TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Linda HOCINI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Halal EL JAAOUANI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09820 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SPE
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 09 juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 2] - EMIRATS ARABES UNIS
représenté par Me Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. YB PROPERTY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 09 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09820 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SPE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2023, Monsieur [C] a fait assigner la société YB PROPERTY représentée par son gérant, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ constater que la locataire a violé ses obligations contractuelles en ne respectant pas la tranquillité et la sécurité au sein du logement meublé loué,
▸ constater que la preneuse sous loue le logement loué alors qu'elle est la seule titulaire du contrat de bail, à l'exclusion de toute autre personne et qu'il lui est interdit de sous louer le dit logement sur des plate-formes telles que BOOKING et AIRBNB,
▸dire et juger qu'elle a gravement manqué à ses obligations contractuelles,
▸ prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail meublé du 1er mars 2023,
▸ en conséquence ordonner, faute pour la défenderesse de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir l'expulsion pure et simple de la preneuse ainsi que de tous occupants de son chef et de tous biens des lieux qu'elle occupe et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que la défenderesse désignera ou à défaut dans un garde meubles ou dans tout au lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls de la société YB PROPERTY et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
▸ condamner la société YB PROPERTY au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel, à compter de la résiliation de son contrat de bail, jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,
▸ dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir,
▸ en tout état de cause, rejeter toute demande de délai,
▸ dire et juger que les loyers perçus par la société YB PROPERTY au titre des sous locations sont des fruits civils de la propriété qui lui appartiennent,
▸ ordonner à la société YB PROPERTY de produire sous astreinte de 200 euros par jour de retard ses relevés de versements AIRBNB depuis la date de création de son compte AIRBNB en juillet 2023 et ses relevés de versements BOOKING depuis la date de son premier avis en mars 2023 afin de pouvoir déterminer la somme correspondant aux fruits civils qu'elle a perçus fautivement au détriment du bailleur,
▸ en conséquence condamner la société YB PROPERTY à lui rembourser une somme à parfaire correspondant au montant des fruits civils qu'elle a détournés fautivement,
▸ subsidiairement, la condamner à lui payer à titre de provision la somme de 14 202 euros correspondant aux fruits civils qui ont été détournés fautivement,
▸ dire et juger que l'infraction à la législation sur les baux et la violation du contrat de bail par la société YB PROPERTY lui ont causé des préjudices qui doivent être réparés,
▸condamner la société YB PROPERTY à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts
▸condamner la société YB PROPERTY à lui verser la somme de 2000 euros en réparation du préjudice moral subi,
▸condamner la société YB PROPERTY à lui verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 janvier 2024 et renvoyée au 24 mai 2024.
A cette date, Monsieur [C] était représenté par un conseil, lequel a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures, précisant qu'un congé a été délivré le 30 novembre 2023 par la société YB PROPERTY, maintenant la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, sollicitant une somme de 3284,83 euros au titre des frais de remise en état du logement, portant sa demande de dommages et intérêts à la somme de 6662,60 euros et sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 4500 euros, maintenant les termes de son acte introductif d'instance pour le surplus.
En défense, la société YB PROPERTY était représentée par un conseil lequel a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes du bailleur, confirmant qu'un congé a été délivré par courrier du 30 novembre 2023, qu'un état des mieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 19 janvier 2024, sollicitant qu'il soit jugé que le bail est soumis aux dispositions de la loi de 1989, avec condamnation du bailleur à rembourser 2000 euros au titre des provisions pour charges injustifiées par le bailleur, outre 7280 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée de 10%, ainsi que 214,60 euros en remboursement de la moitié de la facture de commissaire de justice, 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures visées à l'audience et reprises oralement.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2024.
MOTIFS :
À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.
- Sur le bail liant les parties et la loi applicable :
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il est constant que la loi du 06 juillet 1989 est exclue pour les locations de logements aux personnes morales, sauf si cela est expressément convenu entre les parties aux termes du bail, cette volonté expresse ne pouvant résulter de simples mentions sur un bail type pré-imprimé ou dans un congé. Ainsi, s'il est possible d'appliquer volontairement la loi du 6 juillet 1989 à une location qui n'en relève pas, la volonté des parties devra être dénuée d'équivoque.
En l'espèce, il ressort de l'examen du bail conclu le 1er mars 2023 entre Monsieur [C] et la société YB PROPERTY, personne morale représentée par son gérant, Monsieur [U] [J] lors de la signature, que le contrat librement signé par les parties mentionne expressément en son intitulé comme en son corps que le bail est soumis aux dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil, qu'il est conclu dans le cadre de l'une des exclusions prévues à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et que dès lors le bail n'est soumis ni aux dispositions de cette loi ni à celles prévues par la loi du 1er septembre 1948, les parties précisant avoir librement négocié l'ensemble des termes et conditions du bail.
La société YB PROPERTY prétend désormais que le bail devrait être soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais elle ne conteste pas qu'elle a librement signé ce bail particulièrement explicite quant à l'exclusion des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Dès lors, il est établi que la commune intention des parties était d'exclure le bail des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il est donc soumis aux seules dispositions du code civil.
- Sur la demande de résiliation du bail :
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l'espèce, Monsieur [C] soutient que la société locataire a commis des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles en sous louant le logement et en troublant la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble.
Or le contrat de bail mentionne expressément dans un paragraphe intitulé « Conditions particulières » une autorisation expresse de sous-location des lieux aux termes de laquelle le bailleur « autorise expressément le preneur à consentir à des tiers des sous-locations temporaires pour l'appartement donné à bail, pour des périodes qui ne devront pas néanmoins être inférieures à 1 nuit et qui ne pourront pas dépasser la durée restante du bail. Dans tous les cas, le preneur restera responsable en tous points vis-à-vis du bailleur ».
Par ailleurs, concernant les nuisances, Monsieur [C] produit un courrier du syndic faisant état le 03 avril 2023 de nuisances diurnes et nocturnes, pour lesquelles les copropriétaires impactés souhaiteraient porter plainte, sans autres éléments circonstanciés, une copie de plainte d'une copropriétaire en date du 07 avril 2023, laquelle mentionne des allers et venues de différents locataires dans le logement situé sur le même pallier que le sien, occasionnant des nuisances sonores, sans autres éléments circonstanciés et un courrier du président du conseil syndical de l'immeuble confirmant les dires de cette dernière.
Au total, ces éléments sont insuffisants à justifier la résiliation du bail sollicitée, étant précisé qu'un congé pour reprise du 23 octobre 2023, pour le 28 février 2024 a été délivré par le bailleur à la société YB PROPERTY et qu'un état des lieux de sortie avec remise des clés a été réalisé le 19 janvier 2024.
Il convient donc de constater que le contrat de location a pris fin à cette date.
- Sur le remboursement des frais de remise en état et le solde locatif:
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : «Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. ».
Selon les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Par ailleurs, la preuve de l’existence de dégradations locatives nécessitant des frais de remise en état incombe au bailleur. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.
Les états des lieux sont présentés. Une liste des meubles garnissant le logement, loué meublé, est jointe au contrat de bail. L'état des lieux de sortie fait clairement apparaître que le logement a été restitué quasi vide, hormis l'électroménager et des plafonniers, la quasi totalité des meubles et objets présents dans le logement ayant disparu. Ils étaient mentionnés comme étant à l'état neuf dans la liste jointe au contrat de bail. Il convient donc d'indemniser le bailleur qui a fourni des justificatifs d'achat des meubles et objets dont il a du faire l'acquisition pour remeubler le logement outre les frais de remplacement de la serrure.
Le montant du dépôt de garantie s'élève à 5600 euros et n'a pas été restitué.
Le loyer du mois de janvier 2024 est dû jusqu'à la date de remise des clés le 19 janvier 2024, soit la somme de 1593,55 euros outre 122,58 euros de provisions pour charges.
Au regard des pièces produites, la demande de la société YB PROPERTY tendant au remboursement de 2000 euros au titre des provisions pour charges sera rejetée, tandis qu'il convient de condamner la société YB PROPERTY prise en la personne de son représentant légal à régler au bailleur la somme de 2164,83 euros, après conservation du dépôt de garantie, aucun élément ne venant justifier la somme de 1120 euros demandée par le bailleur au titre de la conservation de 20% du dépôt de garantie pour régularisation des charges à venir.
- Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite :
Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.
L'article 549 de ce même code précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. La bonne foi requise pour l'acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu'elle cesse, cesse l'acquisition des fruits (Cass. 3eme civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).
En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727) étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.
En application des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, le contrat de bail mentionne expressément dans un paragraphe intitulé « Conditions particulières » une autorisation expresse de sous-location des lieux aux termes de laquelle le bailleur « autorise expressément le preneur à consentir à des tiers des sous-locations temporaires pour l'appartement donné à bail, pour des périodes qui ne devront pas néanmoins être inférieures à 1 nuit et qui ne pourront pas dépasser la durée restante du bail. Dans tous les cas, le preneur restera responsable en tous points vis-à-vis du bailleur ».
Dès lors, c'est à juste titre que la société YB PROPERTY soutient que le bailleur a lui-même consenti à la sous-location du logement, contrevenant ainsi en sa qualité de copropriétaire au règlement intérieur de la copropriété, et il ne saurait désormais lui en faire grief, l'argument selon lequel le bail aurait été conclu pour que des formateurs de la société locataire soient hébergés pendant leurs déplacements relevant de la simple affirmation et étant parfaitement inopérant.
Monsieur [C] sera ainsi débouté de sa demande au titre des fruits civils et de toutes demandes subséquentes.
- Sur les demandes de dommages et intérêts :
Aux termes des articles 1103, 1104, 1217 et 1231 et suivants du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. En outre, la responsabilité contractuelle d'un contractant peut être engagée à raison d'une inexécution contractuelle de sa part ayant entraîné un dommage pour son cocontractant.
En vertu de l'article 1231-1 du code civil en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution contractuelle « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».
En vertu de l'article 1231-2 du code civil « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ». Il est constant qu'il convient d'assurer à la victime une indemnisation intégrale par le versement de l'équivalent dudit dommage au jour sa réparation.
L'article 1240 du code civil, anciennement 1382 du même code, dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». L'article 1241 du même code prévoit que « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. ».
Monsieur [C] sollicite une somme de 6662,60 euros au titre du préjudice financier subi pour la sous-location illégale de son logement, expliquant avoir exposé des frais, notamment de commissaire de justice, d'avocat, d'hôtel puisqu'il réside à l'étranger, dont il demande dédommagement. Néanmoins, la sous-location n'étant pas illégale aux termes du contrat de bail qu'il a lui-même proposé à la société YB PROPERTY, et certains frais étant compris dans les dépens, tandis que les nécessités d'un hébergement en hôtel ne sont pas établies, il sera débouté de sa demande d'indemnisation.
Par ailleurs, Monsieur [C] ne justifie nullement du préjudice moral qu’il allègue et dont il demande réparation pour l'usage lucratif qui a été fait de son logement par la société YB PROPERTY, alors même que le contrat l'y autorisait. Il sera donc débouté de sa demande de condamnation de la société YB PROPERTY à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts.
Les frais d'état des lieux resteront à la charge de la société YB PROPERTY qui sera ainsi déboutée de sa demande de remboursement à ce titre.
- Sur les demandes accessoires :
Ni l'équité ni la solution du litige ne justifient qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :
DEBOUTE Monsieur [C] de sa demande de résiliation du bail d'habitation ;
CONSTATE que le contrat de location a pris fin le 19 janvier 2024 suite au congé délivré le 30 novembre 2023 ;.
CONDAMNE la société YB PROPERTY prise en la personne de son représentant légal à régler à Monsieur [C] la somme de 2164,83 euros au titre des frais de remise en état du logement ;
REJETTE la demande en paiement formée par Monsieur [C] à l'encontre de société YB PROPERTY au titre des fruits civils des sous-locations effectuées ;
DEBOUTE Monsieur [C] de ses demandes de dommages et intérêts ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 09 juillet 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE
