TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [M] [R]
Monsieur [Z] [H]
Madame [F] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MENARD-WEILLER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/03141 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZS
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 10 juillet 2024
DEMANDERESSE
IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’Habitations à Loyer modéré
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.128
DÉFENDEURS
-Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
-Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
- Madame [F] [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03141 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZS
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2016, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [R] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].
Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [R] [M], Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-la résiliation judiciaire du bail à titre principal, subsidiairement, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers,
-l'expulsion de Monsieur [R] [M] et tout occupant de son chef, en particulier Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F], si besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et avec le transport et la séquestration des biens mobiliers,
-la condamnation in solidum de Monsieur [R] [M], Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, outre une majoration de 30%,
-leur condamnation in solidum à lui payer 1076 euros d'arriéré de loyers au 13 février 2024,
-leur condamnation in solidum à lui verser 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 mai 2024.
A l'audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité oralement le bénéfice des termes de son assignation, sauf à actualiser sa créance au titre des impayés de loyers à la somme de 1945,87 euros au 24 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Monsieur [R] [M], comparant en personne, a contesté le moyen soulevé en demande tenant à son défaut d'occupation de l'appartement. Il a exposé ne plus pouvoir occuper son logement depuis 2021 en raison de son squat par Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] contre sa volonté après une absence pour vacances. Il a sollicité l'expulsion des occupants sans droit ni titre.
Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F], comparants en personne, ont exposé sous-louer le bien depuis 2020 à Monsieur [R] [M] pour un loyer de près de 650 euros qu'ils ont dit verser entre les mains d'un ami de Monsieur [R] [M]. Ils ont sollicité les plus larges délais pour quitter les lieux.
Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] ont été autorisés à communiquer par note en délibéré tout justificatif du versement du loyer allégué depuis 2020.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] ont produit par note en délibéré du 12 mai 2024, des contrats d'abonnement téléphoniques à l'adresse du bien litigieux, une facture EDF à cette même adresse, et les justificatifs de deux virements, dont l'un en date du 12 juin 2020 au profit d'une personne dénommée [C] [V] dont l'objet est " boulangerie Bondy ".
Par ailleurs, en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 8 du contrat de bail litigieux, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.
Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 8 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.
En l'espèce, il ressort des débats et des pièces versées que Monsieur [R] [M] produit un courrier de son conseil du 29 juin 2023 selon lequel il n'occupe plus le logement depuis " l'été 2021 " et son départ " en vacances " à cause du squat allégué de l'appartement par Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] constaté à son retour de vacances. Monsieur [R] [M] l'a confirmé à l'audience du 7 mai 2024, comme il a communiqué un procès-verbal de dépôt de plainte en ce sens du 2 novembre 2023. Dès lors, il apparaît que Monsieur [R] [M] a laissé seuls Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] dans l'appartement pris à bail alors qu'il n'y résidait pas pendant une durée prolongée. S'il réduit cette durée au temps de " vacances " à " l'été 2021 ", les dates du courrier d'avocat au 29 juin 2023 et de sa plainte au 2 novembre 2023, soit deux ans plus tard, tendent à mettre en lumière que l'absence de Monsieur [R] [M] s'est prolongée au-delà d'un simple temps de vacances. D'autant plus que l'attestation de la voisine de palier de l'appartement objet du litige, versée aux débats à l'audience par Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F], et ayant valeur de simple renseignement, informe que le bien est occupé par le couple depuis 2020, ce que confirme un autre voisin d'immeuble. Aucun de ces deux résidents de l'immeuble ne font référence à la présence de Monsieur [R] [M] sur la période allant de 2020 à 2024, ni ponctuelle, ni même pour faire part de ses protestations éventuelles quant au squat allégué de l'immeuble. Monsieur [R] [M] n'est en outre en capacité de ne verser aux débats aucune pièce qui ferait état de telles protestations alléguées antérieures au courrier de son conseil du 29 juin 2023, soit deux ans après " l'été 2021 " (constat de commissaire de justice, courriers, SMS, photographies, attestations, main courante, etc). Dans ces conditions, il est peu important de savoir si la cession ainsi établie du bail par Monsieur [R] [M] au profit de Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] ait eu lieu à titre gratuit ou onéreux, les deux hypothèses étant expressément prohibées par l'article 8 du contrat de bail litigieux.
Le manquement contractuel tenant à la cession illicite du bien est ainsi avéré, comme celui tenant au défaut d'occupation.
Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu'elle perdure depuis 2020, au regard des attestations des résidents de l'immeuble alors que le contrat de bail rappelait expressément l'interdiction de la sous-location et l'obligation d'occupation personnelle, et que le logement de caractère social n'est pas vocation à venir enrichir le preneur.
Monsieur [R] [M] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation
Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.
En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.
En l'espèce, il ressort du décompte du 24 avril 2024 produit par le bailleur l'existence d'un arriéré locatif de 1945,87 euros, échéance de mars 2024 incluse. Il n'y a pas de frais de poursuite au décompte. Ne contestant ni le principe ni le montant de sa dette à l'audience, Monsieur [R] [M] sera condamné, seul, au paiement de cette somme.
Monsieur [R] [M], Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] seront en outre condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de ce jour et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (407,09 euros en mars 2024), en ce que rien ne justifie de la fixer à une somme supérieure à la valeur locative du bien.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux des occupants
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
En l'espèce, si Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] sollicitent les plus larges délais pour quitter les lieux, ils n'apportent aucun élément de nature à justifier l'octroi de tels délais. D'autant plus qu'ils connaissent leur obligation de quitter les lieux depuis au moins la sommation par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024 si bien qu'ils ont déjà bénéficié dans les faits de larges délais.
En conséquence, leur demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 octobre 2016 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [R] [M] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] aux torts du locataire
ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [M] de restituer les clés du logement à la SA IMMOBILIERE 3F dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [M] d'avoir restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F], y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1945,87 euros d'arriéré de loyers et de charges au 24 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse ;
RAPPELLE que Monsieur [R] [M] est tenu au paiement des loyers et des charges en exécution du contrat jusqu'à ce jour ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [M], Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (407,69 euros en mars 2024), à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [M], Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] à verser la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [M], Monsieur [H] [Z] et Madame [L] [F] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03141 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZS
