TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09376 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OUD
N° MINUTE : 2/2024
JUGEMENT
rendu le 10 juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [W] [B], demeurant [Adresse 5] - [Localité 9], représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI , avocat au barreau de PARIS, [Adresse 10] [Localité 6], Toque P0074
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 2] - [Localité 8], comparant en personne assisté de Me Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4] [Localité 7], Toque C2573, aide juridictionnelle C- 75056 -2024- 001508 du 23 janvier 2024
Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1], comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 21 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 juillet 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09376 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OUD
Par assignation du 22 novembre 2023 délivrée à la demande de Monsieur [W] [B] à Monsieur [X] [T] [N] [F] et Monsieur [I] [G] [K] [D] [F] (en qualité de caution), dénoncée au représentant de l'Etat dans le département (le 23/11/2023), au moins 6 semaines avant la date de l'audience du 25 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties ;
-Ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [X] [T] [N] [F] et de tout occupant de son chef, des lieux situés [Adresse 2] [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, autoriser le transport et la séquestration des biens ;
-Condamner in solidum Monsieur [X] [T] [N] [F] et Monsieur [I] [G] [K] [D] [F] à lui payer la somme de 4517,32 euros, selon décompte d'arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023, avec capitalisation des intérêts, outre une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1014,57 euros charges comprises, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à remise des lieux par état des lieux et remise des clefs, et 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont notamment les frais d'exécution et de commandement, outre autorisation pour le bailleur de conserver le dépôt de garantie de 700,50 euros.
L'affaire a été appelée à l'audience du 25 janvier 2024 au cours de laquelle elle a fait l'objet d'un report à celle du 19 mars 2024 puis à celle du 21 Mai 2024.
A l'audience du 21 mai 2024, Monsieur [W] [B], représenté, indique que la dette est désormais de 1295,52 euros au mois de mai 2024, qu'il demande le débouté de l'ensemble des demandes des défendeurs et maintient le surplus de ses demandes dans les termes de son assignation.
Il indique ne pas s'opposer à l'octroi de délais mais sur une période plus courte que les 36 mois sollicités.
Il soutient que le locataire n'a pas honoré les causes du commandement de payer dans le délai requis et qu'une dette existe toujours à ce jour.
Monsieur [X] [T] [N] [F], représenté, demande aux termes de ses conclusions de voir :
A titre principal,
-Dire et juger nul le commandement de payer lui ayant été délivré par Monsieur [B] ;
-Condamner Monsieur [B] à lui rembourser la somme de 4290 euros appelée à titre de provision sur charges ;
A titre subsidiaire,
En cas de condamnation au paiement d'une dette locative ;
-Lui accorder des délais de paiement sur 36 mois aux fins d'apurer la dette locative existante ;
-Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement,
A titre très subsidiaire,
Si l'expulsion était prononcée,
-Lui accorder un délai d'un an pour quitter les lieux afin de pouvoir se reloger dans un logement décent et correspondant à ses capacités financières,
En tout état de cause,
-Débouter purement et simplement Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir en raison des conséquences manifestement excessives que pourrait avoir une décision d'expulsion ;
-Condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens.
Il estime le commandement de payer est nul au motif qu'il ne comporte pas de décompte précis et complet des sommes réclamées par le bailleur.
Il ajoute que le bailleur ne produit pas l'ensemble des justificatifs clairs de régularisation annuelle des charges et estime dès lors justifiée sa demande en remboursement de ce chef.
Monsieur [I] [G] [K] [D] [F], comparaissant en personne, se réfère aux conclusions de Monsieur [X] [T] [N] [F] qu'il indique approuver, soulignant avoir fait une tentative de règlement amiable par courrier recommandé A/R qui est produit en pièce 3.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.
MOTIFS
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23/11/2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Le commandement de payer du 2 mai 2023 a été dénoncé à la CCAPEX le 3 mai 2023.
L'action est donc recevable.
Sur la demande de voir juger nul le commandement de payer délivré par Monsieur [B] le 2 mai 2023 pour absence de ventilation loyers/charges dans le décompte joint :
Il ressort du contrat de bail versé aux débats, conclu entre les parties, (article V) qu'initialement, le loyer est de 700,56 euros et la provision sur charges de 110 euros.
L'article VI dudit bail prévoit expressément l'indexation annuelle dudit loyer.
Il ressort du compte locataire produit par le bailleur qu'à compter de juillet 2021, le loyer est de 743,85 euros par mois et la provision sur charges de 110 euros par mois soit un total de 853,65 euros par mois charges comprises. Ce loyer passe à compter d’octobre 2021 à 746,98 euros, la provision sur charges demeurant inchangée à 110 euros par mois (soit 856,98 euros au total).
La provision sur charges est réévaluée au 1er janvier 2023 passant de 110 euros à 132 euros par mois jusqu'au mois d'avril 2023.
Le commandement de payer vise la période du 01/07/2021 au 01/04/2023, soit au titre des charges appelées 17 mois X 110 euros + 4 mois X132 euros = 2398 euros de provisions pour charges visés dans le décompte annexé.
En outre, le locataire est informé mensuellement par la transmission de son décompte locataire des montants de loyers et provisions sur charges lui incombant et dispose d'un accès à son espace INTRANET NEXITY LAMY sur lequel il peut connaître à tout instant le détail de ses avis d'échéances précisément indiqués dans le décompte joint au commandement et l'état de son compte locatif (pièce 8 du bailleur).
Il ne justifie dès lors d'aucun grief au titre de l'absence de ventilation loyers/charges sur le décompte joint audit commandement et il convient dès lors de rejeter sa demande visant à voir juger nul le commandement de payer lui ayant été délivré par Monsieur [B] le 2 mai 2023 pour absence de ventilation loyers/charges dans le décompte joint.
Sur la demande de remboursement des charges
Il ressort de la pièce 9 versée par Monsieur [B] que les éléments détaillés de régularisation de charges ainsi que son extrait de compte, ont été envoyés à Monsieur [X] [F] dès le 20 décembre 2023, par courriel.
Il est en outre versé en pièce 10 aux débats lesdits éléments de régularisation chiffrés et explicites au titre des années 2021 et 2022.
Dès lors, Monsieur [X] [T] [N] [F] sera débouté de sa demande infondée de voir condamner Monsieur [B] à lui rembourser la somme de 4290 euros appelée à titre de provision sur charges.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé entre les parties, qui prévoit une clause résolutoire, que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.
Or il résulte des pièces produites et il n'apparaît pas sérieusement contestable :
- que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [X] [T] [N] [F], le 2 mai 2023 dénoncé à la CCAPEX le 3 mai 2023 et à Monsieur [I] [G] [K] [D] [F] (en qualité de caution) pour paiement des sommes restées dues à hauteur de 3465,22 euros en principal, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990,
- que ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai de deux mois, soit le 3 juillet 2023 ;
- qu'il est produit le bail et un historique, arrêté au mois de mai 2024 qui fait alors apparaître une somme restant due de 1295,52 euros, selon décompte d'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), qui sera retenue et au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [T] [N] [F] et Monsieur [I] [G] [K] [D] [F] (en qualité de caution), à la payer à Monsieur [W] [B] avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation,
-Qu'il convient de faire droit à la demande au titre de l'anatocisme prévu à l'article 1343-2 du code civil et de dire que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ;
-que la situation du locataire ayant repris le paiement des loyers courants, permet de l'autoriser à s'acquitter de la dette selon des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail à raison de 23 échéances mensuelles de 53 euros, la 24ème et dernière échéance soldant la dette, en sus des loyers courants, avec une clause de déchéance du terme en cas de non -respect des modalités de paiement de l'arriéré et des loyers courants tels que définis au dispositif,
- que ces délais de paiement valent pour régler les sommes dues au titre des dépens.
-que les modalités d'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, qui sera fixée au montant du loyer majoré des charges et accessoires, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif des lieux, (aucun élément produit ne justifiant la majoration de 12% demandée), sont prévues au dispositif de la présente ordonnance, et qu'il n'y a pas lieu à suppression du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, qu'aucune des pièces versées aux débats ne justifie ;
-qu'il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l'exécution provisoire de droit de la présente décision qui ne sera pas écartée comme étant nécessaire et compatible avec l'affaire, apparaissant suffisants pour en garantir la mise en œuvre ;
-Que le sort des meubles est régi par les articles L431-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédure civiles d'exécution et qu'il n'y a donc pas lieu d'en ordonner le transport et la séquestration ;
-Que Monsieur [W] [B] sera débouté de sa demande visant à conserver le dépôt de garantie de 700,50 euros alors que le locataire est toujours dans les lieux et bénéficie d'un échéancier suspensif de la clause résolutoire ;
-Que l'équité commande de condamner in solidum Monsieur [X] [T] [N] [F] et Monsieur [I] [G] [K] [D] [F] à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 700 euros en application de l 'article 700 du Code de procédure civile ;
-que Monsieur [X] [T] [N] [F] et Monsieur [I] [G] [K] [D] [F] parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer, et tels que définis à l'article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé, étant observé que les frais d'exécution relèvent le cas échéant du juge de l'exécution ;
-que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
Déclare recevable l'action de Monsieur [W] [B] ;
Rejette la demande de Monsieur [X] [T] [N] [F] visant à voir juger nul le commandement de payer lui ayant été délivré par Monsieur [B] le 2 mai 2023 pour absence de ventilation loyers/charges dans le décompte joint ;
Déboute Monsieur [X] [T] [N] [F] de sa demande de voir condamner Monsieur [B] à lui rembourser la somme de 4290 euros appelée à titre de provision sur charges ;
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à effet du 7 septembre 2012, concernant les lieux situés : [Adresse 2] [Localité 8], sont réunies à la date du 3 juillet 2023 ;
Condamne in solidum Monsieur [X] [T] [N] [F] et Monsieur [I] [G] [K] [D] [F] (en qualité de caution), à payer à Monsieur [W] [B], la somme de 1295,52 euros, selon décompte d'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;
Dit que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ;
Déboute Monsieur [W] [B] de sa demande visant à conserver le dépôt de garantie de 700,50 euros ;
Autorise Monsieur [X] [T] [N] [F] à s'acquitter de cette dette par 23 versements mensuels consécutifs de 53 euros, en sus des loyers et charges courants, le 24ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;
Dit que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente décision, et les suivants successivement avant le 15 de chaque mois ;
Suspend les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et dit qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;
Dit que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n'a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail ;
Dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit :
- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;
Dans ce cas uniquement, Ordonne, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [X] [T] [N] [F] et celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 2] [Localité 8], au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412 - 1 du code des procédures civiles d'exécution ;
Dit n'y avoir lieu à suppression du délai de deux mois de l'article L412 - 1 du code des procédures civiles d'exécution ;
Dit n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;
Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L431-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédure civiles d'exécution et Dit n'y avoir lieu d'en ordonner le transport et la séquestration ;
Condamne in solidum Monsieur [X] [T] [N] [F] et Monsieur [I] [G] [K] [D] [F] (en qualité de caution), à payer à Monsieur [W] [B], à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clefs ;
Condamne in solidum Monsieur [X] [T] [N] [F] et Monsieur [I] [G] [K] [D] [F], à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 700 euros en application de l 'article 700 du Code de procédure civile ;
Déboute du surplus des demandes plus amples ou contraires des parties;
Condamne in solidum Monsieur [X] [T] [N] [F] et Monsieur [I] [G] [K] [D] [F] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et tels que définis à l'article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit et Dit n'y avoir lieu à l'écarter.
Ainsi fait et jugé au tribunal judiciaire de Paris, le 10 juillet 2024.
Le greffier, le juge
