TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/14012
N° Portalis 352J-W-B7H-C3F22
N° MINUTE : 1
Assignation du :
31 Octobre 2023
Jugement avant dire droit
Expert : [I] [H]
[Adresse 6]
[Localité 8]
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 16 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. SALONS DE THÉ MARIAGE FRERES
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0951
DEFENDERESSE
S.N.C. IMMOMAD
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 17 Mai 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 04 décembre 2017, la société IMMOMAD a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 5], pour une durée de neuf années du 1er novembre 2017 au 31 octobre 2026, l'exercice de l'activité de « - Salon de thé, confiserie, pâtisserie, et préparation et dégustation de produits d'alimentation à base de thé à consommer sur place ou à emporter. Vente de thé et d'accessoires d'art de la table liés au thé ainsi que des plats directement liés a l'activité principale : Le thé (voir menu ANNEXE 2). - Interdiction de toute activité de restauration ainsi que de dégustation de produits de la mer et du terroir et de la vente des plats cuisinés.», ainsi qu'un loyer annuel de 357.941 euros hors taxes et hors charges.
Selon acte d'huissier de justice signifié le 12 février 2021, la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES a sollicité de la société IMMOMAD la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 250.000 euros hors taxes et hors charges.
Puis, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 décembre 2022, la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES a notifié à la société IMMOMAD un mémoire préalable en fixation du loyer révisé au 12 février 2021 à la somme de 41.856 euros, hors taxes et hors charges, par an.
Par acte de commissaire de justice signifié le 31 octobre 2023, la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES a assigné la société IMMOMAD à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 17 mai 2024 à laquelle la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES et la société IMMOMAD étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le prix du loyer révisé au montant annuel en principal de 41.856 euros hors taxes et hors charges à effet du 12 février 2021 ;
- condamner la société IMMOMAD à lui rembourser les trop-perçus de loyers depuis le 12 février 2021 ;
Subsidiairement,
- ordonner une expertise ;
- fixer le loyer provisionnel à 41.856 euros par an depuis le 12 février 2021.
Sur le fondement des articles L. 145-27, L. 145-38 et L. 145-33 du code de commerce, la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES soutient que durant les trois années qui se sont écoulées depuis la dernière fixation du loyer, il y a eu une modification des facteurs locaux de commercialité qui a entraîné par elle-même une variation matérielle de plus de 10% de la valeur locative, et qu'en conséquence le loyer doit être fixé à la valeur locative. Au visa de l'article R. 145-6 du code de commerce, elle invoque au titre de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui a influencé de manière défavorable son activité, la fermeture de nombreux commerces et l'existence de locaux vacants à proximité des locaux loués, la baisse de la fréquentation touristique en raison de la crise sanitaire, la fin du flux des travailleurs à la suite de la mise en place du télétravail durant la crise sanitaire, la fermeture de l'accès au public de l'axe entre la gare [12] et [Adresse 11] durant les manifestations régulières des gilets jaunes ainsi que les travaux de façade et les dégâts des eaux à répétition qui ont affecté la commercialité de la boutique.
La société SALONS DE THE MARIAGE FRERES évalue la valeur locative annuelle à la somme de 41.856 euros compte tenu d'une surface pondérée de 87,20 m², des prix couramment pratiqués dans le voisinage et une valeur locative unitaire de 480 euros/m²P, et de la déduction de la taxe foncière mise à sa charge. Elle en déduit qu'eu égard au loyer de 357.941 euros en vigueur, il y a une variation à baisse de la valeur locative de 88%.
Selon son dernier mémoire régulièrement notifié, la société IMMOMAD demande au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES de sa demande principale de fixation de loyer à la baisse à compter du 12 février 2021 et de sa demande subsidiaire en expertise ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire un expert judiciaire était désigné, avant dire droit,
- ordonner la mission de l'expert ainsi qu'elle l'indique ;
- débouter la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES de sa demande de fixation du loyer provisionnel à la somme de 41.856 euros hors taxes hors charges ;
En tout état de cause,
- débouter la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES à la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
En vertu des articles 1134 du code civil et L. 145-38 du code de commerce, la société IMMOMAD invoque que le mécanisme de révision triennale est détaché de la stricte référence à la valeur locative sauf en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative de plus de 10%. Elle soutient que la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES ne rapporte pas la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Elle expose que les fermetures de commerce invoquées ne sont pas datées et qu'il n'est pas prouvé qu'elles sont effectives. S'agissant de la baisse de la fréquentation touristique, elle prétend que seule son évolution dans le quartier et non dans la ville doit être prise en compte, qu'elle n'est pas matérielle, qu'il n'est pas rapporté la preuve de l'incidence sur l'activité du preneur et de la baisse consécutive de la valeur locative. Elle considère que la crise sanitaire et le développement du télétravail ne sont pas locaux mais nationaux et ne constituent pas une modification ou une transformation matérielle. En ce qui concerne la fermeture de l'axe entre [12] et [Adresse 11] durant les manifestations des gilets jaunes, elle prétend qu'il n'a duré que quelques heures. S'agissant des travaux et des dégâts des eaux elle déclare qu'ils n'ont aucun rapport avec les facteurs locaux de commercialité.
La société IMMOMAD soutient également que la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES ne rapporte pas la preuve de la variation de plus de 10% de la valeur locative puisqu'elle ne produit aucun élément de comparaison lui permettant d'évaluer la valeur locative au 12 février 2021 et avant la prétendue modification matérielle. Enfin, elle s'oppose à la demande subsidiaire d'expertise formée par la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES au motif que cette mesure ne peur être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve en application des articles L.145-38 du code de commerce et 146 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
1- Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En outre, en application de l'article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.
En vertu de l'article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.
Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Enfin, selon l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Il est acquis qu'en présence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l'indice. En l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.
En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial conclu le 04 décembre 2017 pour une durée de neuf ans du 1er novembre 2017 au 31 octobre 2026 et c'est par acte d'huissier de justice signifié le 12 février 2021 que la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES a sollicité de la société IMMOMAD la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 250.000 euros hors taxes et hors charges.
Par conséquent, il convient de rechercher s'il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er novembre 2017, date d'effet du bail, et le 12 février 2021, date de la demande de révision du loyer.
La société SALONS DE THE MARIAGE FRERES invoque la fermeture de nombreux commerces et l'existence de nombreux locaux vacants à proximité des lieux loués sans toutefois rapporter la preuve que ces fermetures sont intervenues pendant la période considérée.
Il est néanmoins constant que durant cette période les mesures gouvernementales prises pour lutter contre l'épidémie de covid-19, telles que la fermeture des frontières, la fermeture des commerces non essentiels, l'instauration d'un couvre-feu et les restrictions des déplacements ont entraîné une diminution des mouvements de la population ainsi que de la fréquentation des sites touristiques. Il en est de même des manifestations du mouvement des gilets jaunes.
Or, les locaux loués sont situés dans un quartier central et commerçant de la ville ainsi qu' à la toute proximité de plusieurs zones touristiques importantes.
Il y a lieu dès lors de déterminer si ces évènements ont entraîné durant la période considérée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et de déterminer l'incidence de cette éventuelle modification matérielle sur la valeur locative.
En l’état des pièces produites par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.
Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES qui sollicite la fixation judiciaire du loyer révisé.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et avant dire-droit, mis à disposition au greffe,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder :
M. [I] [H]
[Adresse 6]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 9]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 5], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- donner son avis sur une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative qui serait intervenue entre le 1er novembre 2017 et le 12 février 2021;
- rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er novembre 2017, d'une part, et au 12 février 2021, d'autre part, au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce,
- déterminer le montant du loyer révisé au 12 février 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 12 septembre 2025 ;
Fixe à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SALONS DE THE MARIAGE FRERES à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 20 décembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Monsieur [U] [K]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 10]
Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,
Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à PARIS, le 16 juillet 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER
