TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Emmanuel TORDJMAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Brice LAVEAU
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08647 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HQJ
N° MINUTE :
4 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 05 juillet 2024
DEMANDEURS
Madame [X] [E] épouse [W], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 3]
Madame [I] [W] épouse [K], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Brice LAVEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0644
DÉFENDEURS
S.A.R.L. LA SOCIETE KENDOSA, dont le siège social est sis [Adresse 6]
Monsieur [J] [V], demeurant [Adresse 5]
représentés par Me Emmanuel TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P206
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier d’audience
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mars 2024
Décision du 05 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08647 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HQJ
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 prorogé du 14 juin 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré
EXPOSE DU LITIGE
Selon contrat à effet au 21 juillet 2014, Mme [X] [E] épouse [W], M. [B] [W] et Mme [I] [W] épouse [K] (les consorts [W]) ont consenti à la Société Kendosa un bail portant sur un appartement à usage d’habitation, exclu du champ d’application de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, situé [Adresse 4] à [Localité 8]. La Sarl Kendosa y a logé M. [J] [V].
Après assignation du 27 décembre 2019 des consorts [W] à l’encontre de la société Kendosa et de M. [J] [V], par jugement du 23 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal a, à titre principal, prononcé la résiliation du bail précité, ordonné à la Sarl Kendosa et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et à défaut autorisé les demandeurs à procéder à l’expulsion des occupants, condamné la Sarl Kendosa à payer aux consorts [W] la somme de 1182.53 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 6 décembre 2019, condamné la Sarl Kendosa à payer aux consorts [W] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 23 décembre 2020 et jusqu’à libération effective des lieux, fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant mensuel des loyers et charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, condamné solidairement la Sarl Kendosa et M. [J] [V] à payer aux consorts [W] la somme de 1672 euros au titre des réparations.
Les clés des locaux ont été restituées le 31 mai 2021.
Vu l’assignation délivrée le 14 juin 2023 à la Sarl Kendosa et à M. [J] [V] à la demande de Mme [X] [E] épouse [W], M. [B] [W] et Mme [I] [W] épouse [K] aux termes de laquelle les demandeurs sollicitent la condamnation solidaire de la Sarl Kendosa et de M. [J] [V] au paiement des sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant le prononcé de la décision à intervenir, :
- 24.123,62 euros au titre des loyers, de la réparation du garde-corps, des dégradations et de la remise en état des lieux,
- 10.000 euros au titre du préjudice moral subi,
et la condamnation in solidum de la Sarl Kendosa et de M. [J] [V] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Vu les conclusions numéro 2 des consorts [W] déposées à l’audience du 14 mars 2024 aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes ;
Vu les conclusions en défense numéro 2 de l’Eurl Kendosa et de M. [J] [V], déposées à l’audience du 14 mars 2024, aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de juger irrecevables les demandes des consorts [W] et de les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, reconventionnellement, de condamner les consorts [W] à payer à l’Eurl Kendosa et à M. [J] [V] la somme de 10.000 euros chacun pour procédure abusive, en tout état de cause, d’écarter l’exécution provisoire et de condamner in solidum les consorts [W] à payer à l’Eurl Kendosa et à M. [J] [V] la somme de 5000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes présentées par les consorts [W]
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixé, la chose jugée.
Selon l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elle et contre elles en la même qualité.
La cause de la demande est l’ensemble des faits existants lors de la formation de la demande. Si ces faits demeurent identiques, l’autorité de la chose jugée s’oppose à toute autre demande, même fondée sur un autre moyen de droit.
En l’espèce, les demandes des consorts [W] sont entre les mêmes parties et formées par elles et contre elles en la même qualité, Mme [X] [E] épouse [W], M. [B] [W] et Mme [I] [W] épouse [K], en qualité de bailleurs, l’Eurl Kendosa en qualité de locataire et M. [J] [V], en qualité d’occupant des lieux loués.
S’agissant de la demande pour la période du 1er juin 2021 au 18 août 2021 : cette demande n’a pas été formulée dans le cadre de la précédente instance ; il s’agit d’élements nouveaux et il n’y a donc pas autorité de la chose jugée.
S’agissant de la demande au titre de la réparation du garde-corps : le jugement du 23 décembre 2020 précise : s’agissant de la somme de 1672 euros réclamée au titre des réparations rendues nécessaires sur les parties communes du fait des agissements de M. [J] [V], il doit être observé qu’elle est justifiée sur devis du 15 février 2019 et photographies du remplacement du garde-corps litigieux et non contestée par les défendeurs. L’Eurl Kendosa et M. [J] [V] ont été condamnés solidairement à payer aux consorts [W] la somme de 1672 euros. Il ressort du devis SMPE du 15 février 2019 qu’est prévue la fourniture et pose d’un garde-corps menuisier posé en tableau motifs semblable aux précédents garde-corps sur rue agrandi à la largeur de la fenêtre. Ce devis avait été accepté par les demandeurs. Il n’est pas fait mention dans le devis que ce garde-corps était provisoire. Il s’ensuit que la demande du remplacement du garde- corps a déjà été présentée et jugée. Cette demande est irrecevable.
Sur la demande au titre du préjudice moral : cette demande n’est pas fondée sur des éléments nouveaux depuis l’assignation du 27 décembre 2019. Elle sera déclarée irrecevable.
Sur les demandes liées aux dégradations et la remise en état des lieux loués : ces demandes sont recevables dès lors qu’elles ne pouvaient être demandées qu’à l’issue de la restitution des clés le 31 mai 2021.
Il sera par ailleurs observé que, dès lors que les demandes trouvent leur origine dans le contrat de bail, seule l’Eurl Kendosa en lien contractuel avec les consorts [W] sera condamnée.
Sur la demande au titre de la période du 1er juin au 18 août 2021
En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.
Il ressort du jugement du 23 décembre 2020 que le comportement inadapté et réitéré de M. [J] [V] trouble la tranquillité de l’immeuble et caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. Il est constant que M. [J] [V] a été installé dans l’appartement loué par le locataire, l’Eurl Kendosa. Il convient de considérer que la résiliation du bail a été prononcée aux torts de la locataire.
Les clés des lieux loués ont été remises au bailleur le 31 mai 2021 ; la relocation des locaux est intervenue le 18 août 2021. Il sera constaté que les lieux n’ont pu être remis immédiatement à la relocation en raison des travaux de remise en état qui se sont avérés nécessaires après le départ de l’Eurl Kendosa. Il sera considéré que les lieux sont restés vacants pendant le temps nécessaire à ces travaux de remise en état.
L’Eurl Kendosa, locataire, sera tenue de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation soit 1479.57 (montant du loyer) x 2.54 mois = 3758.10 euros.
Les consorts [W] seront déboutés de leurs demandes au titre des charges, de l’électricité, des frais de diagnostics obligatoires et de désinsectisation, ces dépenses incombant aux propriétaires bailleurs ou ne pouvant être imputées au locataire qui a quitté les lieux et dès lors que l’état des lieux de sortie ne mentionnant pas la présence de nuisibles.
Sur les dégradations et la remise en état des lieux loués et les autres demandes
A l’appui de leur demande, les consorts [W] présentent :
- le procès verbal d’entrée dans les lieux du 22 juillet 2017,
- le procès-verbal de constat établi contradictoirement le 31 mai 2021, date de remise des clés,
- le devis du 14 juin 2021 établi par Bâti France pour un montant de 10604.54 euros et les deux factures correspondantes des 15 juillet et 17 août 2021,
- diverses factures.
Il sera fait par ailleurs application du décret 87-712 du 26 août 1989 relatif aux réparations locatives.
Vitrerie
L’huissier de justice constate dans la pièce à vivre que la fenêtre centrale présente deux carreaux rayés et la fenêtre de droite sur son ventail gauche un carreau cassé. Ces désordres ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée.
Les désordres sur la vitrerie constatés par l’huissier sont assimilés à des dégradations dont doit répondre le locataire.
L’Eurl Kendosa sera en conséquence tenue de payer aux consorts [W] la somme de 588.40 euros HT soit 647.24 euros TTCau titre de la vitrerie.
Plomberie
Par application du décret 87-712 du 26 août 1989, sont à la charge du locataire le remplacement des joints, le remplacement des tuyaus souples de raccordement.
Les désordres sur les joints constatés par l’huissier sont assimilés à des dégradations dont doit répondre le locataire ainsi que le remplacement de la trappe de visite cassée. Le coût du remplacement des flexible ne peut être isolé.
L’Eurl Kendosa sera en conséquence condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 132.88 euros HT soit 146.16 euros TTC au titre de la plomberie.
Menuisierie
L’huissier constate que la porte des toilettes comporte des tags, dessin et peinture. Il n’est pas mentionné qu’elle est cassée. L’huissier ne relève pas que la porte du placard du salon est cassée, ni que le bouton de la porte de la chambre est endommagé. Il constate que le parquet de l’entrée est en état d’usage, celui de la pièce à vivre est rayé sur toute la surface, celui de la chambre n’est pas rayé. Si le parquet de la pièce à vivre était signalé en état moyen lors de l’entrée dans les lieux, il n’était pas fait mention de rayures. Toutefois, le devis et les factures produites ne permettent pas de déterminer le coût de la remise en état du parquet de la seule pièce à vivre. Les consorts [W] seront déboutés de leur demande au titre du parquet
Les désordres sur les deux portes cassées du placard de la chambre sont assimilés à des dégradations dont doit répondre le locataire.
L’Eurl Kendosa sera en conséquence condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 46.05 euros HT soit 50.65 euros TTC au titre de la mesuiserie.
Electricité
L’huissier constate dans la pièce communiquant avec la cuisine, six prises électriques dont un équipement est manquant et deux équipements complets absents, dans la pièce à vivre, deux prises électriques sans équipement. Le remplacement est à la charge du locataire.
L’huissier ne constate pas qu’il manque un radiateur dans la chambre.
L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence d’un volet électrique.
La pose des hublots dans l’entrée et dans la chambre est à la charge du bailleur.
L’Eurl Kendosa sera en conséquence condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 264 euros HT soit 290.40 euros TTC au titre des travaux d’électricité (remplacement des prises).
Peinture
Les travaux de peinture dans les toilettes et sur la porte des toilettes taguées sont à la charge du locataire.
Il n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie que le garde-corps de la chambre est tagué.
Les travaux de peinture sur la porte d’entrée (peinture écaullée, fissures verticales) sont à la charge du bailleur (voir décret précité).
Il n’est pas démontré que le locataire est à l’origine des désordres sur les parties communes.
L’Eurl Kendosa sera condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 952.89 euros HT soit 1048.17 euros TTC correspondant au titre des travaux de peinture.
Divers
Les frais réparation de la tablette de la cheminée, réparation de la paillasse des deux cheminées et de nettoyage des bouches d’aération sont à la charge du locataire.
En effet, il n’est pas mentionné de désordre sur les paillases et tablette de cheminée dans l’état des lieux d’entrée.
Les autres frais (nettoyage usuel à l’issue des travaux) sont à la charge du bailleur.
L’Eurl Kendosa sera en conséquence condamnée à payer aux consorts [W] la somme 339.20 euros HT soit 373.12 euros TTC au titre des travaux divers.
Autres demandes
Au regard de l’état des lieux de sortie, le remplacement de mécanisme trident de la porte d’entrée avec 4 clés à pompe et le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres avec deux clés sont à la charge du locataire soit 1072.50 euros TTC.
Le coût de l’état des lieux de sortie par procès verbal d’huissier à la demande du bailleur sera partagé entre les parties soit 187.50 euros à la charge de la locataire.
Le bailleur sera débouté de sa demande de remboursement des honoraires de suivi des travaux dès lors que la majorité des travaux facturés sont à sa charge.
Il n’est pas démontré que la plainte ne pouvait être déposée par l’un des autres propriétaires du bien. Les consorts [W] seront déboutés de leur demande de remboursement de 4 heures de vacations pour dépôt de plainte.
L’Eurl Kendosa sera condamnée à payer aux consorts [W] la somme totale de 6094.27 euros (7573.84-1479.57 au titre du dépôt de garantie) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation le 14 juin 2023.
Par application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.
Il n’y a pas lieu à astreinte.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
L’Eurl Kendosa et M. [J] [V] ne démontrent pas que les consorts [W] , dont il est fait droit en partie aux demandes, auraient abusé de leur droit d’ester en justice.
Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les autres demandes
L’Eurl Kendosa et M. [J] [V], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, par application de l'article 696 du code de procédure civile et à verser à la SCI SCJ la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile .
L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile. En raison de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu à l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE irrecevables les demandes de Mme [X] [E] épouse [W], M. [B] [W] et Mme [I] [W] épouse [K] au titre du remplacement du garde-corps et du préjudice moral ;
CONDAMNE l’Eurl Kendosa à payer à Mme [X] [E] épouse [W], M. [B] [W] et Mme [I] [W] épouse [K] la somme 6094.27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 ;
DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt ;
DIT n’y avoir lieu à astreinte ;
DEBOUTE l’Eurl Kendosa et M. [J] [V] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
DEBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE l’Eurl Kendosa et M. [J] [V] in solidum aux dépens ;
CONDAMNE l’Eurl Kendosa et M. [J] [V] in solidum à payer à Mme [X] [E] épouse [W], M. [B] [W] et Mme [I] [W] épouse [K] la somme totale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter
Le greffier Le juge des contentieux
de la protection
