TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Thibaut LEDOUX
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Cécile AUBRY
Monsieur [G] [A]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/09509 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PVF
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 04 juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Maître Thibaut LEDOUX de la SELARL CABINET LEDOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1004
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Cécile AUBRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1731
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N750562024000857 du 02/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [G] [A], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09509 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PVF
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 6 septembre 2021, à effet au même jour, M. [M] [H] a consenti à M. [B] [S] un bail meublé à usage d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 2], pour une durée d’un an renouvelable, et un loyer de 480,00 euros par mois, outre une provision sur charges de 40 euros.
Par acte du même jour, M. [G] [A] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [B] [S].
Par actes de commissaire de justice délivrés les 27 octobre et 2 novembre 2023, M. [M] [H] a fait citer M. [B] [S] et M. [G] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
valider le congé délivré à effet au 5 septembre 2023 ;à titre subsidiaire, si le congé pour reprise n’était pas jugé valide, ordonner la résolution judiciaire du bail au vu des graves inexécutions contractuelles commises, que ce soit en l’absence de paiement du loyer, ou de la situation irrégulière du séjour de M. [S] en France ;en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [B] [S], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, R.433-1 et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement M. [B] [S] et M. [G] [A] à payer la somme de 1315,60 euros au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’à octobre 2023 inclus, à actualiser au jour de l’audience ;condamner solidairement M. [B] [S] et M. [G] [A] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 430,60 euros, le cas échéant revalorisée comme l’eût été le loyer,e t ce jusqu’à libération effective des lieux ;condamner tout succombant à payer à M. [M] [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Il fait valoir au soutien de ses prétentions avoir fait délivrer un congé le 16 février 2023 à effet au 5 septembre 2023 ; que ce congé a pour motif la reprise du bien au profit de sa fille, Mme [K] [H], qui réside dans le même immeuble avec son mari et ses deux enfants ; que suite à la délivrance de ce congé, M. [B] [S] a cessé tout paiement de loyer à compter d’avril 2023 ; que parallèlement, il a saisi la ville de [Localité 4] d’une procédure d’encadrement des loyers : que par lettre du 17 août 2023, la ville de [Localité 4] a décidé que le loyer plafonné hors charges était d’un maximum de 390,60 euros ; que le bailleur, âgé de 86 ans, n’a pas contesté cette décision ; qu’il a effectué la régularisation des loyers trop perçus ; que le 5 septembre 2023, M. [S] a refusé d’ouvrir au commissaire de justice qui s’était présenté pour récupérer les lieux.
Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été appelée et examinée à l'audience du 30 avril 2024.
M. [M] [H], représenté par son conseil, a sollicité, outre le maintien des demandes exposées dans l'assignation, de voir :
déclarer recevable la demande de résiliation du bail de M. [H] ;déclarer irrecevable la demande de révision du loyer présentée par M. [S] ;rejeter du débat les pièces 2 et 3 de M. [S] ;actualiser la demande au titre de la dette locative à la somme de 2780,60 euros, montant de l’arriéré au 15 avril 2024 ;débouter M. [B] [S] de l’ensemble de ses demandes ;dans le cadre de l’expulsion de celui-ci, ordonner en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au regard de la mauvaise foi de M. [B] [S], que le délai de deux mois prévu à cet article ne s’appliquera pas ;condamner M. [B] [S] à lui verser la somme de 4000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de sa mauvaise foi.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [B] [S], représenté par son conseil, a sollicité de voir :
dire le congé pour reprise du 16 février 2023 nul et de nul effet ;dire que M. [S] n’a commis aucun manquement contractuel ;dire qu’il y a lieu de fixer le loyer mensuel hors charges de M. [S] à la somme de 303,80 euros, ce rétroactivement à la prise d’effet du contrat de location ;débouter M. [M] [H] de l’intégralité de ses demandes ;condamner M. [M] [H] à lui payer la somme de 5580 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, somme actualisée à l’audience ;condamner M. [M] [H] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subicondamner M. [M] [H] aux dépens de l’instance.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [G] [A], assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Il convient en premier lieu de retenir que la demande exposée dans les conclusions de M. [M] [H] tendant à « se déclarer compétent » apparaît de pure forme, nul ne soulevant l’incompétence de la présente juridiction. Il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.
En outre, si les parties débattent des éléments mobiliers présents dans les lieux loués, il n’est pas demandé au présent juge de statuer sur la qualification du bail meublé ou non. Mais surtout, de part et d’autre, elles fondent l’ensemble de leurs demandes sur les textes régissant les baux meublés. Les parties s’accordent ainsi manifestement sur la qualification du bail malgré leurs échanges sur les éléments se trouvant ou non dans le bien à la prise d’effet du bail.
Sur la recevabilité des pièces n°2 et 3 de M. [B] [S]
M. [M] [H] sollicite que ces deux pièces soient écartées des débats au motif qu’il s’agit de deux lettres simples dont il n’est pas justifié qu’elles ont été envoyées.
Comme le demandeur l’indique lui-même quand il précise qu’elles « ne font pas preuve », il devra être apprécié la valeur probante de ces pièces lorsqu’il sera statué sur les différentes prétentions des parties. Toutefois, ceci ne justifie pas d’écarter les pièces dont il n’est ni remis en cause le caractère contradictoire ni affirmé qu’elles auraient été obtenues de façon déloyale.
Cette demande sera rejetée.
Sur la validité du congé
L’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale, prévoit en son I que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ; qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article ; qu’il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes
En l'espèce, le contrat de bail s'est appliqué à compter du 6 septembre 2021 pour une durée d’un an venant à échéance le 5 septembre 2022, puis s'est renouvelé par tacite reconduction, le 6 septembre 2022 pour venir à échéance le 5 septembre 2023.
Le congé délivré le 16 février 2023 à effet au 5 septembre 2023 a donc bien été délivré trois mois avant la date d'effet.
S’agissant de la forme du congé, il est précisé que la reprise intervient au profit de « sa fille, Mme [K] [H] », puis que celle-ci « réside dans un appartement situé dans le même immeuble ».
Le congé ne précise donc pas expressément l’adresse de Mme [K] [H], ce qui constitue un vice de forme.
Toutefois, il est constant que cette nullité n’est encourue que si le locataire justifie d’un grief. En l’espèce, la mention du fait que la bénéficiaire de la reprise habite dans le même immeuble a permis d’informer M. [B] [S] de la réalité de sa situation. Il ne justifie donc d’aucun grief. Le congé n’encourt pas la nullité pour ce vice de forme.
Sur le fond, s’agissant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, M. [B] [S] soutient que le motif du congé est frauduleux, faute d’intention réelle du bailleur de faire habiter le logement. Il souligne notamment que Mme [K] [H] réside avec son mari et ses deux enfants dans un logement bien plus grand, dont la surface n’est pas justifiée ; que sa société a son siège social dans ledit immeuble, le motif professionnel étant souligné dans le congé, mais que dans le cadre de la présente instance, il est évoqué de multiples raisons de reprise.
M. [M] [H] explique quant à lui que sa fille et sa famille manquent de place dans leur logement ; qu’il souhaite bénéficier de cette pièce en plus comme extension de leur habitation principale ; qu’ils envisagent d’en faire tout à la fois une salle de rangement, de musculation, une salle de jeu pour les enfants et un bureau pour les parents.
S’agissant de la situation familiale de Mme [K] [H], il est justifié que celle-ci est mariée et a deux enfants nés les 28 juillet 2015 et 5 août 2021.
Il n’est pas contesté qu’elle réside avec sa famille dans un autre appartement du même immeuble. Le bailleur ne produit aucune information sur la typologie et la surface de cet appartement.
En tout état de cause, il est constant que le congé pour reprise doit trouver son fondement dans la volonté pour le bénéficiaire d’habiter les lieux repris. On ne peut que constater que les explications données par le bailleur sur l’usage envisagé pour ce bien sont diverses, mais n’ont pas attrait au fait de l’habiter au sens propre, les motifs notamment de salle de jeux pour des enfants en bas âge ou de salle de musculation n’ont pas de caractère sérieux.
Le caractère sérieux et légitime de la reprise n’étant pas démontré, le congé sera déclaré nul.
La demande de résiliation judiciaire étant émise notamment pour défaut de paiement du loyer, il convient de statuer sur les demandes relatives au loyer et à la dette locative avant d’évoquer la demande de résiliation judiciaire.
Sur la fixation du montant du loyer et la dette locative
Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en baisse du montant du loyer
M. [M] [H] fonde sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de M. [S] en révision du montant du loyer sur les articles 3 et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
S’agissant d’un bail meublé portant sur l’habitation principale du locataire, le contrat est soumis, conformément à sa propre rédaction, au titre 1er bis de ladite loi. L’article 25-3 dudit titre prévoit en son alinéa 2 que les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 u I, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
L’article 3-1 n’est donc pas applicable aux logements meublés. En revanche, l’article 17 qui définit le principe de l’encadrement des loyers dans les zones de tension locative et les conditions de fixation du loyer est quant à lui applicable.
La demande de M. [B] [S] est donc recevable.
Sur le montant du loyer
Conformément à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, en son I, les zones d’urbanisation continue de plus de 50000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16.
[Localité 4] est défini comme une zone de tension locative.
En application de l'article 140 III de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, dans ces territoires dits de tension locative, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base ainsi défini pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Il convient ainsi de fixer le loyer conformément à la réglementation sur l’encadrement des loyers.
Le bien loué [Adresse 2] se situe dans un immeuble datant d’avant 1946. Ainsi, conformément à ce qui est retenu par le Ville de [Localité 4] dans sa mise en demeure du 17 août 2023, le loyer de référence pour un logement meublé était lors de la signature du bail, de :
- loyer de référence minoré = 25,30 € / m² ;
- loyer de référence = 36,20 € / m² ;
- loyer de référence majoré = 43,40 € / m².
Ce dernier montant sera retenu.
S’agissant de la surface du logement, le contrat de bail vise une surface de 9 m². M. [B] [S] produit un courrier du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4] qui fait état d’une visite du logement le 19 juillet 2023 et qui retient que le logement est constitué d’une chambre composée d’une pièce unique équipée d’un évier et d’une douche ; que la chambre de service est partiellement mansardée pour une surface totale au sol de 7 m². Ledit compte rendu de la visite des services techniques de la Ville de [Localité 4] est un élément probant.
M. [M] [H] affirme quant à lui que le logement a tout à la fois une surface de 9,5 m² et un volume minimal de 20 m³, répondant ainsi aux critères de l’article 4 du décret du 20 janvier 2002 définissant les caractéristiques du logement décent. Il produit un document qu’il intitule « plan du 7ème étage du [Adresse 2] avec mention des surfaces par géomètre » et une vue aérienne de l’immeuble permettant de constater que la forme de l’immeuble est la même.
Si la forme de l’immeuble est effectivement la même, le plan ne comporte aucun élément permettant de déterminer de quel document il serait extrait ni l’identité de la personne qui l’a établi. En outre, le bailleur reconnaît lui-même qu’il est erroné sur certains aspects et notamment sur la présence des fenêtres. Il ne peut être considéré comme établi que la surface indiquée sur ce plan est la surface exacte de l’appartement. Il n’est produit aucun autre élément, et notamment aucun diagnostic, établissant cette surface.
Il convient de retenir la surface de 7 m².
Par conséquent, le montant du loyer doit être fixé à la somme de 303,80 (43,40 x 7) euros, outre 40 euros de provision sur charges.
Sur le montant de la dette locative
Il sera reconstitué le décompte locatif depuis le mois de septembre 2021.
Loyer
Charges
Règlement
Solde
01/09/2021
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-176,20 €
01/10/2021
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-352,40 €
01/11/2021
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-528,60 €
01/12/2021
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-704,80 €
01/01/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-881,00 €
01/02/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-1 057,20 €
01/03/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-1 233,40 €
01/04/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-1 409,60 €
01/05/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-1 585,80 €
01/06/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-1 762,00 €
01/07/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-1 938,20 €
01/08/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-2 114,40 €
01/09/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-2 290,60 €
01/10/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-2 466,80 €
01/11/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-2 643,00 €
01/12/2022
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-2 819,20 €
01/01/2023
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-2 995,40 €
01/02/2023
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-3 171,60 €
01/03/2023
303,80 €
40,00 €
520,00 €
-3 347,80 €
01/04/2023
303,80 €
40,00 €
-3 004,00 €
01/05/2023
303,80 €
40,00 €
-2 660,20 €
01/06/2023
303,80 €
40,00 €
-2 316,40 €
01/07/2023
303,80 €
40,00 €
-1 972,60 €
01/08/2023
303,80 €
40,00 €
-1 628,80 €
01/09/2023
303,80 €
40,00 €
-1 285,00 €
01/10/2023
303,80 €
40,00 €
290,00 €
-1 231,20 €
01/11/2023
303,80 €
40,00 €
-887,40 €
01/12/2023
303,80 €
40,00 €
-543,60 €
01/01/2024
303,80 €
40,00 €
-199,80 €
01/02/2024
303,80 €
40,00 €
144,00 €
0,00 €
01/03/2024
303,80 €
40,00 €
340,80 €
0,00 €
01/04/2024
303,80 €
40,00 €
343,80 €
0,00 €
Il se déduit dudit décompte qu’à la date de l’audience, M. [B] [S] n’est redevable d’aucune dette locative. M. [M] [H] sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur la demande de résiliation judiciaire
Sur la recevabilité de la demande
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en son III, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience. Il est prévu au IV que cette disposition est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur
En l’espèce, M. [M] [H] justifie que la présente assignation a été dénoncée au Préfet le 7 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience. Sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est recevable.
Sur les manquements de M. [B] [S] à ses obligations contractuelles
L'article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
L’article 1184 du code civil prévoit que la résolution doit être demandée en justice et qu’il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 reprend l'obligation pour le locataire, d'une part de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et d'autre part d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
S’agissant du défaut de paiement, il est exact que M. [B] [S] a suspendu ses paiements d’avril 2023 à février 2024. Il indique avoir effectué une compensation entre les loyers courants et les sommes qu’il estimait devoir percevoir en remboursement des loyers trop perçus.
S’il n’est pas justifié de l’envoi des courriers des 10 février et 14 mai 2022, M. [S] justifie avoir adressé par lettre recommandée avec accusé de réception un courrier à son bailleur le 24 mars 2023, mois de la suspension du loyer. Il le met en demeure de lui régler la somme de 1698,60 euros au titre des trop-perçus des loyers de septembre 2021 à mars 2023. Le bailleur ne justifie pas avoir répondu à ce courrier, ni avoir réglé les sommes demandées, et ce même une fois reçu le courrier de la Ville de [Localité 4] du 17 août 2023.
M. [M] [H] produit la copie d’une décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] du 13 juillet 2023 déclarant M. [S] recevable à bénéficier de cette procédure, puis celle d’orientation de la procédure vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, c’est-à-dire un effacement des dettes. M. [S] avait déclaré dans ce cadre une dette de 1560 euros à l’égard de son bailleur. Or, il est justifié de ce que Mme [K] [H] a adressé un courriel à la commission de surendettement le 22 août 2023 dans lequel elle s’étonne de recevoir cette notification car elle estime que M. [B] [S] n’est pas débiteur vis-à-vis d’elle. Il apparaît qu’elle gère manifestement les intérêts de son père. Elle ajoute « [B] [S] m’avait indiqué que son loyer était supérieur au loyer qu’il aurait dû me verser en vertu de la loi sur l’encadrement des loyers qui s’applique à [Localité 4]. Il m’a indiqué que je lui devais de ce fait, à compter de la date de signature du bail le 7 septembre 2021 jusqu’à mars 2023, la date d’envoi de son courrier, le 24 mars 2023, la somme de 1698,60 euros. Il a cessé de payer son loyer à compter d’avril 2023 pour compenser les montants que j’avais trop perçus, ce que j’ai accepté. Les trois mois d’avril à juin 2023, non réglée correspondent à la somme de 1560 € (520 €/ mois x 3 mois). Par conséquent, cette somme de 1560 € qui est mentionnée dans votre document ne m’est pas due. »
Il est ainsi manifeste que si cet accord ne s’est pas traduit par écrit, les parties avaient bien convenu que le remboursement des loyers trop perçus interviendrait par compensation avec le loyer courant.
A ce jour, le bailleur fait état d’une dette locative qui, s’il l’avait estimée due, aurait dû être déclarée à la Commission et aurait été effacée, alors qu’au contraire, il a par le biais de sa fille, affirmé à la Commission que cette somme n’était pas due puisqu’elle venait en compensation des loyers trop perçus.
Il est manifeste qu’au vu des accords non écrits intervenus entre les parties, la suspension de ses loyers par le locataire ne peut constituer une faute justifiant la résiliation du bail, d’autant qu’à ce jour, il a repris le paiement du loyer courant et n’a aucune dette locative.
S’agissant du trouble de jouissance, en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
M. [M] [H] soutient que les voisins de M. [S] se sont toujours plaints du bruit qu’il occasionnait, surtout la nuit et parfois jusqu’à 6h du matin, et notamment M. [J] [C], voisin résidant dans la chambre à côté de la sienne.
Sur la question des plaintes de la voisine du 6ème, Mme [F] [E] va écrire à Mme [K] [H] le 6 novembre 2023 pour se plaindre du fait que la veille au soir, vers 19h, elle a été « très inquiète d’un bruit intense qui a fait trembler la maison et hurler son chien », bruit qui « venait d’une des chambres que votre père loue ». On ne peut ainsi que constater qu’outre le fait que ce bruit n’a nullement été identifié, Mme [E] n’indique pas qu’il provient de l’appartement de M. [S] contrairement à ce qui est indiqué par le bailleur, mais de l’une des chambres sans autre précision.
Il est produit une lettre qui viendrait d’elle, lettre datée du 12/01/23, mais dont le bailleur dit qu’elle serait du 12/01/24. En tout état de cause, dans ce courrier, elle se plaint du fait que « [B], qui est là depuis peu de temps, se plaint beaucoup et cherche toujours à en avoir plus ». Ces propos relèvent non d’un trouble de jouissance de la part du locataire mais manifestement d’un jugement de valeur à l’égard d’un locataire qui fait valoir ses droits. Elle évoque ensuite les querelles entre les occupants des chambres, évoquant manifestement la mésentente entre M. [S] et M. [C] qui ne fait aucun doute.
M. [J] [C] a d’ailleurs rédigé une attestation datée du 10 mars 2024 dans laquelle il se plaint des nuisances sonores provoquées par M. [S] la nuit et du fait que celui-ci laisse parfois « des poubelles dans le couloir, des valises, encombrants à l’extérieur de sa chambre, gênant son passage ». Il ajoute avoir des problèmes d’humidité dans sa chambre suite à des travaux faits par l’intéressé ; qu’enfin M. [S] s’absente pendant de longues périodes, qu’il voit souvent plusieurs personnes (une dizaine) venir séjourner dans sa chambre ; qu’il a entendu une fois qu’ils parlaient d’argent pour payer le séjour ; que depuis novembre 2023, il ne semble plus habiter sa chambre.
M. [S] conteste la réalité de ces affirmations, qui ne sont corroborées par aucun élément extérieur au conflit qui existe manifestement entre les deux locataires, comme un procès-verbal de constat par commissaire de justice, ou les attestations des autres résidents de l’étage.
Enfin s’agissant du 14 novembre 2023, les parties s’accordent sur l’existence d’un incident.
M. [J] [C] évoque cet incident dans son attestation. Il indique que M. [S] a coupé son électricité à trois reprises et que le 14 novembre 2023, après le passage de la police, l’électricité a été rétablie.
M. [I] [N], président du conseil syndical, atteste le 10 janvier 2024 que ce jour-là, il a été saisi par Mme [K] [H] et son époux de problèmes avec un locataire au dernier étage ; qu’il y découvre un voisin exténué « des causes que produit son voisin à son égard » ; qu’après avoir frappé plusieurs fois à la porte de M. [S], celui-ci lui ouvre ; qu’il lui demande s’il peut remettre l’électricité à son voisin, ce à quoi M. [S] lui a répondu « Non » et a refermé la porte ; qu’il a ressenti une « odeur forte d’alcool » ; que le conjoint de Mme [K] [H] a appelé la police et les a attendus.
Le compte rendu de l’intervention de la police du 14 novembre 2023 à 22h55 fait apparaître qu’ils constatent que le disjoncteur présent dans l’appartement de M. [S] a été coupé, que le chauffage est à son maximum, ainsi que les plaques à induction.
M. [B] [S] soutient quant à lui que les plombs ont sauté ce soir-là ; que c’est lui qui a appelé la police car il avait peur de son voisin et des personnes frappant à sa porte ; qu’il n’était pas alcoolisé ; qu’il a déposé plainte le 16 novembre 2023.
Il produit une attestation d’une amie, Mme [P] [L], qui affirme que ce soir-là , vers 21h30, ils étaient au téléphone, que vers 21h50, il lui a dit qu’il devait « couper la conversation car son compteur a disjoncté » ; qu’il n’avait pas raccroché ; qu’elle a entendu « au bout de quelques secondes des bruits sourds, des cris et à la fin des coups très forts (…) sur la porte et les murs » ; qu’elle a eu peur et l’a rappelé vers 22h20/30 en insistant pour qu’il vienne dormir chez elle. Elle affirme que depuis son entrée dans les lieux, M. [S] lui a régulièrement fat part de problèmes avec son voisin ; que lors de visites chez lui, elle a reçu par deux fois des insultes telles que « grosse bite » et « sale femme » de celui-ci.
Par conséquent, l’ensemble de ces éléments établit d’une part l’existence d’un litige entre M. [S] et son voisin M. [C] et d’autre part la réalité d’un incident ayant conduit à la saisine de la police le soir du 14 novembre 2023.
Toutefois, les éléments de preuve produits par les parties font état de comportements inadéquats de part et d’autre. En outre, dans la mesure où un disjoncteur électrique se présente de la même façon qu’il ait disjoncté du fait d’une surtension ou qu’on l’ait fait disjoncté manuellement, il ne peut être établi que le 14 novembre 2023, la coupure était un acte volontaire de M. [S] même si les policiers ont vu qu’il avait disjoncté.
La question de la présence d’un unique compteur électrique chez M. [S] pour les deux appartements est manifestement essentiel dans le conflit existant entre les deux voisins. Or, le bailleur, seul responsable de la nature des travaux faits pour séparer un appartement en deux plus petits, ne peut pas arguer des difficultés résultant de ce choix pour demander l’expulsion d’un des locataires. Le bailleur ne produit d’ailleurs aucun diagnostic permettant de confirmer qu’une telle installation répond aux normes légales.
Par conséquent, même à retenir que M. [S] aurait refusé de réenclencher le disjoncteur le 14 novembre 2023 ou aurait été alcoolisé ce soir-là, en l’absence de caractérisation d’autres manquements, il s’agit d’éléments insuffisants à caractériser des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
M. [M] [H] sera déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et par voie de conséquence, de ses demandes d’expulsion, de suppression du délai de deux mois, relatives aux meubles et d’indemnité d’occupation.
Sur l’engagement de caution
M. [B] [S] n’étant ni condamné au paiement d’une dette locative, ni à celui d’une indemnité d’occupation, M. [M] [H] sera débouté de ses demandes en paiement à l’égard de M. [G] [A] en qualité de caution.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [M] [H]
M. [M] [H] fonde sa demande de dommages et intérêts sur la mauvaise foi de M. [B] [S]. Il convient de rappeler que la bonne foi se présume et que celui qui argue de la mauvaise foi doit la démontrer.
Il argue des mensonges de M. [S] sur sa situation professionnelle, ses mensonges à la Commission de surendettement quant à ses charges courantes, le reproche de s’être rendu en Russie et d’avoir acheté un colis sur Amazone, le fait de ne pas reverser l’APL au bailleur, de pousser le chauffage et les plaques au maximum faisant augmenter lourdement ses factures d’électricité, et produisant de faux témoignages en justice afin de porter atteinte à l’honneur de son bailleur.
Sur le premier point, outre le fait qu’il n’est pas produit les documents fournis par M. [S] pour justifier de sa solvabilité lors de la signature du bail, on ne peut que constater l’absence de préjudice dans la mesure où M. [S] a réglé son loyer de septembre 2021 à mars 2023, sans discontinuer.
Sur le second, il sera rappelé que pour calculer les charges des débiteurs, la Commission de surendettement des particuliers applique trois forfaits : le premier dit forfait de base pour les dépenses courantes, alimentaires, vestimentaires, de soins etc ; le second dit chauffage pour les frais de chauffage, le troisième dit habitation pour les frais d’assurance, de consommation d’eau ou d’électricité hors chauffage etc. Les montants de 114 et 116 euros sont les montants des forfaits pour l’année 2023 appliqués à tous les débiteurs. M. [S] ayant déclaré son bailleur comme créancier, celui-ci a reçu notification de chacune des décisions, s’il contestait ces éléments, il lui appartenait d’effectuer un recours. Le recours aux forfaits par la Commission ne résulte nullement de fausses déclarations de M. [S].
Sur le troisième, le fait pour M. [S] de se rendre en Russie, pays dont il a la nationalité et où il explique avoir toujours sa famille, le fait de commander un colis sur Amazone pour l’achat d’un objet dont on ne connaît ni la nature ni la valeur, ou le fait de ne pas reverser l’APL ne peuvent constituer des éléments de mauvaise foi, alors même que le présent jugement retient que M. [S] n’a aucune dette locative et que l’application du principe de compensation résultait, comme indiqué ci-dessus, d’un accord entre les parties.
S’agissant de la consommation d’électricité, contrairement aux affirmations de M. [H], le bail prévoit qu’il est mis à la charge du locataire une somme de 40 euros par mois à titre de provisions sur charges. En effet, la somme est indiquée suite à la mention d’une provision mensuelle et après la catégorie “montant forfaitaire”, il est ajouté “Annulé”. Il appartiendra donc à M. [H] d’effectuer une régularisation de charges s’il dispose des justificatifs ad hoc.
Enfin, sur le dernier élément, il ne peut ici être considéré que le témoignage de Mme [L] est un faux témoignage ayant eu pour but de porter atteinte à l’honneur de M. [H], celle-ci se contentant de relater ce qu’elle a entendu à travers le téléphone le 14 novembre 2023, éléments non incompatibles avec les constatations des policiers.
M. [M] [H] sera ainsi débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [B] [S] en réparation de son préjudice de jouissance
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
L'article 20-1 de la même loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas à ces dispositions, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Outre la possibilité de saisine de la commission départementale de conciliation en cas de non-réponse du bailleur, saisine non obligatoire avant action en justice, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine le cas échéant les travaux devant être réalisés et le délai pour les exécuter. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à exécution des travaux. Il est constant que la suspension totale du loyer n'est ordonnée que si les éléments d'indécence rendent le logement inhabitable.
L'article 4 dudit décret précise que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
Comme indiqué ci-dessus, le rapport de visite du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4] établit que la surface au sol du logement est de 7 m2. M. [M] [H] n’établit pas à l’inverse que la surface serait de 9,50 m2, aucune information n’étant transmise sur l’origine et l’auteur, et donc la valeur probante, du plan versé aux débats. Il soutient qu’en tout état de cause, le volume du local serait de 20 m3. Pour une surface de 7 m2, ceci impliquerait que le bien ait une auteur sous plafond de 2,85 m sur toute la surface, ce qui n’est manifestement pas le cas au vu des photographies produites et dans la mesure où le bien est partiellement mansardé.
Le bien loué à M. [B] [S] doit être qualifié d’indécent quant à sa surface. Toutefois, s’agissant de la fuite d’eau, la simple photographie d’un seau sans aucune indication de l’objet, du lieu ou de la date ne saurait établir la réalité de cette fuite. Enfin, si le fait que le voisin de M. [S] a son compteur électrique chez ce dernier crée des difficultés patentes dans leurs relations, c’est M. [C] qui en subit un préjudice essentiel dans la mesure où il ne pourrait couper son électricité si nécessaire en présence d’un danger. Le préjudice de M. [B] [S] est limité au fait de devoir laisser entrer son voisin ou tout tiers en cas de difficultés électriques.
S’agissant des clés, il ressort des pièces produites que le 17 janvier 2024, M. [S] a contacté son bailleur, revenant de Russie, en lui expliquant avoir oublié chez ses parents la clé d’accès à l’immeuble, sans possibilité pour eux de lui envoyer par colis compte tenu de la suspension de ce type d’envoi actuellement. Il sollicitait qu’un double de clés soit produit, ceci à ses frais, ou que la carte de sécurité lui soit remise pour qu’il puisse lui-même faire refaire cette clé. Il n’est fait état d’aucune réponse écrite du bailleur. Il est donc avéré que par son refus, le bailleur empêche M. [S] d’accéder librement à l’immeuble où il réside, ce qui lui cause un préjudice de jouissance.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer le préjudice de jouissance de M. [S] à 140 euros par mois du fait de la surface du logement et 10 euros par mois du fait de l’absence de clés.
Le préjudice de M. [S] sera donc fixé pour la période de septembre 2021 à avril 2024 à 4480 euros (32 x 140) du premier chef et 30 euros (3 x 10) du second chef.
M. [M] [H] sera ainsi condamné à lui payer la somme totale de 4510 euros en réparation de son préjudice de jouissance.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [B] [S] en réparation de son préjudice moral
Il convient de relever que bien que saisi a minima en mars 2023, des interrogations de M. [S] sur le montant de son loyer et la surface de son logement, interrogations de nature à potentiellement faire qualifier le logement d’indécent, M. [M] [H] n’a entrepris aucune démarche pour vérifier la réalité des mentions du bail ; qu’une fois mis en demeure par la ville de [Localité 4] de rembourser à son locataire les loyers trop perçus, il n’a pas effectué ce remboursement mais a consenti à une compensation de fait ; qu’il s’est prévalu devant la commission de surendettement de cette compensation, ce qui a écarté l’effacement des sommes qui auraient été dues, tout en sollicitant ensuite le prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut de paiement devant la présente juridiction.
Ce comportement fautif a contraint M. [S] à de multiples démarches pour faire reconnaître ses droits en qualité de locataires, démarches de nature à créer un préjudice moral qui sera évalué à 1000 euros.
Sur les mesures accessoires
Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.
M. [M] [H], succombant en ses demandes principales, sera condamné aux dépens de la présente instance et débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevables les pièces n°2 et 3 de M. [B] [S] ;
DECLARE nul le congé délivré le 16 février 2023 à M. [B] [S] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], à effet au 5 septembre 2023 ;
DECLARE recevable la demande de M. [B] [S] en baisse du loyer ;
FIXE le montant du loyer à la somme de 303,40 euros par mois, hors charges ;
DEBOUTE M. [M] [H] de sa demande au titre de la dette locative ;
DECLARE recevable la demande de M. [M] [H] en résiliation judiciaire du bail ;
DEBOUTE M. [M] [H] de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et par voie de conséquence, de ses demandes d’expulsion, de suppression du délai de deux mois, relatives aux meubles et d’indemnité d’occupation ;
DEBOUTE M. [M] [H] de ses demandes à l’encontre de M. [G] [A], ainsi que de ses demandes de dommages et intérêts ;
CONDAMNE M. [M] [H] au paiement au profit de M. [B] [S] d'une somme de 4510 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE M. [M] [H] au paiement au profit de M. [B] [S] d'une somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;
DEBOUTE M. [M] [H] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [M] [H] aux entiers dépens de l'instance ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
LA GREFFIERELA JUGE
