TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 23/04575
N° Portalis 352J-W-B7H-CZHW2
N° MINUTE : 2
réputé contradictoire
Assignation du :
20 Mars 2023
JUGEMENT
rendu le 11 Juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [G] [R], [L] [W]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Maître Nicolas BOUTTIER de la SELEURL SELARL DE M° Nicolas BOUTTIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B1025
DÉFENDERESSE
Société NOODLE PANDA
[Adresse 3]
[Localité 5]
défaillante
Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 23/04575 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHW2
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,
assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 22 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé du 31 mars 2022, Monsieur [G] [W] a donné à bail commercial à la SAS NOODLE PANDA, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] dans le [Localité 1] à [Localité 6], à compter du 31 mars 2022 avec échéance au 30 mars 2031, moyennant un loyer de 24.000 euros au principal.
La destination est la suivante : exclusivement l’activité de restauration, vente de plats cuisinés à emporter ou à consommer sur place, livraison.
Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 20 janvier 2023, Monsieur [G] [W] a mis en demeure la SAS NOODLE PANDA, de lui payer, en substance, la somme de 8.550 euros, et de faire parvenir tous documents sur des travaux entrepris.
Par acte extrajudiciaire du 26 janvier 2023, Monsieur [G] [W] a fait délivrer à la SAS NOODLE PANDA, un commandement de payer visant la clause ayant pour cause, une dette locative de 8.600 euros arrêtée au 1er janvier 2023, et 336,72 euros au titre des frais de procédure et du coût de l’acte.
Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2023, Monsieur [G] [W] a fait délivrer à la SAS NOODLE PANDA, un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause, une dette locative de 8.600 euros arrêtée au 1er janvier 2023, et 168,36 euros au titre du coût de l’acte.
Par exploit de commissaire de justice du 20 mars 2023, Monsieur [G] [W] a fait assigner la SAS NOODLE PANDA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
A titre principal,
constater que la SAS NOODLE PANDA n’a pas réglé les loyers et charges depuis six mois à la date de l’assignation, malgré les multiples relances et la mise en demeure par voie d’avocat, et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant un mois ;
constater que la dette s’élève au montant de 12.900 euros (12.000 euros de loyers, 900 euros de charges locatives) à la date du 1er mars 2023, mois de mars compris ;
constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date du 31 mars 2022 portant sur le bien sis [Adresse 2] dans le [Localité 1] à [Localité 6], en date du 1er mars 2023 ;
A titre subsidiaire,
constater que la SAS NOODLE PANDA n’a pas réglé les loyers et charges depuis six mois à la date de la date de l’assignation, malgré les multiples relances et la mise en demeure par voie d’avocat, et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant un mois ;
constater que la débitrice a été mise en demeure d’exécuter ses obligations contractuelles dans un délai raisonnable ;
constater que l’inexécution alléguée concerne une obligation essentielle du bail, et prononcer la résiliation du bail en date du 31/03/2022 portant sur le bien sis [Adresse 2] dans le [Localité 1] à [Localité 6] ;
En toute hypothèse,
dire que la SAS NOODLE PANDA se trouve sans droit ni titre à occuper le bien en litige ;
ordonner l’expulsion de la SAS NOODLE PANDA et de tous occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier du bien sis au [Adresse 2] dans le [Localité 1] à [Localité 6] ;
ordonner la séquestration des meubles restant sur place par le requérant dans tout lieu approprié aux frais, risques et périls de SAS NOODLE PANDA ;
écarter le délai de deux mois fixé à l’article L.412-1 du code de procédure civile d'exécution compte tenu des circonstances particulières ;
condamner la SAS NOODLE PANDA, à lui verser la somme de 12.900 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée à la date du 1er mars 2023, mois de mars compris, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, à savoir le 10 janvier 2023 ;
ordonner l’anatocisme de toutes les sommes dues au titre du jugement à intervenir dans les termes de l’article « 1343-1 » [sic] du code civil ;
fixer l’indemnité mensuelle d’occupation a la somme de 2.150 euros portable au domicile du bailleur pour la période à échoir jusqu’à complète libération des lieux ;
condamner la SAS NOODLE PANDA à lui verser mensuellement, la somme de 2.150 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;
condamner la SAS NOODLE PANDA, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passés 15 jours suivants la signification de la décision à intervenir, à lui transmettre 1'integralité des documents en sa possession justifiant des travaux réalisés au sein du local ou une attestation de sa part qu’il n’en a pas été réalisé ;
condamner la SAS NOODLE PANDA, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passés 15 jours suivants la signification de la décision à intervenir, à retirer toute installation réalisée sur la façade sans autorisation (notamment les spots et l’enseigne), ainsi qu’à remettre en état antérieur la devanture du local ;
condamner la SAS NOODLE PANDA à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile ;
condamner la SAS NOODLE PANDA à prendre en charge les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [W] énonce:
qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ; que le preneur a cessé de lui régler les loyers et charges à partir du 1er octobre 2022 ; que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en date des 26 et 30 janvier « 2022 » [sic], après de multiples relances du bailleur; que le preneur n’a pas régularisé la situation avant le 1er mars 2023 ; que subsidiairement, le défaut de paiement depuis six mois, sans aucune réponse du preneur aux relances constitue une violation suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur ;qu’il y a lieu de savoir ce qui a été réalisé au sein du local par le preneur, la devanture ayant changé, l’activité de cuisine se faisant désormais avec cuisson et provoque des doléances du syndic.
La SAS NOODLE PANDA ne s’est pas constituée.
La clôture a été prononcée le 22 juin 2023.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 22 avril 2024.
La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024.
MOTIVATION
A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.
La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.
En l’espèce, le bail commercial du 31 mars 2022 contient en son article 12 la clause résolutoire suivante : « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au bailleur un mois après une simple mise en demeure de payer ou commandement de payer ou d’exécuter, signifié par acte extrajudiciaire et demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ».
Il ressort des pièces du dossier que le commandement de payer dont se prévaut le bailleur a été signifié à étude le 30 janvier 2023 et a pour cause, la somme de 8.600 euros de dettes locatives arrêtées au 1er janvier 2023.
Il n’est justifié d’aucun paiement intervenu dans le délai d’un mois suivant la délivrance dudit commandement. En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2023.
En conséquence de ce constat, la SAS NOODLE PANDA est sans droit, ni titre à compter du 1er mars 2023, il y a donc lieu d’ordonner son expulsion des locaux pris à bail.
La demande tendant à écarter le délai de deux mois fixé à l’article L.412-1 du code de procédure civile d'exécution compte tenu des circonstances particulières sera déclarée sans objet, ledit article étant inapplicable à un bail commercial n’incluant à titre accessoire aucun local à usage d’habitation.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes du 2° de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, le bailleur produit un décompte présentant un solde créditeur en sa faveur de 12.900 euros relativement à la dette locative arrêtée au 1er mars 2023.
Il ne ressort d’aucun élément du dossier que le bailleur ait été désintéressé de tout ou partie de ces sommes. En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS NOODLE PANDA au paiement de la somme de 12.900 euros à Monsieur [G] [W] relativement à la dette locative du arrêtée au 1er mars 2023.
Sur l’indemnité d’occupation
Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.
En l’espèce, la SAS NOODLE PANDA étant sans droit, ni titre depuis le 1er mars 2023, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à hauteur d’une somme forfaitaire mensuelle de 2.150 euros, à compter du 1er mars 2023, et de condamner la SAS NOODLE PANDA au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux pris à bail.
Sur l’injonction de communiquer des pièces relatives aux travaux
Il ressort de l’article 9.4 du bail commercial que le preneur aura à sa charge toutes les transformations, améliorations et aménagements nécessités par l’exercice de son activité ; qu’il devra en outre effectuer toutes réparations sans distinction, à l’exception de celles prévues à l’article 606 du code civil ; qu’il effectuera tous travaux liés à son activité spécifique.
Le transfert de ces obligations de travaux n’a pas soumis ces travaux à une autorisation préalable du bailleur pour leur mise en œuvre. Dès lors, le bailleur ne justifie nullement sa demande tendant à enjoindre la SAS NOODLE PANDA de communiquer des pièces relatives aux travaux, en se bornant à alléguer simplement que la devanture a changé, alors que ce changement n’est ni prohibé, ni soumis à autorisation préalable. L’existence de doléances non suffisamment étayées du syndic de copropriété, non partie à la procédure, est également insuffisant pour solliciter une telle injonction.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [G] [W] tendant à enjoindre la SAS NOODLE PANDA de communiquer des pièces relatives aux travaux.
Sur les autres demandes
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, la SAS NOODLE PANDA ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS NOODLE PANDA à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;
Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2023 relativement au bail commercial du 31 mars 2022 liant Monsieur [G] [W] à la SAS NOODLE PANDA portant sur des locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] dans le [Localité 1] à [Localité 6] ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2] dans le [Localité 1] à [Localité 6], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS NOODLE PANDA et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Dit que la demande tendant à écarter le délai de deux mois fixé à l’article L.412-1 du code de procédure civile d'exécution est sans objet ;
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne la SAS NOODLE PANDA à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 12.900 euros relativement à la dette locative arrêtée au 1er mars 2023 ;
Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 30 janvier 2023 pour sa fraction à hauteur de 8.600 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, soit pour sa fraction à hauteur de 4.300 euros ;
Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
Rejette la demande formée par Monsieur [G] [W] tendant à enjoindre la SAS NOODLE PANDA de communiquer des pièces relatives aux travaux ;
Condamne la SAS NOODLE PANDA aux entiers dépens;
Condamne la SAS NOODLE PANDA à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 11 Juillet 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON
