TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : Me Bruno MARGUET
à : Me Olivia AMBAULT-SCHLEICHER
Maître Marine DEPOIX
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Olivia AMBAULT-SCHLEICHER
Maître Marine DEPOIX
Me Didier SITBON
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/02372 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZL22
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 09 juillet 2024
DEMANDEURS
Monsieur [T] [W] DIT [C], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Olivia AMBAULT-SCHLEICHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0222
Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673
Madame [Y] [K], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673
DÉFENDEURS
S.A.S. AXIUM, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2472
S.A.S. FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE venant aux droits d’AXIUM, en qualité de mandataire de M. [W] DIT [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2472
Décision du 09 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02372 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZL22
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2]
représenté par Me Bruno MARGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0084
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2023, Monsieur [P] et Madame [K] ont fait assigner Monsieur [W] DIT [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamné à régler, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ l'intégralité de son dépôt de garantie, soit la somme de 850 euros,
▸ 2805 euros à parfaire au jour de la restitution effective, en application de la majoration applicable,
▸ 6009,53 euros à titre de dommages et intérêts,
▸ 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mai 2023 et renvoyée à plusieurs reprises.
Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2023, Monsieur [W] DIT [C] a fait délivrer une assignation en intervention forcée et garantie à FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE venant aux droits d'AXIUM, et au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, sollicitant la jonction des deux instances, leur condamnation à le relever et garantir de toutes condamnations tant au principal qu'intérêts, frais et accessoires qui pourraient prospérer à son bénéfice et celui de Madame [K] et leur condamnation in solidum à lui régler une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, Monsieur [W] DIT [C] a fait délivrer une assignation en intervention forcée et garantie à la SAS AXIUM, sollicitant la jonction des instances et sa condamnation à le relever et garantir de toutes condamnations tant au principal qu'intérêts, frais et accessoires qui pourraient prospérer à son bénéfice et celui de Madame [K] outre la condamnation des parties in solidum à lui régler une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La jonction des instances a été ordonnée par mentions au dossier.
A l'audience du 24 mai 2024, Monsieur [P] et Madame [K] par l'intermédiaire de leur avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures reprenant principalement les termes de leur acte introductif d'instance, portant leur demande au titre de la majoration du dépôt de garantie à la somme de 4165 euros, rappelant que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, et que l'appartement loué était dépourvu d'aération dans différentes pièces, ce qui le rendait impropre à la location, décrivant un logement insalubre, compte-tenu de l'humidité et des moisissures justifiant une indemnisation de leur préjudice en sus de la restitution du dépôt de garantie.
En défense, Monsieur [W] DIT [C] était représenté par un conseil lequel a sollicité à titre principal que Madame [K] soit déclarée irrecevable en ses demandes, outre le rejet des demandes du locataire, la demande d'indemnisation pour les préjudices subis d'octobre 2018 à décembre 2019 étant prescrites, et sollicitant à titre subsidiaire, en cas de préjudice établi entre janvier et mars 2020, la réduction à de plus justes proportions de l'indemnisation sollicitée, avec condamnation de la société AXIUM et du syndicat des copropriétaire pris en la personne de son syndic FONCIA RIVE GAUCHE à le relever et garantir de toute condamnation, ainsi que condamner Monsieur [P] à lui régler la somme de 1535,48 euros au titre des loyers impayés après compensation du dépôt de garantie et la condamnation de la société AXIUM et du syndicat des copropriétaire pris en la personne de son syndic FONCIA RIVE GAUCHE à lui régler la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens devant être mis à la charge de Monsieur [P].
La société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE et la société AXIUM étaient représentées par un conseil lequel a souligné l'irrecevabilité de l'action et des demandes à l'encontre de la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE qui ne vient pas aux droits de la société AXIUM, et la condamnation du requérant à lui régler 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soulevant en outre l'irrecevabilité pour cause de prescription de l'action et des demandes des requérants pour toute période antérieure au 25 janvier 2020 et le rejet de toutes les demandes adverses, sollicitant à titre subsidiaire la condamnation du syndicat des copropriétaires à garantir et relever indemne la société AXIUM de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en relation avec les demandes, désordres, préjudices de jouissance, frais de déménagement, article 700 et dépens, trouvant leur origine dans les travaux réalisées sur les parties communes, outre la condamnation du défendeur ou de tout autre succombant à payer à la société AXIUM la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA a soulevé, via son conseil, la prescription des demandes relatives aux préjudices antérieurs au 25 janvier 2020, le rejet des demandes de Monsieur [W] DIT [C] et sa condamnation à lui payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l'audience et reprises oralement.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.
- Sur les interventions forcées :
L’article 325 du code de procédure civile dispose que : « L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant » . L'article 331 du code de procédure civile dispose que « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense ».
En l'espèce, les interventions forcées se rattachant aux prétentions des parties par un lien suffisant, il convient de dire qu'elles sont recevables.
- Sur la jonction d'instances:
En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l'espèce, il est de l'intérêt d'une bonne justice de faire juger ensemble l'instance principale initiée par Monsieur [P] et Madame [K] à l'encontre de Monsieur [W] DIT [C] et les instances en intervention forcée régularisées les 13 avril 2023 et 22 avril 2024 par ce dernier à l'encontre de la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE venant aux droits d'AXIUM et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA, puis à l'encontre de la société AXIUM.
La jonction des affaires RG 23/02372, RG 23/03771 et RG 24/04798 sera ordonnée sous le premier numéro.
- Sur la recevabilité des demandes de Madame [K] :
Il y a lieu de constater que le contrat de bail est établi au seul nom de Monsieur [P] et que Madame [K], dont il est affirmé qu'elle est sa compagne, n'est pas titulaire du contrat, et son existence n'a pas été portée à la connaissance du bailleur par un acte positif permettant son information certaine, de même que sa présence dans les lieux et le préjudice qu'elle aurait subi ne peuvent être établis par la simple production d'un devis de déménagement établi aux deux noms. En conséquence, elle sera déclarée irrecevable en ses demandes relatives au bail tandis que sa demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance sera rejetée faute pour elle d'établir ce préjudice.
- Sur le dépôt de garantie et la dette locative :
Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes convenus.
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : «Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. ».
Selon les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l'espèce, il y a lieu de constater que l'état des lieux de sortie initialement fixé au 25 mars 2020 a finalement été contradictoirement établi le 22 mai 2020 après plusieurs reports liés aux conditions sanitaires.
Monsieur [P] soutient que le délai supplémentaire ne lui est pas imputable de sorte qu'il ne serait pas débiteur du loyer pour la période courant de mars à mai 2020. Cependant, il est tenu du paiement des loyers jusqu'à la restitution des clefs, laquelle est survenue le 22 mai 2020.
Les pièces produites permettent d'établir une dette locative d'un montant de 2385,48 euros.
Le locataire a réglé un dépôt de garantie d'un montant de 850 euros.
Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [P] à payer au bailleur la somme de 1535,48 euros.
- Sur le préjudice de jouissance allégué :
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
De plus, il résulte des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que:
- le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;
- tandis que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.
L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application des dispositions de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, précise que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, que les canalisations ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
En l'espèce, il est constant que Monsieur [P] a signé un contrat de bail le 03 septembre 2018 avec Monsieur [W] DIT [C] portant sur un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 850 euros, avec versement d'un dépôt de garantie de 850 euros non restitué par le bailleur, un état des lieux d'entrée étant dressé le 03 septembre 2018.
Monsieur [P] soutient que dès le mois d'octobre 2019, des travaux d'isolation extérieure ont été réalisés sur la façade de l'immeuble, sans information préalable, lui occasionnant des nuisances importantes (accès quotidien à son appartement, accès réduit aux fenêtres, poussière, bruit), avec dégradation de son appartement qui a commencé à présenter des problèmes d'humidité importants, avec traces de moisissures dans la salle de bain, la chambre, le salon, le dressing. Il a fait appel le 06 janvier 2020 à une société de plomberie pour effectuer une recherche de fuite, des infiltrations dans la façade étant alors constatées, occasionnant un dégât des eaux chez le requérant, un second dégât des eaux en provenance de l'appartement situé au-dessus du sien a également eu lieu dans la salle de bain le 07 février 2020. Il soutient que le logement est devenu progressivement inhabitable, que son bailleur n'est pas intervenu pour faire cesser les désagréments, et qu'il a donc délivré un congé le 25 février 2020, effectif au 25 mars 2020. Néanmoins, compte-tenu de la situation sanitaire, il a été contraint de reporter son départ au 04 avril 2020, tandis que l'état des lieux de sortie contradictoire avec restitution des clés a finalement été établi le 22 mai 2020 compte-tenu des mesures de confinement en vigueur et après passage de l'entreprise mandatée par son assureur pour le devis de peinture et la reprise du dégât des eaux dans la salle de bain.
Il produit au soutien de ses dires un rapport de recherche de fuite effectué le 06 janvier 2020 mentionnant une recherche de fuite visuelle, la fuite étant localisée dans les parties communes s'agissant d'une infiltration légère par la façade lorsqu'il pleut, la lettre de congé ne mentionnant nullement la raison du départ et notamment pas le caractère inhabitable du logement, et le rapport de l'expert de son assureur en date du 07 avril 2020, concluant que le logement est insalubre, qu'il ne répond pas aux critères des logements décents et qu'il n'aurait pas dû être loué, avec répartition des responsabilités 80% pour le bailleur et 20% pour le gestionnaire, compte-tenu de l'absence de toute aération dans la salle de bain et compte-tenu des travaux d'isolation extérieure réalisés par la copropriété ayant bouché l'arrivée d'air extérieure, alors que le renouvellement de l'air doit être effectué par des extractions dans les pièces humides et grâce à des arrivées d'air dans les pièces sèches.
En réponse, le bailleur produit l'état des lieux de sortie du précédent locataire établi le 30 août 2018 ne mentionnant aucune humidité ni aucune infiltration, précisant qu'il n'a été informé que le 31 janvier 2020, soit 15 mois après l'entrée dans les lieux, des désagréments invoqués par le locataire qui affirme pourtant les avoir subis depuis 2019 sans les établir et qu'il ne saurait dès lors être tenu responsable d'une situation qui n'avait pas été portée à sa connaissance par le locataire.
Au total, les éléments versés aux débats sont insuffisants à établir le caractère inhabitable du logement depuis sa mise à bail, à défaut de produire un constat de commissaire de justice ou tout autre élément de preuve antérieurement au 25 janvier 2020 notamment aucun courrier au bailleur ni aucun signalement de sa situation à la Direction du logement et de l’habitat de la mairie de [Localité 6] . En revanche, il est établi un préjudice de jouissance à compter de cette date et jusqu'au départ du locataire le 22 mai 2020 qu'il conviendra d'indemniser à hauteur de 1000 euros compte-tenu du contexte sanitaire impliquant un confinement dans le logement, dont 80% à la charge du bailleur, 20% à la charge du SDC de l'immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS FONCIA, qui a fait procéder à des travaux en façade de l'immeuble qui ont entraîné une obstruction de la principale voie d'aération extérieure du logement et participé au préjudice de jouissance allégué.
Par ailleurs, Monsieur [P] se procédant par affirmations concernant les raisons de son déménagement, il convient de constater qu'il ne justifie d'aucun élément de nature à en mettre les frais à la charge du bailleur. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.
L'ensemble des demandes à l'égard de la société AXIUM seront rejetées.
- Sur l’exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »
Il convient en équité de condamner Monsieur [W] DIT [C] à payer à la société AXIUM une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes à ce titre seront rejetées.
- Sur les dépens:
L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par décision contradictoire et en premier ressort,
ORDONNE la jonction des affaires RG 23/02372, RG 23/03771 et RG 24/04798 sous le premier numéro ;
DECLARE Madame [K] irrecevable en ses demandes relatives au bail ;
CONDAMNE Monsieur [P] à payer à Monsieur [W] DIT [C] la somme de 1535,48 euros, dépôt de garantie déduit, au titre de sa dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [W] DIT [C] à régler à Monsieur [P] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA, à régler à Monsieur [P] la somme de 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [W] DIT [C] à régler à la société AXIUM la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties à la procédure ;
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 09 juillet 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE
