TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me NORMAND (E1452)
Me HITTINGER-ROUX (P0497)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/15594
N° Portalis 352J-W-B7F-CVYSP
N° MINUTE : 3
Assignation du :
06 Septembre 2018
JUGEMENT
rendu le 04 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.N.C. CELSIUS LE MURIER (RCS Paris 397 540 212)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Jérôme NORMAND du Cabinet BRUN, CESSAC & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1452
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. HBMN (RCS de Montpellier 515 267 664)
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 1]
S.A.S. KEATCHEN (RCS de Montpellier 381 948 975), venant aux droits de la S.A.R.L. ÎLE DE FRANCE B.A.P, elle-même venant aux droits de la S.A.R.L. HBMN
[Adresse 7], par voie d’intervention volontaire
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentées par Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la S.C.P. HB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497
Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15594 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVYSP
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant un acte sous seing privé du 29 mars 2004, la S.N.C. LE MURIER désormais dénommée CELSIUS LE MURIER a consenti à la société MA PIZZA YOL un renouvellement de bail commercial portant sur un local n°33 situé au sein du centre commercial [Localité 6] MAYOL édifié à [Localité 6] (83), pour une durée de douze années commençant à courir à compter du 1er janvier 2003, en contrepartie du versement d'un loyer annuel de 41.900 euros, hors taxes et hors charges.
Les locaux loués sont destinés à l'exploitation d'une activité de : "vente à emporter de pizzas, traiteur et épicerie italienne".
Par acte du 18 mars 2014, la S.N.C. CELSIUS LE MURIER (ci-après dénommée la société CELSIUS LE MURIER) a fait signifier à la société MA PIZZA YOL un congé à effet du 31 décembre 2014 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer annuel porté à 68.400 euros, hors taxes et hors charges.
Par jugement du 7 décembre 2016 rendu sur le fondement de l'article L. 642-5 du code de commerce, le tribunal de commerce de Montpellier a ordonné la cession des actifs de la société MA PIZZA YOL au profit de la S.A.R.L. HBMN (ci-après dénommée la société HBMN) et a prononcé la liquidation judiciaire de la société MA PIZZA YOL.
Le 29 décembre 2016, la bailleresse a notifié à la société HBMN un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 68.400 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2015.
Le 6 septembre 2018, la société CELSIUS LE MURIER a fait assigner la société HBMN devant le juge des loyers commerciaux de ce tribunal aux fins de fixation du loyer à la somme susvisée.
Par jugement du 5 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a:
- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015 ;
- dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée contractuelle du bail expiré ;
- pour le surplus, désigné Monsieur [A] [T] en qualité d'expert judiciaire avec mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2015 ;
- mis la provision de 4.500 euros à valoir sur les frais et honoraires de l'expert à la charge de la société CELSIUS LE MURIER ;
- fixé le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.
L'expert a déposé son rapport le 9 décembre 2020, concluant à une valeur locative, au 1er janvier 2015, de 53.000 euros.
Par acte d'huissier du 25 janvier 2021, la société HBMN a fait signifier à la société CELSIUS LE MURIER l'exercice de son droit d'option et a fait sommation à la bailleresse de se présenter dans les lieux loués le 29 janvier 2021 afin d'y dresser l'état des lieux de sortie et d'y recevoir les clefs du local.
La S.A.S. KEATCHEN (ci-après dénommée la société KEATCHEN) est depuis lors venue aux droits de la société HBMN.
Par jugement en date du 21 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :
- Dit la société KEATCHEN, venant aux droits de la S.A.R.L. ÎLE DE FRANCE B.A.P, elle-même venant aux droits de la société HBMN, recevable en son intervention volontaire,
- Vu l'article L.145-57 du code de commerce et la notification de son droit d'option par la société HBMN selon acte du 25 janvier 2021, condamné la société KEATCHEN à payer à la société CELSIUS LE MURIER la somme de 13.752,60 euros à titre de remboursement des frais exposés à l'occasion de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé,
- Pour le surplus du litige, s'est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre, 2ème section du tribunal judiciaire de Paris, pour statuer sur la demande de la société KEATCHEN de fixation du montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2015 jusqu'au 29 janvier 2021 et sur sa demande de condamnation de la société CELSIUS LE MURIER au remboursement du trop-perçu de loyer résultant de la différence entre l'indemnité d'occupation et le loyer provisionnel ainsi qu'au paiement des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2015,
- Renvoyé la procédure devant le 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris,
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, la société CELSIUS LE MURIER demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-57, R. 145-23 et L. 145-33 et suivants du code de commerce, de :
- Débouter la société KEATCHEN de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Fixer à la somme de 68.400 euros, hors taxes et hors charges, par an, l'indemnité d'occupation dont la société KEATCHEN est redevable à compter du 1er janvier 2015 ;
- Condamner la société KEATCHEN à lui payer la somme de 114.991,05 euros au titre de l'indemnité d'occupation, les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le montant des loyers réglés et le montant de l'indemnité à compter du 1er janvier 2015, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil ;
- Dire qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de précarité, dans le cadre du droit d'option exercé par le preneur ;
- Condamner la société KEATCHEN à lui payer la somme de 71.379,84 euros au titre de son arriéré locatif ;
- Condamner la société KEATCHEN à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société KEATCHEN aux dépens ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, la société KEATCHEN demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-3 et suivants, R. 145-23 à R. 145-33 du code de commerce, de :
- La déclarer recevable et fondée en ses demandes ;
- Fixer l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2015 jusqu'au 29 janvier 2021 à la somme de 32.300 euros par an, hors taxes et hors charges ;
- Condamner la société CELSIUS LE MURIER au remboursement du trop-perçu de loyer résultant de la différence entre l'indemnité d'occupation et le loyer provisionnel ainsi qu'au paiement des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2015 ;
- Déclarer la société CELSIUS LE MURIER irrecevable en sa demande reconventionnelle de condamnation au paiement de l'arriéré locatif ;
A titre subsidiaire,
- Juger que l'indemnité d'occupation pendant les périodes de fermeture administrative en lien avec le covid n'est pas exigible, soit du :
-15 mars au 11 mai 2020 (arrêté du 14 mars 2020 du Ministre de la santé puis Décret n°2020-260 du 16 mars 2020, remplacé par un Décret n°2020-293 du 23 mars 2020, lui-même modifié par la suite),
-30 octobre au 27 novembre 2020 (Décret n°2020-1310 du 23 octobre 2020),
-3 avril au 18 mai 2021 (Décret n°2021-99 du 30 janvier 2021 modifié) ;
Plus subsidiairement,
- Juger que l'indemnité d'occupation pendant les périodes de fermeture administrative précitées devra faire l'objet d'un abattement à hauteur de 80 % ;
En tout état de cause,
- Condamner la société CELSIUS LE MURIER à restituer la somme de 15.215,76 euros au titre du dépôt de garantie ;
- Ordonner la compensation des sommes dont les parties seraient rendues respectivement débitrices par l'effet du jugement à intervenir ;
- Condamner la société CELSIUS LE MURIER aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 20.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouter la société CELSIUS LE MURIER de l'ensemble de ses demandes ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie et recours et sans constitution de garantie.
* * *
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance en date du 10 mai 2023.
L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge rapporteur du 25 avril 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande en paiement de l'arriéré locatif formé par la société CELSIUS LE MURIER
La société CELSIUS LE MURIER sollicite la condamnation de la société KEATCHEN à lui régler la somme de 71.379,84 euros au titre de l'arriéré locatif au 29 janvier 2021, date d'exercice du droit d'option par la locataire. Elle soutient que cette demande est recevable puisqu'elle concerne les mêmes parties, l'exécution du même contrat et que la société KEATCHEN sollicite la compensation des sommes dues réciproquement par les parties.
La société KEATCHEN oppose que cette demande est irrecevable faute de lien suffisant entre cette demande et les prétentions originaires des parties, en application de l'article 70 du code de procédure civile, précisant que l'instance a été introduite avant le 1er janvier 2020.
En application de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout.
Dès lors qu'en l'espèce, la demande de paiement au titre de l'arriéré locatif concerne l'exécution du contrat de bail avant l'exercice de son droit d'option par la locataire qui a renoncé au renouvellement du bail, il est justifié d'un lien suffisant entre la demande initiale de fixation du loyer du bail renouvelé puis de l'indemnité d'occupation suite au droit d'option et la demande en paiement de l'arriéré antérieur au droit d'option.
Par conséquent, cette demande est recevable.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par la société KEATCHEN à compter du 1er janvier 2015
Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, "pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail".
En l'espèce, la société KEATCHEN a renoncé au renouvellement du bail et est redevable à compter du 1er janvier 2015 d'une indemnité d'occupation. Il convient de constater que les parties s'accordent pour fixer cette indemnité d'occupation à la valeur locative.
Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :
1- Les caractéristiques du local considéré ;
2- La destination des lieux ;
3- Les obligations respectives des parties ;
4- Les facteurs locaux de commercialité ;
5- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Aux termes du rapport d'expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent au sein du centre commercial "Mayol", [Adresse 4]. Ce centre commercial se trouve en lisière de la Zone Franche Urbaine qui comprend le centre-ville de [Localité 6].
Le centre commercial est desservi par des lignes de bus et comprend un parking de 2.266 places.
Inauguré en 1990, il compte 85 commerces répartis sur deux niveaux (rez-de-chaussée et 1er étage) dont un hypermarché CARREFOUR de 8.600 m², 11 restaurants et des enseignes nationales telles que Zara, Action, C&A, Fnac, Go Sport.
L'expert précise que la fréquentation du centre selon les informations communiquées par la bailleresse est supérieure à 10 millions de personnes entre 2010 et 2015, avec une tendance baissière depuis 2013 (11.100.000 en 2011 et 2012, 10.800.000 en 2013, 10.300.000 en 2015 et 9.000.000 au jour de l'expertise en 2020). A été relevée, le jour de la visite, la présence de quelques cellules vacantes.
Le local où était exploitée une activité de "vente à emporter de pizzas, traiteur et épicerie italienne" sous l'enseigne "La Royale La boîte à pizza" est situé au rez-de-chaussée et l'expert indique qu'il s'agit d'une "position favorable au niveau 0 au sein du mail principal et face aux lignes de caisse de l'hypermarché" (page 14 du rapport), ce que nuance la société KEATCHEN en exposant que l'entrée la plus proche s'effectue par la [Adresse 5], à l'opposé des accès au parking du centre, ce qui n'est pas le plus adapté pour son activité, "peu de clients effectuant une commande les bras chargés de courses".
Toutefois et ainsi que le relève l'expert, l'emplacement face aux lignes de caisse de l'hypermarché Carrefour confère à la société KEATCHEN une visibilité pour les chalands qui se rendent dans cette enseigne et qui utilisent fréquemment un chariot.
En revanche, l'expert note (page 15 du rapport) "la présence d'une offre concurrente composée de 8 autres établissements dont l'enseigne PAUL implantée juste en vis-à-vis des locaux et deux enseignes très attractives (BURGER KING et MC DONALD'S)".
S'agissant enfin de la concurrence des centres commerciaux voisins invoquée par la société KEATCHEN, elle n'est pas démontrée alors qu'il ressort du schéma de développement commercial du Var (2006-2011) communiqué par le défendeur que ces centres sont éloignés.
Enfin, quant aux horaires d'ouverture du centre et à l'allégation de la société KEATCHEN selon laquelle ils ne permettent pas un service du soir, l'expert a rappelé à juste titre que l'hypermarché Carrefour est ouvert jusqu'à 21 heures, de sorte qu'il était tout à fait possible pour la locataire de réaliser une part du service en soirée (page 23 du rapport).
Par conséquent, l'expert a considéré de manière argumentée qu'il s'agit d'un bon emplacement.
Les locaux comprennent un linéaire de façade en angle de l'ordre de 16,60 mètres, une zone de vente avec comptoir de vente à emporter et four à pizza ainsi que des annexes à l'arrière du comptoir de vente décrites ainsi :
- office avec un point d'eau,
- à la suite, une réserve avec accès sur le mail principal équipée d'une chambre froide et de sanitaires.
La surface contractuelle du local est de 76 m², et n'est pas contestée.
L'expert explique dans son rapport (page 19), que "selon la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, il est de règle de retenir en matière de centre commercial une surface GLA [Gross Leasable Area]. Il n'y a d'autre part pas lieu à pondération en l'absence de mezzanine ni réserves déportées". Il retient ainsi la surface contractuelle de 76 m².
La société CELSIUS LE MURIER adhère à cette position.
La société KEATCHEN soutient quant à elle que cette pratique n'est pas conforme et demande que la surface de la réserve (30 m²) soit pondérée suivant un coefficient de 0,50. Elle invoque à cet égard :
- une étude menée par Maître [S] [R], intitulé "la nouvelle méthode générale d'évaluation",
- des décisions rendues notamment par des juridictions à Douai, Lille ou Bordeaux qui ont admis la pondération de surfaces dans un centre commercial, dès lors que les circonstances de l'espèce le justifiaient.
Or, l'article de Maître [S] [R], intitulé "la nouvelle méthode générale d'évaluation", indique au contraire que le coefficient de pondération est de 1 pour la surface de vente GLA au rez-de-chaussée, comme c'est le cas ici (page 5 de l'article).
Par ailleurs, la réserve en l'espèce contient la chambre froide et est indispensable à l'activité commerciale de restauration.
En outre, la position de l'expert est conforme à la Charte de l'expertise puisqu'il n'y a pas lieu à pondération dès lors que la surface se trouve sur un seul niveau avec accès direct par le mail.
La surface retenue est donc de 76 m².
Au titre des éléments de comparaison, l'expert explique que le centre commercial, constituant une unité autonome de marché, les références doivent être prises au sein de ce dernier. Il précise qu'il n'a trouvé aucune référence de fixation judiciaire et que les références visées concernent donc toutes des locations nouvelles et des renouvellements amiables. A ce titre, Monsieur [T] cite les références suivantes communiquées par la bailleresse ou collectées par lui :
- cinq locations nouvelles situées au niveau 0 ou au niveau 1 du centre, aux dates d'effet comprises entre le 11 novembre 2013 et le 1er août 2014, aux surfaces comprises entre 43 m² et 80 m², aux prix unitaires compris entre 750 euros par m² (pour une parfumerie et un magasin de maroquinerie au niveau 1, à effet respectivement au 15 juillet 2014 et au 22 avril 2014) et 1.000 euros par m² (pour l'enseigne PAUL au niveau 0, à effet au 1er avril 2014) ;
- onze renouvellements amiables, aux dates d'effet comprises entre le 1er février 2012 et le 1er octobre 2014, pour des surfaces comprises entre 43 m² et 287 m², aux prix unitaires compris entre 145 euros par m² (pour une enseigne de restauration au niveau 1, à effet au 5 juillet 2012) et 971 euros par m² (pour un commerce de culture-loisirs-cadeaux, à effet au 29 juillet 2013) ;
- sept références de "loyers conventionnels" (l'expert n'ayant pu déterminer s'il s'agit de locations nouvelles ou de renouvellements amiables) situées au niveau 0 ou au niveau 1 du centre, aux dates d'effet comprises entre le 1er février 2012 et le 22 juin 2015, aux surfaces comprises entre 34 m² et 128 m², aux prix unitaires compris entre 610 euros par m² (pour un commerce de lingerie au niveau 1, à effet au 15 avril 2013) et 1.115 euros par m² (pour une bijouterie au niveau 1, à effet au 1er janvier 2015). La référence du 22 juin 2015 sera écartée, étant postérieure au 1er janvier 2015.
L'expert judiciaire retient un prix unitaire de 700 euros par m² et une valeur locative de 53.200 euros, mettant en avant :
Au titre des éléments favorables :
- des locaux situés au sein d'un centre commercial "doté d'une large zone de chalandise (580.000 habitants à moins de 30 minutes) et de quelques enseignes attractives",
- un emplacement face aux lignes de caisse de l'hypermarché Carrefour,
- un large linéaire de vitrine en angle ;
Au titre des éléments défavorables :
- une "galerie commerciale un peu vieillissante qui nécessitait des travaux de modernisation à l'échéance considérée",
- une "destination contractuelle assez libérale mais qui n'est pas la plus valorisante",
- une "offre concurrente assez dense dans le centre avec présence d'enseignes de restauration rapide internationales",
- le transfert à la locataire de l'impôt foncier, de l'assurance immeuble, des travaux de mise aux normes prescrits par l'administration, relevant toutefois que ces clauses sont probablement banales au sein du centre (page 22 du rapport).
