TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me KOERFER-BOULAN (P0378)
Me NICOLAS (D1309)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/15482
N° Portalis 352J-W-B7F-CVOJX
N° MINUTE : 1
Assignation du :
13 Décembre 2021
JUGEMENT
rendu le 17 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS (RCS de Paris 442 525 010)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Virginie KOERFER-BOULAN de la S.C.P. BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0378, Me Marie Anne BRUN PEYRICAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P378
DÉFENDEURS
Monsieur [C] [N]
Madame [F] [P] épouse [N]
demeurant ensemble [Adresse 4]
[Localité 6]
représentés par Maître Aurélie NICOLAS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1309, Maître Anne-Gaëlle LE ROY de la S.E.L.A.R.L. UBILEX AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15482 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOJX
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique,
assisté de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 31 janvier 2012, Monsieur [C] [N] et sa concubine Madame [F] [P], devenue depuis sa conjointe Madame [F] [P] épouse [N], ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. CAPUCINE & ASSOCIÉS, devenue depuis la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS, des locaux en rez-de-chaussée composés de deux pièces et de sanitaires indépendants d'une superficie totale approximative de 52 m² constituant une partie du lot n°122 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 7] cadastré section BK numéro [Cadastre 3] pour une durée de neuf années à effet au 1er mars 2012 afin qu'y soit exercée une activité de conseil et d'assistance à toutes sociétés exerçant des activités commerciales, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 29.400 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.800 euros payables trimestriellement à terme à échoir.
Par acte sous signature privée en date du 2 avril 2018 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°211 A des 5 et 6 novembre 2018, la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. KROISSANCE.
Par lettre recommandée en date du 31 juillet 2020, la S.A.S. KROISSANCE a notifié à Monsieur [C] [N] et à Madame [F] [P] épouse [N] un congé pour le 28 février 2021.
À la demande de Monsieur [C] [N] et de Madame [F] [P] épouse [N], la S.A.S. KROISSANCE a accepté de quitter les lieux de manière anticipée, et a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire dressé par acte d'huissier de justice en date du 5 janvier 2021.
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15482 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVOJX
Arguant de la nécessité d'effectuer des travaux de remise en état à la suite du départ de la S.A.S. KROISSANCE, Monsieur [C] [N] a, par courriel en date du 27 janvier 2021, fait part à cette dernière de sa volonté de conserver une partie du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail commercial.
Par courriel en date du 10 février 2021, la S.A.S. KROISSANCE a contesté cette retenue du dépôt de garantie.
Par courriel du même jour, Monsieur [C] [N] a transmis à la S.A.S. KROISSANCE un devis en date du 11 janvier 2021 d'un montant de 7.524 euros T.T.C. émis par la S.A.R.L. E L CONFORT, et l'a informée de son intention de ne pas lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 7.350 euros.
Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 4 mars 2021 expédiée le 8 mars 2021 et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS a mis en demeure Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] de lui communiquer sous quinzaine une copie des états des lieux d'entrée et de sortie ainsi qu'un justificatif du règlement par leurs soins de toute facture établie en exécution des travaux mentionnés dans le devis émis par la S.A.R.L. E L CONFORT.
En l'absence de réponse, et exposant avoir découvert que par acte notarié en date du 12 janvier 2021, Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] avaient cédé la propriété des locaux à la S.A.S. UMA, la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS les a, par exploits d'huissier en date du 13 décembre 2021, fait assigner en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 mai 2023, la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS demande au tribunal, au visa de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, et des articles 1103, 1104, 1730 et 1731 du code civil, de :
– la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions ;
– en conséquence, condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] à lui payer la somme de 7.350 euros en restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2021, date de la lettre de mise en demeure ;
– ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;
– en tout état de cause, débouter Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
– condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] aux dépens.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS fait valoir qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi lors de la prise de possession des locaux, qu'aucun état des lieux de sortie ne lui a été communiqué, et que le devis émis par la S.A.R.L. E L CONFORT, dont le siège social est situé à plus de deux cents kilomètres des locaux, est manifestement de pure complaisance. Elle ajoute qu'en tout état de cause, les prétendus travaux de remise en état n'ont jamais été exécutés par ses anciens bailleurs, les locaux ayant été vendus le lendemain de la date d'émission du devis susvisé, et souligne que les défendeurs ont réalisé une plus-value importante lors de la vente du bien immobilier, de sorte qu'ils ne démontrent l'existence ni d'un manquement de sa part à son obligation d'entretien, ni d'un quelconque préjudice, ce qui justifie son action en restitution du solde du dépôt de garantie.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 avril 2023, Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] sollicitent du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, et des articles 1730 et 1731 du code civil, de :
– débouter la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS de l'ensemble de ses demandes ;
– condamner la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS aux dépens.
Au soutien de leurs demandes, Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] font observer qu'un état des lieux d'entrée a bel et bien été établi lors de la prise de possession des locaux, et que leur locataire devait restituer ces derniers en parfait état, ce qui n'a pas été le cas, manquant ainsi à ses obligations contractuelles. Ils exposent avoir procédé à la pose d'un nouveau parquet, et précisent qu'en tout état de cause, il est indifférent que les travaux de remise en état n'aient éventuellement pas été réalisés dès lors que l'indemnisation à laquelle ils ont droit n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution de ces derniers, de sorte qu'ils sont fondés à conserver le dépôt de garantie versé par leur preneuse, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 septembre 2023.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 15 mai 2024, et la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'action en restitution du solde du dépôt de garantie
Sur les manquements de la locataire relatifs à l'état des locaux restitués
Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, introduit par l'article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.
En outre, en application des dispositions du II de l'article 13 de la loi susvisée, pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.
En vertu des dispositions de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Enfin, selon les dispositions de l'article 1134 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
En l'espèce, la clause intitulée « 9. CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 31 janvier 2012 conclu entre Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] en qualité de bailleurs d'une part, et la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS en qualité de preneuse d'autre part, stipule : « 9.1. - État des Biens loués. Le preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance. [...] 9.2.1. - Entretien, travaux et réparations. Pendant tout le cours du présent bail et de ses renouvellements, le preneur devra entretenir les biens loués constamment en bon état d'entretien et de réparations de toutes sortes quelles qu'en soient la nature et l'importance, à l'exclusion de ce que le bailleur conserve à sa charge. Il devra notamment assurer, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures des biens loués. Le tout devra être constamment maintenu en parfait état de propreté et les peintures extérieures refaites aussi souvent qu'il sera nécessaire et au moins une fois tous les dix ans. [...] À l'expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparations, d'entretien ou de fonctionnement » (pièce n°1 en demande et en défense, page 4).
De plus, la clause intitulée « 11. PUBLICITÉ » prévoit que : « Le preneur aura le droit d'installer, dans l'emprise de sa façade commerciale, toute publicité extérieure indiquant sa dénomination et sa fonction [...]. En cas de restitution des biens, le preneur devra faire disparaître toute trace de scellement après enlèvement desdites enseignes ou publicités » (pièce n°1 en demande et en défense, page 6).
Contrairement à ce que soutient à tort la demanderesse, il est démontré que les parties ont établi un état des lieux d'entrée lors de la prise de possession des locaux, comme en atteste le document intitulé « ÉTAT DES LIEUX » en date du 1er mars 2012 produit aux débats par les bailleurs, dûment paraphé par la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS et revêtu de la mention manuscrite « lu et approuvé bon pour accord » suivie de sa signature, laquelle est identique à la signature apposée en dernière page du contrat de bail commercial, de sorte qu'elle ne peut sérieusement prétendre en ignorer l'existence, lequel état des lieux indique notamment, pour chacune des pièces, à savoir les deux bureaux, la salle de réunion, la salle du photocopieur et les sanitaires : « Sol : Parquet en chêne neuf vitrifié – Parfait état ; Murs : peinture blanche satinée – Parfait état ; Plafond : Peinture blanche mate – Parfait état ; [...] Fenêtres : Fenêtres neuves en parfait état de fonctionnement » (pièce n°2 en défense).
Il résulte de la combinaison de ces dispositions légales et stipulations contractuelles que la locataire s'est engagée à restituer les locaux donnés à bail en parfait état, intégralement munis d'un parquet apparent, aux fenêtres en parfait état de fonctionnement, et sans aucune enseigne apposée à l'extérieur.
Or, dans son procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire en date du 5 janvier 2021, l'huissier instrumentaire note : dans la pièce n°1, que « la double porte d'accès ne peut pas être correctement fermée. Le battant droit de la porte est bloqué en partie basse, la sur-épaisseur de moquette frotte sous la porte. Le sol est recouvert de moquette en état d'usage normal. [...] Je relève de multiples trous de chevilles, quelques salissures au niveau des passages et quelques traces. [...] Je relève une fissure (au droit de la fenêtre de droite) » ; dans la pièce n°2, que : « le sol est recouvert de moquette en état d'usage normal. [...] Je relève de multiples trous de chevilles et quelques salissures au niveau des passages. [...] Je relève une fissure (au droit de la fenêtre de droite). [...] Le coin inférieur gauche du châssis de la fenêtre de droite présente des dégradations. Un trou a été percé afin d'y loger un câble de couleur blanche lequel remonte le long du mur extérieur (clichés 11 à 14). Plusieurs fissures et éclatements du bois du châssis sont visibles de part et d'autre du percement » ; dans la pièce n°4, que « la poignée extérieure de la porte est défixée et sort totalement de son emplacement. [...] Le linteau de la porte d'accès au WC est partiellement démis de son emplacement (cliché 5) » ; dans la pièce n°3, que « je relève une fissure (dans le coin au pied droit de la fenêtre) [...]. Je relève quelques fissures (le long du châssis de fenêtre et de celui de la porte) [...]. Je relève une fissure (au droit de la fenêtre de droite) » ; étant observé qu'au niveau de la porte d'entrée intérieure des locaux et au niveau de la façade extérieure de l'immeuble sont fixées deux enseignes portant la mention « [E] [U] Consulting SEARCH & Selection » (pièce n°9 en défense, pages 4, 16, 24, 31 et 42).
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'en restituant des locaux encore partiellement munis de moquette, aux portes et fenêtres présentant quelques détériorations et dégradations, et en ne procédant pas à la dépose de ses enseignes, la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS a commis des manquements susceptibles d'engager sa responsabilité civile contractuelle envers Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N].
En conséquence, il convient de retenir que la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS a commis des manquements à ses obligations légales et contractuelles.
Sur le préjudice des bailleurs et le lien de causalité
Aux termes des dispositions de l'article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.
En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En vertu des dispositions de l'article 1149 ancien dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.
Selon les dispositions de l'article 1150 ancien de ce code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.
Décision du 17 Juillet 2024
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Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, lequel préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses (Civ. 3, 15 novembre 2018 : pourvoi n°17-22130 ; Civ. 3, 7 janvier 2021 : pourvoi n°19-23269), mais que tenue d'évaluer le préjudice à la date à laquelle elle statue (Civ.3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-18033), la juridiction doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvois n°22-21272 et n°22-24502), de sorte qu'aucun préjudice n'est caractérisé en cas de revente des locaux à un prix supérieur à celui proposé dans un congé pour vente (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-19829) ou en l'absence de dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvoi n°22-10298).
En l'espèce, les deux premiers alinéas de la clause intitulée « 7. DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipulent que : « Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le preneur verse au bailleur la somme de sept mille trois cent cinquante euros (7.350 €) à titre de dépôt de garantie correspondant à 1 terme de loyer. À l'expiration du bail, cette somme sera restituée au preneur, déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur à quelque titre que ce soit et notamment au titre de loyers, charges, taxes, réparations ou indemnités quelconques » (pièce n°1 en demande et en défense, page 3).
Les bailleurs produisent aux débats un devis en date du 11 janvier 2021 d'un montant de 7.524 euros T.T.C. émis par la S.A.R.L. E L CONFORT portant notamment sur des travaux de : « démontage cloison pièce 4 », « démontage du WC », « démontage plans de travail, éviers, joue, meubles », et « PARQUET 50 M2 : - Arrachage de la moquette, évacuation et mise en déchetterie ; - Nettoyage de la colle (double face) ; [...] - Fourniture vitrifiant parquet ; - Application vitrifiant 2 couches » (pièces n°6 en demande et n°10 en défense).
Si les défendeurs soutiennent que « les travaux ont bien été réalisés par le bailleur (pièce n°11) poste "parquet 50 m²" » (page 11 de leurs dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément dès lors que d'une part, la mention « BON POUR COMMANDE Date et signature » figurant sur le devis n'est suivie d'aucune inscription ni signature (pièces n°6 en demande et n°10 en défense), que d'autre part ils ne font état d'aucune suite qui aurait été donnée à ce devis, aucune facture n'étant fournie, et qu'en tout état de cause, rien ne permet d'établir que le cliché photographique communiqué, non daté et représentant une pièce aux murs peints en gris munie d'un canapé, d'une chaise, d'une table et d'une table basse (pièce n°11 en défense), ait été réalisé dans les locaux donnés à bail, lesquels ont été restitués vides de tout meuble et les murs revêtus d'une peinture blanche, comme en attestent les photographies contenues dans le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire en date du 5 janvier 2021 (pièce n°9 en défense).
Au contraire, il convient de relever que cette allégation est démentie par les autres documents versés aux débats dans la mesure où, comme le relève à juste titre la demanderesse, il est démontré que par acte notarié en date du 12 janvier 2021, soit le lendemain de la date d'émission du devis susvisé, Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] ont cédé la propriété des locaux à la S.A.S. UMA, l'acte de vente stipulant expressément en sa clause intitulée « PROPRIÉTÉ - JOUISSANCE » que : « L'ACQUÉREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour. Il en a la jouissance : en ce qui concerne la partie libre de toute location ou occupation, à compter du même jour par la prise de possession réelle » (pièce n°9 en demande, page 9).
De plus, il y a lieu de souligner que cet acte de vente notarié énonce : en sa clause intitulée « ORIGINE DE PROPRIÉTÉ », que « I - Concernant le lot numéro 122 [...] Les BIENS appartiennent à Monsieur et Madame [N] par suite de l'acquisition qu'ils en ont faite : Des Consorts [V] [I] [...]. Cet acte de vente a été reçu par Maître [H] [O], Notaire à [Localité 7] le 10 mai 2011. Cette vente a eu lieu moyennant le prix de DEUX MILLIONS D'EUROS » ; en sa clause intitulée « PRIX », que « La vente est conclue moyennant le prix de TROIS MILLIONS D'EUROS (3.000.000,00 EUR). Ce prix s'applique : aux meubles à concurrence de : VINGT-NEUF MILLE DEUX CENT QUARANTE EUROS (29.240,00 EUR) ; au BIEN à concurrence de : DEUX MILLIONS NEUF CENT SOIXANTE-DIX MILLE SEPT CENT SOIXANTE EUROS (2.970.760,00 EUR) » ; et en sa clause intitulée « VENTILATION ENTRE LES LOTS », que « Les parties déclarent que le prix de TROIS MILLIONS D'EUROS (3.000.000,00 EUR) s'applique : [...] au lot numéro 122 à hauteur de DEUX MILLIONS NEUF CENT HUIT MILLE SIX CENT VINGT-CINQ EUROS (2.908.625,00 EUR) incluant les meubles » (pièce n°9 en demande, pages 9, 10 et 30).
Il est donc établi que les défendeurs ont réalisé une plus-value hors meubles, lors de la revente du lot n°122 intervenue une semaine après la restitution des locaux donnés à bail, d'un montant de : 2.908.625 - 29.240 - 2.000.000 = 879.385 euros, étant observé qu'il n'est pas démontré, ni d'ailleurs allégué, que le prix de revente ait dû faire l'objet d'une quelconque négociation à la baisse en raison des dégradations et détériorations commises par la preneuse.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les bailleurs échouent à apporter la preuve de l'existence d'un quelconque préjudice en lien de causalité direct et certain avec les manquements contractuels commis par la locataire, ce qui justifie la restitution à cette dernière du montant du dépôt de garantie.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] à payer à la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS la somme de 7.350 euros en restitution du solde du dépôt de garantie.
Sur les intérêts moratoires
Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.
En outre, en application des dispositions de l'article 1146 ancien du même code, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
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Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1139 ancien dudit code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.
En l'espèce, la demanderesse justifie avoir adressé à ses anciens bailleurs, par l'intermédiaire de son conseil, une lettre recommandée de mise en demeure en date du 4 mars 2021 expédiée le 8 mars 2021 et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » (pièce n°8 en demande).
Cependant, comme précédemment indiqué, il est établi que les défendeurs n'habitaient plus à l'adresse des lieux loués postérieurement à l'acte de vente notarié en date du 12 janvier 2021 (pièce n°9 en demande), de sorte qu'il n'est pas démontré qu'ils aient eu connaissance de cette lettre de mise en demeure.
Dans ces conditions, les intérêts moratoires courront à compter de la date de signification de l'assignation introductive de la présente instance, soit à compter du 13 décembre 2021.
En conséquence, il convient de dire que la somme de 7.350 euros que Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] sont condamnés solidairement à payer à la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS en restitution du dépôt de garantie portera intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021 jusqu'à complet paiement.
Sur l'anatocisme
Selon les dispositions de l'article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).
En l'espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation d'anatocisme (pièce n°1 en demande et en défense), de sorte que la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 13 décembre 2021, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance.
En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021.
Sur l'astreinte
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En outre, en application des dispositions de l'article L. 131-2 du même code, l'astreinte est indépendante des dommages et intérêts. L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article R. 131-1 dudit code, l'astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. Toutefois, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire.
Il y a lieu de rappeler qu'une astreinte peut être prononcée accessoirement à une condamnation à payer une somme d'argent et se cumuler avec les intérêts au taux légal dont cette condamnation est assortie (Soc., 29 mai 1990 : pourvoi n°87-40182 ; Soc., 12 janvier 1994 : pourvoi n°92-42062).
En l'espèce, eu égard à l'ancienneté de la dette ainsi qu'à la résistance abusive et à la mauvaise foi dont ont fait preuve les bailleurs, lesquels n'ont pas hésité à indiquer, par courriel en date du 27 janvier 2021, que « le rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie fait principalement ressortir la nécessité de la remise en état du parquet, l'enlèvement de la cloison de la pièce 4 ainsi que du toilette avec remise en état des murs, du plafond [...]. J'attends le devis [...]. Je reviendrai vers toi pour te préciser le montant total des travaux à déduire de la caution » (pièce n°4 en demande), alors même qu'ils savaient pertinemment, à cette date, que leur bien immobilier avait déjà été revendu dès le 12 janvier 2021 sans qu'aucuns travaux de remise en état n'aient été effectués, il apparaît opportun d'assortir la condamnation de ces derniers d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la date de signification de la décision.
En conséquence, il convient d'assortir la condamnation solidaire de Monsieur [C] [N] et de Madame [F] [P] épouse [N] à payer à la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS la somme de 7.350 euros en restitution du dépôt de garantie d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision et pendant une durée de six mois.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, et il ne sera pas fait droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles.
Ils seront également condamnés in solidum à payer à la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 1.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] à payer à la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS la somme de 7.350 (SEPT MILLE TROIS CENT CINQUANTE) euros en restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail commercial en date du 31 janvier 2012, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 13 décembre 2021 jusqu'à complet paiement, et ce sous astreinte provisoire de 50 (CINQUANTE) euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision et pendant une durée de six mois,
ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021 jusqu'à complet paiement,
DÉBOUTE Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] à payer à la S.A.S. CAPUCINE & ASSOCIÉS la somme de 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 17 Juillet 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM
