TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me SEMEVIER (B0313)
C.C.C.
délivrées le :
à Me de KERVENOAËL (E0883)
Me COURTIER (E1505)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 20/11548
N° Portalis 352J-W-B7E-CTHMF
N° MINUTE : 5
Assignation du :
19 Novembre 2020
JUGEMENT
rendu le 04 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. BEAR & CO (RCS de Paris 821 006 020)
[Adresse 28]
[Localité 24]
représentée par Maître Cédric de KERVENOAËL de la S.E.L.A.R.L. Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0833
DÉFENDEURS
Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Monsieur [Z] [SW] [I]
[Adresse 21]
[Localité 26]
Madame [O] [SW] [I] épouse [K]
[Adresse 2]
[Localité 14]
Madame [M] [T] épouse [V]
[Adresse 29]
[Localité 16]
Madame [R] [V] épouse [Y] [G]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Madame [W] [L] épouse [S]
[Adresse 12]
[Localité 19]
Madame [F] [L] épouse [BT] [D]
[Adresse 5]
[Localité 27]
Madame [N] [L] épouse [P]
[Adresse 11]
[Localité 3]
Monsieur [VP] [L]
[Adresse 8]
[Localité 10]
Monsieur [X] [TZ] [A]
[Adresse 15]
[Localité 18]
Monsieur [J] [C] [B]
[Adresse 20]
[Localité 25]
Monsieur [BL] [SW] [I]
[Adresse 17]
[Localité 9]
S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE (RCS de Paris 489 680 884)
[Adresse 1]
[Localité 23]
tous les treize représentés par Maître Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0313
S.A.S. HOLDING BEAR & CO (RCS de Paris 820 607 349)
[Adresse 13]
[Localité 22]
représentée par Maître Sébastien COURTIER de ASKELL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1505
Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/11548 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHMF
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 14 Mars 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024 prorogé au 04 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 7 janvier 2020, l' « INDIVISION [L] [U] » a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BEAR & CO des locaux au rez-de-chaussée, au premier étage et au sous-sol constituant le lot n°2 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 23] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2020 afin qu'y soient exercées les activités de barbier, de coiffure, de coloriste, de maquillage, de tatouage, de parfumerie, d'esthétique, de frivolités, de postiches, de produits de soins de beauté, d'articles fantaisies de mode et de beauté, et d'accessoires, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 45.000 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.320 euros hors taxes payables mensuellement à terme à échoir, une franchise d'un montant de 11.250 euros correspondant à trois mois de loyers hors taxes et hors charges étant accordée en contrepartie des travaux d'aménagement à réaliser.
Par acte sous signature privée en date du 19 décembre 2019, la S.A.S. HOLDING BEAR & CO, associée unique de la S.A.R.L. BEAR & CO, s'est portée caution solidaire des engagements de cette dernière pendant toute la durée du contrat de bail commercial dans la limite d'un montant de 45.000 euros en principal variable selon les mêmes proportions que le loyer par application de la clause d'indexation annuelle figurant au contrat de bail commercial.
Se prévalant de l'impact sur son activité des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, la S.A.R.L. BEAR & CO a, par lettre recommandée en date du 20 mai 2020 réceptionnée le 25 mai 2020, sollicité auprès de la mandataire et administratrice de biens des bailleurs coïndivisaires l'annulation du paiement de ses loyers pour la période comprise entre le 14 mars et le 11 mai 2020, ainsi que le report du solde de la franchise afférente à la période du 15 au 31 mars 2020 sur celle du 11 au 31 mai 2020, s'engageant à effectuer son premier versement de loyer à compter du 1er juin 2020.
Par lettre adressée par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 4 juin 2020, les bailleurs ont refusé toute annulation de loyers, mais proposé à la S.A.R.L. BEAR & CO un report du paiement des loyers du deuxième trimestre de l'année 2020 avec règlement en trois mensualités échelonnées entre les mois de juillet et septembre de l'année 2020, en offrant également la possibilité d'un étalement de ces derniers jusqu'au 31 décembre 2020.
À défaut d'accord malgré plusieurs échanges de correspondances entre le 10 juin et le 22 octobre 2020, et lui reprochant de ne pas s'être acquittée en totalité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des mois de mars à octobre de l'année 2020, Madame [W] [L] épouse [S], Madame [F] [L] épouse [BT] [D], Madame [N] [L] épouse [P], Monsieur [VP] [L], Monsieur [BL] [SW] [I], Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], Monsieur [Z] [SW] [I], Madame [O] [SW] [I] épouse [K], Madame [M] [T] épouse [V], Madame [R] [V] épouse [Y] [G], Monsieur [X] [TZ] [A], Monsieur [J] [C] [B] et la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE, en leur qualité de bailleurs indivis, ont, par acte d'huissier en date du 23 octobre 2020 dénoncé à la S.A.S. HOLDING BEAR & CO le 29 octobre 2020, fait signifier à la S.A.R.L. BEAR & CO un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 13.830 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 201,71 euros, et valant également congé portant refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction.
Par exploits d'huissier en date des 19 et 20 novembre 2020, la S.A.R.L. BEAR & CO a fait assigner Madame [W] [L] épouse [S], Madame [F] [L] épouse [BT] [D], Madame [N] [L] épouse [P], Monsieur [VP] [L], Monsieur [BL] [SW] [I], Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], Monsieur [Z] [SW] [I], Madame [O] [SW] [I] épouse [K], Madame [M] [T] épouse [V], Madame [R] [V] épouse [Y] [G], Monsieur [X] [TZ] [A], Monsieur [J] [C] [B] et la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE devant le tribunal judiciaire de Paris en contestation du commandement de payer et en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 20/11548.
Par exploit d'huissier en date du 28 décembre 2020, Madame [W] [L] épouse [S], Madame [F] [L] épouse [BT] [D], Madame [N] [L] épouse [P], Monsieur [VP] [L], Monsieur [BL] [SW] [I], Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], Monsieur [Z] [SW] [I], Madame [O] [SW] [I] épouse [K], Madame [M] [T] épouse [V], Madame [R] [V] épouse [Y] [G], Monsieur [X] [TZ] [A], Monsieur [J] [C] [B] et la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE ont fait assigner la S.A.S. HOLDING BEAR & CO en intervention forcée.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 20/13332.
Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 20/11548 par le juge de la mise en état le 10 février 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 janvier 2023, la S.A.R.L. BEAR & CO demande au tribunal, sur le fondement des articles 1722 et 1343-5 du code civil, de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, du décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l'état d'urgence sanitaire, du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives, et des articles L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce, de :
–la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
–juger qu'elle a supporté une perte partielle de la chose donnée à bail ;
–en conséquence, juger qu'elle n'est redevable d'aucun loyer pour les périodes de fermeture administrative de son établissement comprises entre le 14 mars et le 11 mai 2020, puis entre le 30 octobre et le 27 novembre 2020 inclus ;
–juger que le décompte produit par les bailleurs arrêté au mois d'octobre 2022 est erroné ;
–juger que les effets du commandement de payer délivré le 23 octobre 2020 ont été reportés compte tenu de l'état d'urgence sanitaire ;
–débouter les bailleurs de leur demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ;
–lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour s'acquitter des sommes qui seraient éventuellement dues aux bailleurs ;
–débouter les bailleurs de leur demande de non-renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction ;
–débouter les bailleurs de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ;
–débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes ;
–condamner in solidum les bailleurs à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner in solidum les bailleurs aux dépens, avec distraction au profit de Maître Cédric DE KERVENOAËL de la S.E.L.A.R.L. CABINET Z ;
–écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en cas de condamnation prononcée à son encontre.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 septembre 2022, Madame [W] [L] épouse [S], Madame [F] [L] épouse [BT] [D], Madame [N] [L] épouse [P], Monsieur [VP] [L], Monsieur [BL] [SW] [I], Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], Monsieur [Z] [SW] [I], Madame [O] [SW] [I] épouse [K], Madame [M] [T] épouse [V], Madame [R] [V] épouse [Y] [G], Monsieur [X] [TZ] [A], Monsieur [J] [C] [B] et la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE sollicitent du tribunal, sur le fondement de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, du décret n°2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives, et des articles 1104, 1224, 1722, 1728 et 1741 du code civil, de :
– déclarer la S.A.R.L. BEAR & CO mal fondée en l'ensemble de ses demandes, et l'en débouter ;
–à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial consécutivement à la délivrance du commandement de payer en date du 23 octobre 2020 ;
–à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour manquements graves et réitérés de la S.A.R.L. BEAR & CO à ses obligations contractuelles ;
–en conséquence, ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. BEAR & CO des locaux donnés à bail, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
–ordonner la consignation des meubles et matériaux se trouvant dans les locaux donnés à bail dans tel garde-meubles qu'il leur plaira en garantie de la dette locative, et ce aux frais de la S.A.R.L. BEAR & CO ;
–déclarer la S.A.S. HOLDING BEAR & CO mal fondée en l'ensemble de ses demandes, et l'en débouter ;
–condamner solidairement la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO à leur payer la somme de 24.301,97 euros en règlement de l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer ;
–condamner solidairement la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant correspondant à celui du loyer contractuel en principal, charges en sus, majoré de 10% à compter du 23 novembre 2020, ou à tout le moins à compter de la date du jugement à intervenir jusqu'à parfaite libération des locaux ;
–à titre infiniment subsidiaire, si par impossible des délais devaient être accordés à la S.A.R.L. BEAR & CO pour s'acquitter de sa dette locative, dire et juger que lesdits délais seront assortis d'une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des échéances fixées ou encore en cas de non-paiement des loyers courants à échéance ;
–en tout état de cause, condamner solidairement la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO à leur payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner solidairement la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO aux dépens ;
–rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 mai 2022, la S.A.S. HOLDING BEAR & CO prie le tribunal, sur le fondement des articles 1722 et 2290 du code civil, de :
–la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
–à titre principal, constater que les bailleurs ne peuvent réclamer la taxe sur la valeur ajoutée sur les trois mois de franchise de loyers accordés à la S.A.R.L. BEAR & CO ;
–constater que la S.A.R.L. BEAR & CO a supporté une perte juridique de la chose louée pendant les périodes de fermeture administrative liées à l'épidémie de covid-19 ;
–déclarer que la S.A.R.L. BEAR & CO n'est redevable d'aucun loyer pour les périodes de fermeture administrative de son établissement comprises entre le 14 mars et le 11 mai 2020, puis entre le 30 octobre et le 27 novembre 2020 inclus ;
Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/11548 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHMF
–déclarer que le décompte produit par les bailleurs arrêté au mois d'avril 2021 est erroné à hauteur d'un montant de 15.000 euros ;
–constater que la S.A.R.L. BEAR & CO n'est débitrice que de la somme de 3.465,29 euros ;
–déclarer que cette somme de 3.465,29 euros doit se compenser avec le dépôt de garantie d'un montant de 11.250 euros versé par la S.A.R.L. BEAR & CO ;
–à titre subsidiaire, constater que les bailleurs ne peuvent réclamer la taxe sur la valeur ajoutée sur les trois mois de franchise de loyers accordés à la S.A.R.L. BEAR & CO ;
–constater que la S.A.R.L. BEAR & CO a supporté une perte partielle de la chose louée pendant les périodes de fermeture administrative liées à l'épidémie de covid-19 et qu'en conséquence, une diminution du prix du loyer doit être appliquée ;
–déclarer que la S.A.R.L. BEAR & CO n'est débitrice que de la somme de 12.685,57 euros ;
–déclarer que son engagement de caution se limite à la somme de 12.685,57 euros ;
–en tout état de cause, débouter les bailleurs de toutes leurs prétentions formées à son encontre ;
–ordonner que les éventuels délais de paiement accordés à la S.A.R.L. BEAR & CO lui soient également profitables ;
–condamner in solidum les bailleurs à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner in solidum les bailleurs aux dépens ;
–dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 28 mars 2023.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 14 mars 2024, au cours de laquelle le tribunal a autorisé la S.A.R.L. BEAR & CO à produire en cours de délibéré, pour le 21 mars 2024 au plus tard, une copie de ses bilans comptables des exercices 2021 et 2022, et a accordé aux autres parties un délai expirant le 5 avril 2024 pour adresser leurs éventuelles observations en réponse, conformément aux dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile.
Par message adressé par RPVA par l'intermédiaire de son conseil en date du 14 mars 2024 postérieurement à l'audience, la S.A.R.L. BEAR & CO a transmis une copie de ses bilans comptables des exercices 2021 et 2022.
Par message adressé par RPVA par l'intermédiaire de leur conseil en date du 15 mars 2024, les treize bailleurs indivis ont demandé au tribunal d'écarter des débats ces bilans comptables communiqués postérieurement à l'ordonnance de clôture, soulignant qu'en tout état de cause, ces éléments étaient insuffisants à établir une quelconque impossibilité pour la S.A.R.L. BEAR & CO de régler le montant de sa dette.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024, puis prorogée au 4 juillet 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.
Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/11548 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHMF
Sur la demande de rejet des débats des bilans comptables de la S.A.R.L. BEAR & CO
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
En outre, en application des dispositions de l'article 15 du même code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 dudit code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Selon les dispositions de l'article 442 de ce code, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.
Enfin, conformément aux dispositions de l'article 445 du code susvisé, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.
En l'espèce, il est constant que lors de l'audience de plaidoirie en date du 14 mars 2024, au cours de laquelle les treize bailleurs ont comparu par l'intermédiaire de leur conseil, la présente juridiction a, d'une part autorisé la S.A.R.L. BEAR & CO à produire en cours de délibéré, pour le 21 mars 2024 au plus tard, une copie de ses bilans comptables des exercices 2021 et 2022, et d'autre part accordé aux autres parties, dont les bailleurs, un délai expirant le 5 avril 2024 pour adresser leurs éventuelles observations en réponse, ce que ces derniers ont d'ailleurs fait, leur conseil indiquant par message adressé par RPVA en date du 15 mars 2024 à 14h02 : « je ne peux que m'étonner des pièces adressées par mon confrère, s'agissant d'un dossier clôturé depuis fort longtemps. De surcroît, il s'agit de comptes 2021 et 2022, dont la société BEAR & CO disposait depuis longtemps. Je vous remercie en conséquence d'écarter ces éléments des débats. Très subsidiairement, ces éléments n'établissent en rien une impossibilité de payer les sommes dues, qui sont très anciennes et pour lesquelles de très larges délais de fait ont d'ores et déjà été obtenus compte tenu de la durée de la procédure ».
Il est donc établi que les bilans comptables des exercices 2021 et 2022 transmis par la S.A.R.L. BEAR & CO par message adressé par RPVA le 14 mars 2024 à 16h21, certes postérieurement à la date de l'ordonnance de clôture et à la clôture des débats, ont été communiqués sur autorisation expresse du présent tribunal, et que les treize bailleurs ont été à même d'en débattre contradictoirement et de faire valoir leurs observations dès le lendemain, de sorte qu'aucune violation du principe de la contradiction n'est caractérisée.
En conséquence, il convient de débouter Madame [W] [L] épouse [S], Madame [F] [L] épouse [BT] [D], Madame [N] [L] épouse [P], Monsieur [VP] [L], Monsieur [BL] [SW] [I], Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], Monsieur [Z] [SW] [I], Madame [O] [SW] [I] épouse [K], Madame [M] [T] épouse [V], Madame [R] [V] épouse [Y] [G], Monsieur [X] [TZ] [A], Monsieur [J] [C] [B] et la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE de leur demande tendant à voir écarter des débats les bilans comptables des exercices 2021 et 2022 communiqués par la S.A.R.L. BEAR & CO par message adressé par RPVA en date du 14 mars 2024 à 16h21.
Sur la contestation du commandement de payer
Aux termes des dispositions des I, II, IV et VII de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire : I - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'État dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. IV - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. VII - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020.
En outre, en application des dispositions de l'article 1er du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives : I - Pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d'éligibilité suivants : 1°) leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ; 2°) le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ; 3°) leur perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50% appréciés selon les modalités fixées au II. II - Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d'affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50% durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part : - le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente ; - ou, si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019 ; - ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ; - ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d'affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ; - ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l'entreprise, et le 30 septembre 2020.
En vertu des dispositions du I de l'article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire, à compter du 11 juillet 2020, et jusqu'au 30 octobre 2020 inclus, hors des territoires mentionnés à l'article 2, le Premier ministre peut, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, dans l'intérêt de la santé publique et aux seules fins de lutter contre la propagation de l'épidémie de covid-19 : 2°) réglementer l'ouverture au public, y compris les conditions d'accès et de présence, d'une ou de plusieurs catégories d'établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, à l'exception des locaux à usage d'habitation, en garantissant l'accès des personnes aux biens et services de première nécessité. La fermeture provisoire d'une ou de plusieurs catégories d'établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunions peut, dans ce cadre, être ordonnée lorsqu'ils accueillent des activités qui, par leur nature même, ne permettent pas de garantir la mise en œuvre des mesures de nature à prévenir les risques de propagation du virus ou lorsqu'ils se situent dans certaines parties du territoire dans lesquelles est constatée une circulation active du virus.
Selon les dispositions du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du commandement de payer litigieux, dans les circonscriptions territoriales où l'état d'urgence sanitaire est déclaré, le Premier ministre peut, par décret réglementaire pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, aux seules fins de garantir la santé publique : 5°) ordonner la fermeture provisoire et réglementer l'ouverture, y compris les conditions d'accès et de présence, d'une ou plusieurs catégories d'établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, en garantissant l'accès des personnes aux biens et services de première nécessité.
Enfin, le I de l'article 37 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, entré en vigueur immédiatement dès sa parution au journal officiel de la République française du 30 octobre 2020, dispose que les magasins de vente, relevant de la catégorie M, mentionnée par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent accueillir du public que pour leurs activités de livraison et de retrait de commandes, ou pour certaines activités précisément listées, étant observé que les services de coiffure n'ont été ajoutés à cette liste que par l'article 1er du décret n°2021-296 du 19 mars 2021 modifiant le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire entré en vigueur le lendemain.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les personnes morales de droit privé satisfaisant aux critères d'éligibilité susvisés ne peuvent encourir, à compter du 17 octobre 2020, aucune sanction à leur encontre consistant notamment en l'acquisition d'une clause résolutoire pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives dus pour une période, même antérieure au 17 octobre 2020, au cours de laquelle leur activité économique était affectée par l'une des mesures de police précitée (Civ. 3, 30 novembre 2023 : pourvoi n°22-14594).
En l'espèce, il est établi que par acte d'huissier en date du 23 octobre 2020, les bailleurs ont fait signifier à la S.A.R.L. BEAR & CO un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 13.830 euros correspondant au montant des loyers, charges et taxes locatives des mois d'août à octobre 2020 (pièce n°8 en demande).
Or, il est constant qu'en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, la S.A.R.L. BEAR & CO a été contrainte de fermer son établissement du 14 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 27 novembre 2020, si bien qu'il est établi que le commandement de payer litigieux porte partiellement sur des loyers, charges et taxes locatives dus pendant une période de fermeture administrative, notamment les 30 et 31 octobre 2020.
De plus, il n'est pas contesté que la locataire a toujours employé un effectif inférieur à 250 salariés et a réalisé au cours de l'exercice de l'année 2019 un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros, et il ressort de l'attestation de la S.A.S. T.A.C.F. CONSEIL en date du 21 octobre 2021 « que la société a accusé une perte de 90% sur son chiffre d'affaires du mois de novembre 2020 du fait des fermetures successives (du 14 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 27 novembre 2020 inclus) » (pièce n°10 en demande).
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les bailleurs ne pouvaient, à compter du 17 octobre 2020, faire délivrer à la S.A.R.L. BEAR & CO un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur des loyers relatifs à la période comprise entre le 30 octobre et le 27 novembre 2020 inclus, de sorte que le commandement de payer litigieux est irrégulier et privé d'effet.
En conséquence, il convient de déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par les bailleurs par acte d'huissier en date du 23 octobre 2020 irrégulier, et de débouter ces derniers de leur demande reconventionnelle de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial
Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.
En outre, en application des dispositions de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
En vertu des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.
Selon les dispositions de l'article 1224 de ce code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
D'après les dispositions de l'article 1227 du code susvisé, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/11548 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHMF
Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1228 du code susmentionné, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résiliation d'un contrat de bail un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 30 septembre 2022 produit aux débats que sur un montant total de 175.514,54 euros au titre des loyers, charges et taxes locatives dus sur la période comprise depuis la conclusion du bail jusqu'au 31 octobre 2022 inclus, la S.A.R.L. BEAR & CO a versé la somme totale de 151.212,57 euros, correspondant à 86,15% de sa dette, et que cette dernière a procédé à des virements bancaires mensuels ininterrompus depuis le 4 décembre 2020 jusqu'au 5 septembre 2022 (pièce n°23 en défense), étant observé que comme précédemment indiqué, il est démontré que le solde de la dette locative est afférent à des périodes au cours desquelles l'activité économique de la locataire était affectée par des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19.
Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les quelques défauts de paiement de la S.A.R.L. BEAR & CO, survenus dans le cadre de circonstances pouvant être qualifiées d'exceptionnelles, ne présentent pas une gravité suffisante susceptible de justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.
En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leur demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ainsi que de leurs demandes reconventionnelles subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur le sort du congé portant refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction
Aux termes des dispositions du I de l'article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1°) s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-9 du même code, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
En l'espèce, il est démontré que le commandement payé en date du 23 octobre 2020 reproduit également les dispositions du I de l'article L. 145-17 du code de commerce susvisées, et mentionne : « je vous informe qu'en raison du non-paiement des loyers, charges et taxes, le bailleur entend vous refuser le renouvellement de votre bail, à son expiration, sans être tenu de vous payer une indemnité d'éviction » (pièce n°8 en demande, page 2).
Cependant, outre que ce congé a été délivré moins de dix mois après la date de prise d'effet du contrat de bail commercial, et donc plus de huit ans avant la date d'expiration de celui-ci, si bien qu'il revêt un caractère prématuré, force est de constater que dans leurs écritures, les bailleurs indiquent expressément que « la délivrance d'un commandement de payer, lequel reproduit simplement les dispositions de l'Article L. 145-17 alinéa 1 du Code de Commerce, ne peut évidemment pas être assimilée à un refus de renouvellement. C'est au prix d'une grande mauvaise foi que la S.A.R.L. BEAR & CO semble prétendre que la délivrance dudit commandement établirait la volonté du bailleur d'obtenir la résiliation du bail sans versement d'une indemnité d'éviction » (page 25 de leurs dernières conclusions), si bien qu'il y a lieu de retenir que ces derniers n'entendent pas se prévaloir de ce congé et y renoncent.
En conséquence, il convient de constater la renonciation des bailleurs à se prévaloir du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction.
Sur la demande reconventionnelle de paiement
Sur le moyen de défense tiré de la perte de la chose louée
Selon les dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
Cependant, il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367).
En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.R.L. BEAR & CO par les treize bailleurs indivis n'ont subi aucun changement, la première s'étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée.
En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense tiré de la perte partielle de la chose louée opposé par la S.A.R.L. BEAR & CO et par la S.A.S. HOLDING BEAR & CO est inopérant.
Sur la créance des bailleurs
Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.
En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.
D'après les dispositions de l'article 1221 de ce code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.
Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 30 septembre 2022 produit aux débats que les bailleurs invoquent un arriéré locatif au titre des loyers, charges et taxes locatives dus au 31 octobre 2022 inclus d'un montant de 24.301,97, lequel porte notamment, pour les mois de février et mars 2020, sur une « Tva sur loyer (HP) : 110,00 » (pièce n°23 en défense, page 1).
Or, comme le relèvent à juste titre la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO, il y a lieu de souligner que le quatrième alinéa de la clause intitulée « Article 5 : LOYER » insérée au contrat de bail commercial en date du 7 janvier 2020 stipule qu' « il est entendu que le Preneur devra réaliser des travaux d'aménagement dont la liste figure à l'article 10 des présentes. Le Bailleur accorde une franchise de loyer de trois mois, soit un montant de 11.250 € (ONZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS) à compter du 1er Janvier 2020. Le premier paiement de loyer devra avoir lieu le 1er Avril 2020 » (pièce n°2 en demande, page 5).
De plus, la clause intitulée « ARTICLE 8 : CHARGES IMPÔTS ET TAXES » prévoit notamment que « le preneur versera également : 1) Le montant de la TVA actuellement à 20%, ou toute nouvelle taxe ou de substitution, au taux légalement en vigueur, au jour de chaque règlement » (pièce n°2 en demande, page 7).
Dès lors que les bailleurs n'ont perçu aucun loyer au titre des mois de février et mars 2020 en application de la franchise accordée, force est de constater qu'ils ne sont pas fondés à facturer de la taxe sur la valeur ajoutée au titre de ces loyers dont la locataire n'est contractuellement pas redevable, étant observé que s'ils allèguent qu' « il s'agit d'une franchise pour travaux, laquelle est considérée par l'administration fiscale comme un échange de prestations réciproques donnant lieu au règlement de la TVA sur le montant de la franchise. La TVA correspondante qui a été versée par les propriétaires est donc incontestablement due par la locataire » (page 13 de leurs dernières conclusions), cette assertion n'est toutefois étayée par aucun élément, les défendeurs ne versant aux débats aucune déclaration de taxe sur la valeur ajoutée ni aucune preuve d'un quelconque versement effectué à ce titre auprès de l'administration fiscale.
Dès lors, la créance des bailleurs s'élève en réalité à la somme de : 24.301,97 - (750 x 2) = 22.801,97 euros.
En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. BEAR & CO à payer aux bailleurs la somme de 22.801,97 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 octobre 2022.
Sur les intérêts moratoires
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En outre, en application des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
En l'espèce, les bailleurs justifient avoir fait signifier à leur locataire un commandement de payer valant mise en demeure par acte d'huissier en date du 23 octobre 2020 portant sur la somme principale de 13.830 euros euros (pièce n°8 en demande).
Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la demanderesse s'est acquittée de cette somme par trois virements bancaires d'un montant de 4.610 euros chacun en date des 4 décembre 2020, 6 janvier 2021 et 3 février 2021 (pièce n°23 en défense, pages 3 et 4).
Enfin, il est démontré que les défendeurs ont formé leur demande reconventionnelle de paiement de loyers, de charges et de taxes locatives d'un montant actualisé de 24.301,97 euros par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 septembre 2022, laquelle n'est fondée, comme précédemment indiqué, qu'à hauteur d'un montant de 22.801,97 euros.
Dans ces conditions, la somme de 13.830 euros portera intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020 jusqu'au 4 décembre 2020 sur le montant de 4.610 euros, jusqu'au 6 janvier 2021 sur le montant de 4.610 euros et jusqu'au 3 février 2021 sur le montant de 4.610 euros, et le reliquat d'un montant de 8.971,97 euros (soit : 22.801,97 - 13.830) portera intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022.
En conséquence, il convient de dire que la condamnation de la S.A.R.L. BEAR & CO à payer aux bailleurs la somme de 22.801,97 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 octobre 2022 emportera intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020 jusqu'au 4 décembre 2020 sur le montant de 4.610 euros, jusqu'au 6 janvier 2021 sur le montant de 4.610 euros et jusqu'au 3 février 2021 sur le montant de 4.610 euros, et à compter du 30 septembre 2022 sur le montant de 8.971,97 euros, jusqu'à complet paiement.
Sur la demande de délais de paiement
Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, s'il ressort des bilans comptables produits en cours de délibéré que la S.A.R.L. BEAR & CO a réalisé un résultat déficitaire de -15.383 euros au cours de l'exercice de l'année 2021, et de -37.242 euros au cours de l'exercice de l'année 2022, il y a toutefois lieu de relever qu'elle a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. BEAR & CO de sa demande de délais de paiement.
Sur le recours contre la caution
Sur la demande de condamnation solidaire
Aux termes des dispositions de l'article 2288 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion de l'engagement de caution litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
En outre, en application des dispositions de l'article 2292 ancien du même code, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
En vertu des dispositions de l'article 2298 ancien dudit code, la caution n'est obligée envers le créancier à le payer qu'à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n'ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu'elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l'effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.
Selon les dispositions de l'article 1310 de ce code, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Enfin, d'après les dispositions de l'article 1313 du code susvisé, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.
En l'espèce, l'acte unilatéral signé par la S.A.S. HOLDING BEAR & CO le 19 décembre 2019 stipule que : « la caution : SAS Holding Bear & Co [...] DÉCLARE : Se porter caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, en faveur du PRENEUR, vis-à-vis des BAILLEURS ou tout successeur, à concurrence d'une somme de 45.000 € en principal (QUARANTE-CINQ MILLE EUROS) en garantie de la bonne exécution des obligations découlant du bail précité [...], et notamment du paiement des loyers, charges et taxes » (pièce n°2 des bailleurs et de la caution), étant observé que la validité de cet engagement de caution n'est pas contestée.
En conséquence, il convient de dire que la S.A.S. HOLDING BEAR & CO sera tenue solidairement avec la S.A.R.L. BEAR & CO de payer aux bailleurs la somme globale de 22.801,97 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 octobre 2022.
Sur la demande reconventionnelle de compensation
Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En outre, en application des dispositions de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.
En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1347-6 dudit code, la caution peut opposer la compensation de ce que le créancier doit au débiteur principal.
Enfin, selon les dispositions de l'article 1103 de ce code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, les deux premiers alinéas de la clause intitulée « Article 7 : DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial prévoient que « le dépôt de garantie s'élève à la somme de 11.250 € (ONZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS) [...] que le PRENEUR versera à la signature des présentes. Cette somme n'est pas productive d'intérêts et sera remboursable en fin de bail, après apurement de tous comptes entre les parties, dans un délai de trois mois » (pièce n°2 en demande, page 5).
Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il n'est pas fait droit aux demandes reconventionnelles des bailleurs de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, force est de constater que le bail n'est pas arrivé à expiration, si bien que le dépôt de garantie a vocation à demeurer entre leurs mains, de sorte qu'aucune compensation ne peut être prononcée à ce stade.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HOLDING BEAR & CO de sa demande de compensation entre le montant de sa dette et celui du dépôt de garantie.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, et il ne sera pas fait droit à leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.
Elles seront également condamnées in solidum à payer aux treize bailleurs indivis une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé que celle-ci, eu égard à l'ancienneté du litige, est compatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE Madame [W] [L] épouse [S], Madame [F] [L] épouse [BT] [D], Madame [N] [L] épouse [P], Monsieur [VP] [L], Monsieur [BL] [SW] [I], Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], Monsieur [Z] [SW] [I], Madame [O] [SW] [I] épouse [K], Madame [M] [T] épouse [V], Madame [R] [V] épouse [Y] [G], Monsieur [X] [TZ] [A], Monsieur [J] [C] [B] et la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE de leur demande tendant à voir écarter des débats les bilans comptables des exercices 2021 et 2022 communiqués par la S.A.R.L. BEAR & CO en cours de délibéré par message adressé par RPVA en date du 14 mars 2024 à 16h21,
DÉCLARE irrégulier le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par Madame [W] [L] épouse [S], Madame [F] [L] épouse [BT] [D], Madame [N] [L] épouse [P], Monsieur [VP] [L], Monsieur [BL] [SW] [I], Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], Monsieur [Z] [SW] [I], Madame [O] [SW] [I] épouse [K], Madame [M] [T] épouse [V], Madame [R] [V] épouse [Y] [G], Monsieur [X] [TZ] [A], Monsieur [J] [C] [B] et la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE à la S.A.R.L. BEAR & CO par acte d'huissier en date du 23 octobre 2020,
DÉBOUTE Madame [W] [L] épouse [S], Madame [F] [L] épouse [BT] [D], Madame [N] [L] épouse [P], Monsieur [VP] [L], Monsieur [BL] [SW] [I], Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], Monsieur [Z] [SW] [I], Madame [O] [SW] [I] épouse [K], Madame [M] [T] épouse [V], Madame [R] [V] épouse [Y] [G], Monsieur [X] [TZ] [A], Monsieur [J] [C] [B] et la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE de leur demande reconventionnelle de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial formée à l'encontre de la S.A.R.L. BEAR & CO,
DÉBOUTE Madame [W] [L] épouse [S], Madame [F] [L] épouse [BT] [D], Madame [N] [L] épouse [P], Monsieur [VP] [L], Monsieur [BL] [SW] [I], Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], Monsieur [Z] [SW] [I], Madame [O] [SW] [I] épouse [K], Madame [M] [T] épouse [V], Madame [R] [V] épouse [Y] [G], Monsieur [X] [TZ] [A], Monsieur [J] [C] [B] et la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE de leurs demandes reconventionnelles de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation formées à l'encontre de la S.A.R.L. BEAR & CO,
CONSTATE la renonciation de Madame [W] [L] épouse [S], de Madame [F] [L] épouse [BT] [D], de Madame [N] [L] épouse [P], de Monsieur [VP] [L], de Monsieur [BL] [SW] [I], de Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], de Monsieur [Z] [SW] [I], de Madame [O] [SW] [I] épouse [K], de Madame [M] [T] épouse [V], de Madame [R] [V] épouse [Y] [G], de Monsieur [X] [TZ] [A], de Monsieur [J] [C] [B] et de la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE à se prévaloir du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction contenu dans le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié à la S.A.R.L. BEAR & CO par acte d'huissier en date du 23 octobre 2020,
CONDAMNE solidairement la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO à payer à Madame [W] [L] épouse [S], à Madame [F] [L] épouse [BT] [D], à Madame [N] [L] épouse [P], à Monsieur [VP] [L], à Monsieur [BL] [SW] [I], à Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], à Monsieur [Z] [SW] [I], à Madame [O] [SW] [I] épouse [K], à Madame [M] [T] épouse [V], à Madame [R] [V] épouse [Y] [G], à Monsieur [X] [TZ] [A], à Monsieur [J] [C] [B] et à la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE la somme globale de 22.801,97 euros (VINGT-DEUX MILLE HUIT CENT UN euros et QUATRE-VINGT-DIX-SEPT centimes) en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 octobre 2022 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 23 octobre 2020 jusqu'au 4 décembre 2020 sur le montant de 4.610 euros, jusqu'au 6 janvier 2021 sur le montant de 4.610 euros et jusqu'au 3 février 2021 sur le montant de 4.610 euros, et à compter du 30 septembre 2022 sur le montant de 8.971,97 euros, jusqu'à complet paiement,
DÉBOUTE la S.A.R.L. BEAR & CO de sa demande de délais de paiement,
DÉBOUTE la S.A.S. HOLDING BEAR & CO de sa demande de compensation entre le montant de la dette et celui du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. BEAR & CO,
DÉBOUTE la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO de leurs demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO à payer à Madame [W] [L] épouse [S], à Madame [F] [L] épouse [BT] [D], à Madame [N] [L] épouse [P], à Monsieur [VP] [L], à Monsieur [BL] [SW] [I], à Madame [E] [SW] [I] épouse [KS] [H], à Monsieur [Z] [SW] [I], à Madame [O] [SW] [I] épouse [K], à Madame [M] [T] épouse [V], à Madame [R] [V] épouse [Y] [G], à Monsieur [X] [TZ] [A], à Monsieur [J] [C] [B] et à la S.C.I. SCI HAUTEVILLE BONNE NOUVELLE la somme globale la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. BEAR & CO et la S.A.S. HOLDING BEAR & CO aux dépens,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024
Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA
