TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BERTAUD DU CHAZAUD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître LEMONNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09232 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NNV
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [U] [K] [I] [S],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître LEMONNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P516
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [G],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître BERTAUD DU CHAZAUD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L42
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09232 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NNV
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 15 juillet 2017, M. [U] [S] a donné à bail à M. [E] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 3 000 euros par mois et pour une durée de 5 mois avec option du locataire de renouveler le bail pour une durée de 7 ou 3 mois.
Le 17 octobre 2017, M. [E] [G] a sollicité le renouvellement pour 7 mois.
Le 9 avril 2019, M. [U] [S] a fait délivrer un congé pour le 15 juillet 2019 au regard des retards importants et réitérés de paiement du loyer.
Par acte d'huissier en date du 24 juin 2019, M. [U] [S] a fait assigner M. [E] [G] devant le tribunal d’instance de Paris et par jugement du 15 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, après avoir requalifié le contrat de location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire en contrat de location à titre de résidence principale, a prononcé la résiliation judiciaire du contrat, condamné M. [E] [G] au paiement de la somme de 24 220,26 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 15 février 2020, ordonné l’expulsion de M. [E] [G] et débouté ce dernier des délais de paiement sollicités.
Ce jugement a été signifié le 12 janvier 2021 et un commandement de quitter les lieux a été délivré à M. [E] [G] le 3 février 2021.
Par jugement du 15 juillet 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [E] [G] de sa demande de sursis à expulsion.
Le 4 avril 2022, les parties ont signé un document intitulé contrat de location aux termes duquel le bailleur consentait à l’occupation de son bien par M. [E] [G] à compter du 19 novembre 2021 jusqu’au 3 juin 2022 en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 3.000 euros et du paiement de la somme transactionnelle de 75 000 euros au titre des loyers impayés.
Par acte sous seing privé du 27 janvier 2023, les parties ont prolongé le bail du 31 octobre 2022 au 28 février 2023.
Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, M. [U] [S] a fait assigner M. [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, ordonner l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner Monsieur [E] [G] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 50 068,45 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges à compter du 15 août 2023 jusqu'à libération effective des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2023 et a fait l’objet d’un renvoi au 22 avril 2024 afin de permettre au défendeur de constituer avocat.
A l’audience du 22 avril 2024, M. [E] [G], assisté de son conseil, sollicite un nouveau renvoi indiquant avoir changé récemment de conseil.
Il n’a pas été fait droit au renvoi, compte tenu du délai de quatre mois que le défendeur avait déjà eu pour se mettre en état et l’affaire a été retenue.
M. [U] [S], représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation et actualise sa créance à la somme de 77.068,45 euros.
Au soutien de ses demandes, M. [U] [S] souligne que malgré les engagements pris par M. [E] [G], ce dernier n’a pas réglé le loyer depuis le mois de juillet 2022, de sorte qu’il est opposé à toute conciliation et souhaite reprendre possession de son logement, étant obligé de louer depuis plusieurs mois un appartement à [Localité 3] pour se loger.
M. [E] [G], assisté de son conseil, a déposé des écritures, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande à voir juger l’assignation inopposable à Mme [C] [P], débouter M. [U] [S] de ses demandes et, à titre subsidiaire, se voir octroyer les plus larges délais pour s’acquitter de la dette locative et quitter le logement. Il sollicite enfin de voir écarter l’exécution provisoire.
Le défendeur expose qu’il a voulu régler la dette locative et s’est présenté sans succès au cabinet du conseil de M. [U] [S] pendant le week-end précédant l’audience. Il ajoute qu’il remet à la barre un chèque d’un montant de 74 750 euros en règlement des loyers impayés. Il précise qu’il avait été prévu avec M. [U] [S] dès l’origine du bail que le loyer serait payé annuellement et que ce dernier a changé de manière unilatérale les conditions de paiement du loyer. Il conteste le montant réclamé par le bailleur au motif que le compte entre les parties n’a pas pu être fait, M. [U] [S] refusant de le rencontrer et sollicite la désignation d’un conciliateur. Au soutien de sa demande de délai, il fait valoir qu’il a un enfant de 7 mois.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2024, date à laquelle la décision a été prorogée au 18 juillet 2024 et mis à cette date à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de conciliation
Aux termes de l’article 827 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de la procédure, inviter les parties à rencontrer un consommateur de justice aux lieu, jour et heure qu’il détermine.
Il ressort de cette disposition que la conciliation est une possibilité offerte au juge pour tenter de trouver une issue au litige.
En l’espèce, le défendeur sollicite la désignation d’un conciliateur indiquant qu’il n’arrive pas à rencontrer le bailleur malgré ses tentatives de contact.
Compte tenu de l’ancienneté du litige et de l’absence claire de volonté du bailleur de concilier, il ne sera pas fait droit à la demande formulée par M. [E] [G].
Sur l’inopposabilité de l’assignation à l’encontre de Mme [C] [P]
M. [E] [G] sollicite que soit déclaré inopposable l’assignation à Mme [C] [P] qui occupe les lieux avec lui et leur enfant.
Il convient de relever que Mme [C] [P] n’a pas été assignée et n’est donc pas partie à la présente procédure.
Il convient également de relever que Mme [C] [P] n’est pas signataire du contrat de bail conclu entre M. [U] [S] et M. [E] [G] et qu’elle n’est pas l’épouse de M. [E] [G]. Dès lors, elle n’est pas titulaire du bail et est une simple occupante des lieux du chef de M. [E] [G], de sorte que le bailleur n’avait pas à assigner Mme [C] [P], laquelle n’est pas partie au contrat de location dont la résiliation est demandée.
Ainsi, une éventuelle décision d’expulsion lui sera opposable en sa qualité d’occupante du chef de M. [E] [G].
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
A titre liminaire, sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et le titre Ier s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Il appartient au bailleur qui entend échapper à ce régime de rapporter la preuve de l'exclusion des dispositions de cette loi.
En l'espèce, un « contrat de location » pour une durée prolongée de 5 mois, a été conclu entre les parties le 4 avril 2022 et a été renouvelé le 27 janvier 2023 pour la période du 31 octobre 2022 au 28 février 2023. Ces deux actes juridiques visent expressément la loi du 6 juillet 1989.
Or, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public notamment en ce qui concerne la durée du bail fixée, l’article 10 de la loi la fixant à au moins trois années renouvelable par tacite de reconduction, il convient dès lors de considérer que le contrat de location conclu le 4 avril 2022 l’a été pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, et non pour une durée de cinq mois.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 1er août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il sera rappelé également que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Enfin, il sera fait observer qu'il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux et que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il en résulte que le bailleur peut rapporter la preuve de l'obligation de paiement par le contrat de bail. Il appartient alors au locataire de rapporter la preuve de ses paiements.
En l'espèce, le décompte locatif produit par le bailleur à hauteur de plus de 77 068,45 euros démontre l'existence d'importants impayés de loyers avec une absence totale de paiement du mois de juillet 2022 au mois d’avril 2024.
Le locataire prétend contester le montant de l’arriéré locatif mais n’apporte aucun élément permettant de remettre en cause le décompte produit par le bailleur.
Il en résulte une violation importante du preneur de ses obligations.
La remise d’un chèque d’un montant de 74 750 euros à la barre dont le bon encaissement n’a pas été confirmé par les parties en cours de délibéré ne remet pas en cause la violation des obligations contractuelles de M. [E] [G] constituée par la dette locative de 77 068,45 euros à la date du 22 avril 2024.
En effet, le contrat de location précise que le paiement du loyer est mensuel et le versement d’une somme correspondant à deux années de loyer ne permet pas de considérer que le locataire a respecté son obligation de paiement du loyer.
En ces conditions, la résiliation judiciaire du bail, aux torts du preneur, sera prononcée.
Monsieur [E] [G] étant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Si aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, force est de constater que M. [E] [G] ne justifie pas de démarches pour trouver un autre logement, ne fournissant aucun élément sur sa situation personnelle, financière ou professionnelle actuelle. En conséquence, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire à M. [E] [G].
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
M. [E] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'obligation de paiement (production du bail) et au preneur de justifier des paiements qu'il dit avoir effectué pour se libérer de son obligation.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, M. [U] [S] produit un décompte faisant apparaître que M. [E] [G] resterait lui devoir la somme de 77 068,45 euros à la date du 15 avril 2024, correspondant aux échéances impayées pour la période du 15 mars 2022 au 15 avril 2024.
M. [E] [G] prétend contester le montant impayé des loyers mais ne fournit aucun élément permettant de contester le décompte produit par le bailleur.
La créance peut ainsi être fixée à 77 068,45 euros au 15 avril 2024 au paiement de laquelle M. [E] [G] sera condamné en deniers ou quittance afin qu’il puisse être tenu compte du bon encaissement du chèque de 74 750 euros remis au conseil du bailleur à l’audience.
Il sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
Sur la demande de délais de paiement
S'agissant d'une résiliation judiciaire pour impayés de loyers et non d'une résiliation pour acquisition de la clause résolutoire, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas vocation à s'appliquer.
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, M. [E] [G] a sollicité des délais de paiement sans justifier de sa situation personnelle. En ces conditions sa demande ne pourra qu'être rejetée.
Sur les demandes accessoires
M. [E] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du M. [U] [S] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS;
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat dudit bail conclu le 4 avril 2022 entre M. [U] [S] et M. [E] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] aux torts de M. [E] [G] ;
ORDONNE en conséquence à M. [E] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [E] [G] à verser à M. [U] [S] la somme de 77 068,45 euros (décompte arrêté au 15 avril 2024, incluant la mensualité du 15 avril au 15 mai 2024), en deniers ou quittance, correspondant à l'arriéré de loyers ;
DEBOUTE M. [E] [G] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de délai pour quitter les lieux ;
CONDAMNE M.[E] [G] à verser à M. [U] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (3 000 euros par mois), à compter du présent et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE M. [E] [G] à verser à M. [U] [S] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
