| France, Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 11 juillet 2024, 21/09688

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 21/09688
N° Portalis 352J-W-B7F-CUXLG

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
05 Juillet 2021

JUGEMENT
rendu le 11 Juillet 2024

DEMANDERESSE

S.C.M. 15 AVENUE VICTOR HUGO
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Karen ANCONINA de la SELEURL KAREN ANCONINA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0277

DÉFENDERESSE

Société COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT - CFI
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0056

Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/09688 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXLG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé au 11 juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2006, la société Compagnie de Marketing et Constructions dite COMACO, aux droits de laquelle est venue la SARL Compagnie Française d’Investissement (ci-après « CFI ») a donné à bail à la SCM du 15 avenue Victor Hugo des locaux à usage commercial situés [Adresse 3], à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2006, moyennant un loyer annuel en principal de 53.000 euros hors taxes et hors charges, pour une activité d’expertise comptable, commissariat aux comptes, conseil en gestion et activités connexes.

La locataire a bénéficié d’une franchise de loyers de trois mois pour réaliser des travaux et un état des lieux d’entrée a été réalisé le 21 mars 2007.

Par acte extra-judiciaire en date du 13 décembre 2018, la société CFI a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à la SCM du 15 avenue Victor Hugo pour le 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel de 79.600 euros hors taxes et hors charges. Par acte extra judiciaire du 22 octobre 2019, la locataire a exercé son droit d’option et informé la bailleresse qu’elle entendait restituer les locaux loués le 31 janvier 2020.

Un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 31 janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 30 juillet 2020, la société CFI a fait assigner la SCM du 15 avenue Victor Hugo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement d’une provision de 40.000 euros à valoir sur le coût de la remise en état des locaux restitués et du préjudice lié à l’immobilisation du local pendant la remise en état, d’une provision de 8.401,03 euros au titre des loyers, charges et accessoires de janvier 2020 et aux fins de rétention du dépôt de garantie jusqu’à parfaite exécution de toutes les clauses du bail.

Par ordonnance du 12 mars 2021, le juge des référés a notamment :
Renvoyé les parties à se pourvoir au fond, Condamné la SCM 15 Avenue Victor Hugo à payer à la société CFI la somme provisionnelle de 8.401 euros au titre des loyers et charges du bail, (loyer du mois de janvier 2020) Outre 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.
La SCM du 15 avenue Victor Hugo s’est acquittée de la condamnation.

Par acte extrajudiciaire du 5 juillet 2021, la SCM du 15 avenue Victor Hugo a fait assigner la société CFI devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de restitution du dépôt de garantie, régularisation des provisions pour charges des années 2019 et 2020 et restitution des sommes trop versées dans le cadre de l’exécution de l’ordonnance du 13 mars 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, la SCM du 15 avenue Victor Hugo demande au tribunal de :
« CONSTATER ET JUGER en conséquence que la SCM 15 AVENUE VICTOR HUGO est recevable et bien fondée en ses demandes,
CONSTATER ET JUGER que la société CFI est irrecevable et mal fondée en sa demande reconventionnelle et l’en DEBOUTER.
En Conséquence,
1/CONSTATER et JUGER que les termes du contrat et notamment l’article 14 du bail du 23 octobre 2006 relatif à la procédure de restitution des locaux a été sciemment et malicieusement évincée par le bailleur,
CONSTATER ET JUGER que ce manquement constitue une FAUTE contractuelle à la charge de la SARL CFI,
CONSTATER ET JUGER que l’inexécution du bail par le bailleur au titre de la procédure contractuelle de restitution des lieux a empêché toute discussion contradictoire et préalable relative à l’état de restitution des locaux sous l’égide d’une mandataire d’intérêt commun, ainsi que l’examen des éventuelles réparations,
CONSTATER ET JUGER que la SCM 15 AVENUE VICTOR HUGO a en conséquence, perdu une chance d’éviter une procédure judiciaire, de régler la question éventuelle des réparations contradictoirement et sous l’égide d’un mandataire d’intérêt commun,
CONSTATER ET JUGER que la SCM 15 AVENUE VICTOR HUGO subi un préjudice en lien direct avec cette faute, du fait des tracas et des coûts liés aux procédures initiée par la société CFI ou rendue nécessaires par le comportement fautif de la société CFI.
En conséquence
*CONSTATER ET JUGER que cette faute prive le bailleur de toute demande indemnitaire au titre de la restitution des locaux donnés à bail et restitués le 31 janvier 2020, et à ce titre
*CONDAMNER la société CFI à verser à la SCM 15 AVENUE VICTOR HUGO une somme de 10.000€, au titre du préjudice ainsi subi, ainsi que la restitution du dépôt de garantie, à hauteur de de 16.439,69€, ainsi que les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,
2/SUBSIDIAIREMENT,
CONSTATER ET JUGER que l’article 14 du bail, n’ayant pas été appliqué sciemment à la restitution des locaux, l’ensemble dudit article se trouve inapplicable au litige,
CONSTATER ET JUGER que les articles 1730 et suivants du Code Civil, sont applicables au litige,
CONSTATER ET JUGER que les locaux ont été restitués par la SCM VICTOR HUGO dans l’état d’usage dans lequel elle les a reçus.
CONSTATER ET JUGER que la SOCIETE CFI ne justifie aucun préjudice,
En conséquence,
DEBOUTER LA SOCIETE CFI de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.
3/EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONSTATER ET JUGER que la SCM 15 AVENUE VICTOR HUGO est bien fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie, détenu par la Société CFI, à hauteur de de 16.439,69€,
CONSTATER ET JUGER que la société CFI a commis une faute en n’exécutant pas les dispositions de l’article 14 du bail, causant un préjudice à la SCM 15 AVENUE VICTOR HUGO à hauteur de 10.000€.
CONSTATER ET JUGER que la SCM 15 AVENUE VICTOR HUGO est bien fondée à solliciter la restitution de la somme de 558,82€ payée par erreur à 2 reprises soit 1117,64 €, une première fois dans le cadre de la régularisation erronée des charges 2018 et une seconde fois en exécution de l’ordonnance de référé du 12 mars 2021.
CONSTATER ET JUGER que la SOCIETE CFI devra conserver à sa charge les frais de la sommation de payer portant mention d’une somme fantaisiste et indue.
CONSTATER ET JUGER que la SCM 15 AVENUE VICTOR HUGO est créancière au titre de la régularisation des charges acquittées pour l’année 2019 et 2020,
En CONSEQUENCE
CONDAMNER la Société CFI à payer à la SCM 15 Avenue VICTOR HUGO,
- La somme de 16.439,69€ représentant le dépôt de garantie abusivement retenu,
- La somme de 10.000,00€ au titre du préjudice consécutif au non-respect des dispositions contractuelles de restitution des lieux.
La somme de de 1.117,64 € représentant le double paiement de la somme de 558,82€ réclamée à tort par la société CFI et payée par la SCM 15 AVENUE VICTOR HUGO outre La somme de 167,92€ représentant le coût de la sommation de payer en date du 20 janvier 2020, Le tout avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
- La somme de 2.668,93€ au titre de la régularisation des charges de l’année 2019 et 2020 outre les intérêts au taux légal et ce avec intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 4 mai 2021.
- la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
- RAPPELER en tout état de cause que l’exécution provisoire est de droit. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, la société CFI demande au tribunal de :
« DÉBOUTER la SCM DU 15 AVENUE VICTOR HUGO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
À TITRE RECONVENTIONNEL
CONDAMNER la SCM DU 15 AVENUE VICTOR HUGO à payer à la société C.F.I. à titre de dommages-intérêts, la somme de 37.985,00 € en réparation du préjudice subi et constitué, d’une part par le coût de la remise en état des locaux et, d’autre part, par le coût lié à l’immobilisation du bien et la vacances locative,
JUGER que la société C.F.I. pourra compenser le montant des condamnations mises à la charge de la s SCM DU 15 AVENUE VICTOR HUGO avec le montant du dépôt de garantie de garantie à hauteur de 16.439,69 € et/ou toutes autres sommes qui seraient due à la SCM DU 15 AVENUE VICTOR HUGO,
CONDAMNER la SCM DU 15 AVENUE VICTOR HUGO à payer à la société C.F.I. la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la SCM DU 15 AVENUE VICTOR HUGO aux entiers dépens dont distraction profit de Me Bernert, avocat aux offres de droit. »

