TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53164 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4OWR
N° : 14-CB
Assignation du :
08 avril 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 juillet 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEURS
Monsieur [W] [H]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Monsieur [T] [H]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentés par Maître Maximilien PÉTRÉ de la SCP CABINET PETRE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS - L0116
DEFENDERESSE
La société WE AUDITION 16
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Arie KRAWIEC, avocat au barreau de PARIS - #G0400
DÉBATS
A l’audience du 06 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé du 12 octobre 2022, Monsieur [W] [H] et Monsieur [T] [H] (ci-après " les consorts [H] ") ont consenti à la société WE AUDITION 16 un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 46.200 euros hors taxes et charges comprises, payable trimestriellement d'avance.
Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer plusieurs commandements de payer successifs visant la clause résolutoire, le dernier par exploit du 15 février 2024, pour un montant en principal de 11.550 euros au titre des loyers et charges impayés relatifs au 1er trimestre 2024.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, les consorts [H] ont, par exploit délivré le 8 avril 2024, fait citer la société WE AUDITION 16 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- Ordonner la résiliation de plein droit du bail en date du 12 octobre 2022 suivant l'application de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat de bail, aux torts exclusifs de la société WE AUDITION 16, et ce à compter du 15 mars 2024,
- Ordonner en conséquence l'expulsion de la société WE AUDITION 16 ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu'elle occupe à [Localité 8] - [Adresse 4] et ce avec l'assistance d'un serrurier, du Commissaire de Police et de la force armée si besoin est et sous astreinte définitive de 500 euros par jour, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu'il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls de la société WE AUDITION 16,
- Condamner à titre provisionnel la société WE AUDITION 16 à leur verser la somme de 13.299,05 Euros, représentant l'arriéré du loyer, les intérêts de retard et frais de signification pour les loyers du 3ème et 4ème trimestres 2023,
- Fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3.850 euros correspondant au loyer trimestriel contractuellement conclu pour un montant de 11.550 euros, le montant de cette indemnité d'occupation devra être réglé aux bailleurs, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- Ordonner la compensation entre les loyers impayés et le dépôt de garantie actuellement détenu par les bailleurs,
- Condamner la société WE AUDITION 16 à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
- Condamner la société WE AUDITION 16 en tous les dépens d'instance qui comprendront les frais de signification du commandement de payer du 15 juillet 2024 s'élevant à la somme de 184,41 euros.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 6 juin 2024.
Les consorts [H], représentés à l'audience, ont maintenu les termes de leur assignation, sauf en ce qui concerne leur demande de provision au titre des loyers et charges impayés qu'ils actualisent à la somme de 24.849,05 euros, 2eme trimestre 2024 inclus. Ils ont en outre indiqué ne pas être opposés à l'octroi de délais de paiement à hauteur de six mois maximum.
En réplique, par conclusions déposées et soutenues oralement, la société WE AUDITION 16 demande au juge des référés de :
- Dire et juger que son obligation au règlement d'intérêts de retard d'un montant de 837,36 euros n'est pas fondée et se trouve à minima sérieusement contestable ;
- Débouter les consorts [H] de leur demande au paiement d'intérêts de retard d'un montant de 837,36 euros ;
- Débouter les consorts [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- L'autoriser à s'acquitter de la somme de 12.461,69 euros en 18 mensualités égales et consécutives de 692,31 euros chacune, le 15 de chaque mois au plus tard et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, en sus des appels trimestriels de loyers et charges courants ;
- Ordonner la mensualisation des loyers à échoir.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024.
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".
En l'espèce, le contrat de bail du 12 octobre 2022 stipule en son article XVI une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut d'exécuter une seule des charges ou conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, ou à défaut de payer les accessoires du loyer, les impôts et taxes, les charges, le montant de la clause pénale, le montant de l'indemnité d'occupation, le coût des commandements, sommations et mises en demeure, tous arriérés (loyers, indemnités d'occupation, complément de dépôt de garantie) résultant de la fixation judiciaire, notamment en révision ou en renouvellement, ce qui inclut les intérêts de droit fixés judiciairement sur ces compléments d'arriérés, et d'une façon générale à défaut de paiement de toutes sommes dues en application du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer du 15 février 2024 mentionne expressément le délai d'un mois pour régler les causes qui y sont contenues et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.
Un décompte est reproduit dans le commandement, permettant au locataire d'identifier les sommes dues et d'en critiquer éventuellement les causes.
Il ressort du décompte produit en pièce n°7, arrêté au 15 mars 2024, que les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui n'est par ailleurs pas contesté par le preneur, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 mars 2024.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au cas particulier, les demandeurs sollicitent la somme provisionnelle de 24.849,05 euros au titre de l'arriéré locatif des 1er et 2ème trimestres 2024.
En défense, cette somme est partiellement contestée par la société WE AUDITION 16, qui indique qu'elle n'est pas redevable d'intérêts de retard en raison du caractère manifestement excessif du montant de 837,36 euros réclamé, caractérisant une contestation sérieuse.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort du décompte produit, arrêté au 15 mars 2024, et de l'avis d'échéance du 2eme trimestre 2024, que la société WE AUDITION 16 reste redevable de la somme non sérieusement contestable, déduction faite des frais de commandement des 24 juillet et 23 octobre 2023 qui ne sont pas ceux sur lesquels se fonde la présente demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, et des intérêts de retard majorés, de la somme de 23.100 euros (11.550 + 11.550 )au titre des loyers échus des 1er et du 2ème trimestres 2024.
En conséquence, la société WE AUDITION 16 sera condamnée par provision au paiement de cette somme.
Les sommes réclamées au titre des intérêts de retard majorés se heurtent à une contestation sérieuse en ce qu'elles s'analysent comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.
En outre, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de compensation entre les loyers impayés et le dépôt de garantie, celui-ci ayant vocation à garantir le paiement des éventuelles réparations locatives constatées en fin de bail et non à couvrir les arriérés locatifs.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La défenderesse sollicite des délais de paiement à hauteur de 18 mois, en faisant valoir sa bonne foi, ses efforts de paiement, et le fait qu'elle a rencontré des difficultés de paiement notamment en raison du placement en redressement judiciaire de son actionnaire majoritaire.
Les bailleurs indiquent que bien que la société WE AUDITION 16 ait cumulé des retards de paiement et qu'aucun paiement ne soit intervenu en 2024, ils ne s'opposent pas l'octroi de délai à hauteur de 6 mois.
A l'appui de sa demande de délais et pour justifier qu'elle serait en mesure d'apurer sa dette dans un délai de 18 mois, la société WE AUDITION 16 verse des factures éditées le 4 juin 2024, qui ne contiennent cependant aucune indication sur leur provenance et ne mentionnent aucun nom de société, si bien qu'elles ne permettent pas de justifier sa capacité à s'acquitter de sa dette dans les délais sollicités. Elle produit également un tableau prévisionnel qui ne permet pas plus de justifier de sa situation actuelle ou de sa capacité à rembourser la créance dont elle est débitrice. Par ailleurs, il convient de prendre en considération la qualité de particuliers des bailleurs.
Néanmoins, compte tenu de ce que les bailleurs acceptent des délais de paiement à hauteur de six mois, il y a lieu de faire droit à la demande de la société WE AUDITION 16, dans cette limite, et dans les conditions précisées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais ainsi accordés et à défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L'expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel, qu'il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, soit un montant de 11.550/3 = 3.850 euros TTC, calculée sur la base du quittancement du dernier trimestre 2024, et ce jusqu'à libération des lieux.
L'octroi du concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour s'assurer de l'exécution de l'obligation de quitter les lieux, il n'y aura pas lieu au prononcé d'une astreinte.
Sur la demande de mensualisation des loyers à échoir
La société WE AUDITION 16 sollicite la " mensualisation des loyers à échoir " sans plus de précisions.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article VI du bail du 12 octobre 2022 stipule " 4. Modalités de paiement des loyers
4.1 Dispositions générales
Les loyers seront payables trimestriellement et d'avance, le premier jour de chaque trimestre civil, et sont stipulés portables au domicile du Bailleur. (…) ".
La mensualisation des loyers, qui n'est pas prévue contractuellement, reviendrait à modifier la substance de la clause prévue au contrat de bail, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
Succombant, la société WE AUDITION 16 sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 février 2024 (184,41 euros) en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'apparaît en outre pas inéquitable de la condamner à payer aux demandeurs la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;
Condamnons la société WE AUDITION 16 à verser à Monsieur [W] [H] et Monsieur [T] [H] la somme de 23.100 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation restés impayés à la date du 15 mars 2024, 2ème trimestre 2024 inclus ;
L'autorisons à se libérer de cette dette en six mensualités égales, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 15ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société WE AUDITION 16 portant sur les locaux situés [Adresse 5] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de la société WE AUDITION 16 et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'astreinte ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas la société WE AUDITION 16 à payer à Monsieur [W] [H] et Monsieur [T] [H] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, soit pour le moment la somme mensuelle de 3.850 euros TTC et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par Monsieur [W] [H] et Monsieur [T] [H] au titre des intérêts majorés de retard ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de compensation entre les loyers impayés et le dépôt de garantie formée par Monsieur [W] [H] et Monsieur [T] [H] ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de mensualisation des loyers à échoir formée par la société WE AUDITION 16 ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la société WE AUDITION 16 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (184,41 euros) et à verser à Monsieur [W] [H] et Monsieur [T] [H] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 juillet 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS
