TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/56753 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2MYL
N°: 1-CB
Assignation du :
06 septembre 2023
17 octobre 2023
16 avril 2024
EXPERTISE[1]
[1] 4 Copies exécutoires
délivrées le:
+ 1 expert
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juillet 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DOSSIER N° RG 23/56753
DEMANDERESSE
Le syndicat des copropréitaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 9] à [Localité 26], représenté par son syndic, le cabinet MICHAU SA
[Adresse 14]
[Localité 18]
représenté par Maître Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #98
DEFENDERESSES
La S.C.I. SOPI
[Adresse 7]
[Localité 17]
représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS - #D1890
DOSSIER N° RG 23/57860
DEMANDERESSE
La S.C.I. SOPI
[Adresse 7]
[Localité 17]
représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS - #D1890
DEFENDERESSE
La S.A.S. PAPILLON
[Adresse 9]
[Localité 26]
non représentée
DOSSIER N° RG 24/52718
DEMANDERESSE
La S.C.I. SOPI
[Adresse 7]
[Localité 17]
représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS - #D1890
DEFENDERESSE
La S.A. CABINET MICHAU
[Adresse 14]
[Localité 18]
représentée par Maître Bérengère MOULIN de la SELARL LIBERLEX, avocat au barreau de PARIS - #B0156
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Monsieur [FD] [A]
[Adresse 9]
[Localité 26]
Madame [C] [B]
[Adresse 9]
[Localité 26]
Madame [F] [L]
[Adresse 10]
[Localité 19]
Monsieur [IV] [K]
[Adresse 9]
[Localité 26]
Madame [PV] [N]
[Adresse 8]
[Localité 20]
Madame [D] [TF]
[Adresse 9]
[Localité 26]
Madame [Z] [E]
[Adresse 21]
[Localité 12]
Monsieur [P] [S]
[Adresse 15]
[Localité 16]
Madame [W] [X]
[Adresse 9]
[Localité 26]
représentés par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS - #E1796
DÉBATS
A l’audience du 02 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante ;
La société civile immobilière SOPI est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété, du lot n°1 exploité par la société par actions simplifiée PAPILLON depuis le 14 mai 2021, composé d’une boutique située au rez-de-chaussée et d’une cave portant le numéro 14.
Reprochant à la société SOPI d’avoir annexé une partie du couloir de circulation des caves afin de relier un ensemble de caves également appropriées sans droit ni titre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice la société anonyme CABINET MICHAU, a, par exploit en date du 6 septembre 2023, fait assigner la société SOPI devant le juge des référés de la juridiction de céans, aux fins de voir :
« S’entendre condamner la Société SOPI, sous astreinte journalière de 500 € à restituer les parties communes indument accaparées et procéder à la remise en état des lieux comme à l’origine, le tout à ses frais exclusifs et sous contrôle de l’Architecte du Syndicat des copropriétaires.
Subsidiairement :
S’entendre désigner tel Expert qu’il plaira au Juge des référés avec pour mission de :
- Se rendre sur place [Adresse 9] à [Localité 26], en présence des parties et leurs Conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tout sachant, visiter les lieux et plus particulièrement le sous-sol à usage de cave
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission.
- Constater et décrire les annexions et appropriations de parties communes effectivement opérées notamment par comparaison de l’état actuel des lieux tel que résultant du procès-verbal de constat du 14 avril 2022 et du plan d’origine du sous-sol à usage de cave.
- Chiffrer au moyen de devis produits par les parties, le coût des travaux à mettre en œuvre pour rétablir les lieux en leur état d’origine.
- Fournir tous éléments techniques et de fait de manière à permettre au Tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires.
S’entendre fixer la provision à valoir sur les honoraires de l’Expert Judiciaire qui sera consignée à la Régie du Tribunal de céans.
S’entendre dire et juger que l’Expert devra déposer son rapport au Greffe du Tribunal de PARIS dans le délai de huit mois à compter de sa saisine.
S’entendre désigner tel Magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations de l’Expert et statuer sur tous incidents.
S’entendre réserver les dépens. »
Par exploit séparé du 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a dénoncé l’assignation à la société ATLANTIC REIM.
A l’audience du 28 septembre 2023, Monsieur [FD] [A], Madame [C] [B], Madame [F] [L], Monsieur [IV] [K], Madame [PV] [N], Madame [D] [TF], Madame [Z] [E], Monsieur [P] [S] et Madame [W] [X] (ci-après : les intervenants volontaires) ont déposé des conclusions d’intervention volontaire.
Par exploit en date du 17 octobre 2023, la société SOPI a assigné en intervention forcée la société par actions simplifiée PAPILLON, aux fins de voir :
« - Joindre la présente instance à la procédure opposant le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 26] représenté par son syndic le Cabinet MICHAUD ainsi que Monsieur [FD] [A], Madame [O] [B], Madame A. [L], Monsieur [M] [K], Madame [M] [N], Madame [D] [TF], Madame [Z] [E], Monsieur [S] et Madame [W] [X] à la SCI SOPI pendante devant la juridiction de céans sous le numéro RG : 23/56753 ;
- Rendre commune et opposable à la société PAPILLON l’ordonnance rendue le 23 novembre 2023 par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS ayant donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur dans un délai d’un mois à compter du 28 septembre 2023 ;
- En cas de besoin sommer la société PAPILLON d’avoir à prendre contact avec Madame [G] [J], médiatrice, mobile : [XXXXXXXX04], Courriel : [Courriel 23], dès la signification de la présente assignation ;
- Rendre la décision à intervenir commune et opposable à la société LE 125 ;
- Condamner la société PAPILLON à garantir la société SOPI de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;
- Réserver les dépens. »
Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 23/57860, jointe à l’instance principale enrôlée sous le numéro 23/56753 à l’audience du 23 novembre 2023.
A l’audience du 23 novembre 2023, les parties se sont vu enjoindre de rencontrer un médiateur.
Par exploit en date du 16 avril 2024, la société SOPI a assigné en intervention forcée la société CABINET MICHAU.
Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/52718 et jointe à l’instance principale enrôlée sous le numéro 23/56753 à l’audience du 2 mai 2024.
La médiation n’ayant pas permis la détermination d’une solution amiable, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 mai 2024.
Par la voix de son conseil, le syndicat des copropriétaires modifie l’ordre de ses prétentions, en sollicitant à titre principal la désignation d’un expert telle que formulée dans son acte introductif d’instance, et, subsidiairement, la restitution des parties communes.
Répondant oralement aux prétentions et moyens adverses, le syndicat des copropriétaires énonce que ses demandes subsidiaires tendant à la restitution des caves annexées sont fondées sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le plan de 2011 n’est pas opposable aux tiers et que l’annexion des caves est corroborée par les allégations des intervenants volontaires. Il affirme que la société SOPI ne s’est jamais plaint de ne pas disposer de cave et qu’elle ne saurait invoquer le fait d’avoir acquis des locaux sans avoir de plan. Il ajoute que le débat sur la date de modification de la configuration des caves conforte l’intérêt de l’expertise sollicitée.
Les intervenants volontaires, soutiennent les moyens et prétentions contenus dans leurs conclusions régulièrement déposées, aux termes desquelles ils sollicitent de :
« DONNER ACTE à Madame [L], Monsieur [A], Madame [N], Monsieur [K], Madame [B], Madame [TF], Madame [Z] [E], Madame [S], Madame [X] de leurs interventions volontaires, les déclarer recevable et y faisant droit,
FAIRE DROIT aux demandes exposées par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13],
CONDAMNER la société SOPI à restituer les parties privatives illégalement annexées et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision.
Sur la demande d’expertise formulée à titre subsidiaire par le SDC : Madame [L], Monsieur [A], Madame [N], Monsieur [K], Madame [B], Madame [TF], Madame [Z] [E], Madame [S], Madame [X] s’en remettent à la décision du tribunal
En tout état de cause
CONDAMNER la même à verser la somme de 500 € à chacun des intervenants volontaires au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me ORLOWSKA pour ceux dont il aurait l’avance. »
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société SOPI entend voir :
« 1. Sur la demande de jonction
- Joindre la présente instance avec la d’assignation forcée de la société Cabinet MICHAU, enregistrée sous le numéro RG 24/52818 ;
- Rendre la décision à intervenir commune et opposable à la société CABINET MICHAU ;
2. Sur demandes principales
A titre principal,
- Déclarer les demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 26] représenté par son syndic le Cabinet MICHAU ainsi que celles des Intervenants volontaires, irrecevables, en tout cas non fondées ;
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 26] représenté par son syndic le Cabinet MICHAU ainsi que les Intervenants volontaires de leurs fins et conclusions ;
- Dire n’y avoir lieu à référé ;
Subsidiairement,
En cas de condamnation de la société SOPI à remettre les caves dans leur état correspondant au plan de 1949, condamner le cabinet MICHAU à la garantir de toute condamnation ;
En cas de désignation d’un expert, modifier sa mission de telle sorte que les affirmations des parties demanderesses, revêtant le caractère d’un postulat non démontré, ne soient pas validées par la définition de la mission et dire que l’expert devra obtenir tous documents de la société CABINET MICHAU, et notamment la facture établie par Monsieur [U] [H], Géomètre expert DPLG, et plus généralement tous documents lui permettant de déterminer ce qui s’est passé en 2011 ayant abouti à l’établissement des plans des sous-sols de 2011,
Dire que l’expert devra entendre tout sachant et notamment Monsieur [U] [H], Géomètre expert DPLG, Expert près la Cour d’appel de Paris,
Dire qu’il devra constater et décrire les modalités selon lesquelles les répartitions des caves ont été modifiées en 2011 et dire qui occupe la cave n°14 correspondant au lot n°1 dont est propriétaire la SCI SOPI
3. Sur les demandes reconventionnelles
- CONDAMNER in solidum la société Cabinet MICHAU et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 26] à produire sous astreinte de 150 € par jour, pendant 60 jours, 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, la facture établie en 2011 par Monsieur [U] [H], Géomètre expert DPLG, Expert près la Cour d’appel de Paris, demeurant [Adresse 6] à [Localité 25] ;
- CONDAMNER in solidum la société Cabinet MICHAU et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 26]à justifier sous astreinte de 150 € par jour, pendant 60 jours, 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, quelle est la personne physique ou morale qui occupe la cave n°14 apparaissant sur l’annexe n°1 du Syndicat des copropriétaires, qui appartenait à la SCI SOPI avant l’établissement des plans de 2011 ;
- CONDAMNER in solidum la société Cabinet MICHAU et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 26]à payer à la société SOPI 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 19 octobre 2023. »
Soutenant les prétentions et moyens développés dans ses écritures, la société CABINET MICHAU entend voir :
« DEBOUTER la société SOPI de toutes ses demandes, fins et conclusions,
LA CONDAMNER au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
LA CONDAMNER aux entiers dépens. »
Bien que régulièrement assignée par exploit remis selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, la société PAPILLON n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la régularité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires
La société SOPI soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires et des intervenants volontaires, au motif qu’elles sont fondées sur les articles 145 et 808 du code de procédure civile, alors que ce dernier a été abrogé.
Le moyen tiré du défaut de fondement juridique valablement formulé dans l’assignation s'analyse non comme une fin de non-recevoir mais constitue une exception de nullité de l'assignation fondée sur un vice de forme.
Aux termes du premier alinéa de l'article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi.
L'article 56 du code de procédure civile dispose qu'à peine de nullité, l'assignation contient notamment « 2° Un exposé des moyens en fait et en droit ; »
En l'espèce, l'assignation délivrée à la diligence du syndicat des copropriétaires fonde certaines de ses prétentions sur l’article 808 du code de procédure civile. La partie demanderesse a précisé oralement à l’audience que sa référence à l’article 808 du code de procédure civile devait être interprétée comme une référence à l’article 834 du même code.
Ainsi, l’erreur manifeste affectant l’assignation a été rectifiée à l’audience. De surcroît, la société SOPI ne démontre ni n’invoque aucun grief résultant de cette erreur, étant au contraire relevé que les moyens de défense qu’elle développe dans ses écritures, reposant notamment sur l’absence d’urgence, démontrent sa parfaite compréhension des fondements invoqués par la partie adverse.
Dans ces conditions, l’exception de nullité doit être rejetée.
2. Sur la demande d’expertise
Se prévalant d’un constat d’huissier du 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en annexant une partie du couloir de circulation des caves, constitutif d’une partie commune, pour relier un ensemble de caves, qu’elle s’est également appropriée sans aucune autorisation, la société SOPI a enfreint les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et porté atteinte au droit de propriété. Il ajoute qu’il est constant que les parties annexées profitent à l’activité de restaurant exercée dans la boutique du rez-de-chaussée ; que le plan des caves daté de 2011 invoqué par la SCI SOPI n’est pas opposable aux tiers ; que la SCI SOPI ne s’est jamais plaint de ne pas avoir de cave ; que le débat sur la date d’appropriation des caves conforte la demande d’expertise.
Intervenant volontairement à l’instance en qualité de copropriétaires des caves numérotées de 1 à 9 et 13, Monsieur [FD] [A], Madame [C] [B], Madame [F] [L], Monsieur [IV] [K], Madame [PV] [N], Madame [D] [TF], Madame [Z] [E], Monsieur [P] [S] et Madame [W] font valoir qu’en annexant des parties communes et privatives, la société SOPI a violé les articles 544 et suivants du code civil.
La société SOPI fait valoir que la demande d’expertise n’est pas fondée, à défaut pour le syndicat des copropriétaires et les intervenants volontaires de justifier d’un motif légitime, en exposant que la répartition actuelle des caves est celle qui existe à tout le moins depuis 2011, date à laquelle M. [U] [H], géomètre expert mandaté par la société CABINET MICHAU, a établi un plan des caves ; que ce plan est accessible à tous les copropriétaires via l’extranet du Syndic ; qu’il est ainsi démontré que le plan du sous-sol a été totalement modifié entre 1949 et 2011, et que la nature de ces modifications, consistant en l’édification de murs en parpaing, ne pouvait être ignorée des copropriétaires ; que la société SOPI n’a ni la jouissance ni l’accès à la cave n°14 ; que lors de l’acquisition de la cave litigieuse, les plans ne lui ont pas été remis et que le syndic n’a pas informé le notaire chargé de la vente d’une difficulté relative à la consistance des lieux ; que le syndicat des copropriétaire détient les éléments permettant de justifier la répartition actuelle des caves et que la société CABINET MICHAU, qui dispose des informations relatives à la modification de la répartition des caves, pourrait voir sa responsabilité engagée.
La société CABINET MICHAU soutient que le seul plan pertinent est celui publié avec le règlement de copropriété de 1949, qu’aucune assemblée générale n’a modifié cette répartition, qu’ainsi, elle n’a pas pu commettre de faute puisqu’aucune modification n’a été apportée ; que le plan de recollement de 2011 ne démontre que l’état des lieux à cette date ; que la demande d’extension de l’expertise au Syndic n’est ni justifiée ni évoquée dans le corps de l’assignation de la société SOPI.
L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un motif légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
Elle suppose néanmoins la démonstration, par le demandeur, de l’utilité probatoire de la mesure, d’un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.
Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. »
En l’espèce, il ressort des pièces produites au débat que l’immeuble du [Adresse 9] est composé de 19 lots, dont 18 incluent des caves, et que la cave associée au lot n°1 -dont la société SOPI est propriétaire- porte le numéro 14.
Le plan de situation des caves de 1949 fait apparaitre que les caves n° 1 à 14 sont desservies par un couloir en forme de T, le bout du couloir desservant les caves n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 et 10.
Il n’est pas discuté que la répartition des caves a fait l’objet d’une profonde modification depuis le premier plan de 1949, que le syndicat des copropriétaires a fait constater par huissier le 14 avril 2022.
Il ressort du plan réalisé au mois de juillet 2011 par Monsieur [U] [H], géomètre expert, dont ni le contenu ni la validité ne sont contestés par les parties, que le couloir en forme de T a disparu ; que le couloir desservant les caves a été réduit pour donner lieu à la création d’un escalier enclavé dans une cave privative, réduisant ainsi la surface des caves 9 à 13 ; que les caves 1, 2, 6, 7 et 8 ont été réunies, tout comme les caves 3, 4 et 5.
Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat du 19 octobre 2023 produit par la société SOPI, que le commissaire de justice mandaté par cette dernière, a pu constater, en accédant au compte copropriétaire de la société SOPI sur le Internet da la société CABINET MICHAU, que dans l’onglet « Plans » de l’espace client, étaient publiés des plans du 7 janvier 1949, du 7 juillet 2011, outre deux documents intitulés « Plans caves annotés » et « Plans caves annotés n°2 » tous deux datés du 15 février 2021.
L’huissier a réalisé une copie de ces plans, desquels il ressort que le document intitulé « Plan n°3/PLAN SOUS-SOL DATE 07/01/1949 » contient deux plans, l’un correspondant à celui de 1949 et le second à celui de 2011, ce dernier contenant le cachet du géomètre-expert ; que le « PLAN n°4/BILLIERES PLAN RECOLLEMENT DATE 01/07/2011 » reprend le même plan, avec quelques ajouts à celui inséré au plan n°3 ; que le document « Plan n°5/PLANS DATE 11/07/2011 » fait bien apparaître que le couloir en T n’existe plus et que le couloir d’accès aux caves a été réduit pour donner lieu à la création d’un escalier, cette réduction empiétant sur les caves 9 à 13 ; que le document « PLAN n°6/PLAN REACTUALISE DATE 26/02/2015 » reprend le plan de 1949 et surligne la répartition actuelle du couloir sans toutefois faire état de la réunion des caves ; que le document « PLAN N°7/PLAN CAVES ANNOTES DATE : 15/02/201 » reprend également le plan de 1949 avec une modification manuelle de la répartition du couloir et un ajout manuscrit du nom de certains copropriétaires des caves ; que le document « PLAN N°8/PLAN CAVES ANNOTES n°2 DATE : 15/02/2021 » reprend le plan de 2011, et contient des annotations manuscrites faisant état de la répartition initiale des caves, avec cependant le nom de leur copropriétaire actuel.
Ces éléments démontrent que la répartition originelle des caves a manifestement connu une modification substantielle, à tout le moins depuis 2011, sans que ces transformations fassent l’objet d’une publication auprès des services de publicité foncière ni ne donnent lieu à une modification de l’état descriptif de division, alors même que le nombre de caves actuel apparaît discordant avec l’état descriptif de division dans sa version la plus récente.
Par ailleurs, si le plan établi par un géomètre en 2011 fait apparaître des escaliers reliant les anciennes caves n°1 à 8 à des lots privatifs situés à l’étage supérieur, l’existence même de ces escaliers apparaît implicitement contestée par la société SOPI, qui affirme ne pas s’être vu délivrer de cave.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié d’un motif légitime de voir ordonner une expertise judiciaire, au contradictoire de la société SOPI, de la société PAPILLON en qualité d’actuelle exploitante du local commercial constituant le lot n°1, et des intervenants volontaires en leur qualité de copropriétaires de caves dans l’immeuble.
Il est également justifié d’un motif légitime de voir les opérations d’expertise au contradictoire de la société CABINET MICHAU, dès lors que celle-ci, en qualité de syndic de l’immeuble depuis au moins 2011, est susceptible de voir sa responsabilité engagée en raison de sa connaissance des modifications intervenues dans la configuration du sous-sol et de l’absence de mise en conformité de l’état descriptif de division.
L'expert ayant pour rôle de donner un avis éclairé, en sa qualité d'homme ou femme de l'art connaisseur des usages en la matière qui par nature sont mouvants et diffèrent selon les activités exercées, il convient de lui laisser toute latitude pour formuler ses évaluations et observations, étant par ailleurs rappelé que dans l'hypothèse d'un litige au fond, il sera loisible aux parties de débattre contradictoirement de la méthode et des conclusions de l'expert désigné.
3. Sur la demande de restitution des parties privatives maintenue par les intervenants volontaires
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.
Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.
Il dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.
En l’espèce, les intervenants volontaires ne justifient pas de la condition d’urgence nécessaire à l’application de l’article 834 du code de procédure civile. Il a en outre été démontré précédemment qu’aucun élément ne permet d’imputer avec la certitude et l’évidence requise en référé à la société SOPI la modification de la configuration des caves de l’immeuble, ni l’occupation des caves réunies.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de restitution des parties privatives.
4. Sur les demandes reconventionnelles de la société SOPI
4.1 Sur la demande de production de facture
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Se fondant expressément sur cette disposition, la société SOPI sollicite la condamnation in solidum de la société CABINET MICHAU et du syndicat des copropriétaires à produire la facture du géomètre-expert ayant établi les plans du sous-sol en juillet 2011.
Or en l’espèce, la SCI SOPI ne démontre pas la condition d’urgence nécessaire à l’application de l’article 834 du code de procédure civile.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande.
4.2 Sur la demande de communication du nom de l’occupant de la cave n°14
La société SOPI sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic de lui justifier du nom de l’occupant de la cave n°14, en exposant n’avoir jamais eu accès à la cave mentionnée dans son acte de vente.
Elle ne précise pas sur quel fondement juridique elle base sa prétention, nonobstant le fait que la phase conclusive de ses écritures mentionne les articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article 145 du même code énonce que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
En premier lieu, la société SOPI ne justifie aucunement de l’urgence requise par le premier de ces textes ni de l’imminence d’un dommage, ce dont il résulte qu’aucune prétention ne saurait prospérer sur ces fondements.
En deuxième lieu, s’il résulte des pièces versées aux débats, et notamment de l’acte de vente du 16 février 2018 que la société SOPI est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble, comprenant la cave numéro 14 accessible depuis le lot n°1, aucune pièce versée aux débats ne corrobore l’allégation selon laquelle la société SOPI n’aurait jamais été en possession de cette cave. Il peut au contraire être relevé que par acte sous seing privé en date du 3 avril 2019, elle a donné à bail un local commercial situé au rez-de-chaussée ainsi qu’une cave numérotée 14.
Ainsi, le trouble manifestement illicite susceptible de résulter de l’occupation sans droit ni titre de la cave numéro 14 n’est pas établi.
Le caractère vraisemblable d’une telle occupation n’étant pas démontré, il n’est pas justifié d’un motif légitime de voir ordonner la communication d’informations sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, étant de surcroît relevé que la possession desdites informations par le syndicat des copropriétaires ou le syndic n’est au demeurant pas établie, et que les opérations d’expertise permettront d’éclairer l’ensemble des parties sur la configuration actuelle des caves et subséquemment sur les lots y ayant accès.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.
5. Sur les mesures accessoires
La mesure d'instruction étant ordonnée dans leur intérêt probatoire, le syndicat des copropriétaires d’une part, les intervenants volontaires d’autre part, supporteront par moitié les dépens de l’instance.
La nature probatoire de la mesure à intervenir, intervenant avant l'engagement d'une quelconque responsabilité, commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Déclarons recevable l’intervention volontaire de Monsieur [FD] [A], Madame [C] [B], Madame [F] [L], Monsieur [IV] [K], Madame [PV] [N], Madame [D] [TF], Madame [Z] [E], Monsieur [P] [S] et Madame [W] [X] ;
Rejetons l’exception de nullité de l’assignation ;
Ordonnons une mesure d’expertise ;
Rejetons la demande de mise hors de cause de la société CABINET MICHAU ;
Désignons en qualité d'expert :
Monsieur [T] [R]
SCP [Y] [R]
[Adresse 11]
Téléphone : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX05]
Courriel : [Courriel 24]
qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
- se rendre dans l’immeuble sis[Adresse 9] après y avoir convoqué les parties ;
- établir le plan de l’intégralité du sous-sol de l’immeuble, en y faisant notamment figurer les trémies et escaliers ;
- établir le plan de l’intégralité du rez-de-chaussée de l’immeuble, en y faisant figurer les trémies et escaliers liant le rez-de-chaussée au sous-sol ;
- comparer les plans actuels aux plans communiqués par les parties, notamment ceux établis en 1949 et 2011 publiés sur le site intranet de la société CABINET MICHAU, tels que reproduits dans le procès-verbal de constat dressé le 19 octobre 2023 par Maître [I] [V], commissaire de justice ;
- donner son avis sur la conformité de l’état descriptif de division dernièrement publié avec la réalité de la configuration des lieux ;
- donner son avis sur la date et la consistance des modifications apportées au sous-sol de l’immeuble ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à rétablir les lieux dans leur état antérieur, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des modifications des lieux, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
-convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
-se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment le règlement de copropriété et toutes pièces annexes, tels qu’états descriptifs de division et plans ;
-se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
*en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;
Fixons à la somme de cinq mille euros (5000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 3 septembre 2024 ;
Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 3 mars 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;
Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution des parties privatives formulée par Monsieur [FD] [A], Madame [C] [B], Madame [F] [L], Monsieur [IV] [K], Madame [PV] [N], Madame [D] [TF], Madame [Z] [E], Monsieur [P] [S] et Madame [W] [X] ;;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la société SOPI ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons aux dépens le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] d’une part, Monsieur [FD] [A], Madame [C] [B], Madame [F] [L], Monsieur [IV] [K], Madame [PV] [N], Madame [D] [TF], Madame [Z] [E], Monsieur [P] [S] et Madame [W] [X] d’autre part, à hauteur respectivement de 50% et de 50% ;
Rejetons les demandes d’indemnités formulées au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait à Paris, le 03 juillet 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILMarie-Hélène PENOT
Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 27]
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 28]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX022]
BIC : [XXXXXXXXXX029]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial
➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Monsieur [T] [R]
Consignation : 5000 € par Le syndicat des copropréitaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 9] à [Localité 26], représenté par son syndic, le cabinet MICHAU SA
le 03 Septembre 2024
Rapport à déposer le : 03 Mars 2025
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 27].
