TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Matteo CAPRIULO
M. [K] [U],
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Francis MARTIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01521 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36MU
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 05 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. Familiale de NARCILLAC,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466
DÉFENDEURS
Madame [D] [O]
demeurant [Adresse 3] - BELGIQUE
représenté par Me Matteo CAPRIULO, avocat au barreau de BRUXELLES
Monsieur [R] [K] [U],
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier
Décision du 05 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01521 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36MU
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 4 décembre 2015, Madame [L] [X] [V], Madame [F] [P], Madame [A] [J] et Monsieur [Z] [E] [W] coïndivisaires aux droits desquels vient la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC a donné à bail à Madame [D] [O] à titre de résidence secondaire un appartement à usage d'habitation (1er étage, porte droite, lot n°122) ainsi qu'une cave (lot n°9) et une place de parking (lot n°141) situés [Adresse 1] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 7 000 euros outre 500 euros de provision pour charges.
Par courrier du 17 mars 2023, Madame [D] [O] a donné congé à effet du 31 octobre 2023. Cependant les locaux n'ont pas été restitués compte-tenu de la présence dans les lieux de Monsieur [R] [K] [U].
Par actes de commissaire de justice des 15 et 18 décembre 2023 la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC a fait assigner Madame [D] [O] et Monsieur [R] [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation du bail à la suite du congé donné par la locataire à effet au 31 octobre 2023 à minuit,
- ordonner l'expulsion de Madame [D] [O] et de tous occupants de son chef, notamment de Monsieur [R] [K] [U] avec si besoin l'assistance de la force publique,
- condamner Madame [D] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges des taxes à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la restitution des lieux et la remise des clés, en ayant réalisé l'ensemble des travaux de remise en état prévus dans le cadre des obligations du bail,
- condamner Madame [D] [O] au paiement de la somme de 6 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Au soutien de ses prétentions la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC se prévaut du congé de la locataire en titre, acte unilatéral qui n'a pas besoin d'être accepté pour être efficace, lequel a mis fin au contrat sans que toutefois celle-ci ne restitue les lieux, ceux-ci demeurant occupés par Monsieur [R] [K] [U] hébergé par la preneuse.
À l'audience du 3 avril 2024, la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Madame [D] [O] par l’intermédiaire de son conseil s'en est rapportée à justice sur le mérite de demandes exposant avoir voulu restituer le logement mais ne pas être parvenue à faire partir Monsieur [R] [K] [U].
Assigné à personne, Monsieur [R] [K] [U] n'a pas comparu, ni personne pour lui. En application de l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juillet 2024.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le congé délivré par la preneuse et ses conséquences
En application de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le caractère d'une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement.
En l'espèce, il est constant que le contrat de bail signé le 4 décembre 2015 avait pour objet l'habitation à titre de résidence secondaire d'un appartement par Madame [D] [O]. Il y est par ailleurs mentionné que le contrat est un bail dérogatoire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de celle du 21 juillet 1994.
Ainsi, le contrat de bail se trouve régi par les stipulations contractuelles et les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil et en particulier des articles 1736 à 1739 qui permettent aux parties de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d'un délai correspondant au taux usage, sauf clause particulière du bail.
En l'espèce, le bail a expressément convenu d'un droit au congé pour les deux parties, signifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d'huissier de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, trois mois au moins à l'avance.
Le congé délivré par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mars 2023, à effet du 31 octobre 2023, respectant les conditions de forme et de délai prévues par le contrat, est dès lors valable et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 31 octobre 2023.
Madame [D] [O] se trouve ainsi sans droit ni titre du local d'habitation et de ses annexes depuis le 1er novembre 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, - notamment de Monsieur [R] [K] [U] qui ne dispose d'aucun droit à l'encontre de la bailleresse ni d'aucun titre d'occupation -, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, il est constant que Madame [D] [O] n'a pas restitué les clés du logement à raison du maintien dans les lieux de Monsieur [R] [K] [U] qu'elle reconnaît avoir accueilli chez elle et qui doit dès lors être considéré comme occupant du chef de la locataire sortante.
Elle sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
En revanche, il n'y a pas lieu de prévoir que cette restitution intervienne après réalisation par la preneuse de travaux de remise en état, dont la nécessité à ce jour n'est pas établie et une telle obligation résultant en tout état de cause de la loi et des stipulations contractuelles.
Sur les demandes accessoires
Madame [D] [O], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC par Madame [D] [O] d'un congé relatif au bail conclu le 4 décembre 2015 et concernant l'appartement à usage d'habitation (1er étage, porte droite, lot n°22), la cave (lot n°9) et la place de parking (lot n°141) situés [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 octobre 2023,
ORDONNE en conséquence à Madame [D] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Madame [D] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef (et notamment de Monsieur [R] [K] [U]), y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Madame [D] [O] à verser à la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
CONDAMNE Madame [D] [O] à verser à la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la SCI FAMILIALE DE NARCILLAC de ses demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE Madame [D] [O] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.
