TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/02862 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HVA
N° MINUTE : 4
Assignation du :
09 Février 2024
EXPERTISE[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert:
[I] [B][2]
[2]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01]
JUGEMENT
rendu le 10 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. DAVID SAS
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0046
DEFENDERESSE
S.A.S. PANDORA FRANCE
[Adresse 16]
[Localité 11]
représentée par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE de la SELAS DS AVOCATS, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0007
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 07 Juin 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2012, la société DAVID SAS a donné à bail commercial à la société PANDORA FRANCE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 5], pour une durée de neuf années du 1er mai 2012 au 30 avril 2021, l'exercice de l'activité ainsi désignée « BIJOUX-PARFUMS-MONTRES ET ACCESSOIRES SUIVANTS « Sacs-portes-clés-petite maroquinerie-briquets-stylos-lunettes de soleil-foulards » ne pouvant être exercés à titre d'activité principale » et un loyer annuel de 75.000 euros hors charges et hors taxes.
Par acte d'huissier de justice signifié le 17 mai 2021, la société PANDORA FRANCE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 moyennant un loyer annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges.
Selon acte d'huissier de justice signifié le 5 juillet 2021, la société DAVID SAS a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 moyennant un loyer déplafonné fixé à 150.000 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 juillet 2021, la société PANDORA FRANCE a pris acte de l'accord de la société DAVID SAS sur le principe du renouvellement et refusé le loyer proposé de 150.000 euros hors taxes et hors charges tout en rappelant sa demande de fixation du loyer à la somme de 70.000 euros hors taxes et hors charges.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 juin 2023, la société DAVID SAS a notifié à la société PANDORA FRANCE un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 252.000 euros hors taxes et hors charges.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 9 février 2024, la société DAVID SAS a assigné la société PANDORA FRANCE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
L'affaire a été retenue à l'audience du 7 juin 2024 à laquelle la société DAVID SAS et la société PANDORA FRANCE étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié et de son assignation, la société DAVID SAS demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 252.000 euros hors taxes et hors charges au 1er juillet 2021 ;
- juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous loyers dus, et ce à compter de chaque échéance contractuelle ou subsidiairement à compter de la saisine du tribunal et seront ensuite capitalisés ;
- condamner la société PANDORA FRANCE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de rechercher la valeur locative au 1er juillet 2021, notamment au regard de la modificiation des facteurs locaux de commercialité ;
- fixer le montant du loyer provisionnel durant l'instance à la somme, en principal, de 252.000 euros par an ;
- juger que la provision à valoir sur les frais d'expertise sera avancée par la société PANDORA FRANCE et par elle, à frais partagés.
Sur le fondement des articles L. 145-34 et L. 145-33 du code de commerce, la société DAVID SAS expose que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative en raison d'une modification des prix couramment pratiqués dans le voisinage et des facteurs locaux de commercialité. Elle explique que la [Adresse 15] est l'une des dix artères où la valeur locative est la plus élevée et en progression depuis fin 2021. Elle estime que la modification notable des facteurs locaux de commercialité se caractérise par une hausse significative de la fréquentation de la station de métro Saint Paul et une amélioration sensible de la commercialité de la rue. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, elle invoque que les locaux bénéficient d'une excellente localisation, en plein coeur du [Adresse 13]. Elle fixe la surface des locaux à 81 m2 et la surface pondérée à 56,372 m2 qu'elle arrondit à 56 m2. Elle évalue le prix unitaire à 4.500 euros/m2P, soit une valeur locative totale et un prix annuel de 250.000 euros au 1er juillet 2021.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société PANDORA FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 83395,26 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021 ;
- condamner la société DAVID SAS à lui régler la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer effectivement versé depuis le 1er juillet 2021 et ce, dans un délai de huit jours ;
- condamner la société DAVID SAS à lui régler les intérêts légaux sur le trop-perçu de loyers,à compter du 1er juillet 2021 ;
A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qui lui plaira afin de déterminer le montant de la valeur locative des locaux au jour du renouvellement du bail, soit le 1er juillet 2021;
- dire et juger que la consignation des sommes à valoir sur les honoraires de l’expert est à la charge de la société DAVID SAS ;
- fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 83.395,26 euros hors taxes et hors charges pendant la période de la procédure ;
En tout état de cause,
- condamner la société DAVID SAS à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La société PANDORA FRANCE soutient que la société DAVID SAS ne rapporte pas la preuve d'une cause de déplafonnement du loyer, notamment d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur son activité au cours du bail écoulé. Elle considère qu'en conséquence le loyer doit être plafonné à la somme de 83.395,26 euros selon la variation de l'indice des loyers commerciaux.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.
MOTIFS
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Le principe du renouvellement du bail liant la société DAVID SAS et la société PANDORA FRANCE est acquis à compter du 1er juillet 2021 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société PANDORA FRANCE à la société DAVID SAS le 17 mai 2021 et l'acceptation de la société DAVID SAS signifiée à la société PANDORA FRANCE le 5 juillet 2021.
Cela sera constaté.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
L'article R.145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
En outre, une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d'un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.
Il est rappelé que la modification des prix couramment pratiqués dans le voisinage n’est pas susceptible d’entraîner le déplafonnement du loyer.
En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative et en l’état des pièces produites par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Le document intitulé « L'essentiel du marché des commerces » produit par la société DAVID SAS étudie en effet l'évolution du marché de manière très succinte et au 1er semestre 2022 alors que le renouvellement du bail est intervenu au 1er juillet 2021 et que la modification des facteurs locaux de commercialité invoquée doit s'apprécier au cours du bail expiré.
Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés dela société DAVID SAS qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société PANDORA FRANCE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société DAVID SAS et la société PANDORA FRANCE, et portant sur les locaux sis à [Adresse 5], à compter du 1er juillet 2021 ;
avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder
Mme [I] [B]
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 12]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 5], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce et définis par l'article R.145-6 du code de commerce,
- rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2021 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 18 juillet 2025 ;
Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société DAVID SAS, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 27 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 04 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame [F] [U]
Association AME
[Adresse 4]
[Localité 10]
[XXXXXXXX02]
[Courriel 14] ;
Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à Paris le 10 Juillet 2024
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. FORESTIER
