| France, Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 04 juillet 2024, 20/08123

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me HUMMEL (U0004)
Me GALIMIDI (K0123)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 20/08123

N° Portalis 352J-W-B7E-CSUSM

N° MINUTE : 7

Assignation du :
26 Août 2020

JUGEMENT
rendu le 04 Juillet 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercie la société le Cabinet d’Immobilier Francilien (C.I.F.)

représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL de la S.E.L.A.R.L. G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0004

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représenté par Maître Henri GALIMIDI de la S.E.L.A.R.L. HM GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0123

Décision du 04 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/08123 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSUSM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 25 Avril 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seulE l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété et comprend notamment les lots n°46 et n°47 définis ainsi dans l'acte notarié modificatif de l'état descriptif de division en date du 12 juin 2015 :
- lot n°46 : "Au rez-de-chaussée, donnant sur le [Adresse 4],
un LOCAL COMMERCIAL de deux pièces principales, comprenant dans le détail :
Une boutique, un water-closet et une arrière-boutique ouvrant par une porte fenêtre sur une galerie commune" ;
- lot n°47 : "au deuxième sous-sol, dans le couloir à droite, première porte à gauche,
UNE CAVE porte n°12".

Suivant un acte sous seing privé en date du 21 janvier 1976, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] (ci-après le Syndicat des copropriétaires) représenté par le syndic, la société SOCOFAM, a donné à bail commercial les lots n°46 et n°47 à la société SOFRASTOCK, laquelle a cédé à Monsieur [G] [F] son droit au bail sur lesdits lots le 23 juillet 1986.

Suivant un acte en date du 1er avril 2002, le cabinet DESPORT SA, en qualité de mandataire du Syndicat des copropriétaires a renouvelé le bail commercial portant sur les lots 46 et 47 au profit de Monsieur [G] [F], pour une activité de "bureaux nécessaires à ses activités commerciales", pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2002 aux mêmes conditions et charges que le bail initial.

Le bail initial prévoyait notamment le versement d'un loyer annuel en principal de 28.200 francs, révisable tous les trois ans et payable trimestriellement à terme échu et une interdiction de sous-location des locaux donnés à bail.

Monsieur [G] [F], aux droits duquel est venue la SCI CHACLE et dont Monsieur [G] [F] est le gérant, a acquis le 20 décembre 1985 le lot n°6 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 4], qui est mitoyen de l'immeuble situé [Adresse 2] et dans le prolongement direct des lots n°46 et 47 de cet immeuble.
Le lot n°6 est désigné ainsi :
"A l'entresol à gauche du hall commun, un local commercial comprenant : entrée et une boutique sur le [Adresse 4], un bureau, un atelier et water-closet sur cour.
Autre accès porte gauche dans le hall commun".

Au cours de l'année 2014, Monsieur [F] et le Syndicat des copropriétaires se sont rapprochés en vue de la vente des lots 46 et 47.

Le projet a fait l'objet d'une résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2015, prévoyant la vente des deux lots à Monsieur [F] pour la somme de 290.000 euros.
La vente n'a pas été finalisée par un acte authentique et par une résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2016, il a été décidé de "demander des dommages-intérêts pour le préjudice lié à la non réalisation de la vente du fait d'une argumentation jugée non recevable".

Soutenant que les lots 46 et 47 avaient été sous-loués à la Croix-Rouge en violation des clauses du bail, le Syndicat des copropriétaires a sollicité par requête présentée devant le Président du tribunal de grande instance de Paris, la désignation d'un huissier afin de constater les conditions d'occupation des lots donnés à bail.

Par ordonnance en date du 21 mai 2019, le Président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Maître [P] [T], huissier de justice, avec mission notamment de constater les conditions actuelles d'occupation des locaux, en listant les biens les garnissant, en se faisant remettre les papiers d'identité des occupants, et en précisant si des travaux de nature à toucher aux parties communes de l'immeuble ont été entrepris, et notamment, le percement d'une porte avec l'immeuble voisin et de se faire remettre par les occupants actuels le titre en vertu duquel ils occupent lesdits locaux.

Maître [P] [T] a dressé son procès-verbal de constat les 29 et 31 mai 2019.

Soutenant notamment qu'il résultait du constat réalisé que Monsieur [G] [F] avait, procédé, sans autorisation, à des travaux d'ouverture dans le mur séparatif d'avec l'immeuble sis [Adresse 4] et que les lots n°46 et 47 étaient sous-loués à la Croix-Rouge, le Syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire en date du 20 novembre 2019, fait sommation à Monsieur [G] [F] de cesser, sans délai, les infractions au bail, d'occuper personnellement les locaux conformément aux dispositions du bail, de cesser de sous-louer les locaux, de faire procéder, par une entreprise qualifiée, aux travaux de recréation du mur séparatif entre les deux immeubles et indiqué son intention de se prévaloir de la clause résolutoire du bail en cas de non respect.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 décembre 2019, Monsieur [G] [F] a formé opposition à cette sommation en indiquant qu'il occupait personnellement les locaux donnés en location, ne les sous-louait pas à la Croix-Rouge et n'avait jamais réalisé de travaux d'ouverture entre les deux immeubles mitoyens, ouverture qui existait déjà lorsqu'il avait pris à bail les locaux. Aux termes de cet acte, Monsieur [G] [F] faisait sommation au syndicat des copropriétaires de :
- lui communiquer copie de la requête afin de désignation d'un huissier de Justice, copie de l'ordonnance du 21 mai 2019 rendue sur requête, copie du constat réalisé par Maître [T] et de toutes les pièces qui lui ont été remises par les éventuels occupants,
- Rembourser l'intégralité des provisions pour charges appelées en l'absence de régularisations annuelles correspondantes.

Le Syndicat des copropriétaires a sollicité par requête présentée devant le Président du tribunal de grande instance de Paris, la désignation d'un huissier de justice afin de constater les conditions d'occupation des lots donnés à bail. Suivant ordonnance en date du 16 juin 2020, le Président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Maître [P] [T], Huissier de Justice, avec une mission identique à celle prévue par l'ordonnance sur requête du 21 mai 2019.

Maître [P] [T], huissier de Justice, a établi un procès-verbal de constat le 28 juillet 2020.

Par acte délivré le 26 août 2020, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [G] [F] devant ce tribunal aux fins notamment de constater que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans la sommation notifiée le 20 novembre 2019 est acquise, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et en tout état de cause, de condamner le défendeur à faire réaliser divers travaux.

Par ordonnance du 11 mai 2022, le juge de la mise en état a débouté Monsieur [G] [F] de sa demande de désignation d'un expert judiciaire et a renvoyé l'affaire à une audience de mise en état ultérieure.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, le Syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles L. 145-17, L. 145-31, L. 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 1103, 1728 et 1224 à 1231-5 du code civil,
Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

- Le recevoir en toutes ses demandes, et le déclarer bien fondé,
- Débouter Monsieur [G] [F] de sa demande de vente forcée des lots n°46 et 47 dépendant de l'immeuble syndical du [Adresse 2],
- Débouter Monsieur [G] [F] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions,
- A titre principal, dire et juger que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans la sommation notifiée le 20 novembre 2019 est acquise,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail dont est titulaire Monsieur [G] [F], à ses torts exclusifs pour sous-location non autorisée,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail situés au [Adresse 2] (soit les lots numéros 46 et 47) objets du bail initial en date du 21 janvier 1976,
- Dire que l'expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, si besoin est,
- Autoriser " les requérants " à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meubles qu'il leur plaira aux risques et périls de la partie expulsée,
- Condamner Monsieur [G] [F] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du jugement à intervenir, égale au triple du loyer normal, augmentée des charges normalement exigibles avec possibilité de réviser le montant de l'indemnité d'occupation et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir le paiement du solde des charges récupérables sur justificatifs jusqu'à son départ des lieux, ou de tous occupants de son chef, qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion,
- Dire et juger acquis au bénéfice du Syndicat des copropriétaires le montant du dépôt de garantie au titre de la clause pénale prévue au bail,
- Condamner Monsieur [G] [F] à :
-faire procéder, par une entreprise qualifiée, aux travaux de recréation du mur séparatif entre les lots donnés à bail et dépendant de l'immeuble syndical du [Adresse 2] et les lots en rez-de-chaussée dont Monsieur [G] [F] est propriétaire au sein de l'immeuble situé [Adresse 4],
-faire procéder à la dépose du système de climatisation mis en œuvre sans autorisation du bailleur,
-faire nettoyer les parties communes encombrées par les effets du sous-locataire, la Croix-Rouge,
et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- Condamner Monsieur [G] [F] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [G] [F] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat dressé les 29 et 31 mai 2019, le coût de la sommation notifiée le 20 novembre 2019, ainsi que le coût du procès-verbal de constat dressé le 28 juillet 2020, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, Monsieur [G] [F] demande au tribunal de :

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 1103 et suivants, 1353 et 1583 du code civil,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,

- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes ;
- Ordonner la vente forcée par le Syndicat des copropriétaires des lots 46 et 47 de l'immeuble du [Adresse 2] moyennant le prix de 290.000 euros, assortie de l'exécution provisoire ;
- Dire que la vente sera réalisée en l'étude SCP CRUNELLE MARIE MOLINIE CHAPUIS, Notaires ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. HM GALIMIDI, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- A toutes fins, écarter l'exécution provisoire en ce qui concerne les prétentions adverses.

* * *

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 10 mai 2023.

L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge rapporteur le 25 avril 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de constater l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ces dispositions sont d'ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur d'apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d'avoir manqué tandis qu'il incombe à celui-ci de démontrer qu'il les a exécutées.

L'article L. 145-31 du code de commerce dispose que : "Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite (...)".

En l'espèce, et ainsi qu'il est dit dans l'exposé du litige, le bail liant les parties a été renouvelé par acte en date du 1er avril 2002, aux mêmes conditions et charges que le bail initial du 21 janvier 1976.
Celui-ci prévoit d'une part, que le locataire ne peut "même temporairement sous-louer aucune partie des lieux loués en meublés ou non" et d'autre part, une clause résolutoire rédigée en ces termes :
"A défaut par la preneuse d'exécuter une seule des charges et conditions du bail qui sont toutes de rigueur ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail serait si bon semble à la société bailleresse, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par ladite bailleresse de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai (...)".

Par acte extrajudiciaire en date du 20 novembre 2019, le Syndicat des copropriétaires a fait sommation à Monsieur [G] [F] de cesser, sans délai, diverses infractions au bail et notamment d'occuper personnellement les locaux conformément aux dispositions du bail et de cesser de sous-louer les locaux (le dernier manquement n'étant plus invoqué par le Syndicat des copropriétaires pour solliciter l'acquisition de la clause résolutoire).

Pour établir la sous-location non autorisée par le bail, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats (dans l'ordre chronologique) :

- un courrier de Monsieur [X], directeur de l'unité Croix-Rouge du [Localité 1], adressé à une copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 2] daté du 17 mai 2018 s'excusant de la gêne occasionnée par une fête et indiquant au sujet d'un autre reproche : "cela m'étonne car le seul accès pour votre local poubelle et la cour intérieure se fait par mon bureau, verrouillé en mon absence ou celle de mon équipe de direction (...) Il se peut qu'en allant à la cave pour prendre ou déposer du matériel, certains en profitent pour vider les poubelles côté Exelmans mais cela reste rare (...) Nos fumeurs sortent sur le quai et non sur le balcon de mon bureau (...)" ;

- une attestation accompagnée de photographies du président du conseil syndical et résident de l'immeuble du 4 février 2020 selon laquelle il n'a jamais rencontré Monsieur [F] et que le local commercial situé au rez-de-chaussée est occupé par la Croix-Rouge ;

- une attestation de la gardienne de l'immeuble situé [Adresse 2] en date du 4 février 2020 selon laquelle elle n'a jamais eu de courriers à distribuer à Monsieur [F] ;

- un échange de courriers électroniques entre une résidente de l'immeuble et Monsieur [X], directeur de l'unité Croix-Rouge du [Localité 1], au sujet de nuisances sonores lors d'une fête organisée par la Croix-Rouge le 6 février 2020 ;

- une attestation de l'ancien syndic de la copropriété, le Cabinet d'Immobilier Francilien, datée du 13 mai 2019 selon laquelle lors d'une visite du local loué par la copropriété à Monsieur [F] (lot n°46), il a constaté que ledit local était occupé par la Croix-Rouge ;

- le procès-verbal de constat dressé par Maître [P] [T] les 29 et 31 mai 2019 selon lequel:
- Le 21 mai 2019 : "Sur place, pour pouvoir accéder au lot 46, à savoir un local commercial deux pièces principales, il faut emprunter l'entrée des locaux occupés par la Croix-Rouge côté [Adresse 4].
Ces derniers étant fermés, j'ai donc été obligé de surseoir à mes opérations.
Une ouverture forcée aurait occasionné trop de dégradation".
- Le 31 mai 2019 : "Sur place, j'ai pu rencontrer Monsieur [C] [D], bénévole de la CROIX-ROUGE.
Je lui ai signifié copie de la requête et de l'ordonnance me commettant. Celui-ci en a pris connaissance et a contacté Monsieur [X] [E], directeur de l'unité CROIX-ROUGE du [Localité 1].
Il me déclare au téléphone qu'ils ont signé un bail en 2011 avec Monsieur [F].
Il me déclare qu'il occupe également le lot numéro 46, ainsi que le lot numéro 47. En effet, j'ai pu constater que le lot 46 était bien occupé par la CROIX-ROUGE qui a notamment installé le bureau de direction.
Les locaux se composent d'une entrée principale, puis sur la gauche d'un très grand open-space et sur la droite le lot 46 qui ouvre notamment sur la coursive du [Adresse 2].
Je n'ai pas retrouvé la trace de travaux manifestement récents dans les locaux" ;

- le procès-verbal de constat dressé le 28 juillet 2020 Maître [P] [T], huissier de justice, selon lequel : "(...) je me suis présenté à plusieurs reprises devant le [Adresse 4], permanence de la CROIX-ROUGE, et à chaque fois j'ai trouvé porte close.
Ce jour, j'ai pu rencontrer Monsieur [I] [W], bénévole de la CROIX-ROUGE, qui m'a spontanément laissé pénétrer dans les locaux.
(...) Il a immédiatement contacté par téléphone Monsieur [E] [X], directeur de l'unité Croix-Rouge du [Localité 1], avec qui j'avais pu entrer en contact également lors de mes opérations du 31 mai 2019.
La situation est restée inchangée à ce jour, à savoir :
Que le lot numéro 46 correspondant au local commercial de deux pièces est toujours occupé par la Croix-Rouge et se compose d'une grande salle de formation et d'un bureau de direction occupés tous les deux par la CROIX-ROUGE ; (...)
Ce lot numéro 46 se situe après l'entrée du local sur la gauche après une marche se situant à l'ouverture entre le [Adresse 2] et le [Adresse 4].
Monsieur [I] m'a ensuite conduit à la cave se situant au niveau -2 afin de constater que le lot numéro 47 cave (porte numéro 23) était bien occupée par la CROIX-ROUGE ;
J'ai en effet pu constater porte ouverte des effets appartenant à la CROIX-ROUGE et des lots de masques chirurgicaux (...). A la fin de mes opérations, en contact téléphonique avec Monsieur [E] [X] qui m'a confirmé également que la situation était inchangée depuis mon dernier passage et qu'il avait signé un bail en 2011 avec Monsieur [F]".

Ces éléments corroborés par les photographies produites, établissent une occupation des lots 46 et 47 donnés à bail à Monsieur [F] par la Croix-Rouge.

Pour contester le manquement contractuel qui lui est reproché, Monsieur [F] répond qu'il a loué à la Croix-Rouge le lot dont il est propriétaire mais pas les lots 46 et 47 dont il est locataire. Il ne conteste pas cependant le fait qu'il a laissé à la Croix-Rouge un libre accès aux lots 46 et 47, exposant qu'il n'est possible d'accéder à ces bureaux que par le biais du local sis [Adresse 4] et au regard de la situation sanitaire ; que les locaux ne sont pas autonomes et que le syndicat des copropriétaires était informé de la possibilité pour la Croix-Rouge d'accéder aux lots 46 et 47, et ce depuis l'année 2012.
Il fait valoir que le Syndicat des copropriétaires confond la notion d'occupation matérielle avec celle d'occupation juridique et qu'il importe peu qu'il soit présent ou non au sein des locaux puisqu'il demeure juridiquement, le seul occupant.

Toutefois, Monsieur [F] se garde de communiquer au tribunal le contrat de location signé avec la Croix-Rouge et qui ne concerne selon lui, que le local dont il est propriétaire au [Adresse 4].

Par ailleurs, le fait pour le conseil syndical ou le syndic d'avoir "toujours su" sans manifester "le moindre grief concernant cette situation" comme le soutient Monsieur [F], outre le fait que cela est inexact au regard des courriers de plaintes de nuisances sonores produits, est indifférent puisqu'une tolérance du propriétaire ne l'empêche pas par la suite de se prévaloir du manquement contractuel. Ce comportement n'est pas non plus de nature à établir une mauvaise foi du bailleur qui au contraire, a fait preuve d'une certaine tolérance.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 28 juillet 2020 par un huissier de justice que les locaux étaient toujours sous-loués à la Croix-Rouge à cette date, soit plus de huit mois après la sommation de cesser cette sous-location par acte extrajudiciaire du 20 novembre 2019, de sorte que Monsieur [F] ne justifie pas avoir cessé le manquement contractuel dans le délai d'un mois.

Dès lors, les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire sont réunies et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 21 décembre 2019.

Dès lors qu'il est fait droit à cette demande principale, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation judiciaire formée à titre subsidiaire par le Syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes subséquentes d'expulsion, de paiement d'une indemnité d'occupation et au titre de la clause pénale

- Sur l'expulsion

En se maintenant dans les lieux postérieurement au 21 décembre 2019, Monsieur [F] est devenu occupant sans droit ni titre, de sorte qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par le Syndicat des copropriétaires, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur l'indemnité d'occupation

Il est d'usage en matière de baux ou d'occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d'une part la valeur locative des lieux et d'autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l'occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

Le Syndicat des copropriétaires demande que l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du jugement à intervenir soit fixée au triple du loyer normal, augmentée des charges normalement exigibles avec possibilité de réviser le montant de l'indemnité d'occupation et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait pas été résilié et d'obtenir le paiement du solde des charges récupérables sur justificatifs jusqu'à son départ des lieux, ou de tous occupants de son chef, qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion.

Monsieur [F] réplique que cette demande est disproportionnée et injustifiée

En l'espèce, le bail initial auquel se réfère le bail du 1er avril 2002 liant les parties ne prévoit pas de clause sur le montant de l'indemnité d'occupation en cas d'acquisition de la clause résolutoire.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal d'apprécier le bien-fondé du quantum réclamé.

Or, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce sur la valeur locative des lieux.

Il y a lieu donc lieu de condamner Monsieur [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires, à compter du 21 décembre 2019, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges et taxes, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion du locataire.

- Sur la clause pénale

Le bail initial auquel se réfère le bail du 1er avril 2002 liant les parties stipule une clause résolutoire qui prévoit in fine que "dans tous les cas de résiliation ainsi prévus, la somme versée à titre de dépôt de garantie par la preneuse resterait acquise à la société bailleresse comme indemnité et sans préjudice de tous dommages-intérêts s'il y a lieu".

Selon le contrat, le dépôt de garantie représente six mois de loyer, réajusté proportionnellement au loyer révisé, au début de chaque période triennale du bail. Il était de 16.171 francs au 1er juillet 1989 et son montant actuel n'est pas précisé par les parties.

Selon les dispositions de l'article 1152 ancien de ce code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Dès lors qu'il est acquis que Monsieur [F] n'a pas respecté l'interdiction de sous-location et ce, depuis plusieurs années, force est de constater que les conditions d'application de la clause pénale susvisée sont réunies, sans que la demanderesse soit tenue de justifier de la nature et de l'étendue de son préjudice, étant observé que le locataire n'allègue pas que ce montant serait manifestement excessif. Il n'y a donc pas lieu de modérer la clause pénale.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires sera autorisé à conserver le dépôt de garantie au titre de la clause pénale.

Sur la demande relative à l'exécution de divers travaux formée par le Syndicat des copropriétaires

A l'appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires expose qu'aux termes de l'acte de cession de droit de bail conclu le 23 juillet 1986 entre la société SOFRASTOCK et Monsieur [G] [F], il est fait état d'un "local commercial de 36 m²" sans référence à l'ouverture du mur séparatif de l'immeuble du [Adresse 2] avec celui du [Adresse 4] ; que Monsieur [F] a acquis le lot n°6 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 4] le 20 décembre 1985 et dans l'acte authentique de vente, il n'est pas non plus fait mention de l'ouverture du mur séparatif. Il soutient que si les travaux d'ouverture du mur avaient été entrepris par la société SOFRASTOCK, ainsi que le prétend Monsieur [F], ce dernier aurait certainement demandé à son vendeur toutes garanties concernant la régularité, vis-à-vis des copropriétés concernées, desdits travaux. Il en conclut que les travaux d'ouverture du mur séparatif ont nécessairement été réalisés après l'année 1986 par Monsieur [G] [F].

Monsieur [F] répond que lorsque la société SOFRASTOCK lui a cédé son droit au bail, l'ouverture existait déjà ; qu'il ne saurait être tenu responsable des actes commis par un tiers.
Il ajoute que le Syndicat des copropriétaires ne fournit aucun état des lieux d'entrée ou de sortie; que le demandeur est défaillant dans la charge de la preuve qui lui incombe de démontrer qu'il serait à l'origine de l'ouverture litigieuse.
Monsieur [F] soutient en outre que les travaux de comblement de l'ouverture sollicités conduiraient à priver les lots 46 et 47 de leur accès ; que l'autre accès invoqué par le Syndicat des copropriétaires, du côté d'un couloir menant au local poubelle, nécessite un badge dont Monsieur [F] ne dispose pas ; que l'immeuble est accessible par un interphone auquel ne sont pas reliés les lots 46 et 47 ; qu'en cas de comblement de l'ouverture au niveau du mur porteur, le bailleur serait ainsi dans l'impossibilité d'assurer la jouissance paisible des lieux au locataire d'autant que "l'intégralité des fluides" provient de l'immeuble du [Adresse 4].

Le tribunal constate que Monsieur [F] ne conteste pas l'ouverture du mur mitoyen entre le lot n°46 de l'immeuble sis [Adresse 2] et le lot n°6 de l'immeuble sis [Adresse 4].

Le plan du rez-de-chaussée daté de juillet 1954 communiqué par le Syndicat des copropriétaires ne mentionne aucune ouverture du lot n°46 avec l'immeuble sis [Adresse 4]. De plus, l'acte de vente du lot n°6 de l'immeuble du [Adresse 4] qui appartenait à la société SOFRASTOCK ne mentionne dans la description du local ou les clauses de l'acte, ni travaux ni ouverture et il n'est pas fait référence à une ouverture dans le bail signé le 27 janvier 1976 ou dans la cession du droit au bail en 1986.
Or, le plan établi après un mesurage sur place par un géomètre expert le 11 avril 2014 et annexé à l'acte modificatif de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 2] matérialise par des pointillés la séparation avec l'immeuble sis [Adresse 4], ce qui tend à établir qu'une ouverture était faite à cette date.

Il ressort de ces éléments que Monsieur [F] est à l'origine des travaux d'ouverture entre le lot 46 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] et le lot 6 de l'immeuble [Adresse 4]. Il sera donc condamné à faire procéder, par une entreprise qualifiée, aux travaux de recréation du mur séparatif entre les lots donnés à bail et dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] et le lot n°6 en rez-de-chaussée dont il est propriétaire au sein de l'immeuble situé [Adresse 4], et ce dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 90 jours.

S'agissant des autres demandes (dépose du système de climatisation mis en œuvre sans autorisation du bailleur et nettoyage des parties communes encombrées par les effets du sous-locataire, la Croix-Rouge), force est de constater que le Syndicat des copropriétaires ne les détaille pas et ne soutient aucun moyen à l'appui de celles-ci. Le tribunal ne pouvant suppléer sa carence, il sera débouté de ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [F] de vente forcée des lots n°46 et 47

Monsieur [F] expose qu'au cours de l'assemblée du 24 juin 2015, les copropriétaires ont voté la résolution n°16, emportant vente des lots 46 et 47 de l'immeuble, à son profit ; que compte tenu de l'accord sur la chose et le prix, la vente est parfaite au sens de l'article 1583 du code civil ; que la renonciation ne se présume pas, doit être expresse et non équivoque ; qu'en l'espèce, il n'a jamais manifesté le moindre signe de renonciation à la vente.
Il soutient que le Syndicat des copropriétaires et le syndic sont revenus sur l'accord établi au cours de l'assemblée alors que la question de la jouissance du balcon était réglée par la résolution adoptée et ce, aux seules fins de remettre le local en vente libre d'occupants. Il sollicite la vente forcée des lots 46 et 47, pour la somme de 290.000 euros, assortie de l'exécution provisoire. Il précise qu'il n'est pas opposé, au besoin, à ce que le prix de vente fasse l'objet d'une "indexation", afin de tenir compte de l'évolution du marché immobilier ; qu'il est également disposé à renoncer à la jouissance exclusive du balcon, alors même que celle-ci lui était acquise aux termes de la résolution 16 de l'assemblée du 24 juin 2015.

Le Syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande faisant valoir que Monsieur [F] a renoncé à la vente en invoquant des motifs purement fallacieux ; que suite à la résolution adoptée par l'assemblée générale du 24 juin 2015, Monsieur [F] a exigé l'attribution en pleine propriété du balcon servant d'accès au lot n°46 et au local poubelles se trouvant dans le prolongement, ce que la copropriété a refusé, de sorte qu'aucun accord sur la chose n'est intervenu. Il relève que si Monsieur [F] avait réellement eu la volonté d'acquérir les lots 46 et 47, il n'aurait pas manqué de se manifester auprès du Syndicat des copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas, dans le but probable de ne pas acquérir et de profiter au maximum de la sous-location consentie à la Croix-Rouge ; que les copropriétaires ont dès lors décidé aux termes de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 28 juin 2016 de procéder à la résiliation du bail liant Monsieur [F] à la copropriété. Il ajoute que si Monsieur [F] souhaite effectivement acquérir les lots n°46 et 47, il lui appartiendra de solliciter l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un projet de résolution correspondant.

* * *

Selon l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Or, en l'espèce, aux termes de la résolution n°16 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2015, celle-ci a décidé de "vendre à Monsieur [F] les lots 46 et 47 (...) avec accès privatif au balcon. Il est précisé que le balcon est une partie commune de l'immeuble, Monsieur [F] n'en acquière pas la propriété mais la jouissance exclusive et privative.
L'Assemblée Générale demande à Monsieur [F] de bien vouloir laisser libre accès au balcon en cas de besoin et notamment pour permettre l'accès au vide-ordure.
La vente est consentie moyennant le prix principal de DEUX-CENT-QUATRE-VINGT-DIX-MILLE EUROS (290.000,00 euros).
L'Assemblée Générale donne mandat au syndic pour procéder à la signature des actes de cession (...). La vente sera réalisée sauf décision contraire du Syndicat des copropriétaires en l'Etude de Maître [L] notaire (...)".

Le Syndicat des copropropriétaires verse aux débats un courriel de son conseil adressé au conseil syndical en date du 15 mars 2016 aux termes duquel il est fait état que "Monsieur [F] est bien le seul à avoir la jouissance exclusive du balcon étant précisé qu'un accès au vide-ordures n'est pas une jouissance du balcon à proprement parler. Le libre accès à ce balcon étant une obligation précisée dans la seconde partie de cette clause, Monsieur [F] ne peut pas aujourd'hui prétendre qu'il n'en avait pas connaissance ou qu'il découvre que la sortie des poubelles était quotidienne. Il n'y a, à mon sens, aucune raison de modifier ce qui a été négocié longuement puis entériné définitivement (...). Il ne faudrait pas qu'une telle attitude de la part du futur acquéreur masque d'autres choses comme une renonciation à la vente (...)".

Aux termes de la résolution n°20 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2016, celle-ci a décidé de :
"- Résilier le bail commercial liant Monsieur [F] à la copropriété.
- Mandater un avocat spécialisé dans les baux commerciaux.
- Demander des dommages-intérêts pour le préjudice lié à la non-réalisation de la vente du fait d'une argumentation non recevable".

En l'espèce, Monsieur [F] ne produit aucun élément et notamment son offre d'achat démontrant l'accord sur la chose et le prix dont il se prévaut, alors que près d'un an après l'assemblée générale du 24 juin 2015, des discussions avaient manifestement encore lieu entre les parties sur l'accès au balcon. Il ne peut être sérieusement soutenu par le défendeur que le Syndicat des copropriétaires aurait brutalement rompu les discussions aux seules fins de vendre le local libre de tous occupants alors qu'un an après ladite résolution aucun acte authentique n'avait été régularisé.

En tout état de cause, dès lors que la rencontre des volontés sur la chose et le prix fait défaut, la vente n'est pas parfaite et la demande de vente forcée des lots 46 et 47 au profit de Monsieur [F] ne peut prospérer.

Sur les autres demandes

Monsieur [F] qui succombe, est condamné aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat dressé les 29 et 31 mai 2019, le coût de la sommation notifiée le 20 novembre 2019, ainsi que le coût du procès-verbal de constat dressé le 28 juillet 2020, et qui pourront être recouvrés directement par la S.E.L.A.R.L. G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat au Barreau de Paris.

Il sera également condamné à verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu'il est équitable de fixer à 6.000 euros compte tenu de la durée de la procédure. Il est corrélativement débouté de sa demande de ce chef.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] et Monsieur [G] [F] et la résiliation de plein droit dudit contrat portant sur les lots n°46 et 47 de l'immeuble sis [Adresse 2], à compter du 21 décembre 2019,

ORDONNE à Monsieur [G] [F] de restituer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] les clefs des locaux (lots n°46 et n°47) situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 2], et ce dans un délai de trois (3) mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l'expulsion de Monsieur [G] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], à compter du 21 décembre 2019, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges et taxes, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion du locataire,

AUTORISE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à conserver le dépôt de garantie au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à faire procéder, par une entreprise qualifiée, aux travaux de recréation du mur séparatif entre les lots donnés à bail (lot °46 et 47 selon état de division de la copropriété) et dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] et le lot n°6 en rez-de-chaussée dont il est propriétaire au sein de l'immeuble situé [Adresse 4], et ce dans un délai de trois (3) mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de cinq-cents (500) euros par jour de retard pendant quatre-vingt-dix (90) jours,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [F] à faire déposer le système de climatisation mis en œuvre et nettoyer les parties communes encombrées par les effets du sous-locataire,

DÉBOUTE Monsieur [G] [F] de ses demandes de vente forcée des lots n°46 et 47 et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 6.000 (six mille) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [F] aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé les 29 et 31 mai 2019, le coût de la sommation notifiée le 20 novembre 2019, ainsi que le coût du procès-verbal de constat dressé le 28 juillet 2020, et qui pourront être recouvrés directement par la S.E.L.A.R.L. G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de Paris,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024

Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA