TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Renaud ZEITOUN
Pôle civil de proximité
â–
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03766 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QZP
N° MINUTE :
6
JUGEMENT
rendu le 19 juillet 2024
DEMANDERESSE
Association PARME,
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0207
DÉFENDERESSE
Madame [Y] [B],
demeurant Résidence [4] - [Adresse 1] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03766 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QZP
EXPOSE DU LITIGE
L'ASSOCIATION PARME a donné en location à Madame [Y] [B] un logement en résidence sociale sis [Adresse 1] à [Localité 5] (Résidence [4] - [Adresse 1]) par contrat d'occupation meublée du 28 juin 2022 moyennant une redevance mensuelle actuelle de 659,65 euros.
L'ASSOCIATION PARME a fait délivrer à Madame [Y] [B] le 23 juin 2023 un commandement de payer la somme de 1.528 euros en principal visant la clause résolutoire.
Dans ces circonstances, l'ASSOCIATION PARME a fait assigner le 20 mars 2024 Madame [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal : constater la résiliation de plein droit de son contrat par le jeu de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire : prononcer la résiliation de son contrat,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin,
- ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tel garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais de la défenderesse des meubles et objets mobiliers appartenant à l'expulsée qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l'expulsion,
- la condamner au paiement de la somme de 5.400,30 euros arrêtée au 4 mars 2024 avec intérêt au taux légal,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [Y] [B] à un montant égal, en application de l'article VIII, au double de la redevance mensuelle révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer, soit en l'état 1.319,30 euros (659,65 x 2) par mois à compter de la date d'effet de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à libération des lieux et remise des clefs,
- la condamner à payer ladite indemnité d'occupation,
- et au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
A l'audience du 6 juin 2024, l'ASSOCIATION PARME, représentée par son conseil, soutient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.719,60 euros.
Madame [Y] [B], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas ni personne pour elle.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [Y] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1224 du même code, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
En l'espèce, l'article II des conditions générales du contrat de résidence signé le 28 juin 2022 dispose que ''la redevance forfaitaire est payable mensuellement et à terme échu (…)'', l'article VI précisant que ''le résident est tenu (…) de payer la redevance forfaitaire aux termes convenus''.
L'article VIII du même contrat ajoute que "(...) le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un courrier recommandé demeuré infructueux sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice dans les cas suivants : à défaut de paiement de trois termes mensuels consécutifs de la redevance forfaitaire ou en cas de paiement partiel, une somme égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement reste due (...)".
Cet article reprend les modalités de résiliation déterminées par l'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation.
Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme.
En l'espèce, l'ASSOCIATION PARME a fait délivrer à Madame [Y] [B] le 23 juin 2023 un commandement de payer la somme de 1.528 euros visant la clause résolutoire et produit un décompte démontrant que la dette n'a pas été réglée dans le délai imparti et que Madame [Y] [B] reste lui devoir la somme de 6.719,60 euros à la date du 29 mai 2024 (redevance d'avril 2024 incluse), aucun paiement n'étant intervenu depuis septembre 2023.
La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 23 juillet 2023 et en conséquence, l'expulsion de Madame [Y] [B] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Si l'article VIII du contrat stipule une clause pénale fixant l'indemnité d'occupation au double de la redevance, cette dernière peut être modérée par le juge en application de l'article 1231-5 du code civil si elle est excessive, ce qui est le cas en l'espèce, s'agissant d'un logement en résidence sociale.
Madame [Y] [B] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (avec indexation), de nature à réparer le préjudice découlant pour l'ASSOCIATION PARME de l'occupation indue de son bien.
Sur le montant de la dette
Il ressort du décompte produit par l'ASSOCIATION PARME que Madame [Y] [B] est redevable de la somme de 6.719,60 euros au 29 mai 2024 (échéance d'avril 2024 incluse).
Non comparante, Madame [Y] [B] n'apporte par définition aucun élément pour contester la dette tant dans son principe que dans son quantum.
Madame [Y] [B] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6.719,60 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation à hauteur de la somme de 5.400,30 euros et à compter de la présente décision pour le surplus du fait de l'actualisation.
Sur les demandes accessoires
Madame [Y] [B], qui succombe, supportera la charge des dépens.
Il convient en équité de condamner Madame [Y] [B] à payer à l'ASSOCIATION PARME, qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 28 juin 2022 entre l'ASSOCIATION PARME et Madame [Y] [B] concernant le [Adresse 1] de la résidence sociale [4] sise [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [B] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu'à défaut pour Madame [Y] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, l'ASSOCIATION PARME pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles et rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNE Madame [Y] [B] à payer à l'ASSOCIATION PARME une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;
CONDAMNE Madame [Y] [B] à payer à l'ASSOCIATION PARME la somme de 6.719,60 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées au 29 mai 2024, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation à hauteur de la somme de 5.400,30 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [Y] [B] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [Y] [B] à payer à l'ASSOCIATION PARME une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
