable, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de provision.
Sur les demandes accessoires
Madame [S] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'est en outre pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Ordonnons à Madame [S] [Z] de faire procéder, dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, à la remise en service de la canalisation d'évacuation des eaux usées desservant le lot n°31 de l'immeuble situé [Adresse 3], passant par son lot n°30 du même immeuble, dont elle est propriétaire ;
Assortissons à l'expiration du délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, cette injonction d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une période de trois mois ;
Disons n'y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l'astreinte ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons Madame [S] [Z] aux dépens ;
Condamnons Madame [S] [Z] à payer à Monsieur [J] [E] et à Madame [S] [H] épouse [E] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Fait à Paris le 22 juillet 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS
