TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me ECOLIVET (C1215)
Me LE DOUCE-BERCOT (J0001)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/14280
N° Portalis 352J-W-B7F-CVHHR
N° MINUTE : 4
Assignation du :
27 Septembre 2021
JUGEMENT
rendu le 17 Juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [M] [A]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Erwan LE DOUCE-BERCOT du PARTNERSHIPS JONES DAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0001
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [E], ès-qualités de liquidateur amiable de la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE
[Adresse 5]
[Localité 8]
S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE (RCS de Poitiers 491 167 581)
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentés par Maître Frédéric ECOLIVET de la S.E.L.A.R.L NEMIS PARIS, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1215
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/14280 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHHR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique,
assisté de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
À l'audience du 15 Mai 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 29 août 2007, la S.A.R.L. CENTRE LASER DE [Localité 7], devenue depuis la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE, a donné à bail professionnel à Monsieur [M] [A], dans le cadre d'un contrat de sous-location, un bureau en rez-de-chaussée d'une superficie de 25 m² constituant une partie du lot n°1 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 8] cadastré section CG numéro [Cadastre 2] pour une durée de six années à effet au 1er septembre 2007 afin qu'y soit exercée une activité de kinésithérapeute, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 10.200 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.800 euros payables mensuellement à terme échu.
Le contrat de sous-location a été reconduit tacitement pour une nouvelle durée de six années à compter du 1er septembre 2013.
Par lettre recommandée en date du 28 février 2019, la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE a notifié à Monsieur [M] [A] un congé pour le 31 août 2019.
Constatant que le congé n'avait été expédié que le 1er mars 2019, soit moins de six mois avant la date d'expiration du contrat de sous-bail professionnel, Monsieur [M] [A] a, par lettre adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 20 mars 2019, indiqué que le contrat serait reconduit pour une nouvelle durée de six années à compter du 1er septembre 2019, et demandé à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE de lui transmettre l'ensemble des quittances de loyers afférentes au bail expiré ainsi que la régularisation annuelle des charges locatives relatives aux cinq dernières années.
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/14280 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHHR
Par lettre en date du 21 mai 2021, la mandataire et administratrice de biens de la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE a communiqué à Monsieur [M] [A] un récapitulatif des régularisations de charges locatives pour les années 2018 à 2020.
Contestant ces régularisations, et alléguant être victime de mesures de rétorsion consistant notamment en la privation de la jouissance de la salle d'attente commune du cabinet médical et en la suppression de son patronyme de l'interphone le soir à partir de 19 heures ainsi que les week-ends, Monsieur [M] [A] a fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 16 février 2021 puis a, par exploits d'huissier en date du 27 septembre 2021, fait assigner la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE ainsi que Monsieur [B] [E] ès-qualités de liquidateur amiable de cette dernière devant le tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, Monsieur [M] [A] demande au tribunal, sur le fondement du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, de l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et des articles 1103, 1104 et 1719 du code civil, de :
– juger que les charges imputées par la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE ne sont pas récupérables ;
– condamner la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE à lui rembourser la somme de 28.800 euros, sauf à parfaire au titre de l'année du bail en cours, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;
– ordonner à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE de donner à ses patients l'accès à la salle d'attente commune et d'afficher son nom sur la porte de cette salle, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– ordonner à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE de rétablir l'affichage de son nom sur l'interphone du cabinet médical 24 heures sur 24 et sept jours sur sept, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– ordonner à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE de lui remettre une quittance au titre de l'ensemble des sommes qu'il a payées et de chaque paiement à intervenir ;
– juger que le loyer du bail est payable à terme échu, qu'il n'est redevable d'aucun arriéré de loyer, et ordonner à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE d'appeler le loyer à terme échu ;
– débouter la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE et Monsieur [B] [E] ès-qualités de liquidateur amiable de cette dernière de l'ensemble de leurs demandes ;
– condamner la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE aux dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 mars 2022, la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE et Monsieur [B] [E] ès-qualités de liquidateur amiable de cette dernière sollicitent du tribunal, sur le fondement du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, de :
– débouter Monsieur [M] [A] de l'ensemble de ses demandes ;
– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles ;
– condamner Monsieur [M] [A] à leur payer la somme de 13.194,51 euros au titre d'arriérés de charges et de dettes locatives ;
– condamner Monsieur [M] [A] à leur payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [M] [A] aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 septembre 2023.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 15 mai 2024, et la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'action en remboursement des charges locatives
Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de sous-bail professionnel litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1 du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, la liste des charges récupérables prévue à l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.
En vertu des dispositions de l'article 2 de ce même décret, pour l'application du présent décret : b) les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ; d) lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.
L'annexe au décret susvisé liste notamment, au titre des charges récupérables : II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes. 1. Dépenses relatives : à l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ; à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ; à l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ; les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ; aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ; à l'électricité ; au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature. 2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations : a) exploitation et entretien courant : - nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ; - entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ; - graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ; - remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ; - entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ; - vérification et entretien des régulateurs de tirage ; - réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ; - purge des points de chauffage ; - frais de contrôles de combustion ; - entretien des épurateurs de fumée ; - opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; - conduite de chauffage ; - frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; - entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ; - contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; - vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ; - nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ; - vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. b) menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun : - réparation de fuites sur raccords et joints ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ; - rodage des sièges de clapets ; - menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; - recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur. III. - Installations individuelles. Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives : 1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ; 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) exploitation et entretien courant : - réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ; - vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ; - dépannage ; - contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ; - vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ; - réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ; - contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ; - contrôle des groupes de sécurité ; - rodage des sièges de clapets des robinets ; - réglage des mécanismes de chasses d'eau. b) menues réparations : - remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; - rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; - remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau. IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation. 1. Dépenses relatives : à l'électricité ; aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel. 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ; b) menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur. 3. Entretien de propreté (frais de personnel). VI. - Hygiène. 1. Dépenses de fournitures consommables : sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. 2. Exploitation et entretien courant : entretien et vidange des fosses d'aisances ; entretien des appareils de conditionnement des ordures. 3. Élimination des rejets (frais de personnel). VII. - Équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation. 1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique. 2. Exploitation et entretien courant : ramonage des conduits de ventilation ; entretien de la ventilation mécanique ; entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ; visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées. 3. Divers : abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires. VIII. - Impositions et redevances. Droit de bail. Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage.
Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/14280 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHHR
Il y a lieu de rappeler qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168), et que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451).
En l'espèce, la clause intitulée « Article 3 : OCCUPATION - JOUISSANCE » insérée au contrat de sous-bail professionnel en date du 29 août 2007 conclu entre la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE et Monsieur [M] [A] stipule que : « Le locataire s'engage à : [...] 4. Prendre à sa charge l'entretien courant du logement » (pièce n°1 en demande, pages 2 et 3).
De plus, la clause intitulée « Article 10 : CHARGES » prévoit qu' « en sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges réglementaires, conformément à la liste fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. La provision mensuelle, au jour de la conclusion du présent contrat, est fixée à la somme forfaitaire de 150 € hors taxes par mois » (pièce n°1 en demande, page 4).
Force est de constater que la sous-bailleresse produit aux débats : les « relevés individuels des dépenses » établis par la S.A.R.L. U.C.I. UNION COMMERCIALE IMMOBILIÈRE en sa qualité de syndic de copropriété relatifs aux années 2017 à 2021, lesquels identifient précisément la quote-part relative au lot n°1 et détaillent les charges facturées, à savoir notamment l'eau froide, l'eau chaude, l'électricité, les travaux d'entretien de l'immeuble, les divers contrats de maintenance, la taxe de balayage, la taxe sur les ordures ménagères, ainsi que la rémunération du personnel d'entretien de l'immeuble et les charges sociales et fiscales y afférentes, soit des charges récupérables expressément listées dans le décret susvisé ; une attestation de Madame [I] [W] en date du 15 mars 2022 aux termes de laquelle celle-ci indique « j'atteste être venue tous les jours pour effectuer le ménage des locaux et ce à raison de 10 heures par semaine du lundi au samedi en 2019 et 2020. J'effectue ce travail au sein des locaux du RDC du [Adresse 4] dans le [Localité 8] à [Localité 8] depuis l'année 2014. Les horaires effectués dépendent de la fin de journée des médecins. Je passe soit le matin entre 6H00 et 8H00 ou le soir de 19H à 21H » ; ainsi que les bulletins de salaires de cette dernière afférents aux années 2019 à 2022 (pièces n°2, n°3, n°4, n°5, n°7, n°9, n°10, n°11, n°12, n°13 et n°14 en défense).
Si les charges relatives à l'entretien du bureau privatif occupé par Monsieur [M] [A] ne sont pas listées au décret susmentionné, il y a toutefois lieu de relever que celui-ci ne conteste pas que le ménage est bien effectué dans le local donné en sous-location, ne démontrant pas avoir adressé à sa sous-bailleresse une quelconque lettre réclamant l'arrêt de cet entretien, de sorte qu'il est tenu d'en assumer le coût conformément aux stipulations contractuelles.
L'examen attentif et exhaustif de ces décomptes et annexes permet à la présente juridiction de s'assurer que l'ensemble des charges refacturées à Monsieur [M] [A] par la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE sont dues.
En conséquence, il convient de débouter Monsieur [M] [A] de sa demande de remboursement des provisions sur charges locatives versées en exécution du contrat de sous-bail professionnel en date du 29 août 2007.
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/14280 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHHR
Sur les demandes d'injonction
Sur la demande de communication des quittances de loyers
D'après les dispositions de l'article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui.
En outre, l'article 1134 ancien du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Enfin, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
En l'espèce, la clause intitulée « Article 3 : OCCUPATION - JOUISSANCE » insérée au contrat de sous-bail professionnel litigieux stipule que : « Le bailleur s'engage à : [...] 5. Remettre gratuitement une quittance au locataire lorsqu'il en fait la demande » (pièce n°1 en demande, page 2).
De même, le deuxième alinéa de la clause intitulée « Article 11 : PAIEMENT DU LOYER ET DES CHARGES » prévoit que « si le locataire en fait la demande, le bailleur lui remettra une quittance, portant le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges » (pièce n°1 en demande, page 5).
De fait, Monsieur [M] [A] justifie avoir sollicité auprès de la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE et de la mandataire et administratrice de biens de celle-ci, par lettres adressées par l'intermédiaire de son conseil en date des 20 mars et 17 avril 2019, « l'ensemble des quittances des loyers versés au titre du bail expiré » (pièces n°3 et n°5 en demande).
Si la défenderesse argue, dans ses écritures, que « l'intégralité des quittances des sommes réglées par le Locataire lui ont été délivrées. Elles seront recommuniquées dans le cadre de la présente procédure » (page 5 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément, seule une quittance en date du 12 octobre 2013 étant versée aux débats (pièce n°9 en défense).
Dès lors, il y a lieu d'enjoindre à la sous-bailleresse de transmettre à son sous-locataire une quittance relative à l'ensemble des sommes versées à ce jour, ainsi qu'une quittance au titre de chaque paiement à intervenir.
En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE de communiquer à Monsieur [M] [A] une quittance relative à l'ensemble des sommes versées par celui-ci à la date de la présente décision, ainsi qu'une quittance au titre de chaque paiement à intervenir.
Sur les demandes d'accès à la salle d'attente commune, d'affichage sur l'interphone et d'appel du loyer à terme échu
Aux termes des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, la clause intitulée « Article 8 : LOYER » insérée au contrat de sous-bail professionnel litigieux stipule que : « le présent contrat de sous-location est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 850 €, hors taxes et hors charges, qui sera payable le dernier jour de chaque mois » (pièce n°1 en demande, page 4).
Si le demandeur allègue que « malgré [ses] protestations [...], le gestionnaire du Bailleur s'obstine à appeler le loyer d'avance » (page 13 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément.
Au contraire, il y a lieu de relever que la défenderesse produit aux débats un avis d'échéance en date du 12 octobre 2013 afférent à la période comprise entre le 1er et le 31 octobre 2013 dont aucune mention n'exige que le loyer soit réglé avant le 31 octobre 2013 (pièce n°9 en défense), ce qui justifie le rejet de la demande formée à ce titre.
Le préambule du contrat de sous-bail professionnel conclu entre les parties prévoit qu' : « il a été convenu et arrêté ce qui suit : Le bailleur sous-loue, dans les conditions prévues par le présent contrat, au locataire qui les accepte, les locaux ci-après désignés. Adresse : [Adresse 4]. Consistance des locaux loués : Un bureau situé au fond de 25 m² » suivi de la mention manuscrite « La location inclut l'usage des commodités » (pièce n°1 en demande, page 1).
Force est de constater, comme le relève à juste titre la défenderesse, qu'aucune stipulation de jouissance de la salle d'attente n'est expressément prévue, la notion de « commodités » renvoyant plus vraisemblablement aux sanitaires de l'appartement, étant observé que la sous-bailleresse démontre avoir, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de sa mandataire et administratrice de biens en date du 12 octobre 2013, alerté Monsieur [M] [A] sur ce point en indiquant : « nous attirons votre attention sur le fait que votre bail ne prévoit pas l'utilisation d'une salle d'attente. Or, vous utilisez une pièce à cet usage au sein des locaux, sans autorisation préalable. Dans l'hypothèse où votre bailleur vous accorderait cette autorisation, il conviendra bien évidemment de définir la compensation financière en contrepartie et les modalités précises d'utilisation » (pièce n°15 en défense), ce qui justifie le rejet de la demande formée à ce titre.
Enfin, si le sous-locataire prétend que « depuis plusieurs mois, le nom de M. [A] disparaît de l'interphone du cabinet médical à partir de 19 heures, ainsi que tout le week-end (Pièce n°7 : constat d'huissier). Et ce alors que le nom des autres praticiens y figure en permanence » (page 13 de ses dernières conclusions), il ressort cependant de l'attestation en date du 13 mars 2022 émanant de Monsieur [H] [D], exerçant la profession de chirurgien au sein du même cabinet médical, que « depuis des mois nous avons le problème avec l'interphone d'entrée de l'immeuble. En effet, mon nom n'est affiché que de 11 H à 20h le jeudi et de 8h00 à 18h le samedi. Cela est très gênant, voire dangereux pour mes patients ! En effet, si le patient de 8h00 arrive à 7h45, il reste coincé dehors et je dois l'appeler pour le prévenir de ce dysfonctionnement. [...] Dans ces conditions, mon activité médicale est entravée par la décision du conseil syndical de ne pas afficher constamment nos noms » (pièce n°6 en défense).
Ceci est d'ailleurs corroboré par le procès-verbal de constat en date du 2 mars 2022 dans lequel l'huissier instrumentaire note : « à partir de 19h45, dans le hall de l'immeuble, J'AI PROCÉDÉ AUX CONSTATATIONS SUIVANTES : Je constate qu'il existe à droite de la porte vitrée un interphone avec menu déroulant. J'appuie sur la première flèche à droite et constate le nom suivant : [G] [A] KINÉSITHÉRAPEUTE. J'appuie ensuite sur la flèche de droite et constate le nom suivant : DR. [J] CENTRE LASER. J'appuie de nouveau à plusieurs reprises sur cette même flèche et constate que les noms des occupants de l'immeuble apparaissent. [...] À 20 heures, je retourne sur place et constate que les noms des deux praticiens ont disparu du déroulé de l'interphone ([J] et [A]). Le premier nom apparaissant sur l'interphone étant : AJ » (pièce n°8 en défense, pages 2 à 4).
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le demandeur échoue à apporter la preuve de l'existence d'une quelconque mesure de rétorsion commise à son encontre, la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE n'étant que locataire principale des locaux litigieux, alors que seule la propriétaire de ceux-ci voire le syndicat des copropriétaires sont responsables du fonctionnement de l'interphone.
En conséquence, il convient de débouter Monsieur [M] [A] de ses demandes d'injonction sous astreinte tendant à voir ordonner à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE d'appeler le loyer à terme échu, de lui donner accès à la salle d'attente, et de rétablir l'affichage de son nom sur l'interphone.
Sur les demandes reconventionnelles
Aux termes des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, comme précédemment indiqué, l'examen attentif et exhaustif des décomptes et annexes produits aux débats par la sous-bailleresse permet à la présente juridiction de s'assurer que Monsieur [M] [A] reste redevable d'un arriéré de charges et de taxes locatives d'un montant de 1.062 euros au titre de l'exercice 2017/2018, de 766 euros au titre de l'exercice 2018/2019, de 1.088 euros au titre de l'exercice 2019/2020 et de 1.873 euros au titre de l'exercice 2020/2021 (pièces n°2, n°3, n°4, n°5, n°7, n°9, n°10, n°11, n°12, n°13 et n°14 en défense), soit d'un montant total de : 1.062 + 766 + 1.088 + 1.873 = 4.789 euros.
En revanche, il ne peut être tenu compte de la mention figurant sur la lettre de la mandataire et administratrice de biens de la sous-bailleresse en date du 10 mars 2022 selon laquelle « en l'état, les appels correctifs seront communiqués ultérieurement, et nous vous précisons que le compte locataire de M. [A] est débiteur de la somme de 13.194,51 € (loyer de Mars 2020 [sic] appelé non encore réglé puisque à échoir, à ajuster) » (pièce n°9 en défense), aucune indication n'étant fournie sur le détail des échéances exactes qui demeureraient impayées, alors même que cette absence de règlement est contestée par le sous-locataire.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [A] à payer à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE la somme de 4.789 euros en règlement de l'arriéré de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2021, et de débouter cette dernière de sa demande formée au titre de prétendus loyers impayés.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [A], partie perdante, sera condamné aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/14280 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHHR
Il sera également condamné à payer à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE Monsieur [M] [A] de sa demande de remboursement des provisions sur charges locatives versées en exécution du contrat de sous-bail professionnel en date du 29 août 2007 formée à l'encontre de la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE représentée par Monsieur [B] [E] ès-qualités de liquidateur amiable,
ORDONNE à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE représentée par Monsieur [B] [E] ès-qualités de liquidateur amiable de communiquer à Monsieur [M] [A] une quittance relative à l'ensemble des sommes versées par celui-ci à la date de la présente décision, ainsi qu'une quittance au titre de chaque paiement à intervenir,
DÉBOUTE Monsieur [M] [A] de ses demandes d'injonction sous astreinte tendant à voir ordonner à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE représentée par Monsieur [B] [E] ès-qualités de liquidateur amiable d'appeler le loyer à terme échu, de lui donner accès à la salle d'attente commune, d'afficher son nom sur la porte de cette salle, et de rétablir l'affichage en continu de son patronyme sur l'interphone de l'immeuble,
CONDAMNE Monsieur [M] [A] à payer à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE représentée par Monsieur [B] [E] ès-qualités de liquidateur amiable la somme de 4.789 (QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-NEUF) euros en règlement de l'arriéré de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2021,
DÉBOUTE la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE représentée par Monsieur [B] [E] ès-qualités de liquidateur amiable de sa demande reconventionnelle de paiement formée à l'encontre de Monsieur [M] [A] au titre de prétendus loyers non réglés,
DÉBOUTE Monsieur [M] [A] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [M] [A] à payer à la S.A.R.L. CENTRE LASER ESTHÉTIQUE représentée par Monsieur [B] [E] ès-qualités de liquidateur amiable la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [M] [A] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 17 Juillet 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM
