TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me SIDIER (R0047)
C.C.C.
délivrée le :
à Me de PEYRONNET (C2141)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/04179
N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLV
N° MINUTE : 3
Assignation du :
17 Mars 2021
JUGEMENT
rendu le 17 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. L’ATELIER [Localité 5] (RCS de Paris 419 016 522)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Tiphaine de PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2141
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [R]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Nicolas SIDIER de la S.C.P. PECHENARD & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0047
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/04179 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLV
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique,
assisté de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 28 octobre 2016, Monsieur [D] [R] a donné à bail commercial à la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] des locaux à usage exclusif de bureaux composés de bureaux, d'un dégagement, d'une petite pièce sur courette, d'un coin cuisine et de sanitaires constituant les lots n°122 et n°123 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2017 afin qu'y soient exercées une activité de commerce d'organisation de séminaires, de showroom, d'expositions et de défilés, ainsi qu'une activité de sous-location de bureaux et de salles de réunion, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 76.110 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.
Se prévalant de l'impact sur son activité des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] a, par lettre recommandée en date du 6 juillet 2020 réceptionnée le 10 juillet 2020, sollicité auprès de la mandataire et administratrice de biens de Monsieur [D] [R] une réduction de moitié du montant de ses loyers afférents aux périodes comprises entre le 15 février et le 13 mars 2020, puis entre le 11 mai et le 30 septembre 2020.
Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives du deuxième trimestre de l'année 2020, Monsieur [D] [R] a, par acte d'huissier en date du 9 juillet 2020, fait signifier à la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 25.404,12 euros et la somme de 2.540,41 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat, outre le coût de l'acte d'un montant de 248,63 euros.
Lui faisant grief de ne pas avoir réglé le montant de ses loyers, charges et taxes locatives du dernier trimestre de l'année 2020, Monsieur [D] [R] a, par acte d'huissier en date du 2 novembre 2020, fait signifier à la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 21.301,12 euros et la somme de 2.130,10 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat, outre le coût de l'acte d'un montant de 233,47 euros.
En l'absence de résolution amiable du litige malgré plusieurs correspondances échangées entre le 9 novembre 2020 et le 11 mars 2021, la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] a, par exploit d'huissier en date du 17 mars 2021, fait assigner Monsieur [D] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris en annulation de ses loyers.
Postérieurement à l'introduction de la présente instance, alléguant avoir été contrainte de procéder au remplacement de la chaudière électrique, la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] a, par lettre recommandée en date du 10 mai 2021 réceptionnée le 12 mai 2021, mis en demeure la mandataire et administratrice de biens de Monsieur [D] [R] de lui rembourser sous quinzaine la somme totale de 3.576,84 euros T.T.C.
Par ordonnance contradictoire en date du 29 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire confiée à Madame [S] [M], laquelle n'a pas permis d'aboutir à un règlement amiable du litige.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 septembre 2023, la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1195, 1219, 1719 et 1722 du code civil, de :
– juger que Monsieur [D] [R] a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ;
– juger recevable son action fondée sur la perte de la chose louée pendant la période d'interdiction des réunions, soit entre le 13 mars 2020 et le 1er juin 2021, ou pendant les mesures de confinement mises en place entre le 16 mars et le 11 mai 2020, puis entre le 30 octobre et le 15 décembre 2020 ;
– en conséquence, annuler les loyers réglés à Monsieur [D] [R] en exécution du contrat de bail commercial en date du 28 octobre 2016, soit entre le 13 mars 2020 et le 1er juin 2021, soit pendant les mesures de confinement mises en place entre le 16 mars et le 11 mai 2020, puis entre le 30 octobre et le 15 décembre 2020 ;
– dans l'hypothèse où le tribunal retiendrait l'annulation des loyers pour la période comprise entre le 13 mars 2020 et le 1er juin 2021, condamner Monsieur [D] [R] à lui rembourser la somme de 111.507,77 euros ;
– dans l'hypothèse où le tribunal retiendrait l'annulation des loyers pendant les mesures de confinement mises en place entre le 16 mars et le 11 mai 2020, puis entre le 30 octobre et le 15 décembre 2020, condamner Monsieur [D] [R] à lui rembourser la somme de 25.931,67 euros ;
– juger recevable sa demande de révision du contrat de bail commercial en date du 28 octobre 2016 ;
– en conséquence, annuler les loyers réglés à Monsieur [D] [R] entre le 13 mars 2020 et la date d'autorisation des rassemblements d'au moins cent personnes, et a minima pendant les périodes de confinement, à savoir entre le 16 mars et le 11 mai 2020, puis entre le 30 octobre et le 15 décembre 2020 ;
– juger que les sommes déjà réglées au titre des loyers annulés viendront en déduction des prochaines échéances facturées par Monsieur [D] [R] ;
– juger que le montant du loyer hors taxes sera réduit de 25% depuis la date d'autorisation des rassemblements d'au moins cent personnes jusqu'à ce qu'elle parvienne de nouveau à atteindre le chiffre d'affaires réalisé entre le 1er mars 2019 et le 28 février 2020, soit un chiffre d'affaires d'un montant de 1.238.311 euros ;
– condamner Monsieur [D] [R] à lui rembourser la somme de 3.576,82 euros T.T.C. correspondant au coût du remplacement de la chaudière électrique ;
– condamner Monsieur [D] [R] à la remise en état du système de distribution d'eau chaude de la chaudière à gaz dans un délai de deux mois à compter de la date de signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de cent euros par jour de retard jusqu'à la justification de la remise en état dudit système ;
– en tout état de cause, débouter Monsieur [D] [R] de l'ensemble de ses demandes ;
– condamner Monsieur [D] [R] à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [D] [R] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Typhaine de PEYRONNET ;
– dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] fait valoir qu'en raison des mesures adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, elle a été dans l'impossibilité d'accueillir du public pendant plusieurs périodes, et en déduit que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme des lieux loués et de jouissance paisible, de sorte qu'elle est fondée à opposer à ce dernier une exception d'inexécution l'exonérant du paiement de ses loyers afférents auxdites périodes. Elle ajoute que l'interdiction temporaire d'exploiter les locaux donnés à bail est assimilable à une perte partielle de la chose louée la dispensant du versement de tout loyer pour les périodes de fermeture considérées, ce qui justifie sa demande d'annulation de ses loyers.
Elle affirme que les circonstances susvisées constituent également un bouleversement imprévisible des circonstances économiques commandant la révision du contrat de bail commercial et la réduction de 25% du montant de son loyer.
Elle indique avoir dû procéder au remplacement de la chaudière électrique atteinte de vétusté, ce qui justifie sa demande de remboursement ainsi que sa demande d'injonction sous astreinte s'agissant de la chaudière à gaz.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 juin 2023, Monsieur [D] [R] sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 4 du code de procédure civile, de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, des articles 1105, 1195, 1218, 1719 et 1722 du code civil, et de l'article L. 145-37 du code de commerce, de :
– le déclarer bien fondé en l'ensemble de ses demandes ;
– débouter la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes ;
– condamner la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] à lui payer la somme de 17.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer d'un montant de 482,10 euros.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] [R] expose que d'une part, il n'a pas manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, si bien qu'aucune exception d'inexécution ne peut lui être opposée, et que d'autre part, les fermetures administratives successives ordonnées en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19 ne peuvent être assimilées à une perte, fût-elle partielle, de la chose louée, tout en précisant qu'en tout état de cause, les locaux donnés à bail sont à usage exclusif de bureaux, de sorte que la preneuse ne justifie pas avoir été affectée dans son activité par les mesures gouvernementales et de police administrative susvisées.
Il fait remarquer que la théorie de l'imprévision n'est pas applicable aux contrats de baux commerciaux, et qu'en toute hypothèse, la locataire ne justifie ni de circonstances qui étaient imprévisibles lors de la conclusion du contrat de bail commercial, ni du caractère excessivement onéreux de l'exécution de ce contrat, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses.
Il s'oppose à tout remboursement du coût de remplacement de la chaudière électrique, soulignant que la demanderesse échoue à démontrer que cette dernière n'était pas réparable, et fait observer que s'agissant de la chaudière à gaz, l'entretien de la plomberie incombe à la locataire.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 septembre 2023.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 15 mai 2024, et la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.
Sur l'action en annulation des loyers
Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas du I de l'article 1 de l'arrêté du ministre des solidarités et de la santé du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 publié au journal officiel de la République française n°0064 du 15 mars 2020, afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées à l'article GN1 de l'arrêté du 25 juin 1980 susvisé figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 : au titre de la catégorie L : salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple sauf pour les salles d'audience des juridictions.
En outre, en application des dispositions de l'article 1 du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, afin de prévenir la propagation du virus covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants : 2°) déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par arrêté du ministre chargé de la santé pris sur le fondement des dispositions de l'article L. 3131-1 du code de la santé publique. Les personnes souhaitant bénéficier de l'une de ces exceptions doivent se munir, lors de leurs déplacements hors de leur domicile, d'un document leur permettant de justifier que le déplacement considéré entre dans le champ de l'une de ces exceptions, étant précisé que la date du 31 mars susvisée a ultérieurement été prorogée jusqu'au 15 avril 2020 par les dispositions du I de l'article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, puis jusqu'au 11 mai 2020 par les dispositions de l'article 1 du décret n°2020-42 du 14 avril 2020 complétant le décret précédent.
En vertu des dispositions du premier alinéa du I de l'article 45 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, les établissements relevant des catégories mentionnées par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation figurant ci-après ne peuvent accueillir du public : 1°) établissements de type L : salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple.
Enfin, selon les dispositions du 11°) du I de l'article 1 du décret n°2020-1454 du 27 novembre 2020 modifiant le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, entré en vigueur le 29 novembre 2020, l'article 45 est remplacé par les dispositions suivantes : « Art. 45.-I. Les établissements relevant des catégories mentionnées par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation figurant ci-après ne peuvent accueillir du public : 1°) établissements de type L : salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple, sauf pour : - les salles d'audience des juridictions ; - les salles de vente ; - les crématoriums et les chambres funéraires ; - l'activité des artistes professionnels ; - les groupes scolaires et périscolaires, uniquement dans les salles à usage multiple ; - la formation continue ou professionnelle, ou des entraînements nécessaires pour le maintien des compétences professionnelles, uniquement dans les salles à usage multiple ».
Il est constant, sur le fondement de ces dispositions, que la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] s'est trouvée dans l'impossibilité de pouvoir accueillir du public dans les locaux donnés à bail pendant la période comprise entre le 16 mars et le 11 mai 2020, puis entre le 30 octobre 2020 et le 15 décembre 2020.
Sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.
En outre, en application des dispositions de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Enfin, en vertu des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 1719 dudit code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/04179 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLV
Il y a lieu de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n'est pas imputable au bailleur et n'est donc pas constitutive d'une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867).
En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial n'ont jamais cessé d'être mis à disposition de la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] par Monsieur [D] [R], l'impossibilité d'exploiter les lieux pendant les périodes de confinement résultant du seul fait du législateur, de sorte qu'aucun manquement du second à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible n'est caractérisé.
En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] tiré de l'exception d'inexécution en raison du prétendu manquement de Monsieur [D] [R] à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible est inopérant.
Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée
Selon les dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
Cependant, il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366, n°22-15367, n°22-15368, n°22-15369 et n°22-15370).
En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] par Monsieur [D] [R] n'ont subi aucun changement, la première s'étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée.
En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] tiré de la perte partielle de la chose louée est inopérant.
Conclusion sur l'action en annulation des loyers
Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il n'est pas fait droit aux moyens tirés de l'exception d'inexécution en raison du prétendu manquement de Monsieur [D] [R] à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible et de la perte partielle de la chose louée, il y a lieu de rejeter la demande d'annulation formée par la locataire.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de ses demandes d'annulation des loyers réglés entre le 13 mars 2020 et le 1er juin 2021, ou entre le 16 mars et le 11 mai 2020 puis entre le 30 octobre et le 15 décembre 2020, ainsi que de ses demandes subséquentes de remboursement desdits loyers.
Sur l'action en révision du contrat de bail commercial
Aux termes des dispositions de l'article 1195 du code civil, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.
En outre, en application des dispositions de l'article 1105 du même code, les contrats, qu'ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent sous-titre. Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d'eux. Les règles générales s'appliquent sous réserve de ces règles particulières.
En vertu des dispositions de l'article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.
Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-38 du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
D'après les dispositions de l'article R. 145-20 dudit code, la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.
Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
En l'espèce, force est de constater, comme le relève à juste titre le défendeur, qu'un contrat de bail commercial ne peut faire l'objet d'une révision que dans les conditions fixées par le code de commerce, lequel déroge sur ce point aux dispositions prévues par le code civil.
Or, il convient de souligner que la locataire ne justifie pas avoir formé une quelconque demande de révision par lettre recommandée ou par acte d'huissier, ni avoir notifié à son bailleur un mémoire préalable, ni encore avoir saisi le juge des loyers commerciaux.
En tout état de cause, il y a lieu de préciser que la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] ne démontre nullement que l'exécution du contrat de bail commercial ait été rendue excessivement onéreuse en raison des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19 dès lors que d'une part, elle a été en mesure de régler, fût-ce avec retard, l'intégralité de ses loyers et charges locatives, et que d'autre part, ces mesures n'ont eu qu'un caractère temporaire et ne sont plus en vigueur à la date de la présente décision, de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de révision du contrat à effet rétroactif et pour une durée simplement temporaire, alors même que le contrat de bail commercial a vocation à se poursuivre jusqu'à son terme prévu le 31 décembre 2025.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande de révision du contrat de bail commercial et de sa demande de réduction du loyer de 25%.
Sur l'action en responsabilité contractuelle
Sur la demande de dommages et intérêts relative au remplacement de la chaudière électrique
Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En outre, en application des dispositions des premier et sixième alinéas de l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l'inexécution.
En vertu des dispositions de l'article 1231 dudit code, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.
Selon les dispositions de l'article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
D'après les dispositions de l'article 1231-2 du code susvisé, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.
Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1755 du code susmentionné, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Il y a lieu de rappeler que sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnées par la vétusté n'est à la charge du locataire (Civ. 3, 3 avril 2001 : pourvoi n°99-15740 ; Civ. 3, 17 novembre 2016 : pourvoi n°15-18345 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°18-14123 ; Civ. 3, 26 mars 2020 : pourvoi n°19-10415).
En l'espèce, la clause intitulée « Article 33 : Chauffage » insérée au contrat de bail commercial en date du 28 octobre 2016 conclu entre Monsieur [D] [R] et la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] stipule que : « le bailleur ne garantit ni la durée, ni le degré de température du chauffage. [...] Au cas où il existerait dans les lieux loués un chauffage individuel, le preneur fera son affaire personnelle à ses seuls frais d'en assurer l'entretien et le fonctionnement et notamment de pourvoir à l'approvisionnement en combustible de bonne qualité ainsi qu'à toute réparation, tout remplacement, en ce compris celui des chaudières, toute réfection et toute modification nécessaires à la bonne marche de l'installation ou obligatoires en vertu des règlements, étant expressément convenu que le bailleur ne saurait en aucun cas être inquiété ni recherché à ce titre. Il est en outre précisé que dans l'hypothèse où des éléments des chaudières ne seraient pas réparables, le bailleur prendrait à sa charge le remplacement complet de ces dernières » (pièce n°1 en demande, pages 16 et 17).
Si la locataire produit aux débats des devis et factures émis par la S.A.S. EDGI portant sur la dépose de la chaudière existante et l'installation d'une nouvelle chaudière électrique de marque « GRETEL » (pièces n°17 et n°21 en demande), force est toutefois de constater, comme le relève à juste titre le défendeur, qu'elle ne démontre pas que l'ancienne chaudière n'était pas réparable.
En tout état de cause, il y a lieu de souligner que la demanderesse allègue expressément, aux termes de ses écritures, que « la chaudière électrique était vétuste et son remplacement était inévitable » (page 20 de ses dernières conclusions).
Or, les deux premiers alinéas de la clause intitulée « Article 17 : Entretien, réparations » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoient explicitement que : « le locataire a l'obligation, sans pouvoir réclamer ni résiliation, ni diminution de loyer, ni dommages et intérêts : 17.1 De faire exécuter à ses frais par les entrepreneurs du propriétaire, et sous sa seule responsabilité, toute réparation locative ou d'entretien, tout nettoyage, toute modification, toute réfection ou tout remplacement dès qu'ils s'avéreront nécessaires pour quelque cause que ce soit, notamment par cas fortuit ou de force majeure, vice de construction ou du fait de la vétusté, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations qui sont énumérées dans l'article 606 du Code Civil » (pièce n°1 en demande, page 9).
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le coût de remplacement de la chaudière électrique dont le caractère vétuste est invoqué incombe à la preneuse.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de Monsieur [D] [R] correspondant au coût du remplacement de la chaudière électrique.
Sur la demande d'injonction sous astreinte
Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.
En outre, en application des dispositions de l'article 1221 du même code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, si la preneuse allègue que « le circuit d'eau chaude des radiateurs est défectueux, ainsi le bureau au fond à droite dans le couloir n'est pas alimenté. [...] À ce jour, le radiateur de ce bureau ne fonctionne toujours pas et l'ensemble du système de distribution de la chaleur de la chaudière à gaz est défectueux. L'ensemble des postes de travail sur rue est concerné par le système de distribution défectueux de la chaudière à gaz. Concernant le bureau au fond à droite, L'Atelier [Localité 5] est donc contraint de suppléer cette défectuosité par l'utilisation d'un radiateur électrique d'appoint, qui génère nécessairement un surcoût de consommation électrique important au regard du prix de l'électricité en cet hiver 2023 » (page 19 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément, aucun procès-verbal de constat d'huissier n'étant produit aux débats alors même que la prétendue défectuosité du système de distribution d'eau chaude est contestée par le bailleur, ce qui justifie le rejet des prétentions formées à ce titre.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande d'injonction sous astreinte à Monsieur [D] [R] de remettre en état le système de distribution d'eau chaude de la chaudière à gaz.
Sur les mesures accessoires
D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En outre, conformément aux dispositions des premier, deuxième, quatrième et cinquième alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
En l'espèce, la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5], partie perdante, sera condamnée aux dépens, à l'exclusion du coût des commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par actes d'huissier en date des 9 juillet et 2 novembre 2020 dès lors que ces derniers ont été inutiles à la solution du présent litige, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
De plus, le défendeur justifie avoir réglé la somme totale de 15.393,20 euros de frais d'avocat suivant notes d'honoraires établies entre le 20 avril 2021 et le 1er juin 2023 (pièces n°9 à n°11 en défense), à laquelle il y a lieu d'ajouter les frais occasionnés par la plaidoirie qui s'est tenue le 15 mai 2024.
Dès lors, la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] sera condamnée à payer à Monsieur [D] [R] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 16.000 euros.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande d'annulation des loyers afférents à la période comprise entre le 13 mars 2020 et le 1er juin 2021 formée à l'encontre de Monsieur [D] [R],
Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/04179 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLV
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande de remboursement des loyers afférents à la période comprise entre le 13 mars 2020 et le 1er juin 2021 formée à l'encontre de Monsieur [D] [R],
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande d'annulation des loyers afférents à la période comprise entre le 16 mars 2020 et le 11 mai 2020, puis entre le 30 octobre 2020 et le 15 décembre 2020, formée à l'encontre de Monsieur [D] [R],
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande de remboursement des loyers afférents à la période comprise entre le 16 mars 2020 et le 11 mai 2020, puis entre le 30 octobre 2020 et le 15 décembre 2020, formée à l'encontre de Monsieur [D] [R],
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande de révision du contrat de bail commercial en date du 28 octobre 2016 formée à l'encontre de Monsieur [D] [R],
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande d'annulation des loyers afférents à la période comprise entre le 13 mars 2020 et la date d'autorisation des rassemblements d'au moins cent personnes formée à l'encontre de Monsieur [D] [R],
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande formée à l'encontre de Monsieur [D] [R] tendant à voir les loyers déjà réglés déduits des prochaines échéances facturées,
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande de réduction de 25% du montant des loyers afférents à la période comprise entre la date d'autorisation des rassemblements d'au moins cent personnes et la date à laquelle elle réalisera de nouveau un chiffre d'affaires d'un montant de 1.238.311 euros formée à l'encontre de Monsieur [D] [R],
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts correspondant au coût du remplacement de la chaudière électrique formée à l'encontre de Monsieur [D] [R],
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande d'injonction sous astreinte formée à l'encontre de Monsieur [D] [R] tendant à la remise en état du système de distribution d'eau chaude de la chaudière à gaz,
DÉBOUTE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] à payer à Monsieur [D] [R] la somme de 16.000 (SEIZE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S. L'ATELIER [Localité 5] aux dépens, à l'exclusion du coût des commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par Monsieur [D] [R] par actes d'huissier en date du 9 juillet 2020 et du 2 novembre 2020,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 17 Juillet 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM
