TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me LOZE (P0319)
Me REIN (B0408)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 20/04605
N° Portalis 352J-W-B7E-CSDW5
N° MINUTE : 1
Assignation du :
02 Juin 2020
JUGEMENT
rendu le 11 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. NEXITY STUDÉA (RCS de Paris 342 090 834)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Sophie LOZE de la S.C.P. SUR MAUVENU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0319
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0408
Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/04605 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSDW5
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique,
assisté de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
À l'audience du 20 Mars 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2024 prorogé au 11 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 25 novembre 1997, Monsieur [P] [U] a donné à bail commercial à la S.A. SOCIÉTÉ DE GESTION DE RÉSIDENCES SERVICES (S.G.R.S.), devenue par la suite la S.A. GESTRIM CAMPUS I, aux droits de laquelle vient la S.A. NEXITY STUDÉA, devenue depuis la S.A.S. NEXITY STUDÉA, un appartement au premier étage d'une superficie d'environ 21,11 m² constituant le lot n°8 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété initialement dénommé « [Adresse 7] », et nouvellement dénommé « Studéa Daumesnil », sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 1998 afin qu'y soit exercée une activité d'exploitation de résidence étudiante consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 19.071,30 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.
Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par acte sous signature privée en date du 18 octobre 2006 pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2007.
Par acte notarié en date du 16 mai 2012, Monsieur [P] [U] a vendu l'appartement susvisé à Monsieur [F] [M].
Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2016.
Par acte d'huissier en date du 28 décembre 2017, Monsieur [F] [M] a fait signifier à la S.A.S. NEXITY STUDÉA un congé pour le 30 juin 2018 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.
Par lettre recommandée en date du 20 février 2018, la S.A.S. NEXITY STUDÉA a réclamé à Monsieur [F] [M] le paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 39.731,60 euros.
À défaut d'accord, la S.A.S. NEXITY STUDÉA a, par exploit d'huissier en date du 2 juin 2020, fait assigner Monsieur [F] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 48.039,87 euros.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 20/04605.
Parallèlement, après avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [L] [X], lequel a établi un rapport en date du 30 août 2018, Monsieur [F] [M] a, par exploit d'huissier en date du 30 juin 2020, fait assigner la S.A.S. NEXITY STUDÉA devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2018 jusqu'à la libération effective des lieux.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 20/07162.
Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 20/04605 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 janvier 2021.
Par ordonnance contradictoire en date du 12 août 2021, le juge de la mise en état a notamment : dit que le congé délivré le 28 décembre 2017 avait mis fin au contrat de bail commercial liant Monsieur [F] [M] à la S.A.S. NEXITY STUDÉA à compter du 30 juin 2018 à vingt-quatre heures ; dit que ce congé avait ouvert droit, au profit de la S.A.S. NEXITY STUDÉA à la perception d'une indemnité d'éviction ainsi qu'au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de celle-ci, et au profit de Monsieur [F] [M] à la perception d'une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er juillet 2018 jusqu'à la libération des lieux ; et ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [C] [R] aux fins d'estimation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. NEXITY STUDÉA et du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à Monsieur [F] [M].
L'expert judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 18 novembre 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 7 février 2022, et a déposé son rapport définitif le 31 mars 2022, évaluant le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. NEXITY STUDÉA à la somme totale de 28.900 euros et le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à Monsieur [F] [M] à la somme annuelle de 4.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 11 mai 2023, la S.A.S. NEXITY STUDÉA demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-14 du code de commerce, et de l'article 1343-2 du code civil, de :
– débouter Monsieur [F] [M] de l'ensemble de ses demandes ;
– fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par Monsieur [F] [M] à la somme totale de 44.123 euros, sauf à parfaire, se décomposant comme suit :
• la somme de 33.858 euros au titre de l'indemnité principale ;
• la somme de 5.385 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
• la somme de 650 euros indemnisant son trouble commercial ;
• la somme de 3.730 euros indemnisant ses frais fixes (trouble d'exploitation) ;
• la somme de 500 euros indemnisant ses frais divers ;
– en conséquence, condamner Monsieur [F] [M] à lui payer la somme de 44.123 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– dire que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés ;
– fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à Monsieur [F] [M] à la somme annuelle de 4.050 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018 ;
– condamner Monsieur [F] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [F] [M] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. NEXITY STUDÉA s'oppose à la demande reconventionnelle de contre-expertise judiciaire formée par son bailleur, soulignant que l'expert précédemment désigné a parfaitement accompli sa mission et a répondu aux dires adressés par celui-ci.
Sur le fond, elle fait valoir que le défendeur n'est pas fondé à remettre en cause son droit à la perception d'une indemnité d'éviction, précisant que d'une part, ses allégations ne reposent sur aucun élément tangible et n'ont fait l'objet d'aucune mise en demeure préalable, et que d'autre part le motif invoqué préexistait à la délivrance du congé portant refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, de sorte que celui-ci ne peut plus être rétracté.
S'agissant de l'indemnité d'éviction, elle approuve l'expert judiciaire d'avoir conclu à l'existence d'une perte partielle du fonds de commerce, mais conteste le montant de l'indemnité d'éviction principale retenu, soulignant que c'est à tort que celui-ci a appliqué un taux de 175% au chiffre d'affaires moyen réalisé d'un montant de 418.000 euros aux fins d'estimation de la valeur marchande du fonds de commerce, lequel apparaît manifestement sous-évalué dès lors que l'activité de résidence étudiante n'est pas comparable à celle d'un administrateur de biens, de sorte qu'un taux de 300% se révèle plus pertinent. Elle conclut que dans la mesure où le lot n°8 litigieux représente 2,70% de l'ensemble de la résidence, l'indemnité d'éviction principale lui revenant s'élève à la somme de 33.858 euros (soit : 418.000 x 300% x 2,70%).
La locataire indique être également fondée à percevoir des indemnités accessoires dont le montant a été justement évalué par l'expert judiciaire.
En ce qui concerne l'indemnité d'occupation due à son bailleur, elle fait remarquer que son montant a été pertinemment estimé par l'expert, mais qu'il y a toutefois lieu d'y appliquer un abattement de précarité de 10%.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 mars 2023, Monsieur [F] [M] sollicite du tribunal de :
– à titre principal, ordonner une nouvelle expertise judiciaire dans les mêmes termes que l'expertise initiale ;
– à titre subsidiaire, dire et juger que la S.A.S. NEXITY STUDÉA est déchue de tout droit au maintien dans les lieux, et en conséquence de tout droit à la perception d'une indemnité d'éviction ;
– à titre infiniment subsidiaire, fixer les montants dus à la S.A.S. NEXITY STUDÉA sur la base du rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [L] [X], l'indemnité globale ne pouvant être supérieure à la somme de 8.907 euros ;
– en tout état de cause, fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. NEXITY STUDÉA à la somme annuelle de 5.742,80 euros à compter du 1er juillet 2018 ;
– dire et juger que cette indemnité d'occupation fera l'objet d'une révision annuelle sur la base de l'indice des loyers commerciaux (l'indice de base au 1er juillet 2018 étant de 111,87) ;
– condamner la S.A.S. NEXITY STUDÉA à lui payer, en sus de l'indemnité d'occupation, le montant des charges dans les mêmes conditions que celles du contrat de bail arrivé à expiration ;
– dire et juger que les sommes versées par la S.A.S. NEXITY STUDÉA à compter du 1er juillet 2018 seront déduites des montants dus ;
– condamner la S.A.S. NEXITY STUDÉA à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. NEXITY STUDÉA aux dépens.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [F] [M] expose, à titre principal, que l'expert judiciaire n'a pas jugé utile de procéder aux analyses réclamées, en refusant de chiffrer le coût de transfert du fonds de commerce, en retenant un principe d'unicité d'exploitation, et en se fondant sur les déclarations unilatérales de la locataire, si bien qu'il n'a pas fourni à la présente juridiction les informations nécessaires à une prise de décision éclairée, ce qui justifie sa demande de nouvelle expertise judiciaire.
À titre subsidiaire, il fait observer que l'occupante à laquelle la S.A.S. NEXITY STUDÉA a sous-loué les locaux litigieux n'a plus la qualité d'étudiante depuis l'année 2016, de sorte que la défenderesse doit être déchue de son droit au maintien dans les lieux et à la perception d'une indemnité d'éviction.
À titre infiniment subsidiaire, il avance que le montant de l'indemnité d'éviction due à la demanderesse ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation due par celle-ci doivent exclusivement être déterminés en fonction du rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [L] [X].
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 septembre 2023.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 20 mars 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2024, puis prorogée au 11 juillet 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande reconventionnelle de contre-expertise judiciaire
Aux termes des dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.
En outre, en application des dispositions de l'article 146 du même code, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
En vertu des dispositions des articles 232 et 263 dudit code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien. L'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.
Selon les dispositions des articles 237 et 238 de ce code, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. Le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique.
Enfin, d'après les dispositions de l'article 276 du code susvisé, l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.
Il y a lieu de rappeler que lorsqu'une première expertise a été ordonnée par le juge des référés ou par le juge de la mise en état, la demande de nouvelle expertise judiciaire motivée par l'insuffisance des diligences accomplies par l'expert précédemment commis relève de la compétence des juges du fond (Civ. 2, 24 juin 1998 : pourvois n°97-10638 et n°97-10639 ; Civ. 2, 22 février 2007 : pourvoi n°06-16085 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16501).
En l'espèce, Monsieur [F] [M] reproche, en premier lieu, à l'expert judiciaire d'avoir « refusé de chiffrer le coût de transfert alors même que ce transfert est parfaitement envisageable » (page 4 de ses dernières conclusions).
Cependant, répondant sur ce point au dire du défendeur qui alléguait un « possible transfert par l'existence au sein de résidences étudiantes, dont celle en question, de lots qui ne sont pas donnés à bail à NEXITY STUDÉA », l'expert souligne que « la présomption légale est bien celle de la perte du fonds et que le bailleur ne propose pas de local de transfert. Il n'y a aucun autre lot dans la résidence qui ne soit commercialisé en vue de la contractualisation d'un bail commercial permettant l'activité de NEXITY STUDÉA. Il s'agit bien d'une perte de fonds concentrée à l'échelle du lot appartenant à Monsieur [M] » (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 35).
En deuxième lieu, le bailleur fait grief à l'expert d'avoir « retenu d'office le principe d'unicité d'exploitation en dépit [de ses] contestations » (page 4 de ses dernières conclusions).
Toutefois, force est de constater que l'expert judiciaire : s'agissant de l'indemnité d'éviction, relève simplement que « le préjudice subi du fait de l'éviction du lot n°8 correspond à une perte de chiffre d'affaires et à l'impossibilité pour la société NEXITY STUDÉA d'exploiter son activité dans l'un de ses 37 lots en gestion. Le fonds de commerce de la société exploitante constitue une unité économique d'exploitation et les différents lots ne sont pas des fonds autonomes mais des éléments faisant partie intégrante du fonds de commerce [...]. Au terme de l'éviction, le preneur perdra une partie, ici minoritaire, de sa clientèle et verra en conséquence son chiffre d'affaires diminué dans des proportions marginales n'étant pas de nature à entraîner la destruction du fonds de commerce. Le fonds étant indivisible, il convient de valoriser l'ensemble des lots exploités avant de procéder à une ventilation par lot. Dans cette hypothèse, le locataire évincé est en droit de prétendre (à titre principal) à une indemnité égale à la part que représenterait la clientèle perdue dans celle du fonds considérée dans son ensemble », sans retenir une quelconque unicité d'exploitation ; et s'agissant de l'indemnité d'occupation, note qu' « il ne nous semble pas possible de reconnaître aux lieux loués un caractère monovalent au regard de l'absence de travaux qui s'avéreraient nécessaires pour affecter l'immeuble à une autre destination. Le fonds en cause (dont le studio lot n°8 sous expertise est un élément) est exploité dans un bâtiment composé de 50 appartements et de locaux d'accompagnement (37 sous gestion NEXITY STUDÉA et 13 par des propriétaires privés). Si la société NEXITY STUDÉA cessait d'y exploiter un fonds de résidence étudiante, le lot n°8 serait repris en pleine propriété par son propriétaire, qui très vraisemblablement continuerait à le louer. La transformation de la résidence [...] en immeuble d'habitation à dominante locative ne nécessiterait pas de travaux conséquents [...]. Les locaux ne sont, selon nous, pas monovalents » (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, pages 26 et 30).
De plus, dans sa réponse au dire qui lui avait été adressé par le défendeur, l'expert judiciaire mentionne expressément : « nous avons simplement précisé qu'il s'agissait d'une unité économique d'exploitation, et la présentation d'une seule comptabilité pour l'ensemble du site justifie déjà largement cette position. Nous n'évoquons pas la notion d'unicité au sens d'indivisibilité, raison pour laquelle il est retenu une perte du fonds associée au seul lot de Monsieur [M] et n'entraînant pas la perte du tout » (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 35).
Enfin, le défendeur blâme l'expert pour avoir effectué « ses calculs sur la base de déclarations unilatérales de la société NEXITY » et pour avoir « refusé de faire droit [à ses] demandes de pièces pourtant légitimes » (page 4 de ses dernières conclusions).
Néanmoins, l'expert judiciaire a répondu à ces objections en relevant que : « les éléments communiqués n'ont effectivement pas d'autre certification que celle de Nexity elle-même et nous nous accordons à dire qu'il eût été préférable de disposer d'éléments de source indépendante. Pour autant, les derniers éléments comptables sont signés par le PDG de NEXITY et nous rappellerons que Nexity est une société cotée en bourse et donc bien plus contrôlée qu'une entreprise de moindre envergure. La communication de l'ensemble des baux et quittances sur 3 ans apparaît peu productive d'intérêt pour les parties tant le traitement de l'information serait important » (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 36).
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [C] [R] n'a commis aucun manquement dans sa mission expertale, et notamment aucun manquement à ses devoirs de conscience, d'objectivité et d'impartialité, et qu'il a en outre pris en considération les observations et réclamations des parties, les diligences accomplies n'apparaissant dès lors nullement insuffisantes.
En tout état de cause, il y a lieu de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, de sorte qu'au vu des documents versés aux débats dont il appréciera la pertinence, le tribunal s'estime suffisamment éclairé pour pouvoir statuer au fond.
En conséquence, il convient de débouter Monsieur [F] [M] de sa demande reconventionnelle de nouvelle expertise judiciaire.
Sur l'action en paiement de l'indemnité d'éviction
Sur le droit au paiement d'une indemnité d'éviction
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
En outre, en application des dispositions du I de l'article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1°) s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que si le bailleur peut rétracter son offre de paiement d'une indemnité d'éviction et refuser le renouvellement du contrat de bail commercial sans indemnité en invoquant un motif grave et légitime, encore faut-il qu'il justifie avoir fait signifier au preneur une mise en demeure demeurée sans effet à l'expiration du délai d'un mois à compter de sa délivrance.
En l'espèce, il est établi que par acte d'huissier en date du 28 décembre 2017, Monsieur [F] [M] a fait signifier à la S.A.S. NEXITY STUDÉA un congé mentionnant expressément que : « le requérant entend, par le présent acte, mettre fin au bail et vous donne en conséquence congé pour la date du 30 juin 2018. Que le requérant déclare, en outre, qu'il entend refuser le renouvellement du bail et reprendre l'usage de ses locaux en déclarant qu'il n'est pas satisfait de la gestion du bien. [...] Vous précisant que le requérant offre de vous verser l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du Code de Commerce » (pièce n°3 en demande).
Si le défendeur allègue qu' « il apparaît en effet que l'occupante du lot [...] ne soit plus étudiante, et ce depuis 2016 » (page 5 de ses dernières conclusions), force est toute fois de constater que d'une part, cette information était connue de lui, le rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [L] [X] en date du 30 août 2018 qu'il produit lui-même aux débats indiquant que « d'après Monsieur [M], ce lot est sous-loué depuis environ 7 ans à la même personne qui n'est pas (ou plus) étudiante [...]. Nous notons ici que Monsieur [M] propose de conserver le locataire actuel du bien en s'engageant à maintenir les conditions d'occupation actuelles si tels sont les souhaits de NEXITY STUDÉA, ce qui éviterait de gérer le transfert de cet occupant » (pièce n°4 en défense, page 10), et qu'en tout état de cause, il ne justifie pas avoir fait signifier à la S.A.S. NEXITY STUDÉA une quelconque mise en demeure ni un quelconque congé sur le fondement des dispositions du I de l'article L. 145-17 du code de commerce susvisé, de sorte qu'il n'est pas fondé à invoquer une quelconque déchéance du droit de la demanderesse à la perception d'une indemnité d'éviction.
En conséquence, il convient de débouter Monsieur [F] [M] de sa demande reconventionnelle de déchéance du droit de la S.A.S. NEXITY STUDÉA au maintien dans les lieux et à la perception d'une indemnité d'éviction.
Sur les modalités de détermination du montant de l'indemnité d'éviction
En vertu des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
L'indemnité d'éviction globale est donc constituée d'une indemnité principale à laquelle peuvent s'ajouter des indemnités accessoires.
Sur l'indemnité principale
Il y a lieu de rappeler que l'indemnité principale : d'une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d'autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).
De plus, il convient de souligner qu'en matière de résidence-services, si l'éviction porte sur la totalité ou sur une grande partie des lots constituant cette dernière, obligeant l'exploitant à cesser l'exploitation, alors elle entraînera la perte totale du fonds, mais que si elle porte sur un nombre limité de lots, permettant une poursuite de l'exploitation sans qu'aucun transfert du fonds ne soit cependant envisageable, alors elle entraînera la perte certaine de l'universalité du fonds pour affecter sa rentabilité, de sorte que dans ce dernier cas, l'absence de renouvellement des baux de plusieurs lots constitue une perte partielle du fonds de commerce (Civ. 3, 21 février 2019 : pourvoi n°17-24458).
En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 4 - DESTINATION » insérée au contrat de bail commercial liant les parties stipule que : « la destination exclusive est l'exercice par le PRENEUR dans les locaux constituant la Résidence, dont celui objet des présentes, d'une activité d'exploitation de Résidence Étudiants, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ladite Résidence pour un usage d'habitation. [...] En outre, le PRENEUR s'oblige expressément, dans le cadre de la destination ci-dessus fixée, à meubler les logements, à assumer, vis-à-vis des futurs résidents, les services et prestations para-hôtelières suivantes : - Nettoyage des locaux privatifs et communs ; - La distribution de petits-déjeuners ; - La fourniture du linge de maison ; - L'accueil gardiennage » (pièce n°1 en demande, page 4).
Dans son rapport définitif en date du 31 mars 2022, l'expert judiciaire conclut à « une perte partielle du fonds [...]. Il s'agit bien d'une perte de fonds concentrée à l'échelle du lot appartenant à Monsieur [M] » (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 35), ce qui est d'ailleurs corroboré par le rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [L] [X] en date du 30 août 2018 que le défendeur produit lui-même aux débats, lequel mentionne expressément que « compte tenu de l'importance des résidences exploitées par STUDÉA et de la bonne santé de cette structure attestée par ses résultats, la perte complète du fonds de commerce à la suite du non renouvellement du bail commercial portant sur le bien étudié n'est, bien entendu, pas envisageable. D'autre part, si un transfert est théoriquement possible dans un studio du quartier, voire dans un des trois studios de la résidence hors gestion de NEXITY STUDÉA, il nous semble peu évident. Cela tant pour des raisons économiques (niveau locatif sans intérêt manifeste au regard du marché libre) que pour des raisons physiques (difficulté pratique d'exploitation d'un studio hors du bâtiment "A" et faible probabilité de reprise en bail commercial d'un des trois studios de la résidence qui ont déjà fait l'objet d'une éviction). Ainsi, il nous semble logique de retenir la perte partielle du fonds de commerce uniquement pour la part liée à l'exploitation du studio lot n°8 » (pièce n°4 en défense, page 16).
Il convient donc de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.
Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/04605 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSDW5
Sur la valeur du droit au bail
La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l'économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.
En l'occurrence, l'expert judiciaire n'a pas calculé la valeur du droit au bail litigieux.
Cependant, il ressort du rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [L] [X] en date du 30 août 2018 que cette valeur peut être estimée à la somme de 7.407 euros (pièce n°4 en défense, page 14), laquelle n'est pas contestée.
En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.S. NEXITY STUDÉA est de 7.407 euros.
Sur la valeur marchande du fonds de commerce
Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).
De plus, il convient de souligner que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d'affaires réalisé par le preneur avant l'éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040).
En l'espèce, si le rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [L] [X] en date du 30 août 2018 produit aux débats par Monsieur [F] [M] fait état d'une valeur marchande du fonds de commerce d'un montant de 9.936 euros (pièce n°4 en défense, page 15), force est toutefois de constater qu'il n'est corroboré par aucun autre élément, alors même que la valeur retenue est contestée par la demanderesse, de sorte qu'il ne peut en être tenu compte.
Après avoir analysé l'ensemble des loyers acquittés par la S.A.S. NEXITY STUDÉA au titre des trente-sept lots exploités au sein de la résidence litigieuse au cours de l'année 2021, l'expert judiciaire relève que ceux-ci s'élèvent à la somme annuelle de 168.771 euros, et que les loyers afférents au lot n°8 sont d'un montant annuel de 4.441,16 euros, si bien que ledit lot représente : (4.441,16 x 100) ÷ 168.771 = 2,63% du chiffre d'affaires de la résidence (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 14), qu'il n'y a cependant pas lieu d'arrondir à 2,70%, afin de conserver la valeur la plus juste qu'il soit.
De même, au regard des bilans comptables qui lui ont été communiqués, l'expert judiciaire relève que la preneuse a réalisé un chiffre d'affaires total, au titre de l'ensemble de la résidence, d'un montant : de 417.297 euros au cours de l'année 2018 ; de 437.655 euros au cours de l'année 2019 ; et de 400.650 euros au cours de l'année 2020 (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 15).
Enfin, compte tenu du bon emplacement des locaux pour une résidence étudiante, de la concurrence relativement soutenue mais justifiée par la proximité avec de nombreuses écoles et universités, de la desserte globalement satisfaisante par les transports en commun, du caractère calme et exclusivement résidentiel de la rue, de la distribution rationnelle, de la rénovation récente des parties communes intérieures, de la présence d'un ascenseur desservant l'ensemble des niveaux, et du bon état du lot n°8 bénéficiant de nombreux rangements, l'expert judiciaire retient un taux de 175% devant être appliqué au chiffre d'affaires moyen (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, pages 17 et 27).
Si la demanderesse conteste ce taux et invoque un taux supérieur de 300% aux motifs qu' « en retenant un coefficient de 1,75, l'Expert fait implicitement référence à une jurisprudence contemporaine qui retient que l'activité de résidence étudiante est comparable à celle d'un administrateur de biens » (page 11 de ses dernières conclusions), force est néanmoins de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément, l'expert expliquant au contraire explicitement que « lors des fixations judiciaires en matière de résidences étudiantes, le multiple de valeur de fonds varie dans une fourchette comprise entre 1,75 et 2 fois le CA », et faisant état de sept références de comparaison composées exclusivement de résidences étudiantes (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 19).
Dès lors, le taux de 175% retenu par l'expert devant être appliqué au chiffre d'affaires moyen apparaît pertinent et emporte la conviction de la présente juridiction.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de : [(417.297 + 437.655 + 400.650) ÷ 3] x 2,63% x 175% = 19.263 euros.
En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la S.A.S. NEXITY STUDÉA au titre du lot n°8 est de 19.263 euros.
Conclusion sur le montant de l'indemnité principale
En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l'indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale due par Monsieur [F] [M] à la S.A.S. NEXITY STUDÉA à la somme de 19.263 euros.
Sur les indemnités accessoires
Les indemnités accessoires correspondent à l'indemnisation des frais que le preneur n'aurait pas à engager s'il n'avait pas été évincé des locaux loués.
Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
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Sur les frais de remploi
Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail de même valeur que l'ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d'indemniser celui-ci sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).
En l'espèce, eu égard aux droits d'enregistrement prévisibles calculés selon les prescriptions du code général des impôts ainsi qu'aux commissions d'agence immobilière et frais juridiques usuellement pratiqués, l'expert judiciaire a évalué ces frais accessoires à un montant correspondant à 10% de celui de l'indemnité principale, auquel il a ajouté la somme de 2.000 euros de frais d'actes (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 28).
Ce montant apparaît pertinent et sera retenu.
Les frais de remploi s'élèvent donc à la somme de : (19.263 x 10%) + 2.000 = 3.926,30 euros.
En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par Monsieur [F] [M] à la S.A.S. NEXITY STUDÉA à la somme de 3.926,30 euros.
Sur le trouble commercial
Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).
En l'occurrence, aux termes de son rapport définitif en date du 31 mars 2022, l'expert judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à un montant correspondant à trois mois du résultat opérationnel moyen dégagé sur les trois derniers exercices comptables (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 28).
Ce montant apparaît pertinent et sera retenu.
Le trouble commercial peut donc être évalué à la somme de : (96.771 ÷ 4) x 2,63% = 636,27 euros.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par Monsieur [F] [M] à la S.A.S. NEXITY STUDÉA au titre du trouble commercial à la somme de 636,27 euros.
Sur le trouble d'exploitation
Le trouble d'exploitation vise à indemniser la perte de rentabilité du locataire.
En l'espèce, l'expert judiciaire souligne qu'il y a lieu d' « indemniser le preneur de l'impact des charges fixes, non compressibles immédiatement », dès lors que les charges de personnel, les charges de nettoyage et les charges d'exploitation centralisées, qui étaient initialement réparties sur trente-sept lots, le seront désormais sur trente-six (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 28), et évalue ce poste de préjudice à trois années de charges, soit 3.730 euros.
Ce montant apparaît pertinent et sera retenu.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par Monsieur [F] [M] à la S.A.S. NEXITY STUDÉA au titre du trouble d'exploitation à la somme de 3.730 euros.
Sur les frais divers et de greffe
Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l'éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.
En l'occurrence, ces frais seront justement évalués à la somme de 500 euros, ainsi que l'a retenu l'expert judiciaire (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 28).
En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par Monsieur [F] [M] à la S.A.S. NEXITY STUDÉA au titre des frais divers et de greffe à la somme de 500 euros.
Conclusion sur le montant total de l'indemnité d'éviction
En définitive, l'indemnité d'éviction due à la preneuse à bail s'élève à la somme totale de : 19.263 + 3.926,30 + 636,27 + 3.730 + 500 = 28.055,57 euros.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par Monsieur [F] [M] à la S.A.S. NEXITY STUDÉA à la somme totale de 28.055,57 euros, et de condamner le premier à payer cette somme à la seconde, en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce.
Sur les intérêts moratoires
D'après les dispositions du premiers alinéa de l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En l'espèce, s'agissant d'une créance indemnitaire, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision.
En conséquence, il convient de dire que la somme de 28.055,57 euros que Monsieur [F] [M] est condamné à payer à la S.A.S. NEXITY STUDÉA portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement.
Sur l'anatocisme
Conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par la S.A.S. NEXITY STUDÉA.
En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.
Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d'autre part, cette indemnité d'occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l'indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).
En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.
En l'espèce, comme précédemment indiqué, il ne peut être tenu compte du rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [L] [X] en date du 30 août 2018 produit aux débats par Monsieur [F] [M] faisant état d'une valeur locative d'un montant de 5.742 euros (pièce n°4 en défense, pages 13 et 19), dès lors que d'une part, ce rapport n'est corroboré par aucun autre élément, et que d'autre part cette valeur locative correspond à une valeur locative de marché, et non à la valeur locative statutaire.
Or, la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017 rappelle que la valeur locative statutaire se distingue de la valeur locative de marché en ce sens qu'elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, de notions de destination contractuelle, de charges annuelles inhabituelles, mais aussi d'éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l'historique entre bailleur et preneur, alors que la valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu d'un locataire désirant disposer de l'usage d'un bien dans le cadre d'un bail nouveau, aux conditions usuelles d'occupation pour la catégorie d'immeuble concernée en tenant compte notamment de la libre volonté du locataire et du propriétaire et d'une libre négociation préalablement à la conclusion du contrat, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence.
L'expert judiciaire estime la valeur locative statutaire des locaux à la somme mensuelle de 376 euros par mois, soit à la somme annuelle de : 376 x 12 = 4.512 euros (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 31), laquelle apparaît pertinente et sera retenue.
L'expert explique que : « nous ne tenons pas compte d'un abattement pour précarité en raison d'un chiffre d'affaires globalement stable sur les 3 dernières années d'exploitation, et ce malgré l'arrivée de la crise sanitaire, démontrant l'absence de précarité pour l'exploitant » (pièces n°4 en demande et n°5 en défense, page 31).
De fait, indépendamment de la stabilité du chiffre d'affaires réalisé, il y a lieu de retenir que jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la locataire peut continuer d'exploiter le lot n°8 litigieux à l'instar des trente-six autres lots exploités au sein de la même résidence, notamment en mutualisant les charges de personnel, les charges de nettoyage et les charges d'exploitation centralisées, de sorte qu'aucune précarité n'est caractérisée.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. NEXITY STUDÉA à Monsieur [F] [M] à la somme annuelle de 4.512 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018 jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, et de condamner la première à payer cette somme au second en l'absence d'exercice par celui-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, déduction faite des sommes déjà versées à ce titre postérieurement à la date d'effet du congé.
Sur l'indexation de l'indemnité d'occupation et le paiement des charges et taxes locatives
En vertu des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation statutaire peut faire l'objet d'une indexation annuelle (Civ. 3, 18 février 1987 : pourvoi n°85-16591 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942).
En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 10 - LOYER - RÉVISION DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial liant les parties stipule : « II - RÉVISION DE LOYER : Les parties conviennent expressément que le loyer sera réévalué chaque année à la date d'anniversaire de l'entrée en jouissance du présent bail en fonction de la variation annuelle, en plus ou en moins, de l'indice national du coût de la Construction, tel qu'il est établi par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE)» (pièce n°1 en demande, page 8).
De plus, la clause intitulée « ARTICLE 6 - CHARGES ET CONDITIONS » prévoit : « Contributions, taxes et charges diverses : Indépendamment des charges de réparations et d'entretien ci-dessus, le PRENEUR supportera l'ensemble des charges et prestations (éventuellement au prorata des millièmes) nécessaires à l'entretien courant et au fonctionnement, et celles que la loi et les usages mettent à la charge des locataires, et notamment : eau, électricité, primes d'assurance de toute nature contractée pour l'immeuble pour la responsabilité du BAILLEUR et notamment toutes charges afférentes aux services de para-hôtellerie. Bien entendu, le PRENEUR acquittera l'ensemble des taxes fiscales ou para-hôtelières et impôts découlant de son activité, ainsi que la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que toute nouvelle contribution, taxe municipale pouvant être mise à la charge des locataires. Le BAILLEUR conservera la charge de ses impôts ainsi que la taxe foncière, sous réserve de la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les charges de copropriété réputées non récupérables au sens du Décret 87.712 du 26 Août 1987 » (pièce n°1 en demande, page 6).
Eu égard à la durée de la présente instance, et dès lors que la S.A.S. NEXITY STUDÉA a pleinement exercé son droit au maintien dans les lieux, il y a lieu de faire application de la clause d'échelle mobile, et de dire que toutes les charges et taxes locatives continueront d'être versées jusqu'à la libération effective des locaux.
En conséquence, il convient de dire que le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. NEXITY STUDÉA à Monsieur [F] [M] fixé à la somme annuelle de 4.512 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018 fera l'objet d'une indexation annuelle en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, en prenant comme indice de base l'indice publié au 1er juillet 2018, puis l'indice publié au 1er juillet de chaque année postérieure, jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, et de condamner la première à payer au second l'ensemble des charges et taxes locatives contractuellement prévues jusqu'à cette dernière date.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
De même, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes respectives présentées par la S.A.S. NEXITY STUDÉA et par Monsieur [F] [M] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
L'exécution provisoire de droit, non compatible avec la nature de l'affaire en raison du droit de repentir dont dispose encore Monsieur [F] [M] à la date de la présente décision sur le fondement de l'article L. 145-58 du code de commerce, sera écartée selon les dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE Monsieur [F] [M] de sa demande reconventionnelle de nouvelle expertise judiciaire,
Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/04605 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSDW5
DÉBOUTE Monsieur [F] [M] de sa demande reconventionnelle de déchéance du droit de la S.A.S. NEXITY STUDÉA au maintien dans les lieux et à la perception d'une indemnité d'éviction,
FIXE à la somme totale de 28.055,57 euros (VINGT-HUIT MILLE CINQUANTE-CINQ euros et CINQUANTE-SEPT centimes) le montant de l'indemnité d'éviction due par Monsieur [F] [M] à la S.A.S. NEXITY STUDÉA en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :
– la somme de 19.263 euros au titre de l'indemnité principale,
– la somme de 3.926,30 euros au titre des frais de remploi,
– la somme de 636,27 euros au titre du trouble commercial,
– la somme de 3.730 euros au titre du trouble d'exploitation,
– la somme de 500 euros au titre des frais divers et de greffe,
CONDAMNE Monsieur [F] [M], en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.S. NEXITY STUDÉA la somme globale de 28.055,57 euros (VINGT-HUIT MILLE CINQUANTE-CINQ euros et CINQUANTE-SEPT centimes) à titre d'indemnité d'éviction, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement,
ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal,
FIXE l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. NEXITY STUDÉA à Monsieur [F] [M] à la somme annuelle de 4.512 (QUATRE MILLE CINQ CENT DOUZE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018, indexée annuellement en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques en prenant comme indice de base l'indice publié au 1er juillet 2018, puis l'indice publié au 1er juillet de chaque année postérieure, jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,
CONDAMNE la S.A.S. NEXITY STUDÉA à payer à Monsieur [F] [M], en l'absence d'exercice par ce dernier de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, la somme annuelle de 4.512 (QUATRE MILLE CINQ CENT DOUZE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018, indexée annuellement en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques en prenant comme indice de base l'indice publié au 1er juillet 2018, puis l'indice publié au 1er juillet de chaque année postérieure, outre l'ensemble des charges et taxes locatives contractuellement prévues, jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, déduction faite des montants déjà versés à ce titre depuis le 1er juillet 2018 jusqu'à la date de la présente décision,
DÉBOUTE la S.A.S. NEXITY STUDÉA et Monsieur [F] [M] de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE le partage des dépens de l'instance par moitié entre la S.A.S. NEXITY STUDÉA et Monsieur [F] [M], en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 11 Juillet 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM
