TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître INGOLD Harald
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Stéphanie HOCHART
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03195 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGV
N° MINUTE : 14
JUGEMENT
rendu le 18 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A. D’HLM RATP HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE LOGIS TRANSPORTS, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me Stéphanie HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L279
DÉFENDEURS
Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
comparant et assisté de Maître INGOLD Harald, avocat au barreau de Paris,
Madame [V] [D], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représenté par Maître INGOLD Harald, avocat au barreau de Paris,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03195 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGV
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par actes sous seing privé du 8 décembre 2010 et du 25 août 2015, la société ESH LOGIS TRANSPORTS aux droits de laquelle vient la société D'HLM RATP HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [N] [I] et Mme [V] [D] sur des locaux d’habitation [Adresse 2]) et un sur un emplacement de parking n° 401 situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 804, 55 euros outre 292, 28 euros au titre de la provision sur charges et de 87, 68 euros pour l’emplacement de stationnement.
Par actes de commissaire de justice du 10 août 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2572,85 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [N] [I] et Mme [V] [D] le 8 mars 2023.
Par assignations du 8 mars 2024, la société D'HLM RATP HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [I] et Mme [V] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 4420,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2024,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 16 mai 2024, la société D'HLM RATP HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mai 2024, s'élève désormais à 5126,57 euros, terme d’avril 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société D'HLM RATP HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A cet égard, elle indique que les locataires versent déjà le montant du loyer et 420 euros en plus.
M. [N] [I] assisté de son conseil, et Mme [V] [D], représentée par son consieil, exposent percevoir des revenus de 1200 euros au titre de l’indemnité-chômage. Ils indiquent avoir effectué un versement de 1450 euros le 7 mai 2024 de nature à diminuer le montant de la dette. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 150 euros en plus du montant du loyer en plus du loyer courant durant 24 mois.
M. [N] [I] et Mme [V] [D] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Les défendeurs ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société D'HLM RATP HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 10 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2572,85 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 octobre 2022.
Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société D'HLM RATP HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mai 2024, M. [N] [I] et Mme [V] [D] lui devaient la somme de 5126,57 euros, terme d’avril 2024 inclus.
Toutefois, par une note en délibéré en date du 16 mai 2024, le bailleur transmet un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 7 mai 2024, M. [N] [I] et Mme [V] [D] lui devaient la somme de 3497,37 euros , soustraction faite des frais de procédure et terme de mai 2024 inclus.
M. [N] [I] et Mme [V] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [I] et Mme [V] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1449, 67 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 octobre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM RATP HABITAT ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [N] [I] et Mme [V] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société SA D'HLM RATP HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 décembre 2010 et 25 août 2015 entre la société D'HLM RATP HABITAT, d’une part, et M. [N] [I] et Mme [V] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ([Adresse 2]) et l’emplacement de stationnement n°401 est résilié depuis le 11 octobre 2022,
CONDAMNE solidairement M. [N] [I] et Mme [V] [D] à payer à la société D'HLM RATP HABITAT la somme de 3497,37 euros (trois mille quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et trente-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024, terme de mai 2024 inclus,
AUTORISE M. [N] [I] et Mme [V] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [I] et Mme [V] [D],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 octobre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [I] et Mme [V] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [N] [I] et Mme [V] [D] seront solidairement condamnés à verser à la société SA D'HLM RATP HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE solidairement M. [N] [I] et Mme [V] [D] à payer à la société SA D'HLM RATP HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [N] [I] et Mme [V] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 août 2022 et celui des assignations du 8 mars 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
