TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/09707
N° Portalis 352J-W-B7H-C2PNS
N° MINUTE : 5
Assignation du :
26 Juillet 2023
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [Y] [H][2]
[2]
[Adresse 3]
[Localité 9]
JUGEMENT
rendu le 15 Juillet 2024
DEMANDEURS
Madame [M] [X] épouse [I]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Monsieur [N] [X]
[Adresse 4]
[Localité 6]
S.C.I. LALLIER
[Adresse 4]
[Localité 6]
tous représentés par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129
DEFENDERESSE
S.A.S. INVEST HOTEL CARLTON’S
[Adresse 7]
[Localité 10]
représentée par Maître Elodie MARCET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 06 Mai 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 4 mai 2015, Madame [M] [I], Monsieur [N] [X], la SCI LALLIER (ci-après dénommés, "l'indivision bailleresse"), a donné à bail en renouvellement à la SAS INVEST HOTEL CARLTON'S, un local commercial situé [Adresse 8] dans le [Localité 11], pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2014 pour se terminer le 30 juin 2023, moyennant un loyer annuel de 300.000 euros au principal.
La destination est la suivante : usage d'hôtel.
Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2022, l'indivision bailleresse a fait délivrer un congé à la SAS INVEST HOTEL CARLTON'S avec offre renouvellement à compter du 1er juillet 2023.
Par mémoire préalable notifié le 15 juin 2023, l'indivision bailleresse a sollicité, en substance, la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 909.246 euros, au principal.
Par exploit de commissaire de justice du 26 juillet 2023, l'indivision bailleresse a fait assigner la SAS INVEST HOTEL CARLTON'S devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
A titre principal,
- fixer le loyer au 1er juillet 2023 à la somme annuelle en principal de 909.246 euros hors taxes et hors charges ;
- condamner la SAS INVEST HOTEL CARLTON'S au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus ;
A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux donnés à bail dépendant de l'immeuble sis [Adresse 8] dans le [Localité 11], telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments énoncés par les dispositions du code de commerce ;
- fixer dans cette hypothèse le loyer provisionnel pour la durée de l'instance, à compter du 1er juillet 2023, à la somme annuelle en principal de 909.246 euros hors taxes et hors charges ;
En tout état de cause,
- réserver les dépens et toute somme qui pourrait être due au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans son mémoire en réplique adressé en recommandé le 30 avril 2024 (dont il ressort que la notification était en cours d'acheminement au moment du dépôt du dossier de plaidoirie), la SAS INVEST HOTEL CARLTON'S demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 501.572 euros hors taxes et hors charges, ramené à la somme annuelle de 234.246 euros hors taxes et hors charges, après prise en compte de l'abattement découlant de très importants travaux hôteliers notifiés au visa des dispositions du code de tourisme ;
A titre subsidiaire,
- désigner aux frais avancés par le bailleur, tel expert qu'il plaira à la juridiction en vue d'apprécier la valeur locative des locaux au 1er juillet 2023, en application des dispositions du code de commerce ;
- fixer dans cette hypothèse, le loyer provisionnel dû pendant la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel et débouter le bailleur de sa demande de majoration de ce chef ;
En tout état de cause,
- réserver les dépens.
L'audience de plaidoirie s'est tenue le 6 mai 2024.
La décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Il y a lieu de le constater.
Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Par application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux présentent un caractère monovalent.
En l'espèce, les locaux loués sont à usage d'hôtel et les parties s'accordent pour lui reconnaître un caractère monovalent.
Pour déterminer le prix du bail des locaux visés, et au vu des éléments fournis par les parties, il est, dès lors, nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en vertu de l'article R.145-30 du code de commerce dans les termes du présent dispositif et aux frais avancés par l'indivision bailleresse à l'origine du congé et demanderesse à l'instance.
Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.
L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée.
Les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate, par l'effet du congé délivré le 31 octobre 2022, à compter du 1er juillet 2023, le principe du renouvellement du bail concernant le local commercial situé [Adresse 8] dans le [Localité 11].
Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l'article R.145-10 du code de commerce,
Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, or-donne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :
[Y] [H]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 13]
avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés sis [Adresse 8] dans le [Localité 11], et de les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment, en ce qui concerne la date, la nature et l'ampleur des travaux réalisés au cours du bail expiré par le preneur, au regard de la liste posée par l'article L.311-1 du code de tourisme,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de com-merce,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025,
Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consi-gnée par tout ou partie des membres de l'indivision composée de Madame [M] [I], Monsieur [N] [X] et la SCI LALLIER à la régie du tribunal de grande instance de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 12]) au plus tard le 05 septembre 2024 inclus, avec une copie de la pré-sente décision,
Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du le juge des loyers commerciaux du 06 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
Fixe le loyer provisionnel dû à compter du 1er juillet 2023 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris, le 15 juillet 2024.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON
