TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/04334
N° Portalis 352J-W-B7H-CZALL
N° MINUTE :
Assignation du :
09 Février 2023
JUGEMENT
rendu le 04 Juillet 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic la S.A. GTF
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208
DÉFENDEURS
Monsieur [F] [S]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Madame [D] [E]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non représentés
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/04334 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZALL
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Sophie PILATI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 07 Mars 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [D] [E] et M. [F] [S] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n°19 d'un immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont le syndic est la société GTF.
Par commandement de payer en date des 2 et 9 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [D] [E] et M. [F] [S] de payer des charges de copropriété impayées.
Par exploits signifiés le 9 février 2023 et le 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 7] a fait assigner Mme [D] [E] et M. [F] [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 6 septembre 2023.
Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, il demande au tribunal de :
“Vu les pièces produites,
Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,
Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,
Vu l’article 1231 et 1231-6 alinéa 3 du Code civil,
Vu les éléments de fait et de droit allégués,
CONDAMNER Monsieur [F] [S] et Madame [D] [E] au paiement de la somme 19.494,63 € au titre des charges arriérées (18.786,91 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (707,72 €) pour la période du 1 er janvier 2019 au 16 janvier 2023 inclus avec intérêts qui doivent courir à compter de :
- du 9 septembre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 9.466,86 €
- de la date de délivrance de l’assignation pour le solde.
CONDAMNER Monsieur [F] [S] et Madame [D] [E] au paiement d’une somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil;
CONDAMNER Monsieur [F] [S] et Madame [D] [E] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 7] une indemnité d’un montant de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.
MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.
Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.
Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Mme [D] [E] et M. [F] [S] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 septembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [D] [E] et M. [F] [S] sont propriétaires indivis du lot n°19 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] [Localité 7].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 24 novembre 2020, 28 juin 2021, 20 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 16 janvier 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [D] [E] et M. [F] [S], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 18.786,91 euros.
Mme [D] [E] et M. [F] [S] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du du 9 septembre 2022 (date du deuxième commandement de payer) sur la somme de 9.466,86 €, et du 28 février 2023 (date de délivrance de la deuxième assignation) pour le solde.
2 - Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 707,72 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Il réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048)
En l’espèce les frais de relance en date du 22 février (25 euros) et du 19 mai 2022 (25 euros), dont il est demandé le remboursement, sont antérieurs aux commandements de payer versés aux débats, datés des 2 et 9 septembre 2022.
En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi, de transmission de dossier à l’huissier ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de diligences exceptionnelles, non démontrées ou même alléguées en l'espèce. (frais de « transmission du dossier à l’huissier » datés du 5 septembre 2022 sur le relevé de compte des copropriétaires pour la somme de 290,00 euros)
Les frais désignés comme « sommation de payer » apparaissent quant à eux constituer des dépens (sommation de payer facturées le 23 septembre 2022 et 6 décembre 2022 sur le relevé de compte des copropriétaires pour les sommes de 171,53 et 196,19 euros)
Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
3 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [D] [E] et M. [F] [S] de leurs obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [D] [E] et M. [F] [S] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 9 septembre 2022.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Mme [D] [E] et M. [F] [S] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
4 - Sur les demandes accessoires
Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 7].
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [D] [E] et M. [F] [S], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [D] [E] et M. [F] [S] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Mme [D] [E] et M. [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 7] les sommes de :
- 18.786,91 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 16 janvier 2023 (1er appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du compter du du 9 septembre 2022 sur la somme de 9.466,86 €, et du 28 février 2023 pour le solde;
- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts;
CONDAMNE Mme [D] [E] et M. [F] [S] aux entiers dépens de l’instance;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait à paris le 04 juillet- 2024
La greffièreLa présidente
