TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/03503
N° Portalis 352J-W-B7H-CZG4A
N° MINUTE :
Assignation du :
03 Mars 2023
JUGEMENT
rendu le 04 Juillet 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] - [Adresse 4], représenté par son syndic, la société LE TERROIR, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709
DÉFENDEUR
Monsieur [G] [N]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non-représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/03503 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZG4A
DÉBATS
A l’audience publique du 28 Mars 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [G] [N] est propriétaire du lot de copropriété n° 8 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 1]/[Adresse 4] à [Localité 5].
Par jugement du 18 novembre 2022, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a condamné M. [N] au paiement des sommes suivantes :
- 7.566,35 € au titre des charges de copropriété et appels de travaux et frais de recouvrement, appel du 1er octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2021 sur la somme de 2058,55 € et du jugement pour le surplus ;
- 200 € à titre de dommages et intérêts ;
- 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux entiers dépens.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [G] [N] de payer la somme de 9.078,16 € au titre des charge de copropriété impayées depuis le 2 octobre 2022.
Par exploit d'huissier signifié le 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1]/[Adresse 4] à [Localité 5] a fait assigner M. [G] [N] en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 11 octobre 2023.
Au visa des articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :
- Condamner M. [G] [N] au paiement de la somme de 16.402,66 € au titre des charges pour la période du 2 octobre 2021 au 12 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023 ;
- Condamner M. [G] [N] au paiement de la somme de 501,72 €, au titre des frais de recouvrement pour la période du 2 octobre 2021 au 12 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023 ;
- Condamner M. [G] [N] au paiement de la somme de 2.000 €, à titre de dommages et intérêts ;
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
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- Condamner M. [G] [N] au paiement des entiers dépens ;
- Condamner M. [G] [N] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.
Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.
Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), M. [G] [N] n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 28 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur les demandes principales en paiement
A- Au titre des charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs 8 telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des 8, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
********
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) que M. [G] [N] est propriétaire du lot n° 8 au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1]/[Adresse 4] à [Localité 5].
Au soutien de sa demande principale en paiement de la somme de 16.402,66 € au titre des charges de copropriété pour la période du 2 octobre 2021 au 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales du 3 juin 2021 (pièce n° 8-1 du syndicat des copropriétaires) et du 2 juin 2022 (pièce n° 8-3 du syndicat des copropriétaires) par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l'année 2021, fixé les budgets prévisionnels de l'années 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires) ;
- les appels de fonds portant application au charges collectives de la clé de répartition du lot n° 8 du défendeur (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires) ;
- un décompte de créance du 1er octobre 2021 au 12 janvier 2023 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires).
Le syndicat des copropriétaires intègre dans le décompte de créance les sommes de 442 € au titre de l'appel de charges du quatrième trimestre 2021 et la somme de 3.368,86 € au titre des travaux de réfection de couverture appelés le 1er octobre 2021 (pièce n° 6). Or, le tribunal relève que :
- il résulte de l'appel de fonds du 1er octobre 2021 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) que, à cette date, le solde du compte individuel de M. [N] était, frais inclus, de 8.223,20 € ;
- qu'il résulte de l'exposé des motifs du jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 novembre 2022 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) que le syndicat des copropriétaires a, dans son assignation délivrée le 22 juillet 2022, demandé la condamnation de M. [N] au paiement de ce solde (7.526,21 € au titre de l'arriéré de charges et travaux impayés au 21 octobre 2021 et 696,99 €) ;
- que le jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris prononcé le 18 novembre 2022 a condamné M. [N] au paiement de la somme de 7.566,35 € au titre des charges de copropriété et appels de travaux et frais de recouvrement (7.526,21 € au titre de l'arriéré de charges et de travaux et 40,14 € au titre des trais de recouvrement), appel du 1er octobre 2021 inclus.
Décision du 04 Juillet 2024
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Il convient donc de retirer du décompte de créance produit par le syndicat des copropriétaires la somme de 442 € correspondant à l'appel de charges du quatrième trimestre 2021 et la somme de 3.368,86 € correspondant aux travaux de réfection de couverture appelés le 1er octobre 2021, qui ont déjà fait l'objet de la condamnation précitée du 18 novembre 2022.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [G] [N] est débiteur de 12.591,80 € pour la période du 2 octobre 2021 au 12 janvier 2023, appel de charges courantes du premier trimestre 2023 inclus.
M. [G] [N] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
Le demandeur produit l'accusé de réception du courrier adressé le 3 janvier 2023. Les moyens et le dispositif de l'assignation porte une demande faisant courir les intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023, de sorte que le tribunal devra retenir cette date du 5 janvier 2023. Cependant, ce courrier a mis en demeure M. [N] de payer la somme de 9.078, 16 €. Par conséquent, les intérêts au taux légal seront dus sur la somme de 9.078,16 € à compter du 5 janvier 2023 et sur le surplus à compter de l'assignation en date du 3 mars 2023.
B - Au titre des frais de recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 501,72 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des " frais de suivi annuel 2022 " facturés par le syndic à hauteur de 501,72 € (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires). En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de " diligences exceptionnelles ", non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [N] au paiement de la somme de 501,72 €, au titre des frais de recouvrement pour la période du 2 octobre 2021 au 12 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023.
2 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [G] [N] de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [G] [N] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges - son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 2 octobre 2021, étant précisé qu'il a déjà été condamné pour des impayés de charges par jugement du 18 novembre 2022.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
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En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [G] [N] comme un débiteur de bonne foi.
Il conviendra en conséquence de condamner M. [G] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.
3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [G] [N], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [G] [N] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]/[Adresse 4] à [Localité 5] les sommes de :
- 12.591,80 € au titre des charges courantes et appels de fonds impayés pour la période du 2 octobre 2021 au 12 janvier 2023, appel de charges courantes du premier trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023 sur la somme de 9.078,16 € et à compter de l'assignation en date du 3 mars 2023 sur le surplus ;
- 500,00 € au titre de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
- 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]/[Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande de condamnation de M. [G] [N] au paiement de la somme de 501,72 € au titre des frais de recouvrement pour la période du 2 octobre 2021 au 12 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023 ;
CONDAMNE M. [G] [N] aux entiers dépens de l'instance ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de ses autres demandes plus amples ou contraires.
Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024
La Greffière La Présidente