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 29 avril 2024, mise en délibéré au 8 juillet 2024, prorogé au 11 juillet 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger », « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes d’indemnisation au titre de la restitution des locaux

La SCM du 15 avenue Victor Hugo fait valoir :
- que la procédure contractuelle de restitution des locaux prévoyait le recours à un architecte du bailleur avec mission d’intérêt commun et une procédure par étapes permettant aux parties d’échanger sur les éventuelles réparations à la charge du locataire dans le cadre d’un débat contradictoire,
- que la procédure contractuelle a sciemment et malicieusement été évitée par le bailleur dans le but de ne pas discuter d’éventuelles réparations qu’aurait pu réaliser la locataire et dans le but de réclamer une indemnisation financière par la suite, alors que les locaux étaient en état d’être reloués,
- que le bailleur ne peut soutenir que l’architecte de la locataire appelé pour l’assister lors de l’état des lieux serait le mandataire commun dés lors qu’il n’a pas reçu un tel mandat et que la procédure contractuelle n’a pas été respectée,
- que ce contournement des règles contractuelles a pour conséquence, d’une part, de priver le bailleur de la possibilité de réclamer toute indemnisation, d’autre part, d’ouvrir droit à indemnisation de la locataire pour perte de chance d’éviter une procédure et de régler amiablement la question des réparations locatives, l’indemnisation étant évaluée à 10.000 euros représentant les frais de procédure, l’article 700 de la procédure de référé et les tracas des procédures judiciaires,
- que la restitution du dépôt de garantie est en conséquence justifiée,
- que les locaux ont été restitués en bon état, après que la locataire a procédé à des travaux supervisés par un architecte, bon état reconnu par le bailleur qui avait proposé les locaux à la location dès la fin du mois de janvier 2020,
- que les dispositions contractuelles n’ayant pas été appliquées par le bailleur, elles doivent être écartées et, en application de l’article 1730 du code civil, la locataire a l’obligation de rendre les locaux dans l’état dans lequel elle les a reçus, à savoir, un état d’usage au regard de l’état des lieux d’entrée,
- que le bailleur ne présente que 2 factures, le reste étant des devis, ces éléments portant notamment sur des éléments qui n’étaient pas mentionnés en bon état dans l’état des lieux d’entrée (parquet et peinture extérieure des fenêtres),
- que les devis sont vagues et contestables alors que le locataire n’a pas la charge de supporter la remise du local à l’état neuf,
- qu’il doit être tenu compte de l’état d’usage à l’entrée dans les lieux et de l’occupation de 14 ans, la vétusté normale étant à la charge du bailleur,
- que le préjudice lié à la vacance des locaux pour travaux n’est pas établi, la vacance étant liée à la situation de crise sanitaire,
- que le préjudice du bailleur n’est pas démontré, le bailleur ne rapportant pas la preuve des travaux qu’il a engagé.

La société CFI soutient :
- que les dispositions contractuelles dérogent au droit commun en mettant à la charge du preneur une obligation de remise en état renforcée avec l’obligation de maintenir les locaux en bon état d’entretien, d’effectuer toutes les réparations y compris les grosses réparations de l’article 606 du code civil et celles découlant de la vétusté,
- que l’état des lieux d’entrée démontre que les locaux ont été donnés à bail à l’état neuf, la locataire étant tenue contractuellement de réaliser une rénovation des locaux à son entrée en contrepartie d’une franchise de loyers,
- que la lecture faite par la locataire de l’état des lieux d’entrée est tronquée, l’état des lieux faisant ressortir des locaux à l’état neuf à l’exception de quelques détails,
- que lors de l’état des lieux de sortie, la locataire était assistée de son architecte qui n’a pas fait de commentaire dans le procès-verbal de constat et dont la présence a été acceptée par le bailleur,
- que la locataire qui accuse le bailleur de n’avoir pas respecté les stipulations contractuelles concernant la restitution des locaux, lesquelles étaient destinées à protéger les deux parties, n’en a pas fait application elle-même de sorte qu’elle ne peut exciper d’un préjudice qu’elle aurait subi de ce fait,
- que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie met en évidence la dégradation des locaux imputable à la locataire,
- que la locataire est tenue d’indemniser le bailleur du préjudice subi du fait de ses manquements contractuels, le bailleur n’étant pas tenu de justifier qu’il a avancé le coût des réparations,
- que la locataire qui n’effectue pas les réparations locatives qui lui incombent, s’expose au paiement d’une indemnité d’occupation pendant la durée nécessaire à l’exécution des réparations locatives,
- que le préjudice du bailleur correspond au montant des travaux qu’il a dû réaliser et au délai de vacance des locaux liés à ces travaux qu’elle évalue à trois mois de perte de loyers, sommes qui pourront être partiellement compensées avec le dépôt de garantie,
- que le non-respect de la procédure de restitution des locaux prévue dans le bail n’a pas pour conséquence de priver le bailleur de son droit à indemnisation lequel découle d’un principe général de responsabilité.

Selon l'article 1134 dans sa version applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1147 devenu 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie où à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

Aux termes des articles 1720 et 1730 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1732 précise que le preneur est tenu des dégradations causées par sa jouissance.

Selon l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure.
La vétusté s’entend des dégâts résultant d’un usage normal et légitime de la chose louée et s’apprécie au regard de l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux et de la durée de la location.

Il est de principe que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations, conséquences de l’inexécution par le preneur des réparations locatives lui incombant, n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations ni à l’engagement effectif de dépenses dès lors que l’existence du dommage est établie.

*Sur les manquements contractuels respectifs des parties

En l’espèce, le contrat de bail en date du 23 octobre 2006 stipule :

« III – Entretient – Travaux – Réparations : le preneur s’engage « 2) De tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d’effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires en ce compris, les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil. De même, les travaux de ravalement nécessaires à l’entretien de l’immeuble, mais aussi ceux découlant de la vétusté, restent à la charge du preneur ; en outre, celui-ci s’engage à remplacer, éventuellement ce qui ne pourra être réparé. »
« XIV – RESTITUTION DES LIEUX : 1) Avant de déménager, le preneur devra un mois avant la fin du bail informer le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception de la date de son déménagement et lui communiquer sa nouvelle adresse. Il devra préalablement à tout enlèvement, même partiel du mobilier et des marchandises, justifier par présentation des acquits du paiement des contributions à sa charge tant pour les années écoulées que pour l’année en cours et de tous arriérés de loyer et accessoires.2) Il devra également rendre en bon état les lieux loués - en ce compris les travaux du preneur bénéficiant au bailleur par voie d’accession - et devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues.
3) Un état des lieux entre le bailleur et le preneur, à la charge du preneur, sera réalisé celui-ci devant rendre la chose telle qu’il l’a reçue, y compris ce qui a péri de son fait ou a été dégradé par vétusté liée à un défaut d’entretien de sa part.
A cet effet, et lors de l’expiration de la location, il sera établi par l’architecte du bailleur – désigné d’un commun accord des deux parties comme mandataire d’intérêt commun et en présence du preneur dûment convoqué par LR avec AR postée au plus tard 3 jours avant la date du rendez- vous, l’état des lieux et le relevé descriptif des réparations incombant au preneur dans les termes du bail.
Ce document sera notifié par LR avec AR aux deux parties par l’architecte du bailleur qui devra ensuite diligenter l’exécution des travaux par toute entreprise de son choix, au juste prix, vérifier toutes les factures et mémoires, et notifier aux parties toujours par LR AR, non autrement motivée, le coût de l’exécution desdites réparations.
3) Le preneur aura la faculté dans les quinze jours suivant la réception de chacune de ces deux notifications prévues au paragraphe précédent, de notifier son désaccord sur le contenu desdites notifications. Cette manifestation de désaccord devra obligatoirement prendre la forme d’une assignation devant le Magistrat des référés, aux fins de désignation d’un expert.
Dans ce cas, les évaluations de l’architecte du bailleur seront retenues à hauteur de 50% à titre de provision, dûment exigibles à ce titre sur la fixation amiable ou judiciaire du montant définitif des travaux et réparations à la charge du preneur. »

Par courrier remis en mains propres et contresigné en date du 23 octobre 2006, le bailleur a accordé au preneur une franchise de loyers de 3 mois pour la réalisation de travaux, étant précisé que « l’état des lieux d’entrée tel que prévu au bail sera réalisé par un huissier à la fin des travaux sus-mentionnés et ce à la charge du preneur ». Ce courrier prévoit également une dérogation au bail pour la charge des travaux de grosses réparations de l’article 606 du code civil, pour lesquels « il est accepté par le bailleur de prendre à sa charge les travaux relevant de l’article 606 du CC tels que définis ci-après […] ».

Il résulte du contrat de bail et de sa lettre avenant du 23 octobre 2006 que les parties ont entendu mettre à la charge du preneur toutes les réparations, y compris de vétusté, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil qui sont à la charge du bailleur.

Conformément à l’article 1730 du code civil, l’article 14, 3) du bail stipule que le preneur devra restituer les locaux tel qu’il les a reçus, à savoir conformément à l’état des lieux d’entrée.

Il résulte de la lettre-avenant du 23 octobre 2006 que les parties ont expressément convenu d’établir un état des lieux d’entrée, à la charge du preneur, après la réalisation par le preneur de travaux de rénovation en échange d’une franchise de loyer de trois mois.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 21 mars 2007, réalisé à l’initiative du preneur après les travaux de rénovation, que les locaux étaient en bon état. L’huissier a établi son constat alors que les locaux étaient déjà meublés et occupés mais il a constaté dans la plupart des pièces un sol en parquet ancien à l’anglaise « rénové, poncé, vitrifié à neuf », avec par endroit des traces de raccords de pâte à bois, ou bien un sol en moquette neuve, et dans les WC un sol en carrelage neuf. Dans pratiquement toutes les pièces il est fait état d’une peinture neuve sur les murs et le plafond, sans information sur des percements dans les murs. Les installations électriques sont signalées sans commentaire particulier de l’huissier.

Le constat d’état des lieux d’entrée fait état de l’état d’usage de l’escalier ainsi que des pièces suivantes au sous-sol :
une salle d’archives avec une peinture ancienne et des traces au sol, une peinture en bon état d’usage aux murs avec craquelures et boursouflures notées, et en bon état au plafond ; un cagibi avec une peinture au sol et sur les murs ancienne, des traces brunes, des écailles et boursouflures aux murs ainsi que des concrétions sèches de salpêtre, et une peinture dégradée au plafond ; un second cagibi avec une peinture ancienne et usagée au sol et à l’état d’usage sur les murs.
Il résulte de ce constat que seules trois pièces destinées à un usage secondaire d’archives ou cagibi n’ont pas été rénovées, le reste des locaux étant présenté avec des peintures et un sol neuf ou rénové.

La société SCM du 15 avenue Victor Hugo, qui avait la charge de faire établir cet état des lieux, ne saurait le critiquer du fait qu’il a été réalisé alors que les locaux étaient déjà occupés et meublés dès lors qu’il lui incombait de le faire établir après la réalisation des travaux de rénovation et avant son installation si elle souhaitait un document plus exhaustif.

Il ressort ensuite de l’état des lieux de sortie établi le 31 janvier 2020, à la requête du bailleur, que les peintures sont à l’état d’usage parfois dégradées, avec des traces de dépose de meubles, des arrachements de papier peint par endroit ou des écaillures, certains percements non rebouchés. Au sol, les moquettes sont hors d’état d’usage, le carrelage des WC est dégradé, dans les pièces avec du parquet, il est fait état de raccords visibles sur certaines lattes et dans certaines pièces d’un parquet hors d’usage avec d’importantes traces de salissures ou de dégradations. Certains équipements électriques tels que les spots de plafond ou les prises sont cassés, non encastrés ou non fixés. Au sous-sol, la peinture de la cuisine et le sol étaient à l’état neuf à l’entrée des lieux, et son présentés dans le constat de sortie comme hors d’usage et présentant des stigmates d’infiltration.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que le preneur n’a pas restitué les locaux dans l’état dans lequel il les a reçus à savoir avec des peintures murs et plafonds neuves et des revêtements au sol neufs dans la quasi-totalité des pièces, à l’exception de la réserve à usage d’archives et des deux cagibis, et qu’il n’a pas tenu les lieux en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail au regard de l’état en fin de bail.

Pour contester le mauvais état des lieux invoqué par le bailleur, la SCM du 15 avenue Victor Hugo verse aux débats une facture de travaux de remise en état de la société Vitalbat du 25 janvier 2020 pour un montant de 10.000 euros TTC. Il est constant que ces travaux ont été réalisés avant le constat d’état des lieux de sortie du 31 janvier 2020 et qu’ils n’ont pas porté sur une remise à neuf de l’ensemble des peintures et revêtements de sol, la facture ne faisant état que de quelques réparations ponctuelles sur des remplacements de lattes de parquet et des reprises de peinture ponctuelles.

L’architecte mandaté par le preneur le jour de l’état des lieux de sortie a établi une attestation en date du 14 septembre 2020 dans laquelle il se borne à indiquer que les locaux ont été restitués « en bon état à l’exception des points identifiés ci-dessous » qui furent réparés par la société Vitalbat avant la remise des clés. Pour autant, il n’a fait aucun commentaire dans le cadre du constat établi par l’huissier et dont les photographies et les descriptions détaillées mettent en évidence que les locaux n’étaient pas en bon état. Cette attestation de complaisance est insuffisante à contredire les éléments qui ressortent du constat.

Il résulte de ces éléments que le manquement contractuel de la SCM du 15 avenue Victor Hugo à son obligation de restituer les locaux dans l’état dans lequel elle les a reçus est caractérisé.

La société SCM du 15 avenue Victor Hugo ne saurait opposer à ce manquement le défaut de respect de la procédure de restitution des locaux contractuellement prévue dans la mesure où, si cette procédure a pour objet de conduire bailleur et preneur à un accord sur les travaux de remise en état en fin de bail, elle n’a pas pour objet de décharger le preneur de son obligation de restitution des locaux dans l’état dans lequel il les a reçus.

En outre, la demanderesse reproche une faute au bailleur dans le non-respect de ladite procédure de restitution, alors qu’il ressort de l’article 14 du contrat de bail que l’initiative de cette procédure est prise par le preneur qui informe le bailleur par courrier recommandé, de sa date de déménagement un mois avant la fin du bail, de sa nouvelle adresse, et justifie être à jour du paiement de tous les loyers et charges. Il ressort également de cette stipulation que l’état des lieux est établi à la charge du preneur par l’architecte du bailleur désigné comme mandataire commun.

Or, la SCM du 15 avenue Victor Hugo ne justifie pas avoir respecté les étapes prévues dans cet article, les parties étant restées en litige sur le paiement du loyer et des charges du mois de janvier 2020 et l’état des lieux ayant été diligenté par le bailleur et non par le preneur. La SCM du 15 avenue Victor Hugo ne justifie pas davantage avoir sollicité du bailleur le respect de l’article 14 pour la restitution des locaux, alors que cette procédure reposait sur le respect de différentes étapes à la charge de chacune des parties.

Il en résulte que la SCM du 15 avenue Victor Hugo qui a contribué au non-respect de l’article 14 du bail ne saurait aujourd’hui reprocher ce manquement à la seule société CFI.

Par ailleurs, le préjudice de perte de chance invoqué est purement hypothétique, rien ne permettant de considérer que le respect de ladite procédure aurait permis d’éviter une procédure judiciaire sur l’étendue et le montant des travaux de remise en état.

En conséquence, la SCM du 15 avenue Victor Hugo sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Pour justifier du préjudice résultant du manquement du preneur, la société CFI verse aux débats des factures et devis établis par la société Rapid Net Et Renov pour des travaux de revêtements de sol, la fourniture de moquette et des travaux de peinture des murs et plafonds. Les devis portent un tampon payé mais il est rappelé que le préjudice du bailleur peut être réparé si le manquement est établi, peu importe qu’il justifie de l’engagement de la dépense. Il ressort cependant de ces pièces une facture pour la peinture des fenêtres extérieures dont le mauvais état a été constaté dans l’état des lieux de sortie, pour un montant de 1.700 euros hors taxes. Cet élément étant absent de l’état des lieux d’entrée, le manquement de la locataire distinct d’une vétusté liée à l’usage normal des lieux n’est pas établi.

Il résulte de ces éléments que le préjudice de la société CFI est justifié à hauteur de 14.406,06 euros hors taxes.

La société CFI sollicite en outre une indemnisation pour la durée des travaux qu’elle évalue à trois mois de perte de loyers (soit 7.335 euros HT x 3 mois). S’il est indéniable que les travaux ont pu durer un certain temps compte tenu de la superficie des locaux de bureaux sur trois niveaux, le bailleur ne verse aucun justificatif de la durée de ces travaux. En conséquence, le préjudice lié à l’immobilisation des locaux pour remise en état sera évalué à un mois de loyer, soit la somme non contestée par le preneur de 7.335 euros HT.

En conséquence, la SCM du 15 avenue Victor Hugo sera condamnée à payer à la société CFI la somme de 21.741,06 euros hors taxes (14.406,06 + 7.335).

*Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article XII – Dépôt de garantie, la SCM du 15 avenue Victor Hugo a versé un dépôt de garantie remboursable « en fin de jouissance du locataire et après déduction de toutes sommes pouvant être dues à titre de loyer, charges, impôts remboursables, réparations, frais pour travaux de remise en bon état locatif (sur présentation des devis afférents, ou tous autres titres ».

En application de l’article 1134, devenu 1103 du code civil, et de l’article XII du bail, la société CFI sera autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie à hauteur de 16.439,69 euros, en compensation des sommes qui lui sont dues au titre des travaux de remise en état.

Sur les comptes entre les parties

La SCM du 15 avenue Victor Hugo sollicite le remboursement d’une somme de 1.117,64 euros représentant le double paiement de la somme de 558,82 euros par le preneur au titre de la régularisation des charges de 2018 que le bailleur n’a pas remis à son crédit et au titre du règlement effectué consécutif à l’ordonnance de référé. Elle sollicite également le remboursement du montant de la sommation de payer du 17 janvier 2020 mis à sa charge par le juge des référés. Elle sollicite enfin le remboursement de la somme de 2.668,64 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2019 et 2020.

La société CFI estime que la sommation de payer a été rendue nécessaire par le fait que le preneur n’avait pas payé le dernier terme de loyer, la contraignant à cette mesure ; que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’erreur dans la provision accordée par le juge des référés au titre de la somme de 1.117,64 euros ; que les justificatifs de charges ont été produits pour les années 2019 et 2020 de sorte que la demande de restitution des provisions n’est pas justifiée.

Aux termes de l'article 1315 dans sa version applicable au présent litige du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la provision accordée par l’ordonnance de référé
Il résulte de l’ordonnance de référé du 12 mars 2021 que la société SCM du 15 avenue Victor Hugo a été condamnée par le juge des référés au paiement d’une provision de 8.401,03 euros correspondant à une somme réclamée par la société CFI selon le détail figurant dans ses conclusions en référé comme suit :
« - 7.335,87 € - la facture loyer et charges janvier 2020
- 338,42 € - prorata Taxe bureau (Pièce n°9)
- 558,82 € Différentiel de TVA
- 167,92 € acte d’huissier (Pièce n°10)
Total = 8.401,03 € »

Il résulte de la facture de régularisation de charges pour 2018 que le preneur s’est acquitté de provisions HT à hauteur de 7.600 euros, alors que le montant total des charges locatives réellement dues s’élève à 4.297,84 euros HT, auquel s’ajoute 558,82 euros de TVA, soit un total de 4.856,66 euros. Il résulte de cette régularisation que la SCM du 15 avenue Victor Hugo aurait dû être créditée de 2.743,34 euros, alors qu’elle a été créditée de 2.515,73 euros. Il en résulte un différentiel à son profit de 227,61 euros (2.743,34 – 2.515,73).

La société CFI n’explique pas le montant contesté de 558,82 euros de « différentiel de TVA » réclamé en référé et il est constant que cette somme a été payée à la SCM du 15 avenue Victor Hugo à la suite de sa condamnation en référé.

En conséquence, la CFI sera condamnée à restituer à la demanderesse la somme de 786,43 euros (558,82 + 227,61) en remboursement de sommes payées et non justifiées.

Sur les frais de sommation de payer
Il est constant que la SCM du 15 avenue Victor Hugo n’a pas payé spontanément le terme de loyer du mois de janvier 2020 et que ce n’est qu’à la suite de la condamnation en référé qu’elle a payé cette somme, de sorte que la condamnation en référé au paiement provisionnel de 167,92 euros au titre de l’acte d’huissier est justifiée.

La demanderesse sera déboutée de sa demande de remboursement à ce titre.

Sur les charges afférentes à 2019 et 2020
Il ressort des régularisations de charges au titre des années 2019 et 2020 établies par la société CFI respectivement le 30 mars 2021 et le 25 novembre 2021, que la SCM du 15 avenue Victor Hugo est créditrice d’un trop versé de provisions sur charges de 2.607,71 euros et 60,93 euros, soit un total de 2.668,64 euros, non contesté par la société CFI.

En conséquence, la société CFI qui ne justifie pas que ce montant aurait été restitué à son ancien preneur sera condamnée à lui payer la somme de 2.668,64 euros.

Par application des articles 1289 et suivants du code civil, dans leur version applicable au présent litige, la compensation jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.

Sur les demandes accessoires

La SCM du 15 avenue Victor Hugo succombant à titre principal à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera condamnée à payer à la société CFI la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SCM du 15 avenue Victor Hugo de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la SCM du 15 avenue Victor Hugo de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

Condamne la SCM du 15 avenue Victor Hugo à payer à la SARL Compagnie Française d’Investissement la somme de 21.741,06 euros hors taxes,

Dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SARL Compagnie Française d’Investissement en totalité, soit la somme de 16.439,69 euros, en compensation des sommes qui lui sont dues,

Condamne la SARL Compagnie Française d’Investissement à rembourser à la SCM du 15 avenue Victor Hugo les sommes suivantes :
786,43 euros au titre d’un trop versé de TVA et d’une condamnation provisionnelle indue,2.668,64 euros au titre des régularisations de charges 2019 et 2020,
Ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties, aux termes des condamnations prononcées par la présente décision, à hauteur de la plus faible,

Dit que les intérêts au taux légal courront sur les sommes ci-dessus allouées à compter du présent jugement,

Condamne la SCM du 15 avenue Victor Hugo à payer à la SARL Compagnie Française d’Investissement la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCM du 15 avenue Victor Hugo de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la SCM du 15 avenue Victor Hugo aux entiers dépens de l’instance,

Fait et jugé à Paris le 11 Juillet 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES