TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 21/06585
N° Portalis 352J-W-B7F-CUNDB
N° MINUTE :
Assignation du :
05 Mai 2021
AJ du TJ DE PARIS du 30/11/2021
N° 2021/044756
JUGEMENT
rendu le 04 Juillet 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. CABNIET BAROND
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0032
DÉFENDERESSE
Madame [P] [K], demeurant [Adresse 3], représentée par sa curatrice l’association [Z] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/044756 du 30/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
représentée par Maître Hélène HADDAD AJUELOS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0172
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/06585 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUNDB
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.
assistée de Sophie PILATI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 07 Mars 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [P] [M] dite [K] (ci-après Mme [K]) est propriétaire du lot de copropriété n°19 d'un immeuble situé au [Adresse 3] ; la SAS cabinet Barond en est le syndic.
Par jugement en date du 27 mars 2020 du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Paris, Mme [K] a été placée sous curatelle renforcée ; Mme [G] [C] a été désignée en qualité de curateur.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [K], représentée par son curateur, Mme [C], de payer des charges de copropriété impayées.
Par exploit signifié le 5 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner Mme [K], représentée par son curateur, Mme [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 26 mai 2021.
Par ordonnance en date du 20 janvier 2022, le juge des tutelles de ce tribunal a ordonné un changement de curateur et a désigné l’association [Z] [Y], aux lieu et place de Mme [C].
En conséquence, consécutivement à ce changement de curatrice non communiqué au demandeur avant l’audience de plaidoirie initialement fixée au 7 juin 2023, la chambre des charges de copropriété a, par jugement en date du 31 août 2023, révoqué l’ordonnance de clôture en date du 29 mars 2023, et ordonné la réouverture des débats aux fins de mise en cause de l’association [Z] [Y] pour régularisation de la procédure.
Par exploit signifié le 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner Mme [K], représentée par sa nouvelle curatrice, l’assoication [Z] [Y], en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 14 septembre 2023.
Par ses conclusions récapitulatives et d’actualisation de créance notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023 le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“- VU LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES,
- VU LES ARTICLES 8, 10, 10-1, 14, 14-1, 18, 42 ET 43 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965,
- VU L’ARTICLE 36 DU DÉCRET DU 17 MARS 1967 ET LES ARTICLES 1231-6 ET 1343-2 DU CODE CIVIL,
- Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] , représenté par son syndic en exercice, le CABINET BAROND en ses demandes, et l’y déclarer bien fondé,
EN CONSÉQUENCE
• CONDAMNER Madame [P] [M] dite [K], représentée par l’Association [Z] [Y], à régler les sommes suivantes :
o 31.041,48 €, appel du 3 ème trimestre 2023 inclus, selon décompte arrêté au 1 er septembre 2023, avec intérêts légaux :
- Sur la somme de 9.903,20 € à compter du 24 mars 2021, date de réception de la mise en demeure du 23 mars 2021,
- Sur la somme de 1.818,03 € à compter du 5 mai 2021, date de signification de l’assignation,
- Sur le surplus à compter de la signification des présentes conclusions,
o 1.000 € à titre de dommages-intérêts.
• ORDONNER, par application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,
• CONDAMNER Madame [P] [M] dite [K] représentée par l’Association [Z] [Y], à payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
• RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,
• CONDAMNER Madame [P] [M] dite [K] représentée par l’Association [Z] [Y], aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Alexandre BRAUN, avocat”.
Par ses conclusions en défense notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, Mme [K] et sa curatrice, l’association [Z] [Y], demandent au tribunal de :
« Vu l’article 1343-5 du Code civil,
Vu les pièces produites aux débats,
- ACCORDER à Madame [P] [K] et sa curatrice, l’association [Z] [Y], les plus larges délais pour s’acquitter de la dette ;
- DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet BAROND de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet BAROND de sa demande de dommages et intérêts ».
La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [K], représentée par son curateur, l’association [Z] [Y] est propriétaire du lot 19 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2018, 17 octobre 2019, 21 décembre 2020, 3 mars 2022, 22 février 2023, 20 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er septembre 2023
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [K], représentée par son curateur, l’association [Z] [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 31.041,48 euros.
Mme [K], représentée par son curateur, l’association [Z] [Y], ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 24 mars 2021, sur la somme de 9.903,20 € (date de réception de la mise en demeure du 23 mars 2021); à compter du 5 mai 2021, sur la somme de 1.818,03 € (date de signification de l’assignation); et à compter du 14 septembre 2023 pour le surplus (date de la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires).
2 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [K], représentée par son curateur, l’association [Z] [Y] de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [K], représentée par son curateur, l’association [Z] [Y], a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2021.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Mme [K], représentée par son curateur, l’association [Z] [Y], a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Il ressort en effet des écritures des parties, comme des pièces versées aux débats, que l’entêtement de Mme [K] à ne pas procéder à la vente de son appartement en dépit de l’impasse financière dans laquelle elle se trouvait, procède d’un comportement irrationnel, qui ressortit plus à une altération de ses facultés cognitives que de la volonté de ne pas honorer ses dettes envers le syndicat des copropriétaires.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
3- Sur la demande de délais de grâce judiciaire
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
Selon les conclusions en défense de Mme [K], il apparaît qu’elle a toujours refusé de procéder à la vente de son appartement, en dépit de sa situation lourdement obérée, alors qu’elle était dans l’incapacité d’assurer le paiement de ses charges de copropriété au regard de sa pension de retraite.
Mme le juge des tutelles a en conséquence, par ordonnance en date du 6 novembre 2023, autorisé l’association [Z] [Y] à procéder aux opérations préalables à la vente de ce bien immobilier, sans l’accord de la majeure sous curatelle renforcée.
Il ressort également des pièces communiquées par la défenderesse que Mme [K] a été installée dans une résidence de services et que l’appartement a été libéré, sa vente étant imminente ; ce qui permettra, comme l’écrit la défenderesse, l’apurement de la dette envers le syndicat des copropriétaires, par priorité aux autres créanciers.
Dès lors, Mme [K] disposant du capital nécessaire à l’apurement de sa dette, ce qu’elle ne conteste pas, il n’y a pas d’intérêt ni pour le débiteur -qui dispose des fonds- ni pour le créancier, contraint à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse, de prolonger cette situation inconfortable par l’octroi de délais de grâce judiciaire.
En conséquence, Mme [K] représentée par sa curatrice, l’association [Z] [Y], sera déboutée de sa demande reconventionnelle de délais de grâce judiciaire.
4 - Sur les demandes accessoires
Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3].
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [K], représentée par son curateur, l’association [Z] [Y], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Maître [I] [F], en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [K], représentée par son curateur, l’association [Z] [Y], sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Mme [P] [M] dite [K] représentée par l’association [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :
- 31.041,48 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 1er septembre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2021 sur la somme de 9.903,20 € (date de réception de la mise en demeure du 23 mars 2021); à compter du 5 mai 2021, sur la somme de 1.818,03 € (date de signification de l’assignation); et à compter du 14 septembre 2023 pour le surplus (date de la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires);
- 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Mme [P] [M] dite [K] représentée par l’association [Z] [Y] de sa demande reconventionnelle de délais de grâce judiciaire ;
CONDAMNE Mme [K], représentée par son curateur, l’association [Z] [Y], aux entiers dépens de l’instance ; avec autorisation donnée à Maître [I] [F], en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024
La GreffièreLa Présidente
