TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [W] [E] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Léonore BOCQUILLON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09705 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQT
N° MINUTE : 3/2024
JUGEMENT
INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024
PROROGÉ EN DATE DU 18 JUILET2024
DEMANDERESSES
Madame [R] [J] veuve [V]
demeurant [Adresse 3]
Madame [X] [A]-[V]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [R] [V] veuve [G]
demeurant [Adresse 4]
représentées par 2BV AVOCATS - AARPI en la personne de Maître Léonore BOCQUILLON,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1085
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [E] [S]
demeurant [Adresse 1]
comparant lors de la précédente audience en date du 16 janvier 2024 et non comparant lors de cette audience en date du 28 février 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09705 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQT
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 16 juin 1986, Monsieur [M] [F] [K], aux droits duquel viennent Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G], a donné à bail à Monsieur [W] [E] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 700 francs outre 80 francs de provision sur charges.
Par acte d'huissier de justice du 13 septembre 2018, Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] ont fait signifier à Monsieur [W] [E] [S] un commandement de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 3 948,27 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre 2015 à septembre 2018 inclus en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] ont fait délivrer à Monsieur [W] [E] [S] un second commandement de payer la somme de 4 397,08 euros, au titre des loyers et charges impayés de juillet 2020 à août 2022 inclus, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] ont fait assigner Monsieur [W] [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 3 octobre 2023,
- subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquement du locataire à ses obligations contractuelles,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [E] [S] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- ordonner que le mobilier pouvant se trouver dans les lieux soit vendu aux enchères ou placé dans un garde-meuble aux frais du défendeur,
- condamner Monsieur [W] [E] [S] au paiement de la somme de 4 278,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023 avec intérêts au taux légal ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation de 300 euros jusqu'à la libération complète et définitive des lieux,
- condamner Monsieur [W] [E] [S] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement.
A l'audience du 28 février 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] représentées par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et ont actualisé leur créance à la somme de 3 634,76 euros selon décompte du 28 février 2024, terme de février 2024 inclus.
Assigné à étude, Monsieur [W] [E] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 469 du code de procédure civile, le défendeur ayant comparu à la première audience, il sera statué par jugement contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024 puis a été prorogée à ce jour.
A la demande du tribunal, Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] ont par note reçue au greffe le 3 avril 2024 produit un décompte actualisé de leur créance à hauteur de la somme de 3 872,44 euros, terme d'avril 2024 inclus.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et expulsion
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 28 novembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l'audience du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Les bailleresses, personnes physiques, n'ont pas saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le délai de deux mois avant l'assignation du 27 novembre 2023. Toutefois, l'irrecevabilité de la demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire en l'absence de saisine de la CCAPEX n'est pas applicable aux bailleurs personnes physique selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).
En l'espèce, le bail conclu le 16 juin 1986 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 août 2023, pour la somme en principal de 4 397,08 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 octobre 2023.
Monsieur [W] [E] [S] étant sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Toutefois, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par les bailleresses satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [W] [E] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, les bailleresses produisent un décompte établissant que Monsieur [W] [E] [S] reste leur devoir la somme de 3 872,44 euros à la date du 2 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, terme d'avril 2024 inclus (le paiement des loyers et charges dus avant décembre 2020 n'est pas réclamé pour cause de prescription).
Monsieur [W] [E] [S], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3 872,44 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 278,24 euros à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Monsieur [W] [E] [S] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [W] [E] [S], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action en résiliation bail et expulsion recevable,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 1986 entre Monsieur [M] [F] [K] aux droits duquel viennent Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] d'une part, et Monsieur [W] [E] [S] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1]) à [Localité 5] sont réunies à la date du 3 octobre 2023,
ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [E] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
DÉBOUTE Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] de leur demande d'astreinte,
DIT qu'à défaut pour Monsieur [W] [E] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, ni leur vente aux enchères et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [W] [E] [S] à verser à Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] la somme de 3 872,44 euros (décompte arrêté au 2 avril 2024, incluant la mensualité d'avril 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 4 278,24 euros,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
CONDAMNE Monsieur [W] [E] [S] à verser à Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
CONDAMNE Monsieur [W] [E] [S] à verser à Madame [R] [J] veuve [V], Madame [X] [A]- [V] et Madame [R] [V] veuve [G] une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [W] [E] [S] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection
