TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/13576
N° Portalis 352J-W-B7H-C3DBY
N° MINUTE : 1
Assignation du :
20 Octobre 2023
Jugement avant dire droit
Expert : [K] [W]
[Adresse 6]
[Localité 7]
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 10 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. JACADI
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Jacky BENAZERAH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1097
DEFENDERESSE
S.C.I. SAINT MICHEL LUXEMBOURG
[Adresse 9]
[Localité 8]
représentée par Maître Jean-David ZERDOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E298
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 07 Juin 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2012, la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG a donné à bail commercial à la société JACADI des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 11], [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2012 au 30 juin 2021, l'exercice de l'activité de « vente d'articles de prêt-à-porter pour enfants et adolescents, d'accessoires, de chaussures, de layette, d'articles de puériculture, de jeux et jouets, de mobilier et, plus généralement, de tout objet se rapportant au mode de l'enfant et de l'adolescent » et un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges.
Par acte de commissaire de justice signifié le 13 décembre 2022, la société JACADI a sollicité de la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, pour une durée de neuf années et un loyer de 75.000 euros hors taxes et hors charges.
Selon acte de commissaire de justice signifié le 25 janvier 2023, la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG a informé la société JACADI qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 et sollicitait la fixation du loyer à la somme de 110.000 euros.
Le 15 juin 2023, par lettre recommandée avec avis de réception, la société JACADI a notifié à la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 73.000 euros hors taxes et hors charges.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 20 octobre 2023, la société JACADI a assigné la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 7 juin 2024 à laquelle la société JACADI et la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG étaient représentées par leur avocat.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société JACADI demande au juge des loyers commerciaux de :
- constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail le 1er janvier 2023;
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somrne de 73.000 euros par an hors taxes hors charges ;
- dire que les loyers trop-percus depuis le 1er janvier 2023 porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation puis au fur et à mesure des échéances suivantes ;
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;
- débouter la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG de ses demandes ;
- en cas d’expertise, réserver les dépens et fixer le montant du loyer provisoire à la somme de 73.000 euros par an hors taxes hors charges à compter du prononcé du jugement ;
- condamner la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG aux entiers dépens ;
- rappeler l'exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel et sans caution.
Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la société JACADI soutient que la valeur locative des locaux loués étant inférieure au loyer plafonné, le loyer de renouvellement doit être fixé au montant de la valeur locative. Elle précise qu'elle ne renonce pas au plafonnement du loyer pour le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné. En réponse à la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG qui soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative, supérieure au loyer plafonné, car il lui a été consenti une réduction du loyer qui constitue une modification des obligations des parties, la société JACADI expose que cette modification n'était pas notable et ne peut en conséquence justifier un déplafonnement. Elle considère en effet, d'une part, que la réduction a été accordée à titre intuitu personae et que les parties sont convenues en réalité d'une franchise partielle de loyer et, d'autre part, que cette réduction n'a été accordée qu'à titre temporaire, pour une période de trois ans.
En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, elle se réfère à la note technique établie à sa demande par la société SCHNEIDER INTERNATIONAL. Elle expose que la surface des locaux est de 175 m2 et la surface pondérée de 70 m²P. Elle considère que la destination est spécialisée et n'appelle aucune majoration contrairement à ce que revendique le bailleur. Compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle évalue le prix unitaire à 1.100 euros/m²P. Elle applique en outre un abattement afin de tenir compte des charges exorbitantes stipulées au contrat. Elle en conclut que la valeur locative totale s'évalue à 73.445 euros qu'elle arrondit à 73.000 euros.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à 110.000 euros hors taxes et hors charges ;
A titre subsidiaire, avant dire droit au fond,
- ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert qu’il plaira pour y procéder avec mission, pour l’essentiel, de rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2023, conformément aux dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 du code de commerce ;
- fixer le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise et dire qu’elle devra être consignée par la société JACADI ;
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et accessoires ;
En tout état de cause,
- débouter la société JACADI de ses demandes sauf en ce qui concerne la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la valeur locative ;
- condamner la société JACADI à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.
La société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG soutient qu'il y a eu au cours du bail expiré une modification notable des obligations respectives des parties au sens des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce qui justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et sa fixation à la valeur locative. Elle explique que les parties ont appliqué une réduction du loyer pendant toute la durée de la troisième période triennale du bail. Elle considère que cette réduction ne peut être qualifiée de franchise de loyer et invoque qu'il s'agit d'une modification conventionnelle du loyer intervenue dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail. Elle ajoute qu'une réduction qui est appliquée sur une période de trois années et qui représente une baisse de plus de 7% du loyer ne peut être qualifiée d'éphémère et/ou de limitée. Elle invoque enfin que l'obligation concernée est l'une des deux obligations principales du preneur visées à l'article 1728 du code civil et, qu'en conséquence, la modification de cette obligation revêt nécessairement un caractère notable.
S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, elle retient une surface minimum de 184,03 m² et une surface pondérée de 82 m². Elle considère que le prix unitaire doit être fixé à 1.250 euros/m²P et qu'il convient d'appliquer une majoration de 8,5% afin de tenir compte des avantages conférés au preneur par la destination des locaux, la cession et la sous-location. Elle conclut ainsi à une valeur locative de 109.592,50 euros qu'elle arrondit à 110.000 euros.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Le principe du renouvellement du bail liant la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG et la société JACADI est acquis à compter du 1er janvier 2023 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société JACADI à la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG le 13 décembre 2022 et l'acceptation de la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG signifiée à la société JACADI le 25 janvier 2023.
Cela sera constaté.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.
En outre, une modification des obligations respectives des parties, peut constituer un motif de déplafonnement d'un loyer renouvelé si elle est notable et survenue au cours du bail expiré.
En l'espèce, il apparaît opportun d'apprécier la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2023 avant de statuer sur les moyens développés par les parties afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
Cependant, les parties s'opposent tant sur les caractéristiques des locaux, notamment leur surface, que sur l'évaluation du prix unitaire au regard, notamment, des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.
Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés dela société JACADI qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société JACADI pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG et la société JACADI, et portant sur les locaux sis à [Localité 11], [Adresse 4], à compter du 1er janvier 2023 ;
Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder :
M. [K] [W]
[Adresse 6] - [Localité 7]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 10]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 11], [Adresse 4], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 18 juillet 2025 ;
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société JACADI, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 27 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 04 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
M. [N] [C]
[Adresse 3] - [Localité 7]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 12]
Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à PARIS, le 10 juillet 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER
