TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Gwendoline MASSAIN
Monsieur [C] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Linda HALIMI-BENSOUSSAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/04550 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6VN
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 09 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. IMMOBILIERE YOFREAD,
[Adresse 1]
représentée par Me Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Madame [V] [J],
[Adresse 3]
représentée par Me Gwendoline MASSAIN, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [C] [S],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 09 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04550 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6VN
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 21 janvier 2020, la SCI Immobilière Yofread a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [J] et à M. [C] [S] sur des locaux situés [Adresse 2] à Paris 8ème, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3340 euros et d’une provision pour charges de 470 euros.
Par actes de commissaire de justice du 17 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 64.386,51 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [J] et M. [C] [S] le 21 février 2023.
Par assignations du 20 avril 2023, la société SCI Immobilière Yofread a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [J] et M. [C] [S] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au jour de la libération complète des lieux et remise des clés, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit 3340 euros, et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 72847,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2023,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 9 février 2024, la société SCI Immobilière Yofread maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative totale, actualisée au 1er décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, s'élève désormais à 105978,48 euros. Elle souligne que Mme [V] [J] a donné congé le 25 octobre 2022 de sorte qu’elle demeure solidaire du loyer jusqu’au 27 mai 2023 soit six mois. Elle demande la condamnation solidaire des défendeurs pour la somme de 76322.38 euros montant arrêté au 27 mai 2023 et la condamnation de M. [C] [S] à la somme de 29656.10 euros montant arrêté au 31 décembre 2023 La société SCI Immobilière Yofread considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [V] [J] demande au juge des contentieux de la protection :
de constater que Mme [V] [J] n’occupe plus l’appartement situé [Adresse 2] à Paris 8ème, de dire que la dette locative correspondant aux arriérés de loyers doit être arrêtée à la date du 27 avril 2023,de fixer à la somme de 66664.34 euros le montant de la dette locative dont sera solidairement tenue Mme [V] [J],de constater que Mme [V] [J] propose de régler spontanément 33332.16 euros, de l’autoriser à régler sa dette en 24 mensualités, de condamner M. [S] à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, auprès de la SCI Yofread, ainsi qu’aux entiers dépens
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [S] n’est ni present ni représenté.
Les parties ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des partie, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société SCI Immobilière Yofread justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 17 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 64386,51 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 avril 2023.
Mme [V] [J] a quitté les lieux fin 2022.
Il convient d’ordonner à M. [C] [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI Immobilière Yofread à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Il ressort des pieces produites que Mme [V] [J] a donné congé le 25 octobre 2022 avec un préavis d’un mois tel que prévu dans le contrat de location. Ainsi, la solidarité s’éteint le 25 mai 2023.
La société SCI Immobilière Yofread verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2023, la dette locative s’élève à 105.974.38 euros : loyers, provisions sur charge et indemnité d’occupation.
A la date du 25 mai 2023, la dette locative est de 76837.16 euros montant dont il convient de déduire deux versements réalisés le 1er Janvier 2023 et qui n’apparaissent pas sur ce décompte mais sur la pièce 8 en demande - 1963.07 euros et 4220.26 euros soit un total de 6183.33 euros - ce qui porte le montant de la dette à 70653.83.
Mme [V] [J] et M. [C] [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 70653.83 euros au titre des sommes dues à la date du 25 mai 2023, échéance de mai 2023 incluse.
M. [C] [S] sera condamné à payer la somme de 29137.22 euros (105974.38-6183.33-70653.83).
L'article 1343-5 du code civil prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".
Au regard des élements verses aux débats, Mme [V] [J] sera autorisée à régler sa dette locative en 24 mois selon les modalités prévues au dispositif.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI Immobilière Yofread ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Au regard des éléments de contexte et de la bonne foi de Mme [V] [J], seul M. [C] [S] sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société SCI Immobilière Yofread concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. M. [C] [S] sera condamné au paiement de cette somme.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 janvier 2020 entre la société SCI Immobilière Yofread, d’une part, et Mme [V] [J] et M. [C] [S], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à Paris 8ème, est résilié depuis le 18 avril 2023,
CONDAMNE solidairement Mme [V] [J] et M. [C] [S] à payer à la société SCI Immobilière Yofread la somme de 70653.83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mai 2023, échéance de mai 2023 incluse,
CONDAMNE M. [C] [S] à payer à la société SCI Immobilière Yofread la somme de 29137.22 euros au titre de l’arriéré locatif de juin à décembre 2023,
AUTORISE Mme [V] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, le premier mois la somme de 33.332.16 euros puis une somme minimale de 1500 euros la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
CONDAMNE M. [C] [S] à payer à la société SCI Immobilière Yofread à compter du 1er Janvier 2024 une indemnité mensuelle d’occupation payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI Immobilière Yofread ou à son mandataire, soit au 1er Janvier 2024 la somme totale de 3989.49 euros,
ORDONNE à M. [C] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT n’y avoir lieu à astreinte,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [C] [S] à payer à la société SCI Immobilière Yofread la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 février 2023 et celui des assignations du 20 avril 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière Le juge des contentieux de la protection