La société CELSIUS LE MURIER soutient que la moyenne arithmétique effectuée par l'expert n'est pas pertinente ; qu'il importe de prendre en compte la surface locative et que les références mettent en évidence que le prix unitaire oscille entre 942 et 1.000 euros le m² pour des surfaces de 43 et 45 m² (enseignes LLAOLLA ou PAUL) alors qu'il est 3 à 4 fois inférieur lorsque la surface excède 100 m² (cas de la brasserie RCT - restauration sur place - d'une surface de 239 m² pour un prix unitaire de 260 euros le m² ou de l'enseigne JCB d'une surface de 156 m² pour un prix unitaire de 145 euros le m²). Elle relève qu'en l'espèce, la surface du local est de 76 m² et qu'aucune restauration sur place n'est exercée et soutient dès lors que le prix unitaire ne saurait être inférieur à 865 euros par m², en se fondant uniquement sur les 14 références citées par l'expert qui concernent des locaux d'une surface inférieure à 100 m². Par ailleurs, elle fait valoir que la moyenne des valeurs unitaires a augmenté de 40 % entre 2012 et le 1er janvier 2015 et conclut ainsi à un prix unitaire de 897 euros par m².
La société KEATCHEN s'oppose à cette analyse et relève que le bailleur s'est abstenu de communiquer l'intégralité des références et les baux. Elle soutient que dans l'hypothèse où l'argumentation de la partie adverse serait retenue, il conviendrait également d'exclure les références qui concernent des surfaces inférieures à 60 m². Elle adhère à l'évaluation du prix unitaire faite par l'expert, dans la fourchette haute des références pertinentes, avant correctifs.
En réponse au dire du conseil de la bailleresse qui sollicitait que soient exclues les références des locaux dont la superficie est supérieure à 100 m², l'expert a rappelé avec pertinence l'article R. 145-7 du code de commerce qui dispose que :
"Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation".
Or, en l'espèce, ainsi que le relève l'expert, la bailleresse n'a communiqué que 11 références sur les 23 éléments collectés. Par ailleurs, la pertinence de la surface seuil (100 m²) proposée par la bailleresse n'est pas spécialement justifiée alors que des disparités importantes apparaissent à la fois sur les surfaces supérieures à 100 m² et celles inférieures à ce seuil.
De même, s'il n'était tenu compte que des références visant des surfaces proches de celle objet de l'expertise (par exemple, entre 60 et 90 m²), force est de constater que le prix unitaire ne peut être fixé à 897 euros comme le sollicite la bailleresse mais plutôt à 780 euros, selon une seule moyenne arithmétique qui n'est pas au vu du faible nombre de références entrant dans ces critères, une approche pertinente.
Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, notamment des caractéristiques des locaux qui présentent une belle visibilité et une configuration adaptée à leur destination, de leur emplacement favorable dans le centre commercial face aux lignes de caisse de l'hypermarché, de l'attractivité de ce centre commercial proche du centre-ville de [Localité 6], mis en perspective avec le vieillissement du centre et sa perte d'affluence, les clauses exorbitantes du bail, le prix unitaire de 700 euros par m² retenu par l'expert judiciaire apparaît pertinent et sera retenu.
Sur les abattements appliqués à la valeur locative sollicités par la locataire
La société KEATCHEN sollicite la déduction de la somme de 2.725,29 euros au titre de l'impôt foncier ainsi qu'un abattement de 5 % au titre des charges exorbitantes de droit commun suivantes :
- Le preneur assume tout l'entretien et tous les travaux afférents aux locaux loués, y compris ceux visés par l'article 606 du code civil, ainsi que les taxes foncières ;
- Le preneur renonce à toute indemnisation pour cause de travaux, même au-delà de 40 jours ;
- Tous les travaux d'aménagement, améliorations et embellissements réalisés par le preneur font l'objet d'une accession au profit du bailleur à compter de la fin du bail, sans indemnité ;
- La cession du droit au bail est interdite, si ce n'est à l'acquéreur du fonds de commerce ;
- Le bailleur bénéficie d'un droit de préemption.
- La sous-location est interdite ;
- Le preneur est contraint d'adhérer à une association de commerçants en réglant une quote-part, sans pour autant avoir un droit de regard sur les décisions prises.
La société KEATCHEN expose que dans la mesure où le bail n'a finalement pas été renouvelé du fait de l'exercice de son droit d'option, la position de l'expert selon laquelle la clause sur les travaux ne peut être prise en compte dans le bail de renouvellement en raison de l'application de la loi PINEL n'est pas justifiée.
La société CELSIUS LE MURIER s'oppose à ces correctifs, au motif que l'ensemble des références citées comportent les mêmes charges que celles invoquées par la société KEATCHEN.
Aux termes du premier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, "les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages".
L'expert judiciaire expose qu'il a tenu compte des charges exorbitantes (transfert à la locataire du coût de l'assurance de l'immeuble, des honoraires du syndic et de gestion, des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil et des travaux de mise aux normes prescrits par l'administration) et de la taxe foncière refacturée au locataire pour évaluer le prix unitaire à hauteur de 700 euros par m², tout en précisant que "ces clauses de charges sont banalement pratiquées au sein des centres commerciaux et vraisemblablement communes à l'ensemble des locataires" (page 6 du rapport). Il le rappelle en réponse au dire du conseil de la société KEATCHEN (page 23 du rapport).
Dès lors que l'évaluation de l'expert retenue par le tribunal prend en compte les charges exorbitantes transférées au locataire, il n'y a pas lieu de procéder à un abattement supplémentaire, sauf à déduire le montant de la taxe foncière justifié et non contesté de 2.725,29 euros dès lors qu'il appartient au bailleur de produire les baux des références citées afin d'établir qu'ils contiennent les mêmes charges, un simple tableau établi par lui-même ne pouvant suffire.
La valeur locative s'établit donc à la somme en principal de 50.474,71 euros arrondis à 50.475 euros (700 euros / m² P x 76 m² - 2.725,29 euros).
La société KEATCHEN sollicite un abattement supplémentaire pour précarité de 15 %, auquel s'oppose la bailleresse au motif que le preneur a renoncé lui-même au renouvellement de son bail.
L'application d'un abattement pour précarité ne se justifie pas, la fin du bail résultant du seul choix du locataire. Cette demande sera donc rejetée.
La société KEATCHEN sera donc condamnée à verser à la société CELSIUS LE MURIER, à compter du 1er janvier 2015 et jusqu'au 29 janvier 2021, une indemnité d'occupation fixée à 50.475 euros par an, taxes et charges en sus. S'agissant d'une indemnité fixée par le tribunal, les intérêts au taux légal ne sont dus qu'à compter de la présente décision.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif formé par la société CELSIUS LE MURIER
Pour s'opposer à cette demande, la société KEATCHEN fait valoir que compte tenu des fermetures administratives pendant la crise sanitaire, elle est fondée à solliciter la dispense de paiement de l'indemnité d'occupation pendant ces périodes sur le fondement de l'exception d'inexécution, la force majeure, et la perte partielle de la chose louée.
Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15594 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVYSP
La société CELSIUS LE MURIER fait valoir essentiellement que ces questions ont été définitivement tranchées par la Cour de cassation.
*Sur le moyen tiré d'une exception d'inexécution liée à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...)".
Selon l'article 1184 ancien du même code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
Néanmoins, il est constaté que les locaux loués ont bien été mis à disposition de la locataire par le bailleur et que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions d'exploitation dues aux mesures sanitaires qui ont pu affecter son activité de restauration sont le seul fait du législateur.
Il n'est donc pas justifié d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que la locataire soit dispensée d'exécuter son obligation, en contrepartie, de payer une indemnité d'occupation.
Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne peut donc qu'être rejeté.
*Sur le moyen tiré de la force majeure
L'ancien article 1148 du code civil dispose que :
"Il n'y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit".
Cependant, il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d'argent ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d'une obligation qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d'un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.
Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la société KEATCHEN est débitrice d'une obligation de paiement de sommes d'argent et que ce n'est pas l'exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu'elle en attendait, la jouissance des lieux loués.
*Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée
L'article 1722 du code civil dispose que :
"Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement."
Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais "juridique" et résulter de l'impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.
Il est maintenant constant que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.
Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d'exonérer, totalement ou partiellement, la locataire de son obligation de paiement de l'indemnité d'occupation.
En conséquence, le tribunal ne peut que constater que la locataire échoue à démontrer qu'elle n'était pas tenue de payer une indemnité d'occupation. Il convient, dès lors, de rejeter sa demande de dispense ou de réduction de l'indemnité d'occupation puisqu'elle sollicite à titre subsidiaire un abattement de 80 % pendant les périodes de fermeture administrative.
En l'espèce, la société CELSIUS LE MURIER verse aux débats un extrait du compte de la société KEATCHEN arrêté au 29 janvier 2021 à la somme de 71.379,84 euros, indemnité d'occupation de janvier 2021 incluse calculée sur le montant du loyer contractuel.
La société KEATCHEN fait valoir qu'outre le fait qu'elle sollicite que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé à la baisse par rapport à ce qui a été facturé, la bailleresse n'a pas procédé à la restitution du dépôt de garantie ; qu'un avoir a été émis à ce titre le 5 octobre 2020 mais a été immédiatement refacturé le 5 novembre 2020. Elle demande que la bailleresse soit condamnée à lui restituer la somme de 15.215,76 euros au titre du dépôt de garantie. Par ailleurs, elle soutient que la facture du 1er janvier 2021 de 7.278,38 euros est erronée en ce qu'un mois complet a été comptabilisé alors que le preneur a restitué les lieux le 29 janvier 2021 et que seule une somme de 6.751,73 euros aurait dû être comptabilisée.
Enfin, elle oppose que le décompte du bailleur, arrêté au 29 janvier 2021, ne fait pas apparaître deux écritures postérieures (régularisation de charges) : un avoir 2021500916 du 18 août 2021 de - 1.418,88 euros et une facture 2021500998 du 18 août 2021 de 140,80 euros.
Dès lors que le tribunal a fixé l'indemnité d'occupation due par la société KEATCHEN depuis le 1er janvier 2015 et jusqu'au 29 janvier 2021 à la somme annuelle de 50.475 euros, le décompte ne peut être retenu en l'état et il appartiendra aux parties de faire leurs comptes. Le bailleur devra restituer le dépôt de garantie et déduire les deux avoirs justifiés par la société KEATCHEN.
Sur la compensation entre les sommes dues entre les parties
Les parties se doivent réciproquement des sommes au titre de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie. Il convient d'ordonner la compensation des sommes dues de part et d'autre en application de l'article 1347 du code civil.
Sur les demandes accessoires
La procédure a été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens.
L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de l'ancienneté de la procédure, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DECLARE recevable la demande en paiement de l'arriéré locatif formée par la S.N.C. CELSIUS LE MURIER,
FIXE à la somme de 50.475 (cinquante mille quatre cent soixante-quinze) euros par an, taxes et charges en sus, l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. KEATCHEN à compter du 1er janvier 2015 et jusqu'au 29 janvier 2021,
CONDAMNE la S.A.S. KEATCHEN à verser à la S.N.C. CELSIUS LE MURIER la somme de 50.475 (cinquante mille quatre cent soixante-quinze) euros par an, taxes et charges en sus, au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2015 et jusqu'au 29 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE la S.N.C. CELSIUS LE MURIER à restituer à la S.A.S. KEATCHEN le dépôt de garantie de 15.215,76 euros (quinze mille deux cent quinze euros et soixante-seize centimes),
ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement par la S.N.C. CELSIUS LE MURIER et la S.A.S. KEATCHEN ,
DEBOUTE la S.N.C. CELSIUS LE MURIER de ses demandes en paiement de l'arriéré locatif et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la S.A.S. KEATCHEN de ses demandes de dispense ou de réduction des indemnités d'occupation pendant les périodes de fermeture administrative en lien avec la crise sanitaire et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.N.C. CELSIUS LE MURIER d'une part, et la S.A.S. KEATCHEN d'autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens,
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024
Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA
