TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/02892
N° Portalis 352J-W-B7I-C4HZ6
N° MINUTE : 4
Assignation du :
16 Février 2024
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [M] [T][2]
[2]
[Adresse 6]
[Localité 8]
JUGEMENT
rendu le 18 Juillet 2024
DEMANDERESSE
Madame [J] [Z] épouse [P]
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Maître Maryline OLIVIÉ, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1410
DEFENDERESSE
S.A.R.L. LE BUCHERON
[Adresse 4]
[Localité 12]
représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 11 Juin 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 6 août 1990, Mme [J] [Z] a donné à bail renouvelé à la SARL Le Bûcheron, divers locaux à usage de commerce et d'habitation, dépendant d’un immeuble situé à [Localité 12] , [Adresse 4] et [Adresse 9], à compter du 1er juillet 2014 jusqu'au 30 juin 2023, moyennant un loyer annuel de 64.000 euros HT HC.
Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :
* Une boutique avec entrée sur le [Adresse 4] et sur la [Adresse 13], sous-sol aménagé au 1er étage de caves, en outre deux caves attenantes numéro 4 et 1, et un groupe de trois caves nurnéro 5 ;
* Un appartement au 1er étage gauche comprenant : entrée, trois pièces, antichambre, cuisine, WC, salle de bains ;
* Cave numéro 14 au sous-sol.
La destination des lieux loués est l’exploitation d’un commerce de vins, liqueurs et brasserie à l'exclusion de tout autre commerce ou industrie même temporairement, et ceux du premier étage : l'habitation bourgeoise du personnel de la société preneuse.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022, Mme [J] [Z] a donné congé à la société Le Bûcheron des lieux qu'elle occupe pour la date du 30 juin 2023 et lui a offert le renouvellement de son bail pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er juillet 2023 moyennant un loyer qu’elle entendait voir porté à la somme de 125.000 euros par an HT HC.
Par mémoire en demande en date du 15 juin 2023, Mme [J] [Z] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 en fonction de la valeur locative qu'elle estime à la somme de 125.000 € par an HT HC, invoquant des modifications de la destination contractuelle des lieux, des obligations respectives des parties, et des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.
Par mémoire en réponse du 7 août 2023, la société Le Bûcheron a demandé au juge des loyers commerciaux de faire application des règles normales du plafonnement résultant des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce et de fixer le loyer à la somme annuelle en principal de 73.633,24 euros HT et HC, à compter du 1er juillet 2023.
C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 16 février 2024, Mme [J] [Z] a fait assigner la société Le Bûcheron devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :
A titre principal :
- ordonner le déplafonnement du loyer relatif au bail renouvelé en date du 1er juillet 2023 ;
- fixer le loyer annuel renouvelé à un montant de 125.000 €/an HT - HC à compter de la présente demande ;
A titre subsidiaire :
- nommer tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :
* décrire les locaux commerciaux,
* prendre connaissance des documents contractuels, des travaux réalisés dans les lieux,
* donner toutes informations nécessaires à l’appréciation d’une situation de déplafonnement du loyer commercial,
* déterminer la valeur locative du magasin,
- condamner la société Le Bûcheron au paiement d”une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.
- juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu'en cas d’inexécution par voie extra-judiciaire, les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire en application de l’article A.444-32 du code de commerce, seront supportées par la partie tenue aux dépens.
Au soutien de ses demandes, Mme [J] [Z], qui se prévaut d’un rapport amiable établi par Mme [F], expert près de la cour d’appel de Paris, en date du 20 mars 2023, fait valoir que le loyer doit être déplafonné compte tenu :
- de la modification de la destination contractuelle des lieux, le preneur ayant été autorisé à adjoindre à l’activité autorisée par le bail la vente à emporter et la restauration,
- de la modification des obligations du bailleur résultant de la loi Pinel, celui-ci devant désormais supporter le coût des grosses réparations,
- de la modification des facteurs locaux de commercialité, constituée par une augmentation de la population, la construction de bureaux et de commerces, l’implantation de l’enseigne Hemma à proximité des locaux loués, et la hausse du pouvoir d’achat de la population,
Mme [J] [Z] ajoute :
- que la surface pondérée doit être fixée à 88,33 m² et que compte tenu des éléments de comparaison qu’elle produit, la valeur locative du local commercial doit être fixée à une valeur unitaire de base de 980 euros/an HT HC.
- qu’il convient de déduire la taxe foncière à hauteur de 2.389 euros, et de procéder aux majorations suivantes : 2 % pour mise en gérance libre, 5 % pour double accès et 8 % pour élargissement de la destination contractuelle,
- que pour la partie appartement, la valeur locative doit être fixée à 27 euros/m², soit un montant annuel de 24.170 euros/an.
Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2024, la société Le Bûcheron demande au juge des loyers commerciaux de :
Au principal :
- dire que par l'effet du congé signifié par Mme [J] [Z] le bail des locaux [Adresse 4] - [Adresse 9], s'est trouvé renouvelé à la date du 1er juillet 2023 pour une nouvelle durée de neuf années ;
- constater qu'il n'existe en l'espèce aucun motif de déplafonnement ;
- faire application des règles normales du plafonnement résultant des dispositions de l'article L145-34 du code de commerce ;
- fixer en conséquence, pour un bail de neuf années renouvelé à compter du 1er juillet 2023, et portant sur les locaux situés [Adresse 4] - [Adresse 9], le loyer à la somme annuelle en principal de 73.633,24 euros, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées sauf modifications d'ordre public ;
Subsidiairement :
- juger que la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2023 ne saurait excéder en tout état de cause la somme de 74.283 euros par an HT HC ;
A titre infiniment subsidiaire :
- désigner un expert avec la mission usuelle ;
- fixer le loyer provisionnel pendant la durée de la procédure au montant du dernier loyer en vigueur ;
En tout état de cause :
- condamner la bailleresse en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d'expertise.
La société Le Bûcheron, qui se prévaut d’un rapport d’expertise amiable établi à sa demande par M. [E], expert près la cour d’appel de Paris, fait exposer pour l’essentiel qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer en ce que :
- l’activité de vente à emporter est incluse dans l’activité de brasserie de la société et n’est au surplus pas exploitée,
- le bail renouvelé ne prévoit pas que la charge des grosses réparations pèse sur la locataire, et la nouvelle répartition des charges issue de la loi Pinel ne peut en toute hypothèse pas constituer un motif de déplafonnement,
- il n’existe pas d’évolution notable de la commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce exercé,
La société Le Bûcheron ajoute :
- que la surface pondérée des locaux doit être retenue à hauteur de 73,20 m², et la valeur locative unitaire de base de la partie commerciale, au regard des éléments de comparaison qu’elle produit, à 300 euros/m²/an,
- qu’il y a lieu de majorer cette valeur de 2 % pour location gérance et de déduire l’impôt foncier à hauteur de 3.375 euros,
- que pour la partie appartement, la valeur locative doit être fixée à 24 euros/m², soit un montant annuel de 21.660 euros/an.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.
A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 18 juillet 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023 aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exception du montant du loyer.
Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.
Ces éléments sont :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité.
Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé et, notamment sur l’existence des motifs de déplafonnement et sur la valeur locative
L’article R145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que “si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte”.
En l’état des moyens tels que ci-dessus exposés, et des éléments communiqués par les parties qui présentent des conclusions divergentes, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin M. [T] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité visée à l’article L.145-33 et de fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2023, aux frais avancés de Mme [J] [Z], demanderesse au déplafonnement et qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.
Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.
En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur les autres demandes
Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.
Il convient, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.
En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate le principe du renouvellement du bail liant Mme [J] [Z] et la société Le Bûcheron concernant les locaux situés à [Localité 12] , [Adresse 4] et [Adresse 9] à compter du 1er juillet 2023,
Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :
M. [M] [T]
[Adresse 6]
[Courriel 11] - [XXXXXXXX02]
avec mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux situés et de les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2023 des lieux loués situés à [Localité 12], [Adresse 4] et [Adresse 9], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025,
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [J] [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard au 30 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
Dit que l’affaire sera rappelée le 19 novembre 2024 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame [I] [D]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 10]
Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,
Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Réserve les dépens ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à PARIS, le 18 juillet 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. GUILLARME
