TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le : 16/07/2024
à : Me Marion CREQUAT, Me Philippe MIRO
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/05311 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F2I
N° MINUTE :
3/2042
JUGEMENT
rendu le mardi 16 juillet 2024
DEMANDEURS
Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 5] - Emirats Arabes Unis et/ou domicilié : chez Monsieur et Madame [W] [G], [Adresse 2]
Madame [L] [T] épouse [D], demeurant [Adresse 5] - Emirats Arabes Unis et/ou, domiciliée : chez Monsieur et Madame [W] [G], [Adresse 2]
Tous représentés par Me Marion CREQUAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0772
DÉFENDEURS
Monsieur [A] [H], demeurant [Adresse 1]
Madame [B] [O] épouse [H], demeurant [Adresse 1]
Tous représentés par Me Philippe MIRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0273
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS : Audience publique du 16 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05311 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F2I
Par acte sous signature privée en date du 01/03/2017 à effet au 01/03/2017, M. [D] [N] ayant pour mandataire Mme [M] a donné à bail à usage d’habitation et professionnel pour l’exercice de la médecine orientation esthétique à M. [H] [A] et Mme [O] épouse [H] [B] un appartement situé au [Adresse 1] , pour un loyer de 3779 euros et 271 euros de provision sur charges . Le bail stipule en conditions particulières « Habitation 50% et professionnelle 50% le virement du loyer sera effectué par M.[H] [V] », ce dernier étant le père de M.[H] [A], le dépôt de garantie étant de 7600 euros (noté « x5.12.18, la caution est 1 mois =3800 euros ») .
Par acte d’huissier du 01/08/2022 M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] ont donné congé pour vendre à M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] à effet au 28/02/2023, avec offre de vente au prix de 1 600 000 euros , payable comptant le jour de la vente, l’intégralité des frais de vente , droits , taxes et frais de notaire étant à la charge du vendeur , avec notice en annexe du congé .
Après communication par le conseil de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] de ses conclusions et pièces , M.[D] a adressé à M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] le 04/09/2022 mise en demeure de payer la somme de 13029 euros due entre juillet et septembre 2022 outre régularisations de avril à juin 2022.
Le conseil de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] a contesté la validité du congé, indiqué qu’une somme de 49440 euros avaient été payée selon quittance de la mandataire des bailleurs et demandé réalisation de travaux de changement de chaudière et peinture, à avancer le cas échéant contre remboursement.
Par LRAR du 05/10/2022 , M.[D] a contesté avoir reçu paiement de la somme de 49440 euros le 04/07/2022 et demandé communication de l’original du reçu de cette somme signé par sa mandataire , par voie d’huissier, et mis en demeure de payer la somme totale de 17240 euros. Le 05/11/2022, il a réitéré mise en demeure de payer la somme de 21455 euros, en indiquant ne pas avoir reçu copie de la quittance établie par sa mandataire de 49440 euros qui aurait été remise le 04/07/2022 , alors qu’il n’avait reçu aucun paiement.
Une sommation de restitution des lieux et établir l’état des lieux de sortie a été signifiée le 09/01/2023 à M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] .
Me POIRIEL, commissaire de justice a constaté le 28/02/2023 que M. [H] [A] refusait l’accès aux lieux et s’opposait à l’état des lieux de sortie et la remise des clés.
M.[D] a adressé aux défendeurs le 07/03/2023 reçue le 13/03/2023 un courrier pour contester un paiement de 4215 euros du 06/03/2023 par virement d’une société tierce en demandant à pouvoir opérer restitution de cette somme, avec mise en demeure de régler l’indemnité d’occupation.
Dans ses conclusions et pièces du 27/09/2023, le conseil de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] a joint la copie ( p.3) d’ un document « quittance de loyer » de 49440 émise le 04/07/2022 , avec mention de signature de la mandataire de M. [D] [N] et Mme [T] [L] épouse [D], et tampon de cette mandataire.
Un incident de communication de pièces a été adressé à Mme la Bâtonnière le 07/11/2022.
M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] se sont maintenus dans les lieux.
Par acte de commissaire de justice en date du 09/06/2023 , M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] ont assigné M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] sur le fondement de l’article 15 I et 15 II de la loi du 06/07/89 aux fins de :
voir valider le congé déllivré à la requêt de M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] en date du 01/08/2022 voir juger que M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] sont occupant sans droit ni titre depuis le 01/03/2023en conséquence :voir ordonne l’expulsion de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance du commissaire de police et d’un serrurier s’il y a lieu Voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble que le juge désignera , en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dus , aux frais et risques des défendeurs
Voir condamner conjointement et solidairement M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] à payer à M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] :- une indemnité d'occupation de 4215 euros par mois qui courra jusqu’à la libération effective des lieux et fixer cette indemnité d’occupation à compter du 01/03/2023 au montant du loyer et des charges qui auraient été normalement appelés , soit la somme de 4215 euros par mois ,
- une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l’assignation, le coût de la sommation du 09/01/2023 ,du procès-verbal de constat du 28/02/2023 , soit la somme de 385.81 euros et le cas échéant les frais d’exécution et d’exécution forcée en exécution de la décision à intervenir
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit
L’affaire a été retenue le 16/05/2023 après renvois.
M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC sur le fondement de l’article 11, 299, 287 à 295 du code de procédure civile , la pièce 3 produite par les défendeurs, l’article 426 à 429 du code de procédure civile et 700 du code de procédure civile :
Voir juger M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] recevables et bien fondés en leur demande incidenteEn conséquence :Voir ordonner si le juge l’estime nécessaire toute mesure utile à la manifestation de la vérité , notamment en entendant les parties visées par la quittance litigieuse Voir communiquer le dossier de l’affaire au Ministère Public En tout état de cause :Voir juger que la pièce 3 adverse dénommée « quittance » produite par M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] le 27/09/2023 est un faux Voir écarter cette pièce des débats Voir ordonner sous astreinte de 200 euros par jour de retard à M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] la communication de la pièce adverse en original au greffe du présent tribunal, aux fins de vérification par application des articles 299, 287 à 295 du code de procédure civile , 426 à 429 du code de procédure civile , astreinte dont la présente juridiction se réservera la liquidationVoir écarter des débats la pièce adverse 8 communiquée de manière incomplète dont une assignation, dont seules 4 feuilles sont communiquées et ce au visa des articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile Voir écarter au même visa les pièces adverses 13,20, 21 et 22 non communiquées Voir déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondés M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] de toutes leurs demandes ,fins et conclusions Les voir débouter notamment de leur demande de nullité du congé , de leur demandes subsidiaires de soi-disant renonciation au congé , de condamnation de M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] à réaliser divers travaux ou d’autorisation de travaux et d’une manière générale , voir débouter M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] de leurs demandes de remboursement ou paiement formées à l’égard de M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] voir valider le congé déllivré à la requêt de M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] en date du 01/08/2022 voir juger que M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] sont occupant sans droit ni titre depuis le 01/03/2023en conséquence :voir ordonne l’expulsion de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance du commissaire de police et d’un serrurier s’il y a lieu Voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble que le juge désignera , en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dus , aux frais et risques des défendeurs
Voir condamner conjointement et solidairement M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] à payer à M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] :- une indemnité d'occupation de 4215 euros par mois qui courra jusqu’à la libération effective des lieux et fixer cette indemnité d’occupation à compter du 01/03/2023 au montant du loyer et des charges qui auraient été normalement appelés , soit la somme de 4215 euros par mois ,
- une somme de 50000 euros en application de l’article 1240 du code civil en raison de leur comportement procédural abusif et d’une très grande mauvaise foi , ayant causé à M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] un préjudice moral et financier du fait de l’utilisation de pièce fausse et d’allégations fallacieuses soutenues par les défendeurs
- une somme de 10000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l’assignation, le coût de la sommation du 09/01/2023 ,du procès-verbal de constat du 28/02/2023 , soit la somme de 385.81 euros et le cas échéant les frais d’exécution et d’exécution forcée en exécution de la décision à intervenir
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit
M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du code de procédure civile aux fins de :
Voir débouter M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions Voir juger nul et de nul effet le congé du 01/08/2022Subsidiairement :Voir juger que M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] ont renoncé au congé vente du 01/08/2022Subsidiairement :Voir déclarer le congé non valide Voir condamner M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] à réaliser les travaux de changement de chaudièreVoir juger que , un mois après la signification de la décision, M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] pourront entreprendre les travaux et pourront compenser leur coût avec les loyers courantsVoir condamner M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] à rembourser à M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] :La somme de 7535 eurosLa somme de 5100 euros La somme de 50.82 euros Voir condamner M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
DISCUSSION :
Sur l’incident de communication de pièce 3 de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] et la demande de M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] à ce titre :
En application de l’article 133 du code de procédure civile , si une pièce invoquée n’est pas communiquée le juge peut enjoindre l’autre partie de le faire .
La pièce 3 objet de l’incident a été communiquée en copie avec les conclusions de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] du 27/09/2023.
En vertu de l’article 299 du code de procédure civile, si un écrit est argué de faux, l’examen de cet écrit est effectué selon les dispositions des articles 287 à 295.
Une vérification d’écriture peut être ordonnée au vu des éléments dont le juge dispose, avec production si nécessaire de documents de comparaison.
M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] sollicitent la production de l’original de la pièce 3 contestée, sous astreinte de 200 euros par jour de retard , qu’elle soit écartée des débats et la communication de l’affaire au Ministère Public en application de l’article 426 du code de procédure civile .
M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] soutiennent que la quittance a été remise à leur père par la mandataire des bailleurs, Mme [U], qu’elle est la photocopie de cette quittance , en joignant des quittances semblables à la quittance contestée, ne s’opposent pas à une vérification. Ils exposent que leur conseil a pensé qu’elle valait preuve de paiement avant qu’ils ne précisent n’avoir pas réglé la somme mentionnée, ce qu’ils n’avaient pas affirmé, tous les loyers étant par ailleurs réglés.
La procédure de vérification incidente n’est pas applicable en cas de contestation de signature ou d’écriture apposé par un tiers sur un acte produit aux débats ( Civ 3, 09/03/2005, n° 03-12.596) , ni la procédure de faux au cas de contestation d’un écrit d’un tiers .
Il appartient au juge d’apprécier les moyens de preuve qu’une partie invoque à l’appui de ses prétentions, ou si une mesure d’instruction est nécessaire.
La pièce 3 porte sur une quittance de 49440 euros qui aurait été délivrée par la mandataire des bailleurs ; cependant d’une part elle comprend une écriture qui diffère totalement des autres quittances produites par M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] , pour lesquelles l’absence de tampon n’est pas déterminante de leur contenu. D’autre part, Mme [U] elle-même a contesté avoir établi cette quittance et demandé la production de l’original. Enfin, M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] ont exposé le 15/11/2022 qu’ils n’avaient effectué aucun paiement de cette somme, si bien que la preuve d’un règlement attaché à l’établissement d’une quittance, ne peut trouver application .
Elle sera donc écartée des débats, sans qu’une mesure d’instruction soit nécessaire.
La demande de communication au Parquet de l’affaire a pour objet de demander que le Ministère Public soit partie jointe , en vertu de l’article 426 à 429 du code de procédure civile.
Or cette demande suppose que celle-ci soit faite afin que le Parquet puisse prendre connaissance des débats et soit donc faite avant l’ouverture des débats .
Elle est donc tardive , aucune demande de M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] n’ayant précédé en cours de procédure , en ce sens, l’ouverture des débats.
Sur la renonciation au congé de M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] :
En vertu de l’article 15 de la loi du 06/07/89 , le congé doit être fondé sur une volonté de vendre qui soit fondée sur un prix correspondant à la valeur du bien .
Pour démontrer que le bailleur renonce au congé , il appartient aux locataires d’apporter la preuve de cette renonciation.
M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] exposent qu’ils n’ont jamais entendu renoncé au congé, selon les courriers adressés aux locataires dans leur relance pour obtenir paiement .
M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] soutiennent que les mises en demeure des 04/09/2022, 05/10/2022, 05/11/2022 contiennent demande en paiement qui mentionne « le défaut de paiement des loyers constitue une cause grave et légitime de nature à vous priver du droit au renouvellement du bail ».
La délivrance de mise en demeure correspond à la formalité permise pour obtenir paiement et constituer également le point de départ des intérêts moratoires , en application de l’article 1344 et 1344-1 du code civil .
Les termes utilisés pour indiquer que ce défaut de paiement empêche les locataires de prétendre au renouvellement du bail ne valent pas renonciation expresse au congé délivré le 01/08/2022 d’une part. La renonciation n’est pas non plus implicite puisque tous les échanges portant notamment sur la pièce 3 , écartée des débats, démontrent que les demandeurs ont entendu maintenir leur congé pour vente à effet au 28/02/2023.
De plus, si le paiement pour autrui de la société ALLURVIE du mois de mars 2023 de 4215 euros a fait l’objet d’un refus de paiement , alors que les termes de l’article 1342-1 du code civil le permettent , sauf refus légitime, il n’est pas déterminant d’un revirement par rapport à une renonciation alléguée par les demandeurs, qui n’est pas démontrée.
Enfin les bailleurs ont délivré sommation de quitter les lieux aux terme du 28/02/2023 par commissaire de justice .
Sur la validité en la forme du congé :
Le congé pour vente doit en application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89 contenir à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée.
Il doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels porte le droit de préemption, avec les accessoires, afin que le locataire puisse apprécier la pertinence de l’offre.
Il doit en outre reproduire les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II, à peine de nullité.
L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Enfin il doit contenir la notice d’information relatives aux obligations du bailleur et voie de recours et d’indemnisation du locataire, dont le contenu est applicable pour tous les congés postérieurs au 01/01/2018, selon l’arrêté du 13/12/2017.
En tant qu’acte de commissaire de justice, en application de l’article 648 du code de procédure civile, il doit contenir le nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance à peine de nullité.
En application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte de procédure nécessite la preuve d’un grief.
M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] font valoir qu’ils sont domiciliés à [Adresse 4], leur adresse étant mentionnée au bail et que cette adresse avec boîte postale est licite, que les défendeurs ne peuvent faire valoir aucun grief puisqu’ils ont pu défendre à la présente procédure .
M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] exposent que l’adresse des demandeurs avec une boîte postale contrevient à la régularité de cet acte, la convention sur l’entraide judiciaire entre la France et les Emirats Arabes Unis le proscrivant, que d’ailleurs dans l’assignation, ils se sont domiciliés en France. Ils précisent que cette mention les a empêchés de contester le congé et présenter leur demande de travaux, le commissaire de justice ne pouvant délivrer d’acte de procédure .
L’adresse de boîte postale n’est pas irrégulière en elle-même selon l’article 648 du code de procédure civile, du moment qu’elle est la véritable adresse des parties et permet de délivrer l’acte .
Or selon le bail, cette adresse est celle des bailleurs d’une part, comme répondant à l’ article 102 du code civil, pour être le lieu de leur principal établissement, sans preuve contraire. Par ailleurs le commissaire de justice n’a pu délivrer l’acte pour lequel les locataires l’avaient mandaté, selon son courrier du 07/02/2023, faute également de traduction et pas seulement en raison de l’adresse par boîte postale. Enfin le document d’entraide précise bien que les exigences mentionnées ne sont pas contenues dans la convention du 09/09/1991 entre la France et les Emirats Arabes Unis mais faites pour faciliter la notification. Les défendeurs n’ont d’ailleurs pas tenté d’y procéder . Il n’est donc pas justifié d’une irrégularité de l’acte de congé délivré le 01/09/2022, qui puisse fonder une nullité de forme. La deuxième condition de la nullité pour le grief causé à M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] n’est pas démontrée non plus puisque les défendeurs ont pu par conclusions faire connaître leur moyens de défense et pièces, puisque les demandeurs étaient en tout état de cause représentés par avocat.
Il convient de dire que le congé est régulier en la forme.
Le congé a été délivré par acte d’huissier du 01/08/2022 par M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] à effet au 28/02/2023, soit au moins 6 mois avant l’expiration du bail, en exposant les termes de la vente des lieux loués, avec la consistance de ceux-ci et le prix proposé de 1 600 000 euros net vendeur. Il reproduit les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 06/07/89. Il inclut la notice d’information.
Sur le caractère réel et sérieux du motif de vente :
En application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89, le congé pour vendre confère au locataire un droit de préemption, avec obligation d’offre de vente du bailleur au bénéfice du locataire pour la consistance exacte des lieux loués à un prix non dissuasif.
L’intention de vente doit exister au moment du congé. Si l’intention de vente doit exister à ce moment, le bailleur n’a pas d’obligation de parvenir à une vente des lieux, alors qu’il exerce un droit de donner congé sous certaines conditions .
M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] font valoir une absence de volonté de vente en raison de l’absence de mandat de vente ou d’annonces immobilières pour le bien loué, de visite des lieux et du fait d’une estimation faite sans visite des lieux pour déterminer le prix du logement .
L’appréciation du caractère réel et sérieux du motif de vente est à faire au moment du congé, tandis que des éléments postérieurs peuvent seulement corroborer ces éléments contemporains du congé .
L’estimation du bien de 1 600 000 euros est faite sans visite des lieux, mais a été réalisée selon le marché immobilier et l’absence de demande de visite par des agences mandatées par les bailleurs n’est pas déterminante, puisque les locataires n’ont pas entendu quitter les lieux, même à la date d’effet de celui-ci, malgré sommation de commissaire de justice .
Sur le prix proposé de 11000 euros /m² , il est fixé pour ce bien situé [Adresse 3] et est corroboré par l’estimation produite par M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] qui le fixe en février 2023 à 10899 euros/m², la légère diminution n’étant donc pas la preuve d’un prix manifestement surévalué .
De plus l’estimation de l’agence CBRE comprend les transactions récentes comparables et les défendeurs ne prouvent aucune différence de prix de vente par rapport à celles-ci. Si la fourchette haute de 11000 euros a été retenue par les demandeurs, elle ne constitue pas de prix manifestement surévalué .
Le congé du 01/08/2022 à effet au 28/02/2023 est donc valide et régulier .
Sur les conséquences de la validité du congé :
M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] sont donc déchus de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 01/03/2023.
Il convient donc d’ordonner l'expulsion de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, sous réserve du délai suivant commandement de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] à défaut de local désigné par ceux-ci, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
Compte tenu du bail antérieur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 01/03/2023 au départ effectif de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion à la somme de 4215 euros, soit le montant de la valeur locative et de condamner solidairement M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] au paiement de celle-ci.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] pour comportement procédural abusif :
En application de l’article 1240 du code civil , une indemnité est due en cas de résistance abusive ou préjudice causé en lien avec une faute du débiteur .
M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] font état de la production d’une pièce fausse, d’une occupation abusive des lieux , que contestent les défendeurs qui estiment que le congé a été signifié parce qu’ils avaient sollicité des travaux , les demandeurs voulant se débarrasser de leurs locataires .
Le congé est valide et régulier.
Sur le comportement de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] , il est à relever que les difficultés relatives à l’exercice du mandat de gestion soulevées par eux , ont conduit à un préjudice des demandeurs, au moins moral et de perte de temps, puisque finalement ils ont indiqué ne pas avoir payé la somme qui était indiquée dans la quittance écartée des débats .
Il convient de réparer ce préjudice et de les condamner solidairement à payer à M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur les demandes reconventionnelles de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] :
En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit entretenir le bien et y effectuer les réparations nécessaires , autres que locatives , conformes à l’usage d’habitation du bien loué .
M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] soulignent que depuis juin 2022 à la suite d’un dégât des eaux, ils ont demandé le changement de la chaudière, préconisé par l’expert d’assurance dans son rapport et également par l’entreprise chargé de l’entretien annuel , et notamment dans leurs courriers du 07/09/2022, 15/11/2022 .
Ils indiquent avoir dû effectuer des travaux de peinture du fait de leur vétusté dont ils demandent remboursement.
Ils ajoutent avoir supporté des travaux de 50.82 euros après règlement d’un sinistre lié à la vétusté de la chaudière fin 2022 , et que le devis de réparation de la cause de la fuite dans la salle de bain est de 1460 euros pour un défaut d’étanchéité du bac de douche, dont ils demandent paiement.
M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] font valoir l’irrecevabilité des demandes de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H], occupants sans droit ni titre depuis le 01/03/2023 et au fond le fait que la vétusté de la chaudière n’est pas démontrée, que les travaux de peinture sont sans objet, que le défaut d’entretien des joints de bac de douche relève de la responsabilité des locataires .
Sur la chaudière , il n’est pas établi par les demandeurs la date de pose de celle-ci. Dans l’attestation d’entretien du 24/05/2022 produite par les défendeurs, il est noté qu’elle a été installée le 15/01/2004. Elle a un rendement inférieur aux valeurs de référence (86.89 pour 92.45) et pour les polluants Nox des valeurs de 150 pour 35. Mais le compte rendu ne mentionne pas expressément que celle-ci doit être changée, bien que très ancienne, les cases de l’attestation n’étant pas cochées sur ce point.
Le gaz Nox étant un polluant climatique , n’est pas cependant considéré comme dangereux, mais constitue un gaz irritant pour les voies pulmonaires.
Dans le rapport d’expertise lié à une fuite de la canalisation privative d’alimentation de la chaudière et une absence de changement de celle-ci, il est noté que l’entreprise a recommandé son remplacement, le préjudice demeurant à charge des assurés étant de 50.82 euros, la garantie dégât des eaux étant accordée pour ce sinistre.
Il n’est donc pas déterminé de préjudice correspondant à la valeur de la chaudière, pour laquelle le taux relevé de ce gaz est antérieur à la date d’effet du congé, mais une perte de confort pour les utilisateurs et des conséquences en termes de désagréments et perte de temps résultant des dégât des eaux liés à une vétusté de l’équipement. Il convient de réparer ce préjudice antérieur à la fin du bail et de condamner les bailleurs à payer à M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] la somme de 850.82 euros pour les préjudices causés .
Le devis de peinture correspond à l’entretien des revêtements pour la somme de 6850 euros, mais il est noté dans le rapport de l’entreprise mandatée par la MAIF assureur de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] le 20/06/2022 que la peinture de rénovation complète du logement a été faite quatre année auparavant, soit en 2018. Il n’y a donc pas de défaut d’entretien par le bailleur ou de vétusté des peintures du fait du bailleur, étant observé que ce rapport mentionne que des dégât des eaux n’auraient pas été déclarés par les locataires. La demande n’est pas fondée.
Quant à la fuite dont la recherche de cause date du 05/12/2022, il est noté un affaissement du bac de douche, qui a pour effet de ne plus rendre étanche le joint. La cause de l’affaissement n’est pas précisée. Il n’entre pas dans les menues réparations locative le changement du bac de douche ou de changement de douche et étanchéité, pour un motif d’affaissement. Cependant la facturation de 5100 euros date du 15/10/2023, alors que le bail était terminé et sans que les bailleurs n’aient donné d’accord à ce changement aux occupants .Cette demande sera rejetée.
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit ; aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Il convient de condamner solidairement M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] aux dépens incluant le coût de l’assignation, de la signification de la décision, de la sommation de quitter les lieux et de constat du 28/02/2023 et de les condamner solidairement à payer à M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] une somme de 1700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :
ECARTE des débats la pièce 3 de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H]
REJETTE la demande de transmission au Ministère Public du présent litige qui devait être réalisée en préalable à l’ouverture des débats
DIT que le congé pour vente du 01/08/2024 pour les lieux à effet au 28/02/2023 situés au [Adresse 1] est valide et régulier
DIT que M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] sont occupants sans droit ni titre depuis le 01/03/2023
DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale à 4215 euros par mois
CONDAMNE solidairement M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] au paiement à M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] de cette indemnité d’occupation
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] pourront faire procéder à l’expulsion de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures civiles d’Exécution,
AUTORISE M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] à défaut de local désigné par les occupants pour les remiser
CONDAMNE solidairement M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] à payer à M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
CONDAME solidairement M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] à payer à M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] la somme de 850.82 euros en réparation des préjudices causés par la vétusté de la chaudière, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit
CONDAMNE solidairement M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] aux dépens de l’instance, le coût de l’assignation, de la signification de la décision, de la sommation de quitter les lieux et de constat du 28/02/2023
CONDAMNE solidairement M.[H] [A] et Mme [O] [B] épouse [H] à payer à M. [D] [N], Mme [T] [L] épouse [D] la somme de 1700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
