TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [G] [C] épouse [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08164 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CSU
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 09 juillet 2024
DEMANDEURS
Monsieur [O] [V],
[Adresse 3]
représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS,
Madame [J] [V],
[Adresse 3]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS,
S.A. SEYNA,
[Adresse 2]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [G] [C] épouse [S],
[Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 09 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08164 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CSU
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 15/10/2020, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] avaient donné en location à Madame [G] [C] épouse [S] un logement (une pièce) situé [Adresse 1] à [Localité 5] (5ème étage) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 712,57 €, provisions sur charges comprises.
Suivant acte du 15/10/2020, la société SEYNA s'était engagée comme caution de Madame [S] dans ses engagements à l'égard des consorts [V] et ce, dans la limite de 108 mois et d'un montant de 96 000 €.
Par acte du 08/06/2023, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] ont fait délivrer à Madame [G] [C] épouse [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 1476,66 €.
Par acte du 05/10/2023, Monsieur [O] [V], Madame [J] [V] et la société SEYNA ont assigné Madame [G] [C] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 08/08/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; le règlement du sort des meubles garnissant le logement loué selon les dispositions légales ;le paiement de la somme de 2241,26 € au titre des loyers et charges impayés, octobre 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, la somme considérée étant répartie de la façon suivante, soit d'une part, 0 € aux consorts [V], d'autre part 2241,26 € à la société SEYNA ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] ont réclamé une indemnité de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 06/10/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie.
Régulièrement citée, Madame [G] [C] épouse [S] a comparu. Elle n'a pas contesté la créance en soi mais a précisé qu'elle avait effectué un versement de 710 € le 13/03/2024 et qu'un accord était intervenu avec la société GARANTME, gestionnaire des intérêts de la société SEYNA, pour un paiement échelonné de la dette à raison d'échéances de 125 € en plus du loyer et des charges courants.
En tout cas, Madame [S] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé la confirmation de l'accord intervenu avec la société GARANTME.
Madame [S] a expliqué les impayés par des difficultés vécues par sa famille aux Philippines, notamment un grave problème de santé de son fils dont elle avait financé les soins.
A l'audience, Monsieur [O] [V], Madame [J] [V] et la société SEYNA ont actualisé leur créance, portant leur demande à 3114,66 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés à mars 2024 (soit 873,40 € pour les consorts [V] et 2241,26 € pour la société SEYNA).
Les consorts [V] et la société SEYNA se sont opposés à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Ils ont rappelé que le plus souvent, les règlements occasionnels effectués par la locataire étaient partiels. Ils ont proposé de clarifier par une note en délibéré la question du règlement du dernier loyer.
Dans leur note en délibéré du 16/05/2024, les demandeurs ont fourni un décompte actualisé de la créance faisant ressortir un montant total de la dette de 2997,23 €, dont 628,16 € revenant aux consorts [V] et 2369,07 € revenant à la société SYENA. Ils ont expliqué que le gestionnaire de la société SEYNA, la société GARANTME, avait pris attache avec la locataire qui s'était engagée à régler une somme mensuelle de 120 € en plus des loyer et charges, cet engagement toutefois n'étant pas formalisé dans un acte.
Les demandeurs ont indiqué qu'un seul règlement était intervenu en conformité à l'engagement de Madame [S], le 12/04/2024. Ils ont donc maintenu l'intégralité de leurs demandes formées dans leur assignation.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Tout d'abord la société qui s'est portée caution est recevable à demander, conjointement avec les bailleurs, la résiliation du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire, compte tenu des impayés qu'elle a été amenée à garantir auprès des propriétaires.
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 08/06/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 01/03/2024, complété par un nouveau décompte en délibéré actualisé au 01/05/2024 ;des quittance subrogatives signées par le bailleur au bénéfice du gestionnaire de la société SEYNA.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 08/08/2023.
Si en conséquence, au 09/08/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [S] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
En effet, tout d'abord Madame [S] a repris, à la date de l'audience, le paiement du loyer courant (le loyer courant tel que défini par la loi doit s'apprécier strictement et correspond donc au loyer à part entière, hors les charges, dont l'exigence du paiement n'est pas spécialement visée par l'article 24 de la loi du 06/07/1989).
Le dernier décompte a fait ressortir le paiement d'une somme de 710 € le 14/03/2024. Au surplus, il s'en est suivi un paiement de 120 € le 12/04/2024 et un paiement de 712,57 € le 15/04/2024.
En tout état de cause, Madame [S] ne paraît pas de mauvaise foi, le loyer au demeurant s'avérant particulièrement élevé, même au regard des prix parisiens, pour un logement d'une surface de 14,80 m², ce qui peut contribuer à certaines difficultés de paiement occasionnelles.
Enfin, le montant de la dette ne paraît pas insurmontable à régler de façon échelonnée, selon les propositions faites par la locataire.
L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire.
Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
A ce titre, Monsieur [O] [V], Madame [J] [V] et la société SEYNA justifient d'une créance de 2997,23 €, arrêtée au 01/05/2024 (compte-tenu de l'octroi de délais de paiement, il convient de prendre en compte la dette locative la plus actualisée).
La créance des demandeurs se répartit de la façon suivante :
au bénéfice des consorts [V], la somme de 628,16 € ;au bénéfice de la société SEYNA, la somme de 2369,07 €.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement
La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au principal au titre du présent jugement, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [V] et de Madame [J] [V] les frais irrépétibles de l'instance.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
CONSTATE l'acquisition au 09/08/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 15/10/2020 par Monsieur [O] [V] et Madame [J] [V] à Madame [G] [C] épouse [S], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (5ème étage).
CONDAMNE Madame [G] [C] épouse [S] à payer aux demandeurs, au titre des loyers et appels de charges impayés au 01/05/2024, la somme totale de 2997,23 €, soit d'une part, la somme de 628,16 € au bénéfice de Monsieur [O] [V] et de Madame [J] [V] et d'autre part, la somme de 2369,07 € au bénéfice de la société SEYNA, sommes portant intérêts au taux légal à compter du 05/10/2023.
ACCORDE à Madame [G] [C] épouse [S] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette auprès des demandeurs, conjointement, en 23 échéances mensuelles de 125 € puis en une 24ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/10/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens.
SUSPEND l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
DIT que si Madame [G] [C] épouse [S] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
DIT QU'EN REVANCHE, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ;
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3/à défaut par Madame [G] [C] épouse [S] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
4/Madame [G] [C] épouse [S] sera condamnée à payer aux consorts [V] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
CONDAMNE Madame [G] [C] épouse [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Fait et jugé à Paris le 09 juillet 2024
Le greffier Le Président
