TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Nathalie LAGREE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01447 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36AW
N° MINUTE :
4 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 04 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie LAGREE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [K], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Philippe PUEL, Greffier d’audience
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré
Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01447 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36AW
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 21 mai 2022, la société HENEO a consenti à Monsieur [T] [K] un contrat de location portant sur un logement meublé (logement n°901) dans le foyer-logement situé [Adresse 1].
Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, la société HENEO a fait assigner Monsieur [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
-prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties, avec effet lors du prononcé de la décision,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte et dans un délai de 48 heures,
-condamner Monsieur [T] [K] à lui payer la somme de 519,03 € au titre de l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-condamner Monsieur [T] [K] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à celui de la redevance et des charges avec revalorisation conformément au contrat de résidence,
-condamner Monsieur [T] [K] à lui payer les fruits civils de la sous location à hauteur de 560 € et le condamner sous astreinte à produire le relevé de ses versements AIRBNB,
-condamner Monsieur [T] [K] à lui payer la somme de 1000 € en réparation de son préjudice moral et 562,16 € en réparation de son préjudice financier,
-condamner Monsieur [T] [K] à lui payer la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre à payer les dépens.
A l'audience du 5 avril 2024, la société HENEO, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en portant sa demande de fruits civils, à titre subsidiaire, à la somme de 10480 € (80 € x156 jours -2000 € représentant les loyers versés par le locataire), dans l'hypothèse du rejet de sa demande de production de pièce avant dire droit. Elle se désiste de sa demande au titre de l'arriéré locatif.
Elle soutient que le locataire a organisé une sous location dans les lieux par l'intermédiaire de AIRBNB.
Monsieur [T] [K] soutient que la demande est irrecevable, s'oppose aux demandes en paiement et demande un délai pour quitter les lieux jusqu'au 1er juillet 2024.
Il confirme ne pas demander d'indemnisation pour les manquements du bailleur qu'il dénonce.
Il fait valoir que la société HENEO n'a pas respecté l'obligation de conciliation préalable prévue à l'article 750-1 du code de procédure civile avant l'introduction de l'instance. Il ne conteste pas avoir sous loué son logement sur AIRBNB à compter de mars 2023 en prévision de son absence durant deux mois à compter du 27 juin 2023, soutient qu'il n'a pas loué son logement plus de 120 jours, et que le prix de la location avait été initialement fixé à 43 € par nuit par AIRBNB ce qui a entraîné un afflux de réservations qu'il n'a pu annuler.
Les autres demandes contenues dans les écrits déposés à l'audience n'ont pas été soutenues par Monsieur [T] [K] à l'audience, étant relevé qu'une partie de ces demandes ne constituaient pas des prétentions juridiques ou ne relevaient pas des pouvoirs du juge (condamner la société HENEO à le reloger, muter le directeur de la résidence, condamner la société HENEO à organiser des ateliers sur l'utilisation des compétences psychosociales…).
Sollicité en ce sens par le juge à l'audience, il confirme refuser de justifier du montant des revenus perçus de cette sous location.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [T] [K] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la fin de non recevoir
Suivant l'article 750-1 du code de procédure civile, " à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage."
En l'espèce, l'action engagée par la société HENEO qui ne tend pas uniquement au paiement d'une somme d'argent mais principalement à la résiliation du bail n'est pas soumise à l'obligation de conciliation préalable prévue ci-dessus.
En conséquence, la fin de non recevoir tirée de l'absence de conciliation préalable est rejetée.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Suivant l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte notamment de l'application d'une clause résolutoire ou, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.
En l'espèce, le contrat consenti à Monsieur [T] [K] rappelle l'obligation légale d'occuper personnellement les lieux et l'interdiction de les sous louer.
Monsieur [T] [K] confirme néanmoins avoir sous loué son logement ce qui ressort également du constat de commissaire de justice du 10 mai 2023 dont Monsieur [T] [K] confirme qu'il se réfère à l'annonce qu'il a publiée sur AIRBNB.
La sous location de son logement caractérise un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail à ses torts, laquelle prendra effet au jour du jugement, conformément à la demande et en application de l'article 1229 du code civil.
En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [K] et de tout occupant de son chef à défaut de libération volontaire des lieux.
La résistance à l'exécution de la décision n'est pas établie de sorte que la demande d'astreinte est rejetée. De même, la demande de suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution est rejetée, les circonstances de l'espèce ne justifiant pas sa suppression.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions "
En l'espèce, la demande de délais de Monsieur [T] [K] étant formée pour une période à laquelle le jugement d'expulsion n'est pas encore prononcé, elle est sans objet.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi.
Monsieur [T] [K] sera donc condamné à ce paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de production du relevé de transaction AIRBNB avant dire droit sur la demande de fruits civils
La société HENEO a fait le choix de ne pas saisir le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, avant l'introduction de l'instance, pour demander au défendeur la pièce qu'elle jugeait utile à la présente instance pour chiffrer le montant des fruits civils demandés.
Par ailleurs, Monsieur [T] [K] a expressément refusé à l'audience de justifier des revenus tirés de la sous location de sorte que la production de cette pièce demeure aléatoire.
Cette demande avant dire droit qui retarde l'issue du litige sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement des fruits civils
En application des articles 546 et 547 du code civil, il est jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).
En l'espèce, Monsieur [T] [K] confirme que le constat de commissaire de justice dressé le 10 mai 2023 et établissant la publication sur le site AIRBNB d'une annonce proposée par [T] [O] pour un logement situé [Adresse 1] au 9ème étage correspond bien à l'annonce qu'il a publiée.
Le constat du commissaire de justice fait ressortir 7 avis de voyageurs déposés en avril et mai 2023.
Le prix de la location figurant sur l'annonce selon les constatations du commissaire de justice s'élève à 80 € la nuit pour un voyageur, deux voyageurs pouvant être accueillis, et le mois de juillet durant lequel Monsieur [T] [K] indique qu'il était absent (départ pour deux mois à compter du 27 juin 2023) apparaît intégralement réservé, de même que le mois de juin.
Monsieur [T] [K] justifie par ailleurs d'échanges avec AIRBNB en avril 2023 dans lesquels il se plaint que la tarification intelligente qu'il n'a pas désactivée le contraint parfois à louer son logement 33 ou 35 € par nuit et qu'il ne peut annuler les réservations compte tenu des frais d'annulation qui lui sont réclamés.
Il justifie en outre de trois transactions réalisées en avril 2023 à compter du 19 avril 2023 pour des sous loyers perçus de 150 € au total avec un prix de 45 € la nuit pour le voyageur.
Il précise à l'audience que le tarif résultant de la tarification intelligente a entraîné un afflux de voyageurs chez lui et il soutient ne pas avoir loué son logement plus de 120 jours.
La sous location étant établie, et faute de production au débat d'un relevé des transactions AIRBNB qui sont intervenues, il appartient au juge d'évaluer les fruits civils correspondant à la sous location en considération des éléments d'appréciation versés au débat et du refus de Monsieur [T] [K] de justifier des revenus perçus de la sous location.
Les deux mois d'été durant lesquels Monsieur [T] [K] a indiqué être absent justifie de retenir des fruits civils à hauteur de 80 € par nuit pour un voyageur durant 62 jours soit 5084 € étant relevé que deux voyageurs pouvaient être accueillis dans les lieux et que le mois de juillet était réservé en intégralité lors du constat de commissaire de justice du 10 mai 2023.
Il sera retenu également que des fruits de la sous location ont été perçus durant 58 jours entre avril et juin 2023 (soit 120 jours de sous location au total entre avril et août 2023) ce compte tenu de l'afflux de voyageurs invoqué et de la réservation intégrale du mois de juin lors du constat du 10 mai 2023, pour un prix qui sera évalué à 40 € par jour compte tenu du montant perçu par Monsieur [T] [K] en avril 2023 soit des fruits civils de 2320 €.
La somme de 519,03 €x4 = 2076,12 € correspondant aux loyers versés durant la même période par Monsieur [T] [K] sera déduite de ces fruits civils en considération de la demande de la société HENEO.
En conséquence, Monsieur [T] [K] sera condamné au titre des fruits civils à payer à la société HENEO la somme de 5327,48 €.
Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires
Suivant l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La société HENEO invoque un préjudice financier relatif au travail que ses salariés ont dû effectuer pour vérifier la réalité de la sous location et un préjudice moral tenant à sa vocation sociale.
En effet, le détournement de la finalité d'un logement loué dans un but social, qui prive de surcroît le bailleur de la possibilité d'aider une autre personne en difficulté, caractérise pour la société HENEO un préjudice moral justifiant de lui allouer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.
Le préjudice financier invoqué relatif au travail des salariés de la société HENEO n'est en revanche pas établi, et cette demande est rejetée, étant relevé que la société HENEO ne demande pas d'indemnisation au titre du coût du constat de commissaire de justice qu'elle a fait dresser.
Sur la dégradation locative invoquée
En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives.
Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie établis contradictoirement.
En l'espèce, la société HENEO est intervenue dans le logement donné à bail à la demande de Monsieur [T] [K] pour remplacer la poignée de la manivelle du volet qui s'était cassée, et elle fait état d'une facture à ce titre de 62,16 € qui n'est pas produite au débat.
Cette intervention de remplacement d'une poignée ne relève pas d'une menue réparation de la poignée de sorte qu'elle n'incombe pas en soi au locataire.
La société HENEO n'établit pas de dégradation volontaire de Monsieur [T] [K].
En conséquence, sa demande en paiement de la somme de 62,16 € est rejetée.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, soit le coût de l'assignation mais non le coût du constat de commissaire de justice.
L'équité justifie par ailleurs de condamner Monsieur [T] [K] à payer à la société HENEO la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la fin de non recevoir tirée de l'absence de conciliation préalable.
PRONONCE la résiliation du contrat de résidence du 21 mai 2022 conclu entre la société HENEO et Monsieur [T] [K] portant sur le logement n°901 dans le foyer-logement situé [Adresse 1], avec effet au jour de la présente décision,
ORDONNE à Monsieur [T] [K] de libérer de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [T] [K] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, ce à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Monsieur [T] [K] à verser à la société HENEO la somme de 5327,48 € au titre des fruits civils tirés de la sous location,
CONDAMNE Monsieur [T] [K] à verser à la société HENEO la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,
REJETTE le surplus des demandes d'indemnisation,
REJETTE la demande d'astreinte,
REJETTE la demande de production avant dire droit du relevé de transactions AIRBNB,
REJETTE toutes les autres demandes,
CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer la société HENEO la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [T] [K] aux dépens, soit le coût de l'assignation, mais non le coût du constat de commissaire de justice,
Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge
