TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/06483
N° Portalis 352J-W-B7H-CZJXY
N° MINUTE :
Assignation du :
17 Avril 2023
JUGEMENT
rendu le 04 Juillet 2024
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ATRIUM GESTION
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502
DÉFENDEURS
Monsieur [B], [O] [E]
[Adresse 3]
[Localité 1]
USA
Madame [W] [Y] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 1]
USA
non représentés
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/06483 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJXY
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique,
assistée de Sophie PILATI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 07 Mars 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [B] [E] et Mme [W] [Y] épouse [E] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n°75 d'un immeuble situé au [Adresse 2]; la société Atrium Gestion en est le syndic.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure les consorts [E] de payer des charges de copropriété impayées.
Par exploit d'huissier signifié le 17 avril 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner les consorts [E] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 15 novembre 2023 ; il demande au tribunal de :
“Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil:
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [B] [E] et Madame [W] [Y] épouse [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme en principal de 18.048,01 € à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 9 février 2023 inclus, et représentant :
o 17.129,81 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
o 918,20 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [B] [E] et Madame [W] [Y] épouse [E] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter:
o de la mise en demeure notifiée par la Société ATRIUM GESTION, Syndic, en date du 6 septembre 2022 d’avoir à payer la somme de 11.990,80 €;
o de la présente assignation pour le surplus.
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [B] [E] et Madame [W] [Y] épouse [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1.800,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [B] [E] et Madame [W] [Y] épouse [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile”.
Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.
Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), consorts [E] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les consorts [E] sont propriétaires indivis du lot 75 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2019, 29 janvier 2021, 15 septembre 2021, 23 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 9 février 2023 inclus.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de consorts [E], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 17.129,81 euros.
Les consorts [E] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à de la mise en demeure en date du 6 septembre 2022 sur la somme de 11.990,80 € ; et de la date de l’assignation, soit le 17 avril 2023, pour le surplus.
En application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.
Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l'ensemble des débiteurs pour la totalité.
Si la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.
Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges (Civ. 3ème, 23 mai 2007, n° 0613.459).
Néanmoins, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à qui incombe la charge de la preuve, n’a pas produit le règlement de copropriété de l’immeuble susceptible de fonder l’existence d’une possible solidarité entre copropriétaires indivis, stipulée dans ce dernier.
Dès lors, ne parvenant pas à démontrer l’existence de cette solidarité conventionnelle, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire des consorts [E].
2 - Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 918,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 6 septembre 2022 (61 euros), ainsi que les frais de constitution d’hypothèque en date du 9 février 2023 (194,40 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. En conséquence les sommes désignées comme « honoraires transmission dossier avocat » en date du 9 février 2023 ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les frais désignés comme « conclusions protocole d’accord » en date du 3 août 2021 apparaissent quant à eux constituer des frais irrépétibles.
En conséquence, les consorts [E] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 255,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
3 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par consorts [E] de leurs obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les consorts [E] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès la première mise en demeure en date du 30 juillet 2021.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que les consorts [E] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires indivis ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
4 - Sur les demandes accessoires
Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2].
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les consorts [E], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les consorts [E] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [B] [E] et Mme [W] [Y] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :
- 17.129,81 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 9 février 2023 (1er appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 septembre 2022 sur la somme de 11.990,80 € ; et de l’assignation en date du 17 avril 2023 pour le surplus;
- 255,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 ;
- 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE consorts [E] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Eric Audineau, membre du cabinet Audineau-Guitton de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024
La GreffièreLa Présidente
